借名买房时购房合同由谁签
最新修订 | 2024-09-12
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- 律师解析
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为了成功购入房产，一些人士选择采用借用他人名义购房的策略。
然而，在房屋买卖合同中，署名的通常是买卖双方，而实际的购买者却未在合同上签名。若在合同上签署的是出借人的姓名，则出借人应当承担相应的合同责任。借名购房，即当事人一方（借名人）在征得另一方（出名人）同意的前提下，以出名人的名义购置房产并进行登记，而实际拥有房产的权益属于借名人。因此，尽管名义人并非实际购买者，但在借名购房后，房屋买卖合同便以出名人的名义签订。
然而，“借名买房”存在诸多潜在风险，以下列举其中六项：
1.缺乏书面协议，导致一方否认曾经约定借名买房。借名买房的双方多为亲戚、好友关系，出于情感和信任，大多以口头方式约定，书面协议相对较少，这使得登记人可能会因房价上涨等原因否认借名买房的事实。
2.借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面协议，但由于此举违反了相关政策法规，该协议有可能被法院判定为无效，从而导致借名人无法如愿取得房屋产权。
3.当房屋具备过户条件时，是否协助办理房屋过户手续的决定权掌握在登记人手中，借名人可能面临被拒绝协助过户的风险。
4.购买房屋后，虽然借名人实际居住于房屋之中，但由于房屋登记在他人名下，依据我国对于不动产物权的登记制度，借名人可能面临被起诉要求腾空房屋的法律风险。
5.即使登记人承认自己为“背房”之人，但一旦其卷入诉讼纠纷，借名人也可能受到牵连。由于借名买房系借名人与登记人之间的私下约定，根据公示公信原则，房屋所有权证书上所记载的所有权人即为登记人。一旦登记人涉诉，该房屋作为其个人财产，可能面临被查封或处分的风险。例如，登记人离婚时，其配偶有权主张该房屋作为夫妻共有财产予以分割；或者登记人欠下债务，债权人申请财产保全，房屋亦有可能被查封。
6.若登记人将房屋出售给第三人，借名人的利益可能遭受重大损失，甚至无法收回房屋。由于房屋登记在他人名下，第三人有充分理由相信登记人即是房屋所有权人。若第三人在毫不知情的情况下，从登记人处购得房屋，借名人将面临丧失房屋所有权的风险，最终只能通过不当得利之诉向登记人寻求赔偿。依照签订合同的规定，买卖合同虽以出借人名义签订，但实际履行合同义务及承担违约责任的仍为借名人。若借名人在签订合同后未能按约购买房屋，则需承担相应的违约责任。若借名人拒不承担违约责任，出借人在代为承担后，有权要求借名人赔偿损失。若借名人仍然拒绝赔偿，建议寻求专业律师的帮助解决争议。
- 法律依据
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《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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