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居住权从性质上看是一种什么权

房产纠纷

最新修订 | 2024-09-04

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律师解析: 居住权从性质上看是一种用益物权。
居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。
居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。
用益物权，是指非所有人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。
居住权的设立：
我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式，即第367条规定的采用订立合同的方式设立居住权，以及第371条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。
1、以合同方式设立
以合同方式设立居住权，是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定，居住权合同应当采用书面形式订立，属于要式合同。
书面合同有利于当事人谨慎订立合同，保留意思表示证据，有利于减少和解决纠纷。
设定居住权的合同一般包括下列条款：
（1）当事人的姓名或者名称和住所，应当写明双方当事人的姓名或者名称和住所，特别是居住权人的姓名或者名称和住所；
（2）住宅的位置，约定清楚设定居住权的住宅地址、门牌号码、面积等事项，是居住权的标的能都确定；
（3）居住的条件和要求，明确约定取得居住权的条件、行使居住权的要求是什么；
（4）居住权期限，即从何时起至何时止；
（5）解决争议的方法，即发生争议后，通过何种程序解决纠纷。
2、以遗嘱方式设立
《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。遗嘱是一种单方民事法律行为，住宅所有权人可以在生前订立遗嘱，通过相应的意思表示，为居住权人设立居住权。
《民法典》规定以订立遗嘱的方式设立居住权，参照适用合同设立居住权的规定。由此，结合《民法典》继承编的规定，遗嘱设立居住权有如下规则：
（1）遗嘱设立居住权，应参照合同设立居住权，采用书面形式。据此，继承编规定的遗嘱形式中，口头遗嘱不属于可以设立居住权的遗嘱形式。
（2）遗嘱中确立的居住权人如是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗嘱继承，继承人无须为接受居住权的意思表示；
居住权人如不是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗赠，受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内作出接受居住权的意思表示，否则视为放弃受遗赠。
（3）依据《民法典》第230条的规定，因继承取得物权的，物权自继承发生时发生效力，不以登记为生效要件。
（4）遗嘱设立的居住权，其包含的居住的条件和要求、期限、是否有偿、居住权住宅是否可以出租等，均遵循遗嘱的内容，居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。
居住权的登记：
设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
当事人订立合同设立居住权，但未向不动产登记机构申请居住权登记的，居住权不发生物权效力。
但居住权合同本身的效力不受登记与否的影响，居住权人有权依据居住权合同要求住宅所有权人履行合同义务，并配合居住权人办理居住权登记手续。
当事人在《民法典》实施前设立居住权的，由于不动产登记机构尚未开展居住权登记业务，如居住权未登记，不宜认为居住权未设立，但居住权不能取得对第三人的对抗效力。
居住权人应当及时补办居住权登记，以保障自身的合法利益。
居住权人的权利：
1、占有、使用住宅的权利
居住权是权利人为满足生活居住需要而占有、使用相应住宅的权利，因此，占有、使用住宅的权利是居住权的基本权利内容。
居住权人对其权利范围内的住宅部分，其占有、使用具有排他性，不受所有权人和第三人的干涉。
居住权人对住宅的有权占有、使用受到妨害或可能受到妨害时，得主张排除妨害、消除危险的物上请求权。
2、排除第三人对住宅的权利主张
居住权具有对抗第三人的物权效力，因此第三人即使基于有效的权源，也不得向居住权人主张权利，要求其解除对住宅的占有。
住宅所有权人如果将住宅进行了转让、抵押、出租等行为，权利受让人仍受住宅上的居住权权利制约，不得妨害居住权人的居住利益。
3、对房屋进行修缮、添附的权利
居住权对住宅中的有权部分享有排他性权利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影响所有权人对住宅其他部分的使用，居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮，或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为，不受房屋所有权人的制约。
但基于权利义务的对等性，居住权消灭后，居住权人也不得基于修缮、添附的支出向所有权人要求补偿。
居住权人的义务：
1、不得将住宅用于生活居住以外的用途
居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用，因此居住权人不得将住宅用作其他用途。居住权人如果将住宅用作商业经营等其他用途，房屋所有权人得向居住权人追究违约责任，乃至依据《民法典》合同编第563条的规定解除居住权合同，收回住宅的权利。
2、按照合同约定的居住条件和要求使用住宅
房屋所有权人如果与居住权人约定了使用住宅的相应条件或要求，只要这些条件或要求没有从根本上影响居住权人的居住利益，居住权人就应当遵守相关约定，负有不从事相应行为的义务，否则房屋所有权人得追究居住权人的违约责任。
3、妥善使用和维护住宅
居住权人作为住宅的占有人，应当妥善使用和维护住宅，不故意损坏住宅，并对住宅履行必要的看护、修缮义务，以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态。居住权人对住宅的使用和维护，应当达到善良管理人的注意义务。如果住宅出现严重损坏或面临危险，居住权人负有及时通知房屋所有权人的义务。
4、不得将居住权进行转让、继承、抵押
《民法典》第369条中规定：“居住权不得转让、继承。”据此，居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人，或通过遗嘱对其进行处分。居住权人转让、遗嘱处分居住权的，处分行为无效。同理，对于抵押行为，由于实现抵押权最终也会涉及居住权的转让，因此居住权人也不得将居住权进行抵押。
5、不得对住宅进行出租，但另有约定的除外
《民法典》第369条中规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”根据该规定，居住权人原则上不得出租其享有居住权的住宅，但如果房屋所有权人与居住权人达成合意，允许后者出租房屋，则居住权人可以将该住宅出租。
6、按照约定支付居住权的对价
居住权的设立以无偿为原则，但当事人可以为居住权约定对价。如果居住权合同中包含了对价内容，那么居住权人就负有依据合同支付相应对价的义务。
居住权的消灭：
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

法律依据: 《民法典》第三百六十六条
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条
设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条
以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

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