商品房交易的陷阱都有哪些

最新修订 | 2024-07-14
浏览10w+
刘蔓萍律师
刘蔓萍律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:5113人
专家导读 在当前的商品房交易中,常常出现以下三类陷阱:将已经抵押的房屋未经抵押权人同意再次出售;将已经出售的房屋再次出售;采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺。破解这些骗局的四种有效方法。
商品房交易的陷阱都有哪些

一、商品房交易的陷阱都有哪些

1、“售楼书”陷阱

售楼书是开发商所做的宣传广告,购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理等所吸引。可入住后却发现广告中的“美丽的承诺”没了踪迹,本该是绿油油草地的地方变成了冷冰冰的停车场。

2、“样板房”陷阱

在售楼书的诱惑下,肯定要去看样板房,可是样板房在精致的装修掩护下很难反映房屋的真实情况。如多边角的房屋开发商会用角柜、弧形墙面等来过渡不合理空间,并且样板房的管线由于装修豪华极易被忽视。

3、“认购书”陷阱

一般情况下,在签《认购书》时,开发商会要求购房者先交纳部分定金,并规定自签订认购书起,几日之内与其签定《商品房买卖合同》,同时交纳首期房款,否则定金不予以退还。一但购房者在签《商品房买卖合同》时发现有些《补充条款》难以接受,就会陷入被动局面。

4、违约责任陷阱

有的开发商在合同中关于“办理房产证或延迟交楼”的约定,会尽量在条款中把自己的利益风险减轻到最低。如开发商常提供给买家两种选择:一是四、五年后才办房产证,否则业主可拿回所交房款;二是如因开发商过错无法办理房产证,开发商赔偿违约金为房价的1%。

5、“补充协议”陷阱

不少开发商在合同后面再附一份《补充协议》,如有的《补充协议》规定,“若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款5%为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

6、不可抗力陷阱

在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力,可是开发商往往扩展了不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、契约协定后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。

二、商品房陷阱的应对策略是什么

应对策略如下:

1、要从法律上确保售楼书及其他广告内容具有法律效力,就一定要将其内容明确的写到商品房销售合同中,这样才能确保和约束开发商将售楼书中的承诺变为现实。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式,若没有加入在合同中,购房者则很难追究他的违约责任,只能由工商管理部门追究其虚假广告行政责任

2、购房者要坚持到现场看一下,了解清楚墙体结构,问清煤气管道、热水器、洗衣机及卫生间里各种线路与管道接口的位置及使用的材料。

3、购房者在签订认购书时,可将这个条款改为“买方在签订认购协议之日起,几日内前来与开发商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。”这样购房者就可将被动化为主动。

4、实际上,这两种选择对业主都不利。若业主坚持买房,最好选择前一种,但尽量让开发商在最短的时间内办好房产证。因此在购房前一定要查看开发商“五证”的原件,特别是预售许可证。此外,违约金一般以房价的百分之几或千分之几表示,这些比例数字一定要特别注意,否则一个小数点就会差之千里。

5、遇到这种没有商量余地的条款最好就不要签了。在某种程度上,补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据房产具体情况来约定的,所以签补充条款时应提高警惕。

6、按照我国法律规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如地震、发洪水等,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。建议在购房合同中明确约定,除法律规定的不可抗力之外造成延期交房的情况,开发商仍负违约责任。

通过上文的介绍,相信您应该已经对商品房交易的陷阱有了一定的了解,但在实践中,对于商品房纠纷的解决一般还需要考虑当地的政策。因此,当您在遇到有关商品房的纠纷时,建议您最好是及时的去咨询一下专业的律师,让律师根据您的情况为您找出最佳的解决方案。

立即免费测试 仅需1分钟
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文4.4k字,预估阅读时间15分钟
浏览全文
文章速读
问题没解决? 125200人选择咨询律师
6254位律师在线平均3分钟响应99%好评
商品房交易的陷阱都有哪些
一键咨询
  • 徐州用户2分钟前提交了咨询
    165****2775用户1分钟前提交了咨询
    175****0366用户4分钟前提交了咨询
    苏州用户4分钟前提交了咨询
    167****0837用户2分钟前提交了咨询
    淮安用户2分钟前提交了咨询
    174****4635用户2分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    连云港用户3分钟前提交了咨询
    连云港用户1分钟前提交了咨询
    连云港用户3分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    154****3281用户4分钟前提交了咨询
    152****7716用户3分钟前提交了咨询
    淮安用户1分钟前提交了咨询
  • 徐州用户2分钟前提交了咨询
    156****7378用户3分钟前提交了咨询
    176****8518用户1分钟前提交了咨询
    徐州用户3分钟前提交了咨询
    苏州用户2分钟前提交了咨询
    165****3477用户3分钟前提交了咨询
    连云港用户4分钟前提交了咨询
    134****4016用户1分钟前提交了咨询
    常州用户4分钟前提交了咨询
    161****6062用户2分钟前提交了咨询
    140****3375用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    152****0143用户2分钟前提交了咨询
    168****5416用户2分钟前提交了咨询
    131****3316用户2分钟前提交了咨询

房屋买卖·推荐文章

为你推荐
苏州152****1637用户1分钟前已获取解答
宿迁135****7263用户3分钟前已获取解答
无锡181****7849用户2分钟前已获取解答
商品房交易时陷阱都有哪些
1、“售楼书”陷阱售楼书是开发商所做的宣传广告,购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理等所吸引。2、“样板房”陷阱在售楼书的诱惑下,肯定要去看样板房,可是样板房在精致的装修掩护下很难反映房屋的真实情况。
10w+浏览
房产纠纷
如何防范商品房认购书的陷阱
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一般来讲,认购书有以下陷阱:<br/>1、内容过于简单,仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等;<br/>2、对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定;<br/>3、房产商以隐瞒重要事实,如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售,欺骗购房者,让购房者先签认购书,收取定金,后签预售合同,骗取定金。<br/>如何避免商品房认购书纠纷<br/>根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,认购书是一种的合同,而不是购房合同的从合同。<br/>如果在认购书中明确设立有定金条款的,由于认购书的性质是预约合同,故认购书的定金应当属于立约定金。<br/>根据《关于适用担保法若干问题的解释》相关规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的乙方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”<br/>法律依据:<br/>《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条<br/>当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
442浏览
商品房交易时的陷阱都有哪些
1、“售楼书”陷阱。2、“样板房”陷阱。3、“认购书”陷阱。4、违约责任陷阱。5、“补充协议”陷阱。6、不可抗力陷阱。
10w+浏览
房产纠纷
我是第一次买房子,而且是这么大笔数字的事情,要小心再小心,要了解一下商品房合同陷阱会设有哪些
[律师回复] <br/>一、弄清楚签合同的人<br/>(一)买受人——购房人<br/>  看房选房,可能是情侣或是两口子一起进行,也可能是儿子女儿为父母挑选,也可能是父母为子女早作打算,也可能是亲戚朋友陪同。但是,签订《商品房买卖合同》的时候,《商品房买卖合同》上面填写的“买受人”却必须明确,因为这一栏填写名字的人将要为这份合同承担责任。当然,也只有这个人才可以享有对房屋的权利。<br/>  “买受人”一栏填写名字的人:<br/>  1.将要成为房屋产权证上记载的所有人。<br/>  2.需要交付首付,申请贷款。<br/>  <br/>3.遇有对方违约时,追究对方的责任。<br/>  <br/>4.一旦违反合同约定,承担违约责任。<br/>  <br/>5.在取得产权证之前,合同可以证明房产是属于他的财产。<br/>(二)出卖人——开发商<br/>  开发商是楼盘的开发者,也是楼盘的大产权人,购房人购买了房屋之后,才能够从开发商手中分割获得“小产权”二因此,只有同开发商签约,您才能够顺利地接收房屋并获得产权。<br/>  那么,如何确定与您签约的就是开发商呢?<br/>  第<br/>一,签合同前,请您首先审查商品房买卖合同上的“出卖人”与《商品房预售许可证》上记载的销售单位是否一致,《商品房预售许可证》上记载的销售单位就是楼盘的开发商。<br/>  第<br/>二,您还可以查验营业执照正本或是上网查一下“出卖人”一栏填写的营业执照注册号、企业资质证书号和法定代表人是否属实。<br/>  第<br/>三,您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《国有土地使用权证》上记载的土地使用权人是否相同。<br/>  第<br/>四,如果是现房,您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《房屋所有权证》上记载的所有权人是否一致。<br/>(三)代理人<br/>  看房、选房、签约到交房的过程中,您经常会遇到开发商的“代理人”,比如,开发商会把销售事务委托给专门的销售公司或房地产经纪机构进行,面对这些代理人,您应该注意:<br/>  <br/>1.弄清楚您要跟谁签约<br/>  只有开发商才有权利、也有能力把房屋转让给您,因此您应该与开发商签约。具体说来就是看《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位是否为开发商,即是否为预售许可证上记载的售房单位。<br/>  <br/>2.谨慎对待代理人签约<br/>  按照《中华人民共和国民法通则》的规定,代理人应该在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。只有这样,被代理人才对代理人的代理行为承担民事责任。<br/>  如果《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位不是开发商,而是销售公司或房地产经纪机构,在签约付款时请一定要三思而后行,以避免“付了钱、签了约,开发商却说从未签订过这份合同”的情况发生。<br/>  <br/>3.查验房地产经纪机构资质<br/>  开发商通常会委托房地产经纪机构作代理人,部分地区对房地产经纪机构进行年度资质审查,并颁发《房地产经纪机构资质证书》。房地产经纪机构资质划分级别,通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚,从业人员要求较高。<br/>二、三级经纪机构则条件逐渐降低。因此通过《房地产经纪机构资质证书》上级别的记载可以初步判断房地产经纪机构的实力。<br/>  同时还应注意查验《房地产经纪机构资质证书》是否经过年检。<br/>  4.要求查看《授权委托书》<br/>  代理人或代理机构没有委托书或超越委托书的授权委托范围签订合同,只有经过开发商的追认,开发商才承担民事责任。否则,开发商不承担责任。<br/>  开发商有时也会委托销售公司作为《商品房买卖合同》的出卖人与购房者签合同,此时最关键的问题是在合同中明确:一旦房屋出现问题由谁来负责,应由开发商对房产最终负责。<br/>  一旦遇到开发商委托代理人或代理机构进行销售,购房人一定要看清委托书中开发商委托的权限范围。如果出卖人授权代理人或代理机构代表开发商签字,购房人一定要仔细审查一下授权书的正本,同时要求将该授权书作为合同的附件。<br/>  5.索要开发商签字盖章的收款凭证<br/>  交付前款之后,一定要索要收款凭证,并且一定要索要由开发商签字盖章的收款凭证,以证明前款已经为开发商所收取,以免发生代理人把房款“私吞”的情况。<br/>(四)投资商、发展商和承建商<br/>  他们经常在广告、宣传材料上出现,但是他们都没有权利签订商品房买卖合同。<br/>二、广告、沙盘、楼书、样板间与商品房买卖合同<br/>  很多购房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的广告、沙盘和楼书所展现出来的“梦幻”状态,但是,即使不考虑开发商的刻意夸张和销售人员的信口承诺,通过电脑特技、色彩夸张、调整比例等方法而“炮制”出来的“梦幻”房屋与实际交付的房屋之间的差距往往也很大。因此一旦交房的时候,就会有购房人因为房屋与广告、沙盘、楼书、样板间不一致而表示不满,甚至引起纠纷或诉讼。<br/>  无论是广告、沙盘、楼书还是样板间,它们本身都不是《商品房买卖合同》,除非您把它们写到合同里面,让它们成为商品房买卖合同的一个组成部分。<br/>  尽管最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,开发商在广告中就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”这也不表明所有的广告条款都可以视为合同内容,只有同时符合以下条件的广告内容才可能被视为合同内容:<br/>  <br/>(1)商品房开发规划范围内的关于房屋及相关设施的广告条款;<br/>  <br/>(2)广告条款内容具体确定;<br/>  <br/>(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重人影响。<br/>  证明一个条款同时符合这三个条件的举证难度比较大,例如,购房者很难证明广告内容是否属于“开发规划范围内”。<br/>  至于样板间,如果您没有仔细地记录样板间的各项数据,到交房的时候,样板间已经“了无踪影”了,查无对一证,您也无法证明所交的房屋与样板间不一致。<br/>  更何况开发商往往还会在文件的角落里面写上诸如“图例仅作示意用途,如有修改,恕不另行通知”,“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证,亦不负任何责任”、“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”之类的免责文字。
78浏览
商品房交易中的陷阱都有哪些
1、“售楼书”陷阱。2、“样板房”陷阱。3、“认购书”陷阱。4、违约责任陷阱。5、“补充协议”陷阱。6、不可抗力陷阱。
10w+浏览
房产纠纷
本没购物却收到一件商品,标明寄送月结,这是什么意思?会否有陷阱?
[律师回复] (一)依法向人民法院申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书,仲裁机构依法作出的裁决和调解书,公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,申请承认和执行外国法院判决、裁定以及国外仲裁机构裁决的,按照下列标准交纳:<br/>1、没有执行金额或者价额的,每件交纳50元至500元。<br/>2、执行金额或者价额不超过1万元的,每件交纳50元;超过1万元至50万元的部分,按照1.5交纳;超过50万元至500万元的部分,按照1交纳;超过500万元至1000万元的部分,按照0.5交纳;超过1000万元的部分,按照0.1交纳。<br/>3、符合民事诉讼法第五十五条第四款规定,未参加登记的权利人向人民法院提起诉讼的,按照本项规定的标准交纳申请费,不再交纳案件受理费。<br/>(二)申请保全措施的,根据实际保全的财产数额按照下列标准交纳:财产数额不超过1000元或者不涉及财产数额的,每件交纳30元;超过1000元至10万元的部分,按照1交纳;超过10万元的部分,按照0.5交纳。但是,当事人申请保全措施交纳的费用最多不超过5000元。<br/>(三)依法申请支付令的,比照财产案件受理费标准的13交纳。<br/>(四)依法申请公示催告的,每件交纳100元。<br/>(五)申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力的,每件交纳400元。<br/>(六)破产案件依据破产财产总额计算,按照财产案件受理费标准减半交纳,但是,最高不超过30万元。<br/>(七)海事案件的申请费按照下列标准交纳:<br/>1、申请设立海事赔偿责任限制基金的,每件交纳1000元至1万元;<br/>2、申请海事强制令的,每件交纳1000元至5000元;<br/>3、申请船舶优先权催告的,每件交纳1000元至5000元;<br/>4、申请海事债权登记的,每件交纳1000元;<br/>5、申请共同海损理算的,每件交纳1000元。以调解方式结案或者当事人申请撤诉的,减半交纳案件受理费。适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。对财产案件提起上诉的,按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求,人民法院决定合并审理的,分别减半交纳案件受理费。依照本办法第九条规定需要交纳案件受理费的再审案件,按照不服原判决部分的再审请求数额交纳案件受理费。扩展资料:诉讼费用的交纳和收取制度应当公示。人民法院收取诉讼费用按照其财务隶属关系使用国务院财政部门或者省级人民政府财政部门印制的财政票据。案件受理费、申请费全额上缴财政,纳入预算,实行收支两条线管理。人民法院收取诉讼费用应当向当事人开具缴费凭证,当事人持缴费凭证到指定代理银行交费。依法应当向当事人退费的,人民法院应当按照国家有关规定办理。诉讼费用缴库和退费的具体办法由国务院财政部门商最高人民法院另行制定。在边远、水上、交通不便地区,基层巡回法庭当场审理案件,当事人提出向指定代理银行交纳诉讼费用确有困难的,基层巡回法庭可以当场收取诉讼费用,并向当事人出具省级人民政府财政部门印制的财政票据;不出具省级人民政府财政部门印制的财政票据的,当事人有权拒绝交纳。案件审结后,人民法院应当将诉讼费用的详细清单和当事人应当负担的数额书面通知当事人,同时在判决书、裁定书或者调解书中写明当事人各方应当负担的数额。需要向当事人退还诉讼费用的,人民法院应当自法律文书生效之日起15日内退还有关当事人。价格主管部门、财政部门按照收费管理的职责分工,对诉讼费用进行管理和监督;对违反本办法规定的乱收费行为,依照法律、法规和国务院相关规定予以查处。
382浏览
律图 > 法律知识 > 房产纠纷 > 房屋买卖 > 商品房交易的陷阱都有哪些
仅需1分钟,快速了解自身风险
立即试试 限时免费
顶部
温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

宿迁177****4028用户4分钟前已提交咨询
南通178****7443用户3分钟前已获取解答
淮安178****3323用户2分钟前已提交咨询
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换