租的房有问题怎么办？

[律师回复] 需要出租人同意

[律师回复] 出租方（甲方）： 承租方（乙方）：根据《中华人民共和国合同法》为明确双方各自的权利和义务，本着平等互利的原则，经甲、乙双方友好协商，特制定本合同共同遵守执行。第一条 公寓位置及用途1.甲方将位于兴蒙建材城 楼 公寓租给乙方使用，公寓的建筑面积为 ㎡。2.乙方可将公寓用作住宿用房，不得擅自改变使用功能，如果违反本约定，甲方有权无条件解除合同并收回租用公寓，并不予退还财产押金和其他费用，且依据有关规定予以处罚。第二条 租赁期限和续租事宜1.租赁期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。2.在同等承租条件下，乙方有优先权。但乙方必须在合同到期前一个月提出续租，经甲方同意后，甲、乙双方将重新签订租赁合同，否则乙方丧失优先权，甲方有权将该公寓另行出租。第三条 租赁费用租赁公寓房间为： 间，面积为： ㎡，租金为￥： 元/月/间，人民币（大写）： ，交纳租金的方式为： ，乙方另需交付租赁押金￥： 元，人民币（大写）： ，合同期满后，甲方验收房间无损坏，将押金全额退还乙方。第四条 专用设施、场地的维修、保养1.乙方在租赁期间享有公寓全部设施设备的使用权。乙方应保证公寓设施设备的良好，如出现损坏，乙方可通过甲方进行维修、保养，但所产生的费用由乙方承担。乙方要保证在本合同终止时专用设施以正常运行状态随同租赁公寓归还甲方，甲方将检查公寓现状，如出现损坏等情况，甲方将按约定价格扣除乙方押金。2.乙方对租赁公寓负有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切隐患的发生。 3.租赁期间，乙方要维护甲方的财产，不得擅自损坏，如有损坏按照本合同约定价格进行赔偿。4.乙方在公寓住宿期间，应严格遵守国家法律、法规，如出现违法行为，造成一切后果，由乙方自行承担。以上是房租租赁合同月租的相关问题的回答

[律师回复] 解答如下, 我国合同法对权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，由于在社会经济生活中，租赁权转让的行为大量存在，因此，掌握这一法律行为的实质对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有其重要的实践意义。租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。在我国，司法实践中最为典型的租赁权转让就是“换房”，即承租人与第三人协商一致并经出租人同意后，由承租人将使用的房屋交付给第三人。换房按其法律性质来说是在原租赁合同终止的同时，订立另一个权利义务相同的租赁合同，或者也可以看做承租人的变更，实质上是转让租赁权的一种行为。换房后，原承租人退出租赁合同，出租人和新承租人建立租赁关系。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。由此可见，租赁权转让和转租是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别是十分重要的。虽然从权利义务转让的角度看，转租是对部分权利义务的转让，而租赁权转让是对全部权利义务的转让，但因此将转租作为租赁权转让的一种形式的认识是不正确的。让我们来看这样一个例子：甲将一块给乙使用并保证供水供电，而乙又经甲同意将土地以相同条件租给了丙，此后，由丙直接向甲履行合同义务。在合同履行，甲经常停水断电，给丙生产经营造成损失。如果认定乙的行为是转租，则甲应向丙承担侵权责任；如果认定乙的行为是租赁权转让，则甲应向丙承担违约责任。由此可见，由于法律关系性质的认定不同，适用法律和处理结果也会大相径庭。因此在立法上应确立租赁权转让的概念，以明晰法律关系。那么在设立租赁权转让的法律规定时应以什么为成立要件呢各个国家法律对此规定不一。大体上分为两类：一类是限制主义模式，即非经出租人同意，承租人不得转让租赁权。德国民法对租赁权的转让亦未作明文规定，但在解释上认为非经出租人同意，不得为之。《日本民法典》第612条第1项规定：“承租人非有出租人承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”另一类系自由主义模式。《法国民法典》第1717条规定：“承租人有转租或以租赁权让于他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。”法国的司法实践还认为，即使当事人间有禁止的约定者，但出租人在无正当理由的情况下行使拒绝权，构成权利滥用。《奥地利民法典》规定了承租人的转租权，解释上认为租赁权的转让也可准用。我国合同法只在第二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形。即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，合同法未作明文规定。笔者认为，虽然租赁权是一种合同债权，但租赁权的转让并非仅仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，根据民法通则第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的应取得合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。依此，租赁权的转让也须经合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件，这样才符合立法精神，同时能够稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。因此，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者其后经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为合法转让，否则为不合法转让。在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，如果租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让第三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按合同法中租赁合同一节的规定来确定。如果租赁权的转让未经出租人同意，受让第三人作为原告要求维护其租赁合同权利的，由于转让行为不发生效力，应以原承租人作为被告，根据缔约过失确定双方各自的责任；当出租人作为原告要求维护其合同权利时，应以原承租人作为被告，因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物的违约行为，侵害了出租人的财产权益，出租人有权选择依照合同法要求原承租人承担违约责任或者是依照其他法律要求承担侵权责任，此属侵权责任与违约责任的竞合；如出租人就此提起侵权之诉，可把原承租人和受让人作为共同被告，要求确认他们签订的租赁权转让合同无效，并可以要求他们赔偿损失。