各位律师，法院执行评估拍卖房产，拍卖失败后，以物抵债是用评估价，还是以拍卖最抵价以物抵债?

法拍房，是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据法院人士介绍，法拍房主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。

您好，三次流拍后，按最后一次流拍价变卖。变卖也没人要，由债权人与债务人双方共同协商以物抵债。以物抵债评估作价。双方其中一方不同意，拍卖物解封退回物主。法院的司法拍卖最多三次，若流标，其后可以进行变卖。强制拍卖是有法规约束的，法院及拍卖行都应遵守《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》这个司法解释，你所问的问题，这个司法解释中均有明确说明。流拍后，人民法院不能直接降价20%拍卖，再次拍卖必须在有新裁定的情况下才能进行。这个司法解释第二十六条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖”。第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”关于降低保留价，这个司法解释的第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”

您好，三次流拍后，按最后一次流拍价变卖。变卖也没人要，由债权人与债务人双方共同协商以物抵债。以物抵债评估作价。双方其中一方不同意，拍卖物解封退回物主。