商品房认购书有法律效力吗？

[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。 认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 商品房认购书效力认定是：
1、有效的认购书要求预售方已取得预售许可证；
2、当事人具有书写证明能力、意思表示自愿真实；
3、认购内容合法、符合法律规定的形式；
4、认购关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。

[律师回复] 1.商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的。
2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。

[律师回复] 1、认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；签订认购书后，开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。
2、法律依据：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条  商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

[律师回复] 一、没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
根据以上解释以及相关的立法背景来看，要签订一份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件：开发商已经办妥了立项、规划、报建审批手续，也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的。如果没有办妥以上审批手续，那么极有可能被法院认定为非法融资，甚至有合同欺诈之嫌疑，不但不受法律保护，严重的还会受到行政处罚甚至承担刑事责任。
二、取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2、该条的规定不是说所有的认购协议只要具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而是说，在项目取得了预售许可证的情况下才有条件将认购协议认定为商品房买卖合同。这其实是在出于防止开发商跟购房者签订了预约合同后通过法律允许的规避手法从而达到欺诈购房者、炒作房价、谋取暴利的目的权宜之计，还有待进一步的法律的出台来彻底的解决这类问题。
按照民法理论，合同可以分为本约和预约。预约是指双方签订合同约定将来签订一定合同的合同，将来签订的合同称为本约。根据以上理论来分，认购合同即为预约，商品房买卖合同即为本约。两者之间有着不同的性质和法律效力，预约合同的订立当事人一方只能请求对方按照预约合同的约定履行签订本约的义务，而不能直接按照其上面的标的条款请求对方予以履行。例如：购房者与开发商签订了认购书，其上约定“本人购书签订之日起10日之内正式签约”只是房屋的出卖人向购房者发出了其在10日内履行签订商品房预售合同的请求，而不是向购房者发出了必须要签订购房合同的要约。
3、因此，如果认购书中有“在约定的期间内部签订合同的，定金没收”之类的约定是无效的。简单的说，某人签订的认购书，只要在约定的期限内根据认购书的条款去和开发商洽谈商品房预售合同的具体事宜，就认为购房者已经履行了认购协议约定的义务，至于能否就商品房预售合同达成合意不是认购协议要约束的事项。

[律师回复] 编号：_________
甲方(出售人)：____________________________________
地址：_______________________电话：____________
乙方(认购人)：____________________________________
身份证件号码公司注册号：_________________________
地址：_______________________电话：____________
丙方(经纪机构)：__________________________________
地址：_______________________电话：____________
乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的____________
_________________________________________________物业(以下简称“该物业”)。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价____________(大写：______________________)。《商品房预售许可证》号：________________。经与甲方协商，达成以下协议：
1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付__________(大写：____________________)给甲方作为认购该物业的定金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：
(1)本认购书
(2)身份证明原件和复印件
(3)____________________________________________
(4)____________________________________________。
3、定金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将定金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。
4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(签章)：乙方(签章)：
丙方(签章)：
销售代表(签名)：
签订日期：________年____月____日。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。

[律师回复]
一、买期房是否必须签订认购书对于认购书的效力问题，并非一律都是有效的。认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时（没有取得预售许可证）而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书实际上被依法认定为买卖合同，那么在未取得预售手续时就是无效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对此问题，房地产开发企业应当有一个清醒的认识。
二、商品房认购书的效力如何签认购书并不是签订合同的法定必经步骤。如果条件允许，可以不签认购而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。但多数开发商不会同意这样的要求，从开发商的角度来说，签了认购合同就算成功了一半。签《房产认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。即使有时候，依照法律规定应无条件返还定金，开发商也往往设置种种障碍，增加认购方索回定金的成本，从而使购房者放弃这样的想法。在我国，商品房认购书广泛存在于商品房买卖过程中，其问题层出不穷。主要原因就是开发商与业主对购买期房是否必须签订认购书存有争议，而且购房者对商品房认购书的效力也不知如何认定，为了避免购房者糊里糊涂的与开发商签订认购书而利益受损，最好在签订认购书时先咨询专业的律师，如果真就此发生了纠纷也最好请专业律师帮忙解决。

[律师回复] 根据国家相关法律法规，商品房买卖过程中签订的《认购协议》如果具备商品房买卖的基本要件，例如当事人的名称或姓名、商品房的基本状况、房屋总价以及支付方式等等，就应该是一种商品房买卖合同，也是有法律效力的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对于购房者而言，如果将来因个人原因不购买了，或者说，只要不想买了，那么定金是无法要求开发商返还的。对于开发商而言，如果在签订认购书后，开发商不卖房屋或者转卖给第三人的，导致将来合同无法履行，开发商需要双倍返还定金。
实践中，还有一种返还定金方式专为购房者而设立，即《商品房买卖合同司法解释》中关于不可归责于双方当事人的事由导致未能签订商品房买卖合同的，定金应当返还。
这种情况较为普遍，即置业顾问告诉购房者户型、面积、交房时间等与实际不一致，导致最终未能签订正式的商品房买卖合同的情形。开发商作为强势一方，在购房者看到合同中对自己有不利条款时，也是无法要求修改的。这就要求在实践中，购房者要有取证意识，在发现与实际有较大出入时及时取证。
总之，购房者在签署购房认购书应注意认购书中关于签订正式买卖合同的时间和地点，在约定的时间内，购房者应及时前往，实践中也会出现因某些原因导致购房者未能在要求的时间内前往签约地点，需要及时与开发商取得沟通，避免开发商误认为购房者不要房了。以及在签订认购书中关于何时交首付的细节，比如哪个银行的转账，比如不收现金，以及商业贷款中自己是否符合商贷条件，这些细节必须了解清楚，避免因自己的失误导致最终未能签订正式买卖合同而付出不必要成本。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对于购房者而言，如果将来因个人原因不购买了，或者说，只要不想买了，那么定金是无法要求开发商返还的。对于开发商而言，如果在签订认购书后，开发商不卖房屋或者转卖给第三人的，导致将来合同无法履行，开发商需要双倍返还定金。
实践中，还有一种返还定金方式专为购房者而设立，即《商品房买卖合同司法解释》中关于不可归责于双方当事人的事由导致未能签订商品房买卖合同的，定金应当返还。
这种情况较为普遍，即置业顾问告诉购房者户型、面积、交房时间等与实际不一致，导致最终未能签订正式的商品房买卖合同的情形。开发商作为强势一方，在购房者看到合同中对自己有不利条款时，也是无法要求修改的。这就要求在实践中，购房者要有取证意识，在发现与实际有较大出入时及时取证。
总之，购房者在签署购房认购书应注意认购书中关于签订正式买卖合同的时间和地点，在约定的时间内，购房者应及时前往，实践中也会出现因某些原因导致购房者未能在要求的时间内前往签约地点，需要及时与开发商取得沟通，避免开发商误认为购房者不要房了。以及在签订认购书中关于何时交首付的细节，比如哪个银行的转账，比如不收现金，以及商业贷款中自己是否符合商贷条件，这些细节必须了解清楚，避免因自己的失误导致最终未能签订正式买卖合同而付出不必要成本。

[律师回复] 根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对于购房者而言，如果将来因个人原因不购买了，或者说，只要不想买了，那么定金是无法要求开发商返还的。对于开发商而言，如果在签订认购书后，开发商不卖房屋或者转卖给第三人的，导致将来合同无法履行，开发商需要双倍返还定金。
实践中，还有一种返还定金方式专为购房者而设立，即《商品房买卖合同司法解释》中关于不可归责于双方当事人的事由导致未能签订商品房买卖合同的，定金应当返还。
这种情况较为普遍，即置业顾问告诉购房者户型、面积、交房时间等与实际不一致，导致最终未能签订正式的商品房买卖合同的情形。开发商作为强势一方，在购房者看到合同中对自己有不利条款时，也是无法要求修改的。这就要求在实践中，购房者要有取证意识，在发现与实际有较大出入时及时取证。
总之，购房者在签署购房认购书应注意认购书中关于签订正式买卖合同的时间和地点，在约定的时间内，购房者应及时前往，实践中也会出现因某些原因导致购房者未能在要求的时间内前往签约地点，需要及时与开发商取得沟通，避免开发商误认为购房者不要房了。以及在签订认购书中关于何时交首付的细节，比如哪个银行的转账，比如不收现金，以及商业贷款中自己是否符合商贷条件，这些细节必须了解清楚，避免因自己的失误导致最终未能签订正式买卖合同而付出不必要成本。

[律师回复] （一）商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;另一种观点认为认购书非的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房认购书 甲方：(出卖人)__________ 法定代表人：______________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 传真： ___________________ 乙方：(买受人)__________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 身份证号码：______________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 一、房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘：________号楼________单元________号房屋，建筑面积________平方米，其中套内建筑面积________平方米，公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元(美元)/平方米， 总房款为(小写)________元(美元)，(大写)________元(美元)。户型为 ________________。 二、认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天(自________年________月________日至________年________月________日)。 三、定金 本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)_______元(美元)，(大写)______________元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式 乙方同意选择下列_______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款：于签约当日付 _______%，剩余房款在______ 日内分________ 次付清; 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。 五、证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号：________________ 2、政府立项证明证号：________________ 3、房地产开发企业资质证书证号：________________ 4、国有土地使用权证书证号：________________ 5、建设工程规划许可证包括附图)证号：________________ 6、建设用地规划许可证证号：________________ 7、施工许可证证号：________________ 8、房屋销售许可证证号：________________ 六、甲方承诺 1、具备商品房销售(预售)条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。 2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。 七、乙方承诺 在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。 八、其他 甲方出现以下情形之 一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。 1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。 九、不可抗力 1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。 2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。 十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。 十 一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。 甲方：________________ 法定代表人：__________ 日期：________________ 乙方：________________ 日期：________________

[律师回复] 1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
3、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
4、认购书与买卖合同有很大的区别，认购书的效力主要体现在以下三个方面：
一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。
二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。