房屋过户户主需要到场吗

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根据中国《中华人民共和国民法典》的明确规定，在取得遗嘱公证书之后，当事人便可依法继承房地产等特定资产。
依据这一法律规定，自然人有权通过订立合法有效的遗嘱来自由分配其私人财产，并自主选择遗嘱执行人。
同样地，自然人也有权利通过立下遗嘱的方式，将自身所拥有的个人财产悉数指派给法定继承人中的某一位或多位进行继承。
此外，自然人还可以通过订立遗嘱的方式，将个人财产无偿赠送给国家、集体或者法定继承人之外的其他组织和个人。
最后，自然人还有权按照法律法规的要求，设立遗嘱信托。
值得注意的是，经过公证机关公证的遗嘱，必须由遗嘱人亲自前往公证机构办理。
法律依据：
《民法典》第一千一百三十三条
自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。
自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。
自然人可以依法设立遗嘱信托。

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依据相关法规，违建房屋即使建造时间长达20年以上，依然被视为违章建筑，应由业主自行负责将其拆除。
若在规定期限内未能完成拆除工作，执法机构有权采取强制措施进行拆除。
此外，对于在乡、村庄规划区域内未依照法律程序获取乡村建设规划许可证或未严格按照该许可证所规定内容进行建设的行为，乡、镇人民政府有权勒令停工并要求限期整改；
如逾期仍未纠正，则可依法对违规建筑物实施拆除。
法律依据：
《城乡规划法》第六十五条
在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

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关于养殖场拆迁补偿的标准，在我国并无全面且统一的规范规定。
然而，针对养殖场(如鱼塘、畜禽养殖)的征用与拆除，其补偿内容通常涵盖以下四个领域：
土地本身价值的补偿、附着于土地上的各类设施的补偿、生产暂停势必带来的损失补偿以及合理的拆迁费用。
值得注意的是，由于我国各个地域间经济发展水平存在差异，因此相应的补偿标准亦有所不同。
若您需要了解具体的补偿金额，建议向当地政府相关部门进行咨询。
法律依据：
《禽畜规模养殖污染防治条例》二十五条
因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。

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关于开设赌场罪量刑标准的相关法律条文规定如下：
第一款，如果行为人是以营利为目的，进行聚众赌博或者以赌博作为谋生手段的，应当被判处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并且还需要同时缴纳罚金；
第二款，对于开设赌场的犯罪分子而言，也应被判处相应的刑罚，其中包括且不限于三年以下有期徒刑、拘役或管制，同时还要附加刑事罚金；
第三款，当情节较为严重时，则需判决行为人判处三年以上十年以下有期徒刑，并且同样需要缴纳刑事罚金。
在这里，我们需要明确的是，只要行为人是以营利为目的，存在以下任何一种情况，都可以被认定为聚众赌博：
首先，组织三人以上参与赌博活动，并且其抽头渔利数额累计已经达到了五千元以上；
其次，组织三人以上参与赌博活动，赌资数额累计已经达到了五万元以上；
最后，组织三人以上参与赌博活动，参赌人数累计已经达到了二十人以上；
此外，如果行为人组织了十名以上的中国公民前往境外参与赌博活动，并且从中获取回扣和介绍费等费用，那么也将被视为聚众赌博。
开设赌场罪，是指行为人在客观上是否实施了聚众赌博、开设赌场以及以赌博为业的行为。
一旦赌场开始正式营业，并且有人实际使用，那么就构成了开设赌场罪的既遂，而这与开设者是否实际获得利润无关紧要。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第三百零三条
【赌博罪】以营利为目的，聚众赌博或者以赌博为业的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。
开设赌场的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；
情节严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。
组织中华人民共和国公民参与国（境）外赌博，数额巨大或者有其他严重情节的，依照前款的规定处罚。

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在通常情况下，卖方未能按时交付房地产的违约责任通常涉及支付违约金、补偿损失或继续执行义务等三种方式。
在签订房地产买卖合同时，需明确约定逾期交付房地产所应承担的违约责任。
值得注意的是，逾期交付房地产的违约金标准并非由法律进行统一规范，而是取决于买卖双方在买卖合同中的具体约定。
若买方向卖方提出交付房地产的催告，而卖方未能在合理期限内交付房地产时，买方有权解除房地产买卖合同。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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关于撤销房产买卖合同的方式主要分为两种：
即协议撤销以及法律规定的撤销权。
此外，法律还针对特定情况下的合同设立了法定撤销权：
例如，一方通过欺骗手段促成的签约；
或者一方或者第三者通过威胁手段，使得另一方在非自愿且不清晰的前提下缔结的合约；
再如基于重大误解而缔结的合同；
还有就是当一方利用对方处于困境、判断力不足的情况下达成的合同；
最后，法律还规定了其他一些特殊情况也可以作为撤销合同的理由。
法律依据：
《民法典》第一百四十七条
基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

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为了能够顺利地成立业主委员会，筹备组的成员应当包含业主代表、建设单位以及所在的街道办事处和乡镇人民政府的代表等方面的人士。
在所有的这些代表中，业主代表应由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会根据相关程序组织业主进行公开推荐并最终产生。
法律依据：
《业主大会和业主委员会指导规则》第十条
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

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在进行债券投资过程中所面临的风险主要包括以下几个方面：
首先是利率风险，这是由于利率变动所引起的债券价格与收益率随之变动的风险；
其次为价格变动风险，债券市场的价格时常受到多种因素的影响而产生波动，如果这些波动与投资者的个人判断不相符的话，那么投资者的资金可能将承受亏损；
第三个风险是通货膨胀风险，债券发行方在签订协议时承诺向债券持有者支付的利息或者本金都是预先确定好的固定金额。
然而，当通货膨胀出现时，货币的实际购买力将会降低，同时市场上可供选择的商品也会相应地减少，甚至有可能低于原始投资金额；
第四个风险是企业债券投资中的风险，由于种种原因，企业可能无法完全履行其应尽的责任；
第五个风险是转让风险，当投资者急需出售手中的债券时，有时候他们不得不以较低的价格或者支付一定的佣金来完成交易；
第六个风险是回收风险，对于那些带有回收条款的债券来说，由于市场利率下降等原因，可能会出现强制回收的情况，从而使投资者的预期收益受损；
最后一个风险是税收风险，政府对债券税收的减免或者增加都可能对投资者的债券投资收益造成影响。
除此之外，还有政策风险，即政策变动引发的债券价格波动风险。
法律依据：
《中华人民共和国公司法》第一百五十三条
本法所称公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。
公司发行公司债券应当符合《中华人民共和国证券法》规定的发行条件。

[律师回复] 解析：
猥亵犯罪的惩治与裁决时限须视具体事实情节而定：
1.若行为人为寻求性刺激、满足个人私欲，使用暴力手段、威胁恐吓方式或采取其他不正当手段强行猥亵他人、侮辱女性或儿童者，将被判处五年以下有期徒刑或拘役；
2.若行为人在公众场合或群体聚集地公然猥亵他人、儿童或侮辱妇女，或存在其他法定加重情节，应依法判处五年以上有期徒刑。
此外，猥亵儿童的其他加重情节还包括以下四类：
（1）多次或多人猥亵儿童；
（2）集体猥亵儿童，或在公共场所公开猥亵儿童且情节恶劣；
（3）猥亵行为导致儿童受伤或产生其他严重后果；
（4）猥亵手段极其残忍或存在其他恶劣情节。
3.具体的刑期裁决还需结合行为人的认罪悔过态度及其他相关因素进行全面评估。
猥亵罪行违反了他人的自主意志，对受害人身心健康构成严重侵犯。
针对此类违法行为，根据其犯罪情节的严重程度，可判处五年以下有期徒刑。
如存在法定加重情节，通常会被判处五年以上有期徒刑。
尤其值得注意的是，当侵犯对象为儿童时，所带来的社会危害性更为严重，可能给儿童留下长期的心理创伤，因此，对于猥亵儿童的案件，通常会予以更严厉的惩罚。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第二百三十七条
【强制猥亵、侮辱罪】以暴力、胁迫或者其他方法强制猥亵他人或者侮辱妇女的，处五年以下有期徒刑或者拘役。
聚众或者在公共场所当众犯前款罪的，或者有其他恶劣情节的，处五年以上有期徒刑。猥亵儿童罪】猥亵儿童的，处五年以下有期徒刑；
有下列情形之一的，处五年以上有期徒刑：
（一）猥亵儿童多人或者多次的；
（二）聚众猥亵儿童的，或者在公共场所当众猥亵儿童，情节恶劣的；
（三）造成儿童伤害或者其他严重后果的；
（四）猥亵手段恶劣或者有其他恶劣情节的。

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在进行房屋拆迁补偿时，通常涵盖以下几个方面：
首先是房屋补偿费用（又称为房屋重置费用），此项费用主要用来弥补被拆迁房屋所有者所遭受的损失，它通过对被拆迁房屋的构造及损耗程度进行分类，并按照每平方米的单价进行计算；
其次是周转补偿费用，该费用主要用于补偿被拆迁房屋居民因暂时性居住环境或者自行寻找临时居所而带来的诸多不便之处，其具体数额会依据临时居住条件进行分级，并且将按照被拆迁房屋居民的人数每个月给予相应的补贴；
最后是奖励性补偿费用，这项费用旨在激励被拆迁房屋居民积极配合房屋拆迁工作，或者主动放弃某些权益，例如自愿迁移至郊区或者不再要求拆迁单位提供安置住房等。
关于房屋拆迁补偿费用的各个项目的标准，均由当地政府根据本地区的实际状况以及国家相关法律法规和政策来进行确定。
其中，房屋拆迁补偿价格的计算公式可以表示为：
房屋拆迁补偿价格=宅基地区位补偿价格×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价格。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 解析：
关于房屋二次抵押贷款所存在的潜在风险主要表现在以下几个方面：
首先，贷款利率相对较高。
据我所知，由于银行或其他小型信贷机构所承受的压力较大，所以在办理二次抵押贷款业务时，其贷款利率通常都会比较高昂，而且贷款利率是以月度为单位进行计算的。
一般来说，二次抵押贷款每个月需要支付的贷款利息大约占贷款总额的5%左右。
其次，还款过程缺乏协商空间。
在二次抵押贷款的还款过程中，银行的要求非常严格，如果借款人无法按时偿还贷款，银行或小型信贷公司将会立即对二次抵押的抵押物进行拍卖处理，而不会给予借款人任何协商的余地。
因此，申请人务必高度重视还款期限问题。
最后，申请贷款额度可能偏低。
尽管二次抵押贷款的手续较为简便，但是能够获得的贷款额度却并不理想。
根据相关规定，二次抵押贷款的额度最高不能超过抵押物原始价值减去原贷款剩余未还部分，通常情况下，所能申请到的贷款额度在扣除了原贷款剩余未还部分之后还会有所折损。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百一十一条
依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期限届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者解散；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。

[律师回复] 解析：
在办理夫妻离婚后关于房屋所有权的变更登记程序中，首要步骤即是备齐有关房屋转移登记所需的必要资料。
这其中包括了离婚判决书及其复印件、房屋产权证书、身份证明文件及房地产登记申请书等重要材料。
接下来，便是按部就班地执行房产过户的具体手续环节，必须前往当地的房屋管理局进行详细咨询和办理。
法律依据：
《民法典》第一千零八十七条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

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关于违法违章建筑质量问题，具体指的是房屋在建造过程中所使用的建材以及设备无法满足法定的质量标准。
这类房屋质量问题目前已经成为最为普遍且极易引发各类纷争的一大类别。
具体涉及到以下几个方面：
屋顶出现漏雨现象；
烟囱、排气孔道、通风管道等无法正常运作；
室内地板存在空鼓、开裂、起砂、面砖松动等情况，同时对于有防水需求的地面还可能出现漏水现象；
外墙与天花板的抹灰层、面砖、墙纸、油漆等装饰物出现脱落，墙面浆活出现起碱脱皮现象；
门窗开启困难或者缝隙超出了规范所规定的范围；
卫生间、厨房、浴室等区域排水不畅导致积水；
内墙板出现渗水，阳台积水严重；
水塔、水池、有防水要求的地下室出现漏水现象；
室内上下水、供热系统管道出现漏水、漏气、暖气供应不足，电器、电线、照明灯具坠落；
室内外上下水管道出现漏水、堵塞现象；
钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构以及其他承重结构发生变形、裂缝，超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等问题。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

[律师回复] 解析：
中国刑法的主要内容包括以下几个方面：
首先是关于刑法的任务、核心原则及其适用区域范围的论述；
其次包括对犯罪行为以及其潜在的惩罚性后果——刑事责任的阐明，同时也会探讨到诸如犯罪的预备阶段、未遂现象及中止情况、共同犯罪以及单位犯罪等相关事宜；
紧接着会详细介绍我国刑罚制度中的各种刑罚类型，其中主要刑罚包括：
管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑与死刑五大类，而附加刑则包含罚金、剥夺政治权利、没收个人或者家庭所有财产三种形式；
最后，针对量刑、累犯规定、自首和立功行为、数罪并罚处理方法、缓刑执行、假释规则以及法定期限等司法程序和规范，都会进行深入剖析。
法律依据：
《刑法》第六十一条
【量刑的一般原则】对于犯罪分子决定刑罚的时候，应当根据犯罪的事实、犯罪的性质、情节和对于社会的危害程度，依照本法的有关规定判处。

[律师回复] 解析：
拆迁的主要责任人乃房屋征收部门，房屋征收部门有权授权特定的房屋征收实施单位，同时对于他们的行为所产生的深远影响也必须负担起法律上的责任；
其次，在土地方面的征收，其主导者则是我们伟大的祖国；
最后，当国家完成土地征收之后，市、县级人民政府便有义务负责本行政区域内的房屋征收和补偿事宜。
伴随着我国城镇化进程的不断加速，农村地区的征地数量亦日益增多，
因此，如何合理地制定农村土地补偿标准就显得尤为关键。
当我们征收了农村居民赖以为生的土地时，就必须给予他们相应的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

[律师回复] 解析：
关于房地产拆迁补偿的准则如下：
首先，由于实施建筑物的征收而引发的生产中断及营业损失的赔偿属于补偿范围内；
其次，经过市、县级人民政府的批准，可以设定基金和激励机制，以提供相应的赠与以及奖励给被征收人；
再次，被征收的房产价值将得到充分的补偿；
最后，由于征收房屋所导致的搬迁以及临时安置的费用也会有相应的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

[律师回复] 解析：
当面临房产未能如期交付的困境时，作为买房者，您应当以书面形式向开发商发出正式的交房催告函，以此来推动开发商尽快完成交房行动。
若在收件人接到此函后的三个月期限内，开发商仍未按约履行交房义务，那么您将有权选择退房，并要求对方全额退还已支付的购房款项，同时还能依法追究开发商的违约责任。
然而，值得我们关注的是，对于交房逾期的时间界定，也有着明确的规定和标准。
延期交房主要分为两大类：
第一种为“正常延期交付”，这主要是因为施工进度缓慢、相关政府审批手续滞后、市政配套设施建设迟缓等原因所致；
而另一种则被称为“非正常延期交付”，这主要源于开发商自身经济状况不佳、相关政府手续存在违法违规现象且难以得到妥善处理等因素。
通常来说，只要开发商未能按照约定的时间节点交付房屋，即可视为延期交房。
但在以下几种特殊情况下，延期交房并不成立：
首先，因不可抗力事件对按时交付产生了实质性影响。
其次，因重大规划、设计变更对按时交付产生了直接影响。
最后，订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生了异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的无法实现，且该情势变更的发生具有不可预见性，并非由任何一方当事人主观故意造成，若继续维持原合同的效力将会严重损害其中一方的权益，此时，利益可能受损的一方当事人有权请求解除合同。
法律依据：
《民法典》第一百八十六条
因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

[律师回复] 解析：
延期交房违约金的具体金额取决于多种因素，故其缺乏固有的固定标准。
一般而言，逾期交房违约金的约定区间通常在1%至1‰之间。
此外，违约金的计算方式应根据房价款的总金额进行衡量。
值得注意的是，消费者并未遭受任何实际损失并不构成开发商免除违约责任的合法依据。
对于已约定的逾期交房违约金，双方均须严格遵守，除非开发商能够证明存在法定的免责事由，例如地震、战争等合同约定的不可抗力事件，且能及时履行告知义务，否则仍需承担逾期交房的违约责任。
若逾期交房违约金的计算方法未能在合同中予以明确规定，则应参照逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或具有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。
若开发商逾期交房并非出于免责事由，那么开发商将必须承担商品房逾期交付的法律责任，这其中包括向购房者支付逾期违约金以及在特定情况下、满足一定期限后，购房者有权依法解除合同等。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 解析：
针对您提及的业主擅自拆除非承重墙体的行为是否合法这一问题，答案是明确的，即此种行为并不属于违法范畴。
然而，业主在进行住宅内部装饰装修时，若未经城市规划行政主管部门的事前审批并许可，擅自改变住宅外部立面形态且于非承重墙体上开凿门洞或者窗户的行为则构成了违法行为。
此外，装修人员在进行住宅室内装饰装修活动时，如未获得相关部门的批准，也不得实施以下行为：
（1）搭建建筑物或构筑物；
（2）改变住宅外部立面形态，在非承重墙体上开凿门洞或窗户；
（3）拆卸或改造供暖管道及设施；
以及
（4）拆卸或改造燃气管道及设施。
值得注意的是，以上列举的第
（1）项和第
（2）项行为，必须事先得到城市规划行政主管部门的批准；
而对于第
（3）项行为，则需经过供暖管理单位的批准；
至于第
（4）项行为，则需要经过燃气管理单位的批准方可执行。
法律依据：
《上海市住宅物业管理规定》第五十四条
建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。
物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构参加。

[律师回复] 解析：
在商品房预售登记之前，房价购买者如欲变更房屋购买人姓名或者增设购买人的话，其相应手续并非极为繁琐复杂。
首先，购房者需要先行与开发企业进行沟通协商，按照惯常情形来看，多数开发企业都会支持并同意修改购买人的请求。
若此商业用房尚处于尚未结束竣工验收阶段，购房者需前去相关部门开具未完成竣工检验报告，同时由开发企业提交合同更名申请的理由说明，并支付相关的手续费用便可。
然而，若该商品房已经顺利通过竣工验收，那么将无法进行更名操作，但是可以等待产权证书办理完毕之后再行进行更名事宜。
法律依据：
《民法典》第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。