买家收房后能否解除买卖合同

最新修订 | 2024-08-17
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包敬立律师
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专家导读 在收房之后如果满足法定条件的话也可以解除买卖合同,收房以后解除买卖合同的法定条件包括收房后才知道房子已经被卖家给抵押了出去,因卖家的问题导致没办法办理房产证的,或者在双方协商一致的情况下也可以解除买卖合同。
买家收房后能否解除买卖合同

一、买家收房后能否解除买卖合同?

如果满足以下条件就可以解除买卖合同:

1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

7)面积误差比绝对值超过3%的;

8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

8、法律规定的其他情形。

二、收房注意事项

1、不是必须在《收房通知书》上签字。

《收房通知书》是开发商为证明自己未交房违约(虽然从道理上说是无法证明的,但是就有有关部门认可该证明,所以业主不可不防。)而对业主的一个预先提示。

2、在房屋交接现场,万万不可先在《房屋交接书》上签字,再收取钥匙。

由于中国目前的特色,凡是发生交房纠纷的,只要业主在《房屋交接书》上签过字,即使房屋真的不那么符合交房条件,业主胜诉实为罕见。

3、交房凭证有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。

缺少以上任何一项,业主 都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具,而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。

4、“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全面检验。

依法,未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。

5、房屋通过综合验收并不等于一定就合格。

总之,收房以后如果要解除买卖合同的话,那是必须要有充分的理由的,卖家肯定不会无缘无故的同意解除买卖合同的,有些质量问题可能是在业主收房以后才集中爆发出来的,如果真的有这些特殊情况,合同不是不能解除的。

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合同事务
怎样解除房屋买卖合同,房屋买卖合同的解除
[律师回复] 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。
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商品房买卖合同可以解除吗,怎么解除买卖合同
[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他法律法规的规定,商品房买受人在以下情况下可以行使解除权,解除与开发商之间的买卖合同: 按照《解释》 第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 按照《解释》 第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给 第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。 此外,买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 按照《解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 按照《解释》 第九条 第二项规定,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 按照《解释》第十三条 第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 按照《解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。 按照《解释》第十五条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。
解除房屋买卖合同?
[律师回复] 您好,针对您的解除房屋买卖合同?问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。
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如何解除买卖合同,买卖合同怎样解除
解除合同,可以通过以下两种途径:1、双方当事人协商一致。2、具备法定解除合同的条件。具备以下条件,不必经对方当事人同意,只需向对方作出解除合同的意思表示,就可以解除合同:1、当事人约定的解除合同的条件成就。2、因不可抗力不能实现合同目的的。
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合同事务
房屋买卖买受人的解除权,房屋买卖合同可以解除的情形
[律师回复] 房屋买卖买受人的解除权,房屋买卖合同可以解除的情形——关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1:拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给
第三人的,被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议;解释
第七条“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释
第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件:内容上1)拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议。2)该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。形式上拆迁人必须将该补偿安置房屋另行出卖给
第三人;
2:出卖人将商品房一卖一抵时,买受人可以请求解除合同;解释
第八条“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
3:出卖人将一房二卖时,买受人可以请求解除合同;解释第八条“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
4:出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后可以解除合同;解释
第九条
第二项“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后就可以解除合同,而且可以要求赔偿损失。
5:出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,再将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后可以解除合同;解释
第九条第三项“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,在将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后就可以解除合同
6:房屋主体质量不合格时,买受人可以请求解除合同;解释
第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”即期房和现房的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
7:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同;解释
第十三条
第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”因此出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
8:套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同;解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:”,“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”即套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人就可以解除合同。
9:出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同;解释第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持”即出卖人迟延交房经买受人催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同。
10:由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同;解释第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”;《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”即根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人无法办理房屋所有权登记时,可以请求解除合同并要求赔偿损失。1
1:因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同;解释
第二十三条“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”即如果因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。1
2:因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。解释第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。
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如何解除买卖合同,买卖合同怎样解除
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商品房买卖合同解除
[律师回复] 您好,关于商品房买卖合同解除这个问题,我的解答如下, 甲方:
甲、乙双方于年月日签订了编号为:的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商,达成如下一致意见:
1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜,依该契约的约定,甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元,除尚未归还之银行贷款外,甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行,并向乙方提供银行的收据,做为乙方与银行解除借款合同的依据。
2.双方同意甲方按照下列期限,分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方:
(1)年月日之前,甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(2)年月日之前,甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(3)年月日之前,甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(4)年月日之前,甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(5)年月日之前,甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(6)年月日之前,甲方向乙方支付款项计元,以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。
3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的,自本协议签署之日起至该契约正式注销之日,每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”),由甲方支付,乙方给予必要的配合,且乙方无须再向甲方归还。
4.甲方按本协议第2条第
(6)款约定执行完毕后,双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后,乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利,甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前,如果乙方不再要求退房、解约的,可与甲方另行协商。
5.甲方向乙方支付全款计元之后,并且双方签订解除该契约的文件生效后,乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。
6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。
7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效,壹式陆份,甲乙双方各持叁份。
甲方:乙方:
代表:代表:
年月日。
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房屋买卖合同解除条件
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
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有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
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买家被判刑卖房合同自动解除吗
解约可通过两种方式实现: 一是双方自愿平等协商达成共识; 二是满足法定条件以不可撤销地解除合同。购房者欲解约,须以书面形式通知售房方,通知送达即生效。售房方如有异议,可依法向法院或仲裁部门申请判定解约效力。
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解除房屋买卖合同步骤
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。
卖二手房解除抵押手续
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 卖二手房解抵押的流程是什么 ①卖房人向贷款银行申请提前还款; ②到贷款银行进行提前还款,还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款; ③在还完款次日到贷款银行办理结清手续; ④银行贷后管理中心出解押材料; ⑤到担保公司(当初没有签担保协议的不用去)办理相应手续; ⑥到房屋所在不动产登记中心解押。 相关知识: 1、为什么要先解抵押? 在二手房交易中,卖房人出售房屋产权必须要干净,具有银行贷款的房屋,是无法进行二手住宅买卖交易的。所以,卖房人完成解抵押程序,才能顺利出售二手住宅,这是交易环节的关键一步。 2、解抵押需要办理公证吗? 对于部分卖房人而言,想要一下子凑够数十万或上百万的资金,到银行解抵押比较困难。二手住宅交易中,卖房人往往要向他人借钱解抵押。卖房人借钱的途径有三种: ①用买房人给的首付款解抵押; ②向中介机构借款用于解抵押; ③向第三方金融机构借钱解抵押。 为了证明解抵押的资金来源,卖房人可以与借款方办理公证。公证的目的是为了更好地保证资金安全,防止二手房交易出现纠纷。一旦卖房人借款后不用做解抵押,或是解抵押后不还钱,借款方可以依据公证书维护自己的权利。 卖二手房为什么要先解抵押?怎么办理解抵押? 3、到不动产登记中心解押需哪些材料? 卖房人需要携带本人身份证、贷款结清证明、贷款还款证明、他项权利证或房本(盖有抵押章)、不动产登记申请审批表等材料到不动产中心申办房屋解抵押。相关不动产登记部门解押后,该房屋才可以通过房屋核验,进行网签。
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在解除房屋买卖合同的时候买家肯定是不需要承担报建费的,报建费这是房地产开发企业在前期开发项目的时候向国家有关部门交纳的一些手续费,而国家规定,房子的质量有问题,没办法办理房产证的或者面积误差超过3%的业主都能单方面简约的。
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合同事务
解除商品房买卖合同怎样处理,如何解除
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行 当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行,可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条 发生法律效力的民事判决、裁定,以及刑事判决、裁定中的财产部分,由 第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。 法律规定由人民执行的其他法律文书,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。 申请强制执行应提供的材料 (一)申请人申请强制执行应提供的材料有: 1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的,强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的,应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写,不得使用复印件; 2、证明申请人主体资格的材料一份,受委托代为申请强制执行的,一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的,还应提供被申请人的主体资格证明材料一份; 3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章,如果经过两级审理, 一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份; 4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的,应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。
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我是个建筑公司的老板,之前我们跟船舶合作了一次,现在我打算解除合同,咨询下船舶买卖合同的解除
[律师回复] 为便于当事人诉讼和人民法审判,减少案件管辖权争议,最高人民法院]1996年9月12日作出了《关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》,并明确规定,“本规定自公布之日起执行,本院以前有关购销合同履行地的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准”。
该规定对以前有关的司法解释作了重大的修改,是一个非常重要的司法解释,共规定了三项内容:
(1)当事人在合同中明确约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。当事人在合同中未明确约定履行地点的,以约定的交货地点为合同履行地。合同中约定的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等地,均不应视为合同履行地。
(2)当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点,但在实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其它方式变更约定的,以变更后的约定确定合同履行地。当事人未以上述方式变更原约定,或者变更原合同而未涉及履行地问题的,仍以原合同的约定确定居行地。
(3)当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的,或者虽有约定但未实际交付货物,且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地,以及口头购销合同纠纷案件,均不依履行地确定案件管辖。
另外,最高人民法院1998年2月13日公布的法释[1998]3号司法解释规定:最高人民法院《关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》,是一项关于人民法院案件管辖问题的程序性规定。不论购销合同是在该规定生效前签订的还是生效后签订的,凡在该规定生效后起诉到人民法院的购销合同纠纷案件均适用该规定,而不再适用最高人民法院《关于适用lt;中华人民共和国民事诉讼法gt;若干问题的意见》第19条的规定。
我要跟我的老板解除合同了,我们根本不能再继续合作下去了,很闹心,咨询下解除买卖合同诉讼
[律师回复] 一般情况下是由出卖人承担的,但是法律规定了几种标的物交付之前买受人承担风险的情形。《合同法》第142条规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
  买受人没有收到货物却需承担风险的几种情况如下:
  
(1)第143条规定,因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
  
(2)第144条规定,出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
  
(3)第145条规定,当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第141条第2款第1项的规定标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
  
(4)第146条规定,出卖人按照约定或者依照本法第141条第2款第2项的规定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
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