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正在还贷款的期房能退吗
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2024-08-02
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王淳律师
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专家导读
购买的期房在特定情况下是可以退房的，如，1、商品房买卖合同内容异于认购书内容。2、开发商未取得相应的批准、证件。3、开发商未取得相应的批准、证件。4、按揭未获批准。5、先卖后抵、一房二卖或先抵后卖。6、面积误差。7、质量瑕疵。8、拆迁补偿安置房屋。
在期房合同合法有效的情形下，合同双方应如期适格地履行合同义务在退房群体中，有很大一部分买受人提出退房的原因是：房价下跌过快过多，时隔几天，前后房价有几万甚至几十万的价差，心理承受不了。在这种情形下，购房者提出退楼或降价补偿的要求不合理，开发商没有责任和义务满足这些要求。
但是并不是说期房不可以退房。期房在特定情况下是可以退房的。
二、期房如何办理退房，期房退房的条件有哪些?
如前所述，期房的购房者一般是不可以退房的，但是在下列情况下，购房者是可以退房的。
(一)商品房买卖合同内容异于认购书内容
商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理，此时买方有权拒签，并要求返还定金。
(二)开发商未取得相应的批准、证件
《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。
(三)开发商单方变更规划
在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。
(四)按揭未获批准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。
(五)先卖后抵、一房二卖或先抵后卖
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
(六)面积误差
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理;如无约定，则面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。
(七)质量瑕疵
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条明确规定，如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，买受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。
(九)迟延交房
实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等)进行规避。
(十)逾期办证
商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间(如签订本合同之日起500天)进行规避。
无论是期房还是现房，其实都是允许退房，不过就不同类型的商品房，在退房的时候需要符合的条件可能会有一些差异。其中，虽然期房尚未修建完工，但若是存在上述几种情形之一的话，那就是法定可以退房的条件，这个时候购房者可以要求开发商退房，同时开发商还应当双倍退还定金和购房首付费用。
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一、正当防卫与紧急避险的区别两者的不同点在于：
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二，主体的限定不同。正当防卫是每个公民的法定权利，是人民警察执行职务时的法定义务；紧急避险则不适用于职务上、业务上负有特定责任的人。
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三，危害的来源不同。正当防卫的危害来源仅限于人的不法侵害行为；而紧急避险的危险来源，既可以是人的不法侵害行为，也可以是（甚至大多数情况下）是自然灾害、动物的侵袭，以及人的生理、病理的原因等等。
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四，行为的限制不同。正当防卫的实行，只要有正在进行的不法侵害就可以，不论防卫人是否有条件采取逃跑、报警、劝阻等方法制止不法侵害，不要求迫不得已；紧急避险则只能在没有任何其他方法排除危险的情况下，迫不得已而实施。
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五，行为的限度不同。正当防卫的必要限度，是制止不法侵害所必需，只要所造成的损害与不法侵害可能造成的损害不过于悬殊即可，因而正当防卫所造成的损害，既可以小于，也可以大于不法侵害行为可能造成的损害；而紧急避险所造成的损害，则只能小于所避免的损害，不能等于甚至大于所避免的损害。
二、正当防卫的界定正当防卫是法律赋予公民同违法犯罪行为作的一种重要权利和手段，其目的是保障公共利益及公民的合法权益免受正在进行的不法侵害。但是，公民享有正当防卫权，并不意味着公民可以任意实施防卫。只有合法的防卫行为才属正当行为，不负刑事责任。法律赋予公民的这种权利和手段只有正确行使，才能达到正当防卫的目的，如行使不当，反而会危害社会，转化成犯罪。因此，对于正当防卫如何界定，我们在此谈一些自己的看法。
（一）防卫必须是针对不法侵害行为。所谓不法侵害，是指对法律保护的公私合法权益进行侵害。不法侵害的性质，即包括犯罪行为的侵害，也包括一般违法行为的侵害，受害人都有对侵害者实行防卫的权利。但是，是否对一切不法侵害行为都应当实施正当防卫。正当防卫中所指的不法侵害，主要是指那些侵害性质严重、侵害程度激烈、危险性较大，具有积极进攻性的侵害行为。从犯罪性质的侵害行为来看，针对不法侵害行为实行防卫，通常是指具有紧迫感的、带有暴力性、破坏性的、能够给客体造成严重损害的那些犯罪。对于一般性的、危害不大的、程度轻微的不法侵害行为，一般不应用正当防卫的方法来解决，而应用调解或其他方法来解决，以达到化解矛盾之目的。总之，防卫必须是针对不法侵害行为实施。
（二）防卫必须是针对实际存在而又正在进行的不法侵害实行。这个内容包含两层意思：
第
一，不法侵害必须是实际上存在的，而不是凭主观想象或主观推测的。如果把实际上不存在的不法侵害凭想象、推测误认为不法侵害存在，错误地实行所谓正当防卫，造成无辜者的损害，这种防卫，在刑法理论上叫做假想防卫。对于因假想防卫而造成的损害责任，应按行为人对事实认识错误的处理原则来处理。即如果属于行为人当时主观上能够预见的，由于疏忽大意而没有预见到，按过失犯罪论处；如果属于行为人当时不可能预见到的，则按意外事件对待，不应追究刑事责任。
第
二，不法侵害行为必须是正在进行的，而不是尚未开始或已经结束的。正当防卫必须适时进行，也就是说，必须在不法侵害行为已经开始实施，尚未结束之前进行。对不法侵害行为实施以前或者结束以后，都不能实行所谓的正当防卫。如果在上述情况下进行所谓的防卫，在刑法理论上称为防卫不适时，对于防卫不适时，构成犯罪的，依法应承担刑事责任。
（三）防卫必须是为了保护合法权益免受不法侵害。从防卫的目的看，防卫人实行防卫的目的必须是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，其在主观上具有正义性，这是正当防卫成立的首要条件，也是刑法规定正当防卫不负刑事责任的重要根据。防卫如果是出于侵害他人的非正义目的，或出于保护其非法利益或惩罚犯罪的目的，其主观目的与正当防卫的主观目的相违背，不论正当防卫的界定。总之，正当防卫的目的是为了排除和制止不法侵害，保护公共财产和公民的人身、财产安全。正当防卫的界定，对鼓励广大人民群众同不法侵害行为作，及时排除、制止不法侵害行为，有效地惩罚犯罪有着十分重要的意义。
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1，婚前财产公正具有法律效力。
2，当事人办理婚前财产公证可以向其住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。
3，办理婚前个人财产如何公证，需要经过以下四个步骤：
（一）当事人需要准备好以下材料：
1、个人的身份证明，如身份证、户口簿，有结婚证的也要带上结婚证。
2、与需要婚前财产公证协议约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的带购房合同和付款发票。
3、双方婚前财产协议公证的文本和电子版。协议书的内容一般包括：当事人的姓名、性别、职业、住址等个人基本情况；财产的名称、数量、价值、状况、归属；上述婚前财产的使用、维修、处分的原则等。协议上的签名和订约日期需要公证员对协议进行审查在公证员当面签字。
（二）准备好上述材料后，双方必须共同亲自到公证处办理，不能委托他人代理或是一个人来办婚前财产公证。
（三）公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容，审查财产的权利证明；查问当事人的订约是否受到欺骗或误导。当事人应如实回答公证员的提问，公证员会履行必要的法律告知义务，告诉当事人签订财产协议后承担的法律义务和法律后果，双方当事人配合公证员做完公证接谈笔录，并在笔录上签字确认。该笔录是做为具有法律效力的书面证据保存于公证卷宗档案内。
（四）双方当事人在公证员的面前在婚前财产协议书上签名。
至此，婚前财产公证的办证程序履行完毕。
【法律依据】
《婚姻法》第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。《中华人民共和国公证法》第二十五条 自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。
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（二）准备好上述材料后，双方必须共同亲自到公证处办理，不能委托他人代理或是一个人来办婚前财产公证。
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快速解决“交通事故”问题
结婚前财产公正，要怎样公正
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 法律没有强制规定结婚前一定要做财产公证，可以做，也可以不做。法律角度来看，婚前财产公证起到一个证据作用，以减少发生纠纷的可能。两人结婚并不是所有财产都需要婚前财产公证，一般来说，比较容易举证的财产，就不需要婚前财产公证，比较难举证的财产，则需要婚前财产公证。像不动产，如房子、汽车等，因为实行登记制度、产权明确，就不需要婚前财产公证。而产权随时处于变动的动产，像存款、玉器、金银首饰等贵重物品，为避免离婚时无法说明白，需要婚前财产公证。举个例子，如果一方婚前有一套房产，结婚期间，房子拆迁，这笔补偿款就是个人财产。拿到这笔补偿款后，如有必要，就要及时婚姻财产公证。因为钱是动产，如果不公证，发生纠纷就很难说清是谁的。说不清楚的钱，要算共同财产。
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正当防卫中，正当防卫的责任
[律师回复] 解答如下, 。[案情]2001年9月8日上午，黄某在市场卖梨时，朱某到其摊位上购买。朱某尝完梨后欲离开不买，黄某即上前向其索要吃梨款，双方因此发生争执，朱某和同行买菜的A等人与黄某发生缠打。在缠打过程中，黄某两次被打倒在地，后朱某又将黄某打倒在一卖农具的摊位上，黄某随手拿起一把草钩欲继续打斗，被摊主沈某夺下，其又从该摊位上拿起一把镰刀用力横扫，将朱某砍伤。后朱某经抢救无效死亡。作案后，黄某逃离现场并长期隐匿外地，直至2004年12月17日被抓获。[争议]本案在审理中，对被告人黄某的行为构成故意伤害罪意见一致，但对被告人的行为能否认定为正当防卫形成两种分歧意见。一种意见认为，被告人黄某行为属于防卫过当，应以故意伤害罪(致人死亡)减轻处罚。另一种意见认为，被告人黄某构成故意伤害罪，不成立正当防卫，但因被害人在起因上有过错，可以对被告人酌情从轻处罚。笔者同意
第二种意见。[评析]根据我国刑法
第二十条的规定，正当防卫的成立必须具备五个条件：
(1)针对现实不法侵害行为;
(2)不法侵害必须正在进行;
(3)具有防卫意识;
(4)针对不法侵害者本人;
(5)未明显超过必要限度造成重大损害。这是认定正当防卫的基本条件。但是，因为现实中“侵害行为”的来源不同、表现不同，所以，特殊情况下的正当防卫构成要件的内容也不同。例如，在相互斗殴、偶然防卫等行为中原则上不成立正当防卫，但符合特殊条件的，也可能成立正当防卫。本案就是一起相互斗殴中进行防卫的情形。所谓相互斗殴，是指双方以侵害对方身体的意图进行相互攻击的行为。由于斗殴双方具有积极地不法侵害他人的意图与行为，客观上也是侵犯对方权益的行为，故不属于正当防卫;符合构成要件的，成立聚众斗殴罪、故意伤害罪等，这是一般原则。但是，在特殊情况下，根据事态的发展，也可能出现正当防卫的前提条件，这些条件包括以下几方面。
第
一，互殴向“不法侵害”行为转化。正当防卫中的“不法侵害”，既包括犯罪行为也包括其他违法行为，但又不泛指一切违法犯罪行为。相互斗殴因是双方以侵害对方身体的意图进行相互攻击的行为，在正常的互殴中是一种相互侵害。但是，根据我国刑法学理论，在相互斗殴中，如果一方已经停止斗殴，向另一方求饶或者逃跑，而另一方仍紧追不舍，继续实行侵害，此时斗殴的性质已经转化为单方不法侵害，被侵害人可以进行正当防卫。另外，在一般性的轻微斗殴中，一方突然使用杀伤力很强的凶器，另一方生命受到严重威胁的，此时相互斗殴的性质也发生了变化，后者可以进行正当防卫。互殴性质的转化行为，是互殴中构成正当防卫的前提条件。本案中，从被害人这方的情况看，虽然因A等人参与打斗而在斗殴中占有优势，但实施的行为仅为一般性徒手打斗，并未对黄某形成紧迫的威胁;黄某也未求饶或以其他方式放弃抵抗或逃跑，客观上被告人黄某确无明显伤情。第
二，互殴中“正在进行”的不法侵害的理解。不法侵害正在进行时，才使合法权益处于紧迫的被侵害或威胁之中，才使防卫行为成为保护合法权益的必要手段。不法侵害正在进行，是指不法侵害已经开始尚未结束。在互殴中，因相互斗殴可能一直持续进行，所以此时不构成正在进行的不法侵害行为，只有当互殴行为发生转化且合法权益正遭受严重威胁时，才能认定为正在进行的不法侵害并实施正当防卫。本案中，从被告人的情况看，其以镰刀伤人并非是在猝不及防遭遇打击或逃跑后仍遭受侵害的紧急状态下被动应战，也不是在对方突然使用杀伤力很强的凶器而严重威胁其生命安全的情况下实施的，而是在徒手打斗处于劣势的情况下仍不放弃殴斗所采取的行为。
第
三，互殴中“防卫意识”的认定。正当防卫也是主客观相统一的行为，具有防卫意识时，才可能构成正当防卫。防卫意识包括防卫认识和防卫意志。防卫认识，是指防卫人认识到不法侵害正在进行;防卫意志，是指防卫人出于家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害的目的。本案中，被告人黄某三次被打倒是客观事实，但仅据此不可认定其以锐器伤人系出于被迫防卫的目的。被告人一直未放弃殴斗，其先拿起草钩要打，被人夺下后又拿镰刀砍击，反映的是他想扭转斗殴劣势的意图，此时被告人的主观心态是报复伤人而非防御，是主动攻击而非被动的防卫。
第
四，互殴起因对正当防卫定性不产生影响。互殴中引起事端的行为人并非绝对没有正当防卫权，当引起争执或参与殴斗的一方撤出争执或殴斗，另一方继续加害于已撤出争执或殴斗的一方时，引起事端的一方完全可以行使正当防卫权。本案的起因，是被告人黄某与朱某等人因不能冷静处理在市场交易过程中所产生的普通民事纠纷致矛盾升级，发生打斗。双方在主观上均有侵害对方的故意，在客观上亦实施了针对对方的加害行为。虽然被害人朱某在起因上有过错，但现有证据证实双方只是一种互殴行为，并不是单方不法侵害行为。因此，在双方徒手打斗的过程中，被告人先后两次拿起锐器，并…
第二种意见。[评析]根据我国刑法
第二十条的规定，正当防卫的成立必须具备五个条件：
(1)针对现实不法侵害行为;
(2)不法侵害必须正在进行;
(3)具有防卫意识;
(4)针对不法侵害者本人;
(5)未明显超过必要限度造成重大损害。这是认定正当防卫的基本条件。但是，因为现实中“侵害行为”的来源不同、表现不同，所以，特殊情况下的正当防卫构成要件的内容也不同。例如，在相互斗殴、偶然防卫等行为中原则上不成立正当防卫，但符合特殊条件的，也可能成立正当防卫。本案就是一起相互斗殴中进行防卫的情形。所谓相互斗殴，是指双方以侵害对方身体的意图进行相互攻击的行为。由于斗殴双方具有积极地不法侵害他人的意图与行为，客观上也是侵犯对方权益的行为，故不属于正当防卫;符合构成要件的，成立聚众斗殴罪、故意伤害罪等，这是一般原则。但是，在特殊情况下，根据事态的发展，也可能出现正当防卫的前提条件，这些条件包括以下几方面。
第
一，互殴向“不法侵害”行为转化。正当防卫中的“不法侵害”，既包括犯罪行为也包括其他违法行为，但又不泛指一切违法犯罪行为。相互斗殴因是双方以侵害对方身体的意图进行相互攻击的行为，在正常的互殴中是一种相互侵害。但是，根据我国刑法学理论，在相互斗殴中，如果一方已经停止斗殴，向另一方求饶或者逃跑，而另一方仍紧追不舍，继续实行侵害，此时斗殴的性质已经转化为单方不法侵害，被侵害人可以进行正当防卫。另外，在一般性的轻微斗殴中，一方突然使用杀伤力很强的凶器，另一方生命受到严重威胁的，此时相互斗殴的性质也发生了变化，后者可以进行正当防卫。互殴性质的转化行为，是互殴中构成正当防卫的前提条件。本案中，从被害人这方的情况看，虽然因A等人参与打斗而在斗殴中占有优势，但实施的行为仅为一般性徒手打斗，并未对黄某形成紧迫的威胁;黄某也未求饶或以其他方式放弃抵抗或逃跑，客观上被告人黄某确无明显伤情。第
二，互殴中“正在进行”的不法侵害的理解。不法侵害正在进行时，才使合法权益处于紧迫的被侵害或威胁之中，才使防卫行为成为保护合法权益的必要手段。不法侵害正在进行，是指不法侵害已经开始尚未结束。在互殴中，因相互斗殴可能一直持续进行，所以此时不构成正在进行的不法侵害行为，只有当互殴行为发生转化且合法权益正遭受严重威胁时，才能认定为正在进行的不法侵害并实施正当防卫。本案中，从被告人的情况看，其以镰刀伤人并非是在猝不及防遭遇打击或逃跑后仍遭受侵害的紧急状态下被动应战，也不是在对方突然使用杀伤力很强的凶器而严重威胁其生命安全的情况下实施的，而是在徒手打斗处于劣势的情况下仍不放弃殴斗所采取的行为。
第
三，互殴中“防卫意识”的认定。正当防卫也是主客观相统一的行为，具有防卫意识时，才可能构成正当防卫。防卫意识包括防卫认识和防卫意志。防卫认识，是指防卫人认识到不法侵害正在进行;防卫意志，是指防卫人出于家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害的目的。本案中，被告人黄某三次被打倒是客观事实，但仅据此不可认定其以锐器伤人系出于被迫防卫的目的。被告人一直未放弃殴斗，其先拿起草钩要打，被人夺下后又拿镰刀砍击，反映的是他想扭转斗殴劣势的意图，此时被告人的主观心态是报复伤人而非防御，是主动攻击而非被动的防卫。
第
四，互殴起因对正当防卫定性不产生影响。互殴中引起事端的行为人并非绝对没有正当防卫权，当引起争执或参与殴斗的一方撤出争执或殴斗，另一方继续加害于已撤出争执或殴斗的一方时，引起事端的一方完全可以行使正当防卫权。本案的起因，是被告人黄某与朱某等人因不能冷静处理在市场交易过程中所产生的普通民事纠纷致矛盾升级，发生打斗。双方在主观上均有侵害对方的故意，在客观上亦实施了针对对方的加害行为。虽然被害人朱某在起因上有过错，但现有证据证实双方只是一种互殴行为，并不是单方不法侵害行为。因此，在双方徒手打斗的过程中，被告人先后两次拿起锐器，并…
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