房屋租赁合同什么情况下可取消

最新修订 | 2024-07-14
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田拥军律师
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专家导读 房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

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又一次毕业季结束,大波毕业生强势来袭,租房大军也势不可挡。马有失蹄,人有失足,如果签订了房屋租赁合同后才发现不合适,那么还能取消吗?接下来,为您从不同方解答——房屋租赁合同什么情况下可取消。

首先是在友好的情况下,根据《合同法》的规定,当事人可以协商一致解除合同,也就是当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁协议的条件,也可以经过协商后决定解除房屋租赁协议

但是,如果没有约定的,站在三个不同的角色位置,可以在以下情况下解除房屋租赁协议:

(一)承租人的解除权

1、《合同法》第二百三十一条规定:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

2、《合同法》第二百三十三条规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。

(二)出租人的解除权

1、《合同法》第二百一十九条规定:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

2、《合同法》第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。

3、《合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。

(三)双方均有的解除权

《合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。也就是说,不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。

经过律图网站小编对房屋租赁合同什么情况下可取消问题的解答,相信你更加了解我们租房者和出租房者的权利与义务了,要注意在签订房屋租赁合同的时候看清楚有没有规定租赁期限以及租赁物的相关说明等,这样就维护了两者之间的共同利益。

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哪些情况下房屋租赁合同无效
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益。2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。3、以合法形式掩盖非法目的。4、损害社会公共利益。5、违反法律、行政法规的强制性规定。
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房产纠纷
我叔叔做生意给失败了,开了一个奶茶店,只不过生意一直都不太好的,无奈下就只好把房屋给做出租了,能够抵消掉小部分的,买卖不破租赁的提出什么情况?
[律师回复] 关于租赁权的性质,首先对比以下两个法条:
  《合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用,收益,承租人支付租金的合同。
  《物权法》第一百一十七条:用益物权人对他人所有的不动产或动产享有占有、使用、收益的权利。
  从上述两个法条可以看出,租赁权是基于租赁合同产生,但其目的在于用益,最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配。因此对于租赁权,不能简单的将之认定为债权,它具有用益物权的特征,有物权化的趋势。特别对于房屋租赁,我国法律还确立了“买卖不破租赁”、“承租人优先购买”等规则,这都是对租赁权物权化的肯定。
  “买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权,旨在保护处于弱势地位的承租人的合法权益。
  根据“买卖不破租赁”原则,即使租赁物发生物权变动,承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束,但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动,否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。
  在案外人异议中,异议的提出针对的是执行标的,包括执行标的的占有、使用、收益、处分,而租赁权也正好涉及到承租人对租赁物的占用、使用和收益。
  在本案中,周XXXXX的租赁权产生在前,法院查封的效力产生在后。周XXXXX能否就法院的查封对租赁房屋主张实体权利,在执行异议中的地位又该如何,法律上均未做出规定。但根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定可以看出,成立在先的租赁权优先得到保护,它不受抵押权的实际影响。究其真正原因,正是其具有物权化的特征,基于前物权优于后物权的原则,故而具有对抗后设权利的效力。同理,如果承租人的租赁权在法院查封之前形成,那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院,就房屋(也即执行标的)的占有使用提出实体权利,从而在异议中被认定为案外人,法院应当按照《民诉法》第二百二十七条的规定进行处理。
  如果房屋是在法院查封后才被出租,根据《物权法》第一百九十条的精神,以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定,即“租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,如果房屋出租前已被法院查封的,人民法院不予支持”来看,该租赁权就不再受法律保护。承租人若对法院查封提出执行异议,就不能对房屋的占有使用提出实际主张,此时承租人只能认定为利害关系人,法院按照《民诉法》第二百二十五条的规定进行处理。
  倘若法院发出公告,公告明确要求居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出,逾期不迁将强制搬迁。可见,公告意思表示的内容是明确、具体的,即涉案房产内的居住人员必须在公告指定期限内向法院移交房产,目的是为了清空房屋以便法院后续启动评估、拍卖程序。异议人正是基于对该强制限期迁出涉案房产的执行行为不服,提出阻止移交房产的异议请求。
  包括担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条,根据这些法条的规定:抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同对承租人和新房主继续有效;租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;订立抵押前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。
  但需要强调的是,“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权,不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动,否则便是对所有权的过分限制。物权变动,既可以基于法律行为发生,也可以基于公法行为(如征收、征用、拍卖、变卖等)发生。即便承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。即对于基于租赁权所提的异议,重点在于审查处理承租人与受让人的关系,即承租人是否有权阻止向受让人移交房产,这要视租赁关系本身是否真实、合法而定;但是无论租赁关系是否真实、合法,均不能阻止法院对于租赁物本身的执行。
  《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条系对违法执行行为异议制度的规定,所适用的事由是当事人、利害关系人认为人民法院采取的执行行为本身存在违反法律规定或法定程序,制度目的是纠正人民法院的违法执行行为。
  四、法律依据---《中华人民共和国民事诉讼法》
  第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
  第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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什么情况下房屋租赁合同无效?
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。3、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
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房产纠纷
房屋租赁给房屋租赁公司了,但房屋租赁公司已各种理由拖欠房租,沟通无果,房屋租赁合同里面没有就房屋租赁公司拖欠房租费用事宜做出约定,先想要回拖欠房租同时终止合同,收回房屋
[律师回复] 1、如果合同中规定了租赁期限,同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为,需要承担违约责任。承租人提前退租,应当在合理的期限以前通知出租人,以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长,法律上没有规定,要根据具体情况和合同的约定来定,通常是一个月。 2、对于出租人能否扣留保证金和预付的房租问题,保证金就是为了保证承租人履行合同,所以,承租人违反合同提前退租,出租人有权按照约定扣留部分或全部保证金,但是出租人无权扣留承租人预付的房租。 3、承租人提前退租,首先应当和出租人达成解除租赁合同的协协议,然后和出租人约定时间检查出租房屋。如果承租人对房屋有所损坏,应当进行赔偿。如果租房的时候进行了房屋租赁登记备案,那么退房的时候也要到同一机构办理登记备案手续。如果要提前退租,一定要提前通知出租人,并和出租人订立终止租赁的协议,并做好检查出租房屋等善后工作。 4、如果承租人要求解除合同,就应通知对方。自通知到达之时起,租赁合同解除。出租人如果有异议,可以请求法院或者仲裁机构确认承租人解除合同的效力。如果订立合同时办理了房屋租赁登记备案,还应到同一机构办理登记备案手续。 解除租赁合同后,合同双方的权利义务即终止,出租人应退回承租人交付的租金,但可以从中扣除居住期间的租金。同时,双方应根据各自的过错承担责任。如果出租人根本违反了合同,承租人就可以解除合同,追究出租人的责任。但承租人必须通知出租人并办理相关的手续,解除合同才有效。
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什么情况下房屋租赁合同无效
1、出租人不具有出租房屋的实体权利,将导致合同无效。2、将违法建盖的房屋用于出租的,将导致租赁合同无效。3.租赁合同的期限违反法律规定的,合同无效。①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
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房产纠纷
2020年房屋租赁税是不是取消了?
[律师回复] 房屋租赁税有:
1、对私有房产主将房屋出租给个人居住,凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的,可暂免缴纳房产税和城镇土地使用税。
2、城镇土地使用税拥有房屋产权的个人,出租的房屋位于城镇土地使用税开征范围内,应按房屋土地(含出租的院落占地)面积,依土地的等级及适用的土地等级税额,计算缴纳城镇土地使用税。根据国税发〔2003〕89号文件的规定,出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税、
3、营业税个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税,个人出租房屋月收入在800以下的免征营业税。
4、城建税和教育费附加个人在缴纳营业税的同时,应以缴纳的营业税额为计税依据,按适用比率缴纳。前面已提到,教育费附加为3%,城建税按纳税人所在地区的不同分为7%、5%、1%。
5、印花税个人出租自有房屋,凡用于生产经营口的,应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所确定租赁金额的千分之一贴花,税额不足1元的,按1元贴花。
6、个人所得税个人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;月收入在4000以上的,应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税,计税税率均为20%。以上就是为您整理的关于2018房屋租赁税的法律知识,拥有房屋产权的个人出租房屋,应按租金收入的12%在出租房产之次月起缴纳房产税。对私有房产主将房屋出租给个人居住,凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的,可暂免缴纳房产税和城镇土地使用税。法律依据:房产税按《房产税暂行条例》规定:拥有房屋产权的个人出租房屋,应按租金收入的12%在出租房产之次月起缴纳房产税。
我听别人说房屋租赁税被取消了,可是我不知道是不是取消了,想知道房屋租赁税取消是不是真的?怎么规定的?
[律师回复] 深圳市房屋租赁税  
(一)属私人出租房屋的,需缴纳以下税费:  
(1)房产税,按租金的4%;  
(2)营业税,按租金的3%;  
(3)个人所得税,租金不超过4000元的,按(租金-已纳税金-800元)的10%;租金超过4000元(含4000元)的,按(租金-已纳税金×(1-20%))的10%;  
(4)教育附加费,按营业税的3%;  
(5)城市建设维护税,按营业税的1%;  
(6)印花税,按租金的01%;  
(7)房屋租赁管理费,按租金的2%。  
(二)属企业出租房屋的,需缴纳以下税费:  
(1)房产税,按租金的12%,按年度缴纳;  
(2)营业税,按租金的5%;  
(3)教育附加费,按营业税的3%;  
(4)城市建设维护税,按营业税的1%;  
(5)印花税,按租金的01%;  
(6)房屋租赁管理费,按租金的2%;  
(7)属行政划拨、减免地价款的房屋出租人,按租金的6%补地价款。  
(三)属行政、事业、团体出租房屋的,需缴纳以下税费:  
(1)房产税,按(房产原值×70%)的12%,按年度缴纳;  
(2)营业税,按租金的5%;  
(3)企业所得税,按(租金-已纳税金-费用)的15%;  
(4)教育附加费,按营业税的3%;  
(5)城市建设维护税,按营业税的1%;  
(6)印花税,按租金的01%;  
(7)房屋租赁管理费,按租金的2%。
租赁房屋土地租赁税费如何计算,租赁房屋租赁税费
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 土地租赁税费如何计算 一、营业税:按租赁收入依5%税率计征; 二、城建税:按营业税额依7%税率计征; 三、教育费附加:按营业税额依3%的征收率计征(有的地方还开征了地方教育附加,各地不同,征收率有1%,也有 1.5%。 四、印花税:按租赁收入千分之一贴花; 五、房产税:按租赁收入依12%的税率计征; 六、土地使用税:按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算,“单位等级税额”是根据土地坐落的地点,由地税局事前确定的:从全国来看,“单位等级税额”如下: 1、大城市 1.5元至30元; 2、中等城市 1.2元至24元; 3、小城市0.9元至18元; 4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 七、个人所得税:地税有可能按核定征收的办法计征,从全国来看,其附征率在1%-5%之间,普遍在2%- 2.5%之间。 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。 按照此规定,土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。具体地讲:如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的,那么应当由出租人缴纳土地使用税,如果是免税单位出租土地的,那么应当由承租人缴纳土地使用税。 但是需要注意一种特殊情况,即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2020〕56号)规定:在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
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房屋租赁合同什么情况下无效?
房屋租凭合同无效的情形有无民事行为能力,无处分权的人订立的,再者就是以损害他人合法利益为目的所订立的租凭合同,只要不符合条件就不会受到法律保护。遇到房屋租赁合同什么情况下无效不清楚的,可以参考一下本文的内容。
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合同事务
租房合同无效,房屋租赁合同是否能撤消
[律师回复] 1、出租人不具有出租房屋的实体权利,将导致合同无效 ①房屋的所有权人出租的:应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致,必要时到房屋管理部门查询。 ②委托或代理出租的:应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 ③共有房屋出租的:应注意审查是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 ④房屋转租的:应注意审查是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证明材料。 2、将违法建盖的房屋用于出租的,将导致租赁合同无效 ①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民应当认定有效。 ②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民应当认定有效。 3、租赁合同的期限违反法律规定的,合同无效 ①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 ②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。 4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。 《商品房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租: (一)属于违法建筑的 (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的 (三)违反规定改变房屋使用性质的 (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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什么情况下房屋租赁合同无效
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题,我们需要学习一些相关的法律知识,为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识,本站整理了一些与什么情况下房屋租赁合同无效相关的法律内容,我们一起来了解一下吧。
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房产纠纷
深圳取消房屋租赁合同怎么办理
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房地产租赁合同登记程序具体如下:

一,当事人提出租赁申请;

二,管理所收文,也就是接受并受理当事人提交的申请;

三,管理所核准,最终决定登记还是不登记(期间,时限为1-5天)。
租赁双方应提交的材料
租赁双方应提交以下资料:
1、房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件
2、房地产租赁合同
3、出租屋身份证明或法律资格证明
4、承租人身份证明或法律资格证明。
此外,出租方需提交下列资料:
1、首先凭房屋资料到辖区街道房屋租赁管理所领取《房屋租赁合同书》,并按要求用钢笔或签字笔填写好,不得涂改。
2、有效房屋产权证明书(如《房地产权证》、《建筑许可证》、《规划许可证》、《峻工验收书》或《购房合同》和购房发票等)复印一份(验原件)
3、与辖区计划生育部门签订的计划生育责任书一份(原件)
4、出租方为个人还需要提供业主身份证复印件一份(验原件)。
5、出租方为单位或公司的还需提供以下资料:
(1)营业执照复印件一份(验原件)
(2)法人代表证明书(原件)
(3)法人代表身份证复印件一份
(4)委托他人办理的需提供法人授权委托书(原件)。
6、共有房屋出租还需提交共有人同意出租的书面证明和共有人的身份证复印件。
以及,承租方需提交下列资料:
1、当承租方为个人时,需提交下列资料:
(1)身份证复印件一份
(2)办理住宅合同时,承租方为育龄妇女(年龄在20-49岁)的,需提交计划生育部门查验的计划生育有关证件复印件一份(验原件)
2、当承租方为单位或公司时,需提交下列资料:
(1)营业执照复印件一份(验原件)
(2)法人代表证明书一份
(3)法人代表身份证证明复印件一份。
(4)委托他人办理的需提供法人授权委托书(原件)。
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房屋租赁有哪些情况不可以出租的
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 1、未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人,这样做一是违反国家法规,二是对承租方的安全造成威胁。 2、没有产权证的房屋不能租。产权证是房屋的权属证件,没有产权证就无法证明房屋的法律关系,从而就没租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一条件。 3、没有房屋证件的房屋也不能租。虽然产权证是建立租赁的关系第一要件,但它不是唯一要件。要使租赁关系合理合法,出租人要持房产所有证件及其它有关房地产证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件,只有获得了租赁证,出租行为才合法,出租手续才完备。 4、未经原租人的书面同意,承租不得擅自将所有房屋在转租出去。 如果未获得原租人的同意,承租人私下将房屋转租出去,会引起法律纠纷,原承租人会因侵权而被原出租方,并被罚款。 5、属于违章建筑不能租。有的单位或个人未得到规化部门批准,私自建起房屋并出租,对于这类房屋,不但规划部门要对其罚款,强令其限期拆除,而且房管部门因其无产权证和租赁证而进行处罚。 6、产权属于共有的房屋。在共有的人未一致同意出租的情况下不能出租,即使是大多数共有的人同意也不能出租,因为,这就会对不同意出租的共有的人造成侵权。 7、已抵押的房屋,在未得到抵押权人的同意之前,不得出租。已经设抵押之屋的所有权的行使实际在法规上已经受到限制。抵押人在出租已经设置抵押的房屋之前必须征得抵押权人的同意也是一个法律程序。否则出租行为无效。 8、房屋权属有争议的房子不能租。 9、不符合安全标准的房屋不能租。
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