可以要求退购房定金的情形有哪些

[律师回复] 对于购房者能要求退房的情形这个问题，解答如下,
一、要看购房者是否符合退房条件
如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议约定行事;也可对照《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定申请退房。
从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主，即使开发商推诿，也会得到的支持。
以下是常见的购房者可以要求退房的七种情形：
1、延期交付房屋。
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还购房款及支付房款利息。
2、开发商开发手续不全,导致合同无效。
目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。
在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、不能办理产权证。
由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同和赔偿损失。
5、房屋面积误差超过3%。
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。
6、房屋质量导致严重影响使用。
根据最高院的司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房人,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。
8、存在一房二卖的情形。
商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。
二、建议协商不成再诉讼
建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。若协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
三、索要违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
四、退房流程建议
按照以下程序办理退房：
首先购房人通过特快专递、挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。
然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，购房人与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
提请注意：
违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。但若过高则开发商可以申请进行调整。
定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用定金或违约金，选赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、要看购房者是否符合退房条件
如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议约定行事;也可对照《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定申请退房。
从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主，即使开发商推诿，也会得到的支持。
以下是常见的购房者可以要求退房的七种情形：
1、延期交付房屋。
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还购房款及支付房款利息。
2、开发商开发手续不全,导致合同无效。
目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。
在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、不能办理产权证。
由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同和赔偿损失。
5、房屋面积误差超过3%。
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。
6、房屋质量导致严重影响使用。
根据最高院的司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房人,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。
8、存在一房二卖的情形。
商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。
二、建议协商不成再诉讼
建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。若协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
三、索要违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
四、退房流程建议
按照以下程序办理退房：
首先购房人通过特快专递、挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。
然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，购房人与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
提请注意：
违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。但若过高则开发商可以申请进行调整。
定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用定金或违约金，选赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 异议股东行使股权回购请求权的程序 《公司法》为了有效保护中小股东的合法权益，明确规定了中小股东的股权回购请求权，有限责任公司股东的股权回购请求权是指异议股东在出现法律规定的某些特殊情况下，有权要求公司对其出资的股权予以收购。 股权回购请求权是一项法定的股东权利，为小股东提供了抵抗大股东侵害的法律武器。在坚持“资本多数决”原则的股东会表决机制中，大股东很容易滥用权利而侵害小股东利益，股份回购请求权为小股东提供了法定的退出机制，当小股东与大股东发生利益冲突时，小股东主张股权回购，可以避免违背自己意志的股东会决议给自己带来的不利影响，对小股东而言，股权回购请求权是一项法定的弥补性权利，弥补小股东在行使表决权方面的弱势。 对公司而言，公司要为股权回购支付一定资金而不利于公司的经营效率。为了平衡异议股东与公司之间的利益冲突，《公司法》在赋予异议股东股权回购请求权的同时，对其规定了明确的适用事项和严格的行使程序。《公司法》 第七十四条的规定了有限责任公司异议股东行使股权回购请求权的要件。 一、协议回购的程序要求： 第一，股东对异议决议明确提出反对意见。《公司法》的表述是“有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权”。该规定是对通常情形的一般规定，并没有考虑到股东有正当理由无法出席股东会的特殊情况。在公司未向股东依法履行召开股东会会议的通知义务的情况下，只要股东在合理的期间内明确提出反对意见，仍可主张股权回购请求权。本案中，原告因被告未在《公司法》和公司章规定的期间内通知召开股东会会议，而未能出席会议并对会议所议事项行使表决权，但其在向被告发出的股份回购的请求书中写明了坚决反对(2007)字第03号《股东会议决议》，表明原告对该决议明确提出反对意见。 二、异议股东行使股权回购请求权的程序 第二，在自股东会会议决议通过之日起六十日内向公司主张股权回购请求权。本案中，被告于2007年11月21日通过(2007)字第03号《股东会议决议》，原告于2008年1月4日向被告发出了股份回购的请求书，符合《公司法》的要求。 三、诉讼回购的程序要求： 异议股东与公司协议回购股权，协议回购是诉讼回购的前置程序。 异议股东自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。 本案中，原告主张股权回购请求权的程序符合法律规定，因此，应该得到的支持。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 第
一、开发商延迟交付房屋。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，此时购房者可以向开发商发出催靠通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求退房。
第
二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。因为我国房地产相关法律明确规定，开发商只能取得房屋预售许可证才有资格对公众销售房子。如果在开发商交房后仍未取得商品房预售许可证的情况下，购房者可要求解除开发商将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。
第
三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从办案实践经验来看，常见情况有：
1、开发商无权处分该房产。
2、开发商存在欺诈情形。
第
四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定可知，开发商不得随意变更结构，如果需要变更需征得规划部门批准和设计单位同意，同时应该书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。否则，购房者可以要求退还购房款，并支付利息。
第
五、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
第
六、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房并可以开发商承担赔偿损失。
第
七、房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3%的，购房者愿意购买的3%内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3%的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3%的，由卖方按房价款两倍返还买受人。
第
八、房屋主体结构不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。或是房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
第
九、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。购房者可以要求退还房款和利息，同时要求开发商按合同约定承担违约金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 第
一、开发商延迟交付房屋。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，此时购房者可以向开发商发出催靠通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求退房。
第
二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。因为我国房地产相关法律明确规定，开发商只能取得房屋预售许可证才有资格对公众销售房子。如果在开发商交房后仍未取得商品房预售许可证的情况下，购房者可要求解除开发商将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。
第
三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从办案实践经验来看，常见情况有：
1、开发商无权处分该房产。
2、开发商存在欺诈情形。
第
四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定可知，开发商不得随意变更结构，如果需要变更需征得规划部门批准和设计单位同意，同时应该书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。否则，购房者可以要求退还购房款，并支付利息。
第
五、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
第
六、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房并可以开发商承担赔偿损失。
第
七、房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3%的，购房者愿意购买的3%内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3%的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3%的，由卖方按房价款两倍返还买受人。
第
八、房屋主体结构不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。或是房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
第
九、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。购房者可以要求退还房款和利息，同时要求开发商按合同约定承担违约金。

[律师回复] 您好，关于购房者在哪些情形下可以要求退房这个问题，我的解答如下, 购房者在哪些情形下可以要求退房
1、擅自变更规划设计。通常购房者与开发商签订购房合同时,都会约定开发商变更产品设计之前, 必须经业主同意,否则未经购房者同意擅自变更规划设计且影响房屋结构、户型、朝向、面积等,购房者有权退房并由开发商承担违约责任。
2、开发商“五证不全”。不少开发商在没有取得五证的情况下即开始出售住宅产品,五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》, 开发商想要合法出售商品房以上证件缺一不可,否则会视为违法操作,购房者在这种情况下签订的合同也属无效合同,这种情况购房者也可要求退房,开发商应返还购房者交纳的房款及利息。
3、无常办理或延迟办理房屋产权证。目前, 房屋产权证通常都由开发商统一代办,但若为开发商原因,购房者在合同约定的期限内无法得到房屋产权证, 可以按约定要求退房;或按《城市房地产开发经营管理条例》规定,办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记的, 购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
4、延期交房催告后仍不交房。由于不少开发商资金紧张,延期交房的情况时有发生,通常开发商会在购房合同中为延期交房设置一定期限的延展期,若经购房人催告后在合理期限内仍未履行,购房人一方可以请求解除合同,但当事人另有约定的除外。
5、房屋面积误差超3%。在房屋正式交房后或办理产权证明时,购房者可以通过测绘部门对房屋面积进行实际测量,依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比值超出3%时, 购房者有权选择退房, 并在提出退房之日起30日内,要求开发商将已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。
6、质量问题影响使用。房子作为一种特殊的商品, 在交付时也应当经由专业的工程质量监督单位对房屋质量进行核验, 若因房屋主体结构质量不合格不能交付使用, 且严重影响正常居住使用的, 购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。购房者若以此为依据要求退房,则需要质检部门对房屋质量进行检测,并出具质量不合格证明。
7、房屋存在抵押情况或“一房二卖”。如果开发商在出售房屋前, 就把所售房屋进行抵押,而未告知购房者,或卖给购房者后,又把房子抵押给他人,购房者经查明之后, 即可要求退房。不仅如此,商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋转卖给第三人,则为“一房二卖”的情况,此时, 购房者不仅可以要求退房,还有权要求开发商支付双倍赔偿。 为了防止出现这样的情况,购房者在购房前先查明所购房屋的抵押登记情况,以防遭受不必要的损失。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。 根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。 2、开发商开发手续不全导致合同无效。 开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。 3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。 在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。 4、房屋面积误差超过3%。 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。 5、房屋质量不合格导致严重影响使用。 根据相关司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。 开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 7、迟延办理房屋所有权登记。 根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。 8、按揭合同办理不下来。 因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。

[律师回复] 购买商品房在下列条件下可退房：
一、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;
二、开发商手续不全导致合同无效；
三、开发商没有经过购房者的同意擅自变更房屋设计；
四、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;
五、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 第
一、开发商延迟交付房屋。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，此时购房者可以向开发商发出催靠通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求退房。
第
二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。因为我国房地产相关法律明确规定，开发商只能取得房屋预售许可证才有资格对公众销售房子。如果在开发商交房后仍未取得商品房预售许可证的情况下，购房者可要求解除开发商将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。
第
三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从办案实践经验来看，常见情况有：
1、开发商无权处分该房产。
2、开发商存在欺诈情形。
第
四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定可知，开发商不得随意变更结构，如果需要变更需征得规划部门批准和设计单位同意，同时应该书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。否则，购房者可以要求退还购房款，并支付利息。
第
五、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
第
六、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房并可以开发商承担赔偿损失。
第
七、房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3%的，购房者愿意购买的3%内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3%的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3%的，由卖方按房价款两倍返还买受人。
第
八、房屋主体结构不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。或是房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
第
九、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。购房者可以要求退还房款和利息，同时要求开发商按合同约定承担违约金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第
一、开发商延迟交付房屋。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，此时购房者可以向开发商发出催靠通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求退房。
第
二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。因为我国房地产相关法律明确规定，开发商只能取得房屋预售许可证才有资格对公众销售房子。如果在开发商交房后仍未取得商品房预售许可证的情况下，购房者可要求解除开发商将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。
第
三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从办案实践经验来看，常见情况有：
1、开发商无权处分该房产。
2、开发商存在欺诈情形。
第
四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定可知，开发商不得随意变更结构，如果需要变更需征得规划部门批准和设计单位同意，同时应该书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。否则，购房者可以要求退还购房款，并支付利息。
第
五、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
第
六、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房并可以开发商承担赔偿损失。
第
七、房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3%的，购房者愿意购买的3%内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3%的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3%的，由卖方按房价款两倍返还买受人。
第
八、房屋主体结构不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。或是房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
第
九、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。购房者可以要求退还房款和利息，同时要求开发商按合同约定承担违约金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1.经催告3个月仍未交房
原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商逾期交房，购房者有权要求解除合同。按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房者在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。
2.开发商“五证”缺失
开发商开发地块，出售住宅产品，必须“五证”齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。“五证”缺
一，均属开发商证件不齐全，则为违法操作，这对于购房者来说，若不齐全购房者签订的合同也属无效合同。由于是无效合同，购房者可要求退房，开发商应返还购房者交纳的房款。
3.房企擅自变更规划、设计
购房者与开发商签订的合同中，一般约定：开发商变更产品设计前，必须经过业主同意。否则，开发商未经购房者同意，擅自更改所出售房屋的户型、朝向、面积等，就构成了违约，购房者可以依据合同约定要求退房。
4.不能办房屋产权证
由于开发商原因，购房者在合同约定的期限内无法得到房屋产权证，可以按约定要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
5.房屋面积误差超3%
现在楼盘多数为预售制，即房屋尚未建好，只有在取得预售许可证后才可出售。对购房者来说，签约的购房面积(暂测面积)是来自户型图;但实际建成后，房屋面积与合同面积会存在一定误差。
购房者交房或办理产权证明时，会有测绘部门对房屋面积进行实际测量。根据《商品房销售管理办法》相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，如空间尺寸、朝向变化等，必须经过购房人同意。如果实测面积与暂测面积误差超过3%，购房者可以提出退房，并要求退还购房成本及贷款利息。
6.质量问题影响使用
据最高的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。并且，购房者需出具质量不合格证明，需要质检部门对房屋质量进行检测，并以此为依据要求退房。
7.房屋存在抵押情况
如果开发商在出售房屋前，就把所售房屋进行抵押，而未告知购房者;或卖给购房者后，又把房子抵押给他人。若存在以上两种现象，造成购房者不能达到购房目的，购房者经查明之后，即可向开发商要求退房，并且还可获得违约金。
8.房屋出现一房两卖
商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋转卖给第三人，则为“一房两卖”的情况。若出现该此现象，如我们常说的“一房两卖”或“一房多卖”。此时，购房者不仅可以要求退房，还有权要求开发商支付双倍赔偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《公司法》第七十四条有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；
（二）公司合并、分立、转让主要财产的；
（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。

[律师回复] 购买商品房时买受人可以要求出卖人双倍赔偿的事由包括：
1、没有合法有效的商品房预售许可证明的；
2、出卖人将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已抵押的；
3、出卖人将房屋出卖给第三人或故意隐瞒所售房屋已出卖的；
4、故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的；
5、面积误差比绝对值超出3%的。

[律师回复] 导读：少数股东请求大股东收购股份的情形有哪些 少数股东请求大股东收购股份的情形有哪些 A、有限责任公司股东会就公司合并、分立或者修改公司章程等事项形成决议，并且在决议后股东所持股份难以转让的，在股东会决议表决时
少数股东请求大股东收购股份的情形有哪些 少数股东请求大股东收购股份的情形有哪些 A、有限责任公司股东会就公司合并、分立或者修改公司章程等事项形成决议，并且在决议后股东所持股份难以转让的，在股东会决议表决时投反对票的股东有权请求公司收购其股份。 B、公司 少数股东请求大股东收购股份的情形有哪些
少数股东请求大股东收购股份的情形有哪些
A、有限责任公司股东会就公司合并、分立或者修改公司章程等事项形成决议，并且在决议后股东所持股份难以转让的，在股东会决议表决时投反对票的股东有权请求公司收购其股份。
B、公司连续多年赢利，且符合公司法规定的股东盈余分配条件，而公司不予分配利润的，符合公司法规定的持股份额的股东有权请求公司召开股东会作出决议;在股东会决议表决时投反对票的股东有权请求公司收购其股份。
在上述纠纷中，异议股东应自股东会决议之日起60日内与公司就收购股份进行协商;逾期协商不成的，异议股东才可向人民法院提起诉讼。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 企业并购即企业之间的兼并与收购行为，是企业法人在平等自愿、等价有偿基础上，以一定的经济方式取得其他法人产权的行为，是企业进行资本运作和经营的一种主要形式。 企业并购主要包括公司合并、资产收购、股权收购三种形式。公司合并是指两个或两个以上的公司依照公司法规定的条件和程序，通过订立合并协议，共同组成一个公司的法律行为。公司的合并可分为吸收合并和新设合并两种形式。资产收购指企业得以支付现金、实物、有价证券、劳务或以债务免除的方式，有选择性的收购对方公司的全部或一部分资产。股权收购是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购。企业并购从行业角度划分，可将其分为以下三类： 1、横向并购 横向并购是指同属于一个产业或行业，或产品处于同一市场的企业之间发生的并购行为。横向并购可以扩大同类产品的生产规模，降低生产成本，消除竞争，提高市场占有率。 2、纵向并购 纵向并购是指生产过程或经营环节紧密相关的企业之间的并购行为。 3、混合并购 混合并购是指生产和经营彼此没有关联的产品或服务的企业之间的并购行为。 法律依据： 《中华人民共和国公司法》第一百七十二条 公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。

[律师回复] 我国《公司法》第七十四条规定：有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；
（二）公司合并、分立、转让主要财产的；
（三）公司章程规定的营业期限届满或者是章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。
因此，我国法律规定，只有在以上几种法律规定情形发生下，投反对票的股东才有权要求公司回购股权，其他的情形均不能要求回购。
法律依据：
《中华人民共和国公司法》第七十四条　
有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
(一)公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的;
(二)公司合并、分立、转让主要财产的;
(三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 一、公司收购的流程 1、收购方的内部决策程序 公司章程是公司存续期间的纲领性文件，是约束公司及股东的基本依据，对外投资既涉及到公司的利益，也涉及到公司股东的利益，公司法对公司对外投资没有强制性的规定，授权公司按公司章程执行。因此，把握收购方主体权限的合法性，重点应审查收购方的公司章程。 其 一，内部决策程序是否合法，是否经过董事会或者股东会、股东大会决议; 其 二，对外投资额是否有限额，如有，是否超过对外投资的限额。 2、出售方的内部决策程序及其他股东的意见 出售方转让目标公司的股权，实质是收回其对外投资，这既涉及出售方的利益，也涉及到目标公司其他股东的利益，因此，出售方转让其股权，必须经过两个程序。其 一，按照出售方公司章程的规定，应获得出售方董事会或者股东会、股东大会决议。其二;依据公司法的规定，应取得目标公司其他股东过半数同意。 程序上，出售方经本公司内部决策后，应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。 由于有限责任公司是人合性较强的公司，为保护其他股东的利益，公司法对有限责任公司股权转让作了相应的限制，赋予了其他股东一定的权利。具体表现为： 第一;其他股东同意转让股权的，其他股东有优先购买权。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 第二;其他股东不同意转让股权的，符合《公司法》第74条规定的情形之一： (一)公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的; (二)公司合并、分立、转让主要财产的; (三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的，股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。 3、国有资产及外资的报批程序 收购国有控股公司，按企业国有产权转让管理的有关规定向控股股东或国有资产监督管理机构履行报批手续。 国有股权转让应当在依法设立的产权交易机构公开进行，并将股权转让公告委托交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关国有股权转让信息，广泛征集受让方。转让方式采取拍卖、招投标、协议转让等。 外国投资者并购境内企业，应符合中国法律、行政法规和规章及《外商投资产业指导目录》的要求。涉及企业国有产权转让和上市公司国有股权管理事宜的，应当遵守国有资产管理的相关规定。 外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，应依照本规定经审批机关批准，向登记管理机关办理变更登记或设立登记。 4、以增资扩股方式进行公司收购的，目标公司应按照公司法的规定，由股东会决议，三分之二通过。 二、常用的收购方式： （一）收购资产 收购资产指管理层收购目标公司大部分或全部的资产。实现对目标公司的所有权管理层收购和业务经营控制权。收购资产的操作方式适用于收购对象为上市公司、大集团分离出来的子公司或分支机构、公营部门或公司。如果收购的是上市公司或集团子公司、分支机构，则目标公司的管理团队直接向目标公司发出收购要约，在双方共同接受的价格和支付条件下一次性实现资产收购，如果收购的是公营部门或公司，则有两种方式： 1、目标公司的管理团队直接收购公营部门或公司的整体或全部资产，一次性完成私有化改选; 2、先将公营部门或公司分解为多个部分，原来对应职能部门的高级官员组成管理团队分别实施收购，收购完成后，原公营部门或公司变成多个经营的私营企业。 （二）收购股票 收购股票是指管理层从目标公司的股东那里直接购买控股权益或全部股票。如果目标公司有为数不多的股东或其本身就是一个子公司，购买目标公司股票的谈判过程就比较简单，直接与目标公司的大股东进行并购谈判，商议买卖条件即可。 如果目标公司是个公开发行股票的公司，收购程序就相当复杂。其操作方式为目标公司的管理团队通过大理的债务融资收购该目标公司所有的发行股票。通过二级市场出资购买目标公司股票是一种简便易行的方法，但因为受到有关证券法规信息披露原则的制约，如购进目标公司股份达到一定比例，或非军事区以该比例后持股情况再有相当变化都需履行相应的报告及公告义务，在持有目标公司股份达到相当比例时，更要向目标公司股东发出公开收购要约，所有这些要求都易被人利用哄抬股价，而使并购成本激增。 （三）综合证券收购 综合证券收购是指收购主体对目标提出收购要约时，其出价有现金、股票、公司债券、认股权证、可转换债券等多种形式的组合。这是从管理层在进行收购时的出资方式来分类的，综合起来看，管理层若在收购目标公司时能够采用综合证券收购。即可以避免支付更多的现金，造成新组建公司的财务状况恶化，又可以防止控股权的转移。因此，综合证券收购在各种收购方式中的比例近年来呈现逐年上升的趋势。

[律师回复] 变更公司法人的具体流程：
　　
1、领取《公司变更登记申请表》(工商局领取)
　　
2、变更营业执照(填写公司变更表格，加盖公章，整理章程修正案、股东会决议、承诺书、公司营业执照正副本原件、到工商局办证大厅办理;如果存在股权转让须填写股权转让协议，如果法人是外地户口那么要办理暂住证)
　　
3、变更组织机构代码证(填写企业代码证变更表格，加盖公章，整理公司变更通知书、营业执照副本复印件、企业新法人身份证复印件、老的代码证原件到质量技术监督局办理)
　　
4、变更税务登记证(税务局办理)
　　
5、变更银行信息 (基本户开户银行办理)
　　变更公司法人所需提供的资料：
　　
1、《公司变更登记申请表》
　　
2、公司章程修正案(全体股东签字、盖公章、章程要载明董事长、执行董事、经理、监事是否调整)
　　
3、股东会决议(全体股东签字、盖公章)
　　
4、法定代表人登记表(填写公司新法人简历，附1张1寸的免冠照片)
　　
5、法定代表人身份证(原件)
　　
6、公司执照正副本(原件)
　　
7、全体股东身份证(原件)
　　
8、公司公章
　　
9、法人暂住证(原件)
　　变更股东名称(姓名)
　　提交材料：
　　
1、《公司变更(改制)登记申请书(公司备案申请书)》;
　　2. 《指定(委托)书》;
　　3. 《企业法人营业执照》正、副本;
　　4. 同意由于股东名称(姓名)变更而修改相应章程条款的股东决议(应符合章程规定的股东表决比例，自然人股东亲笔签字，法人股东加盖公章);
　　5. 股东名称或姓名变更的证明(法人股东名称变更，由该股东的登记机关出具名称变更证明;自然人股东姓名变更，由其户口所在地的公安部门出具证明文件);
　　6.变更后的股东资格证明(一般为自然人身份证复印件或法人证书复印件);
　　7. 修改后的章程或章程修正案(由公司法定代表人亲笔签字并加盖公司公章)。

[律师回复] 企业并购重组主要形式如下：
1、承担债务式：兼并方承担被兼并方的全部债权债务，接收被兼并方全部资产，安置被兼并方全部职工，从而成为被兼并企业的出资者;
2、出资购买式：兼并方出资购买被兼并方的全部资产;
3、控股式：兼并方通过收购或资产转换等方式，取得被兼并企业的控股权;
4、授权经营式：被兼并方的出资者将被兼并企业全部资产授权给兼并方经营;
5、合并式：两个或两个以上企业通过签订协议实现合并，组成一个新的企业。

[律师回复] 根据《合同法》、《消费者权益保护法》已经确立的惩罚性赔偿责任制度原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明：四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情况导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该问题涉及到的相关文件：《合同法》《消费者权益保护法》《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》