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巩海冬律师
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最新修订 | 2024-02-25
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预售房屋抵押登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋所有权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：
(一)抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。
(二)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原件，复印件2份。
抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证;已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。
需要满足规定的条件，否则的话是不能将预售房进行抵押，因为此时购房者没有实际取得预售房的房产证，即使能够进行抵押，也只是将债权进行抵押。而在抵押预售房的时候，还需要办理登记手续才行。
律师说法·合同事务
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小产权的房子拆迁怎么补偿小产权房拆除应依法进行赔偿。这些房屋虽无国家颁发的产权证明，但仍属原房屋所有权人合法财产。按《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原所有权人有权获得合理补偿，具体金额按拆迁补偿标准确定。1.8k浏览
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销售有毒有害食品罪立案标准是多少销售毒害性食品行为将受严厉追究。立案标准包括非法掺杂非食用有毒有害物质或明知含有此类物质仍售卖。责任人将面临刑事诉讼，可能处以五年以下有期徒刑及罚金；若对人体健康产生重大影响或有其他恶劣情节，将面临五年以上十年以下有期徒刑及额外罚金。2k浏览
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预售房屋合同纠纷
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1、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同。2、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。
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房产纠纷祖屋宅基地使用权变兄弟还有份合法吗
[律师回复] 解析：
农村宅基地作为一种土地使用权益，其所有权属应当归属所在的村庄集体组织。
相应地，农户则依法享有宅基地之上附着物品的所有权，包括自由买卖以及租赁等权利，不受其他任何第三方的侵害。
在房屋被出售或者出租之后，宅基地的使用权会随着交易对象的变更而转让至新的受让者或者承租人手中，然而，宅基地的所有权始终属于该集体组织成员共同拥有，这是无法更改的事实。
正因如此，在处理宅基地的分配问题时，例如兄弟之间能否共享，首先需要双方就此事进行深入磋商并达成共识，制定出一个合理且公正的产权分配方案，然后再按照既定的方案进行产权确认。
在此过程中，必须要明确宅基地的所有权归属以及附着物品的相关权益，以防止未来可能出现的纷争与矛盾。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第九条
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
农村宅基地作为一种土地使用权益，其所有权属应当归属所在的村庄集体组织。
相应地，农户则依法享有宅基地之上附着物品的所有权，包括自由买卖以及租赁等权利，不受其他任何第三方的侵害。
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在此过程中，必须要明确宅基地的所有权归属以及附着物品的相关权益，以防止未来可能出现的纷争与矛盾。
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快速解决“征地拆迁”问题
预售房交付时间到还未交付该如何处理
[律师回复] 解析：
若开发商无任何合法依据而延迟交房，则作为购买方的您有权进行敦促告知。
待敦促告知完成且已给予其合理时间后，如其依然未能履行交房义务，那么您将有权利提出解约请求。
再者，根据您所签署的合约规定，您亦可用书面形式向开发商主张违约金支付或赔偿遭受的实际经济损失。
然而，当同一份合同中存在着关于违约金和赔偿损失的明确条款之时，并不能二者兼得。
此时，您可选择其中适用性较高的予以采纳。
法律依据：
《民法典》第五百六十三条
合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
若开发商无任何合法依据而延迟交房，则作为购买方的您有权进行敦促告知。
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此时，您可选择其中适用性较高的予以采纳。
法律依据：
《民法典》第五百六十三条
合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
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合伙纠纷侵占罪怎么判刑
[律师回复] 解析：
侵犯他人财产权的犯罪行为中，根据法律规定，法院应依法判处被告自有期徒刑两年以下，如有特殊情况也可相应增加至两年至五年。
然而，若被告人在他人提出归还财产的要求之后，立即主动将所侵占之物归还给受害者，或者在受害者明示要求前已经处理掉并承诺赔偿损失，又或者在他人提出主张后仍未经合法授权擅自处分，而事后积极进行了退赔等，这些情况都不应被视作为侵犯财产权的犯罪行为来加以处罚。
法律依据：
《刑法》第二百七十条
将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，依照前款的规定处罚。
本条罪，告诉的才处理。
侵犯他人财产权的犯罪行为中，根据法律规定，法院应依法判处被告自有期徒刑两年以下，如有特殊情况也可相应增加至两年至五年。
然而，若被告人在他人提出归还财产的要求之后，立即主动将所侵占之物归还给受害者，或者在受害者明示要求前已经处理掉并承诺赔偿损失，又或者在他人提出主张后仍未经合法授权擅自处分，而事后积极进行了退赔等，这些情况都不应被视作为侵犯财产权的犯罪行为来加以处罚。
法律依据：
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将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，依照前款的规定处罚。
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销售人员未完成业绩被开除是否合理合法
[律师回复] 解析：
根据相关法律法规，用人单位不得以销售业绩未能达到预期水平为理由，单方面解除与劳动者之间的雇佣关系。
然而，若劳动者存在以下法定情形之一时，公司有权依照相关程序主动解除劳动合同。
但在此情况下，公司无权以业绩作为唯一甚至主要原因作出否定性的裁决，因为这违反了有关法律规定。
在实际操作过程中，业绩不佳并不等同于无法胜任工作。
根据《中华人民共和国劳动法》的相关规定，“不能胜任工作”是指劳动者无法按照合同约定的标准完成相应的工作任务，或者无法达到同工种、同岗位其他劳动者所能达到的工作量。
即便劳动者无法完全履行劳动合同中所约定的工作职责，或者被认定为无法胜任当前工作，用人单位仍应给予其适当的调整岗位或接受培训的机会。
只有在经过上述措施之后，劳动者仍然无法胜任现有工作，用人单位才可依法解除与其之间的劳动关系。
法律依据：
《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条
劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：
（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；
（二）严重违反用人单位的规章制度的；
（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；
（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；
（五）因本法第二十六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；
（六）被依法追究刑事责任的。
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但在此情况下，公司无权以业绩作为唯一甚至主要原因作出否定性的裁决，因为这违反了有关法律规定。
在实际操作过程中，业绩不佳并不等同于无法胜任工作。
根据《中华人民共和国劳动法》的相关规定，“不能胜任工作”是指劳动者无法按照合同约定的标准完成相应的工作任务，或者无法达到同工种、同岗位其他劳动者所能达到的工作量。
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（五）因本法第二十六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；
（六）被依法追究刑事责任的。
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怎么解决预售商品房纠纷
综合我国商品房预售纠纷产生的原因以及表现出的特点，需经多条路径全方位入手解决纠纷：1、以完善商品房预售登记制度为起点，通过全面统一裁判标准及规范运用交易习惯完善商品房预售及相关制度的立法。2、采取行政监管的方式，设立专门的监管机构，规范商品房预售市场。3、建立健全相应的惩处机制。
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房产纠纷发生纠纷构成敲诈勒索罪吗
[律师回复] 解析：
若在两人之间发生了涉及经济利益的争执并满足了敲诈勒索罪的全部犯罪构成要件，则必定构成此种罪行。
敲诈勒索罪的必要条件包含：
首先，该犯罪主体必须是具备完整刑事责任能力的自然人；
其次，主观方面必须是直接且明确的故意心态，意图非法强行获取他人的财产；
再次，其侵犯的客体主要是他人对私人财物的所有权以及人身权利以及其他相关权益；
最后，从客观角度来看，行为人通常会采取威胁、恐吓、恫吓等手段，逼迫受害者交付财物。
法律依据：
《刑法》第十四条
明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任这种结果发生，因而构成犯罪的，是故意犯罪。
故意犯罪，应当负刑事责任。
第二百七十四条
敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；
数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。
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数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。
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快速解决“刑事辩护”问题
嘉兴房地产纠纷的解决途径有哪些
[律师回复] 解析：
针对房产纠纷问题的解决办法主要有四个方面：
首先，双方当事人应当遵循相互尊重、公平公正以及互惠互利等基本原则，通过自行和解来化解矛盾；
其次，如果无法实现和解，则可以寻求第三方介入，以促进问题的妥善解决；
再者，若经协商后仍然未能达成共识，那么就需要将争议事项提交给特定的权威机构进行仲裁处理；
最后，在仲裁程序结束之后，若争议依然存在，则可以依法向当地人民法院提出诉讼请求。
法律依据：
《中华人民共和国仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
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首先，双方当事人应当遵循相互尊重、公平公正以及互惠互利等基本原则，通过自行和解来化解矛盾；
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再者，若经协商后仍然未能达成共识，那么就需要将争议事项提交给特定的权威机构进行仲裁处理；
最后，在仲裁程序结束之后，若争议依然存在，则可以依法向当地人民法院提出诉讼请求。
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平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
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你好，在北京，妻子是北京人有一个与她家人的共有房屋，妻子占房屋总面积的约1/60，即不到一平米，老公是外地人，满45岁，与北京妻子结婚满十年了，可以用妻子的共有房屋产权证办理外地户口进京吗
[律师回复] 您好，建议您联系您妻子户籍所在地的派出所详细咨询。
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如何处理商品房预售纠纷
应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。
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房产纠纷刘律师你好。请问兄弟俩人房屋互换，房产证名字和他们现居的房屋是不一致的。兄弟俩现在婚前想换房，请问交的税多吗？两处房源差价几乎没有，我们需要办理哪些手续？
[律师回复] 你好，我这边是律师事务所
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快速解决“房产纠纷”问题
婚后男方父母出资，购买的房屋，在夫妻双方名下，离婚怎么分割
[律师回复] 婚后男方父母出资购买的房屋，如果登记在夫妻双方名下，离婚时通常视为对夫妻双方的共同赠与，应作为夫妻共同财产进行分割。
分析
根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释以及相关司法实践，对于婚后父母出资购买的房屋，其分割方式主要取决于房屋的登记情况以及父母出资时的意图。
1. 如果房屋登记在夫妻双方名下，且没有明确的证据表明父母出资仅为赠与给自己的子女（即一方），则通常情况下，法院会认定该房屋为夫妻共同财产。这是因为，婚后父母出资购买的房屋，若登记在夫妻双方名下，从社会常理出发，通常被视为是对夫妻双方的共同赠与。
2. 根据《婚姻法》解释（二）第22条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，除非有证据证明父母明确表示赠与给一方，否则，该房屋应当作为夫妻共同财产进行分割。
3. 在离婚财产分割过程中，法院会考虑多种因素，包括但不限于双方的经济状况、对子女的抚养责任、双方对家庭的贡献等，以公平原则进行财产的分割。
综上所述，婚后男方父母出资购买并登记在夫妻双方名下的房屋，在离婚时，一般会被视为夫妻共同财产，按照法律规定和公平原则进行分割
分析
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2. 根据《婚姻法》解释（二）第22条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，除非有证据证明父母明确表示赠与给一方，否则，该房屋应当作为夫妻共同财产进行分割。
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吴律师，我是公司法人，目前公司有合同纠纷，在城阳法院。面对一百多万的合同赔偿，我公司已经资不抵债，我个人又是100%股东，起诉我个人有连带责任，需要我个人赔偿！有什么办法能证明我个人与公司不需要连带责任
[律师回复] 你好，一人有限公司的股东仅以其出资额为限对外承担有限责任，但假设一人有限责任公司的股东，不能证明公司财产独立于自己财产的话，则应当对公司债务承担连带责任。而个人独资企业的投资人则需以个人财产对企业债务承担无限责任。
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