保管合同自保管物交付时成立有效对吗？

[律师回复] 一般不超过5年。
根据物业管理条例规定，对于前期物业服务合同没有规定合同期限，也就是说可以签订有期限和无期限的前期物业服务合同，只是规定在业主大会成立后业主大会决定与物业公司或其他物业公司签订了物业服务合同或业主大会的执行机构业委会通知物业公司撤离进行自治管理，前期物业服务合同失效。
我国物权法规定，业主大会对物业管理区域可以进行自治管理，聘请物业管理专业人员进行物业管理区域日常管理服务也可以选聘物业公司进行管理区域的管理服务。
前期物业服务合同的期限不是合同的重要指标，如果业主大会在合同到期后仍没有成立，前期物业服务合同继续有效。

[律师回复] 您好，关于口头合同自交付标的物时成立吗这个问题，我的解答如下, 口头合同自交付标的物时成立吗
《合同法》第二十五条：承诺生效时合同成立。
1、受要约人在承诺期限内发出了承诺，但因其他原因导致承诺到达迟延
根据《合同法》第29条，“受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效”。
即是说，受要约人在承诺期限内发出了承诺，但由于其他原因(如由于邮政部门传递信件迟延)而导致承诺不能在规定的期限内到达要约人，在此情况下，如果要约人没有及时通知受要约人因承诺超过期限而不接受该承诺，则承诺应视为有效，承诺生效时间按承诺通知实际到达要约人的时间确定。
如何确定承诺是在要约规定的期限内发出的，就要根据要约的方式来确定承诺发出的时间。如果要约是以信件或者电报发出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。
法条链接：《合同法》第24条：要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。
2、电文合同以到达时间为准
采用数据电文形式订立合同的，如果要约人指定了特定系统接受数据电文的，则受要约人的承诺的数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间;未指定特定系统的，该数据电文进入要约人的任何系统的首次时间，视为到达时间。
3、对话承诺以收到承诺通知为准
以直接对话方式作出承诺，应以收到承诺通知的时间为承诺生效时间，如果承诺不需要通知的，则受要约人可根据交易习惯或者要约的要求以行为的方式作出承诺，一旦实施承诺的行为，则应视为承诺的生效时间。如果合同必须以书面形式订立，则应以双方在合同书上签字或盖章的时候，才为承诺生效时间。如果合同必须经批准或登记才能成立，则应以批准或登记的时间为承诺生效的时间。
4、需要签订确认书的情形
通常情况下，承诺到达要约人时合同即告成立，但有时，当事人在磋商中会提出以一方或双方签订最终的确认书合同才能正式成立合同。《合同法》第33条规定，“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立”。确认书实际上是与承诺联系在一起的，双方达成协议以后，一方要求以其最后的确认书为准，这样他所发出的确认书实际上是其对要约所作出的最终的承诺。
可见，确认书是承诺的重要组成部分，是判断是否作出承诺的要素。如果一方在通过信件、数据电文等方式订约时，提出要以最后的确认书为准，那么，在其未发出确认书以前，双方达成的协议不过是一个初步协议，对双方并无真正的约束力。因而在正式承诺以前的任何阶段，订约当事人均可提出要求签订确认书，而不受初步协议的拘束。
双方在达成初步协议以后，一方违反已达成的初步协议，不签订确认书是有过错的;并因其过错使订约的另一方遭受了信赖利益的损害，则有过错的一方应负缔约过失责任。如果承诺人在已作出承诺以后，又提出签订确认书的问题，那么实际上是要推翻或否认已经成立的合同，所以构成违约。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 口头合同自交付标的物时成立吗
《合同法》第二十五条：承诺生效时合同成立。
1、受要约人在承诺期限内发出了承诺，但因其他原因导致承诺到达迟延
根据《合同法》第29条，“受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效”。
即是说，受要约人在承诺期限内发出了承诺，但由于其他原因(如由于邮政部门传递信件迟延)而导致承诺不能在规定的期限内到达要约人，在此情况下，如果要约人没有及时通知受要约人因承诺超过期限而不接受该承诺，则承诺应视为有效，承诺生效时间按承诺通知实际到达要约人的时间确定。
如何确定承诺是在要约规定的期限内发出的，就要根据要约的方式来确定承诺发出的时间。如果要约是以信件或者电报发出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。
法条链接：《合同法》第24条：要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。
2、电文合同以到达时间为准
采用数据电文形式订立合同的，如果要约人指定了特定系统接受数据电文的，则受要约人的承诺的数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间;未指定特定系统的，该数据电文进入要约人的任何系统的首次时间，视为到达时间。
3、对话承诺以收到承诺通知为准
以直接对话方式作出承诺，应以收到承诺通知的时间为承诺生效时间，如果承诺不需要通知的，则受要约人可根据交易习惯或者要约的要求以行为的方式作出承诺，一旦实施承诺的行为，则应视为承诺的生效时间。如果合同必须以书面形式订立，则应以双方在合同书上签字或盖章的时候，才为承诺生效时间。如果合同必须经批准或登记才能成立，则应以批准或登记的时间为承诺生效的时间。
4、需要签订确认书的情形
通常情况下，承诺到达要约人时合同即告成立，但有时，当事人在磋商中会提出以一方或双方签订最终的确认书合同才能正式成立合同。《合同法》第33条规定，“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立”。确认书实际上是与承诺联系在一起的，双方达成协议以后，一方要求以其最后的确认书为准，这样他所发出的确认书实际上是其对要约所作出的最终的承诺。
可见，确认书是承诺的重要组成部分，是判断是否作出承诺的要素。如果一方在通过信件、数据电文等方式订约时，提出要以最后的确认书为准，那么，在其未发出确认书以前，双方达成的协议不过是一个初步协议，对双方并无真正的约束力。因而在正式承诺以前的任何阶段，订约当事人均可提出要求签订确认书，而不受初步协议的拘束。
双方在达成初步协议以后，一方违反已达成的初步协议，不签订确认书是有过错的;并因其过错使订约的另一方遭受了信赖利益的损害，则有过错的一方应负缔约过失责任。如果承诺人在已作出承诺以后，又提出签订确认书的问题，那么实际上是要推翻或否认已经成立的合同，所以构成违约。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 可以的，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
二、动产物权的定义动产所有权、动产质权、留置权则是动产物权。动产物权是以物的状态为标准对物权所作的分类。其法律意义在于，动产物权在取得方法、成立要件及效力上与不动产物权均有不同。动产物权不采用不动产物权以登记为要件的取得方法，世界各国一般皆以交付作为其取得方法及成立要件。在具体方法及法律效果上又有两种不同规定，一为交付公示主义，即规定未经交付，动产物权的让与仅在当事人间产生效力，但不得对抗第三人;另一为交付要件主义，即使在当事人之间也不产生效力。依让与以外的权利原因取得动产物权时，除非法律另有规定，无须转移占有即应发生效力，例如，因继承而取得动产物权。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。这一点是核心。
三、动产物权的三种特殊交付方式我国《物权法》关于动产物权的交付方式规定了四种，即现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。现实交付是日常交易中最常见的交付方式，另外三种是比较特殊的交付方式。简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为发生时发生变动效力。如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于动产物权变动的合意生效的同时，标的物的交付完成。《物权法》第25条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”所谓指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。《物权法》第26条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。这样在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主
（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。
（三）合同无效的情形及处理原则
1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：
（
1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；
（
2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；
（
3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；
（
4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；
（
5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；
（
6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；
（
7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。
2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：（
1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；（
2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（
3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。
（五）物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：
1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；
5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；
6、违反委托管理合同规定的。

[律师回复] 房屋渗水原由主要有三种：　　一是房屋本身存在质量问题；　　二是业主使用或装修不当；　　三是正常使用、老化导致渗水。　　依据渗水原由分别，相关的职责也有分别。　　根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的限定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，开发商应当承受免费维修职责。　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第十三条限定，开发商拒却修复或者在合法时限内拖延修复的，业主能够自行或者委托他人修复，修复花费及修复期间导致的其他损失由开发商承受。　　如因楼上业主装修或其他不当做法导致的房屋渗水，给业主导致损失的，根据《民法通则》第117条限定，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。作为侵权方除了停止侵权(如重做防水层)外应承受损害赔偿职责。　　在保修期满后，房屋内设施正常使用导致的渗水由业主自行负责维修，由业主自行承受花费。如果渗水导致其他业主损失的，根据《民法通则》第83条限定，给相邻方导致妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。隶属公共设施导致的渗水由物业管理公司承受维修职责。　　建议，邻里之间房屋出现渗水，两方应相互理解和相互配合，聘请专业组织进行判定分清职责，妥善解决问题；在房屋维修时，相邻人(楼上楼下、左邻右舍)应当予以配合，不得借故阻碍房屋维修。由于房屋装修时容易导致渗漏，最好聘请具有法律主体资格的装修公司承受，并在合同中明确出现问题时的处置方案。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 保管人私自出卖构成民法上的无权处分，数额较大的构成刑法上的侵占罪。标的物未发生转移的情形下，真正权利人基于物权优先原则，仍然对标的物享有所有权，不存在损害其利益的情形。而对于买受人来说，其签订合同的目的因标的物的所有权不能发生转移而落空，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定买卖双方均不得主张合同无效，该条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此种情形下买受人有两种救济方式：一种是要求出卖人承担违约责任，一种是解除合同并要求出卖人赔偿损失。在标的物通过动产交付、不动产登记等方式已经发生转移的情形下，真正权利人可以基于侵权之诉向买卖双方主张权利，但依据买受人是否明知标的物存在权利瑕疵，其法律后果有所不同。
1、如果买受人缔约时不明知处分人无处分权，且已支付合理对价，则买受人构成善意取得，不负返还义务。此时，应由出卖人向真正权利人承担侵权损害赔偿责任。
2、如果买受人缔约时虽不明知处分人无处分权，但并未支付合理对价，则不构成善意取得，买受人应向真正权利人负返还义务，不能返还时，应当折价补偿，同时出卖人应向买受人承担权利瑕疵担保责任。
3、如果买受人缔约时明知处分人无处分权，或者因未尽到合理的注意、审查等义务，并不构成善意取得，处分行为无效，买受人应向真正权利人负返还义务，不能返还时，买卖双方应共同向真正权利人承担侵权损害赔偿责任。
4、如果买受人在缔约时明知处分权人无处分权，且与处分人恶意串通损害真正权利人利益的，属《合同法》第52条规定的合同无效情形，应按照合同无效的后果进行处理，返还财产、赔偿损失。

[律师回复] 律师解答：您好，非常乐意为您解答相关问题。就是物业用以办公的房子，一般包括：各部门办公室、储物室、保安保洁人员宿舍、食堂等。物业管理用房的定性是不可以更改的。《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”根据这条规定，物业未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他人牟取利益。因为物业管理用房的所有权是全体业主的，物业只能使用而不能处置。如果要出租的话，也要经业主大会表决通过才行，并且出租的收益应归全体业主，物业不能占用。根据《物业管理条例》第65条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”如果您对此还有其他问题，可以直接拨打我的联系电话。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物业费纠纷属于合同纠纷，诉讼时效一般是3年。根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向请求业主交纳物业费的，应予支持。
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，还是可以维护物业公司利益的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 保管人私自出卖构成民法上的无权处分，数额较大的构成刑法上的侵占罪。标的物未发生转移的情形下，真正权利人基于物权优先原则，仍然对标的物享有所有权，不存在损害其利益的情形。而对于买受人来说，其签订合同的目的因标的物的所有权不能发生转移而落空，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定买卖双方均不得主张合同无效，该条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此种情形下买受人有两种救济方式：一种是要求出卖人承担违约责任，一种是解除合同并要求出卖人赔偿损失。在标的物通过动产交付、不动产登记等方式已经发生转移的情形下，真正权利人可以基于侵权之诉向买卖双方主张权利，但依据买受人是否明知标的物存在权利瑕疵，其法律后果有所不同。
1、如果买受人缔约时不明知处分人无处分权，且已支付合理对价，则买受人构成善意取得，不负返还义务。此时，应由出卖人向真正权利人承担侵权损害赔偿责任。
2、如果买受人缔约时虽不明知处分人无处分权，但并未支付合理对价，则不构成善意取得，买受人应向真正权利人负返还义务，不能返还时，应当折价补偿，同时出卖人应向买受人承担权利瑕疵担保责任。
3、如果买受人缔约时明知处分人无处分权，或者因未尽到合理的注意、审查等义务，并不构成善意取得，处分行为无效，买受人应向真正权利人负返还义务，不能返还时，买卖双方应共同向真正权利人承担侵权损害赔偿责任。
4、如果买受人在缔约时明知处分权人无处分权，且与处分人恶意串通损害真正权利人利益的，属《合同法》第52条规定的合同无效情形，应按照合同无效的后果进行处理，返还财产、赔偿损失。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下,
1、工商注册，领取营业执照，需要注意的是，物业资质最低要求是注册资本50万元；
2、申请资质，如上所说，你可以直接到物业主管部门咨询需要哪些材料，各个市在资质方面的要求有所不同。主要由：（
1）注册资本50万元；（
2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（
3）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准（管理制度），建立企业信用档案系统。
3、新申请资质从最低等级开始，并设一年的暂定期，你如果领到资质证书，证书上资质等级会写到（暂定）。

[律师回复] 对于物业管理委员会成立改选的条件这个问题，解答如下, 物业管理委员会的成立与改选均需要经过房地产管理局登记，物业管理委员会应当有自己的组织章程和组织机构，有自己的办公场所、办公经费，应该具有一定的民事行为能力。此外，物业管理委员会必须由业主大会选举产生，对业主大会负责。
四、对备案类行政行为的审查如果的行为属于纯粹的备案行为，不对行政相对人的权益产生实质影响，则，应当驳回诉讼请求。反之，如果的行为除了备案之外，尚有审批或批准登记等内容，则会影响行政相对人的权益，相对人认为自己的利益遭受损失时，可以提起行政诉讼，应当对行政行为的合法性进行审查。

[律师回复] 由此根下水道的共有者一同负责。
根据我国《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说，下水道、楼梯等都属于商品房或者住宅楼的公共部分，由楼内全体业主共同所有。
根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

[律师回复] 这个不对的 这种情况

[律师回复] 根据《物业管理条例》第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。虽然相关法规没有规定：一个物业管理区域可以分出一块实施自管。由于一个物业管理区域内必然存在共用的道路、绿地及附属设施。若其中一个楼宇实行自管，但实行自管的楼宇如何承担区域内共用道路、绿地及附属设施的管理责任呢由此产生的费用由未实行自管的业主去承担显然是不合理的除非该楼宇可以划分出来，其出入口可以单独设置且不使用小区附属设施。

[律师回复] 物业公司主要是通过招标按照合同商定对小区进行物业服务，具体事项根据合同决定。物流公司接管小区通常职责如下：　　
1、垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，生活垃圾日产日清。　　
2、楼道、楼梯和扶手每周不低于两次清扫和保洁，每半个月清拖一次。　　
3、天台和屋面每月清扫一次。　　
4、楼外道路及设施，每日清扫一次，巡视保洁每日2次，公共照明及共用设施每月清洁一次。　　
5、蝇、蚊孳生季节每周对垃圾桶消杀一次。　　
6、雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。　　7出入口有专人24小时值守，门卫有交接班记录。　　
8、制定巡查路线，巡视体检并做好记录。每天众多于两次在小区内巡逻，协助维护正常生活秩序。　　
9、阻止小商小贩及闲杂人员进入小区。　　
10、对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口融通。　　
1
1、共用部位日常设施维护：　　
1
2、公共照明楼道灯、道路灯完好率不低于70%。　　
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3、化粪池、污水井定期清掏。　　
1
4、房屋结构及屋顶每年体检一次。　　物业管理公司是按照法定流程成立并具有相应资格要求，经营物业管理业务的公司型经济实体，是独立的公司法人。它隶属服务性公司，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的限定或合同的商定，对特定范围内的物业实行专业化管理并得到相应报酬。

[律师回复] 对于老人私自立遗嘱有效吗这个问题，解答如下, 老人私自立的遗嘱属于自书遗嘱，如果满足以下条件是有效的：
(1)由立遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
(2)立遗嘱人必须具有完全的民事行为能力。
(3)必须是立遗嘱人的真实意思表示。
(4)遗嘱的内容不得违反法律，不得损害国家、集体的利益。
(5)遗嘱应为缺乏劳动能力而没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。
立遗嘱人所立的自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱，只要遗嘱内容合法、形式要件完整即可。只有公证遗嘱才需要提交材料到公证处办理公证遗嘱。一般遗嘱公证应提交以下证件和材料：
1、本人有效的居民身份证、《居民户口簿》，集体户籍的当事人提供《常住人口登记卡》本人页原件及经过户籍所在单位盖章的首页复印件。
2、立遗嘱人所处分的财产的所有权证明。如：房产证、存折、存单，银行卡、基金股票账户证明、车辆登记证、行驶证等。
3、遗嘱草稿。
根据《关于贯彻执行lt;中华人民共和国继承法gt;若干问题的意见》规定，遗嘱人以遗嘱的形式处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分无效。因为夫妻中一方无权立遗嘱处分夫妻全部的共同财产，一方只能立遗嘱处分属于自己那部分的财产，因此若夫妻一方立遗嘱处分全部的夫妻共同财产，该遗嘱部分有效。遗嘱中处分自己财产的那部分有效，遗嘱中处分配偶一方财产的部分无效。
法律依据：
《关于贯彻执行lt;中华人民共和国继承法gt;若干问题的意见》
遗嘱人以遗嘱的形式处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分无效。因为夫妻中的一方无权立遗嘱处分夫妻全部的共同财产，一方只能立遗嘱处分属于自己那部分的财产，因此若夫妻一方立遗嘱处分全部的夫妻共同财产，该遗嘱部分有效，部分无效。遗嘱中处分自己财产的那部分有效，遗嘱中处分配偶一方财产的部分无效。

[律师回复] 您好，关于没有管辖权的法院立案有效吗这个问题，我的解答如下, 立案有效。民事诉讼法第三十六条人民发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民，受移送的人民应当受理。受移送的人民认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民指定管辖，不得再自行移送。第三十七条有管辖权的人民由于特殊原因，不能行使管辖权的，由上级人民指定管辖。人民之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了的，报请它们的共同上级人民指定管辖。

[律师回复] 承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。

[律师回复] 您好，关于佛山物业管理合同如何写才有效这个问题，我的解答如下, 　　委托方（以下简称甲方）：
组织名称：____________________________
法定代表人：__________________________
　　地址：____________________________
　　联系电话：____________________________
　　受委托方（以下简称乙方）：
　　企业名称：____________________________
　　法定代表人：__________________________
　　地址：____________________________
　　联系电话：____________________________
第一条 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方将___________________委托给乙方实行物业服务有关事宜,协商订立本合同。
　　
第二条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托服务事项
第三条 乙方按甲方要求提供前期介入。
第四条 制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
第五条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
　　
第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
第七条 建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对甲方所有单元内发生的墙体、水、电、气，通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期后实施或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。
第八条 环境卫生及绿化养护
1、公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站（不含垃圾消纳的管理及装饰装修垃圾收集和清运），化粪池清掏
2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，使之处于良好状态。
第九条 公共秩序维护工作
1、建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含甲方产权范围内人身财产的保险、保证和保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
2、对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区。
3、维持小区的交通秩序。对本物业区域内的交通状况预测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。
4、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。
5、定期或不定期巡视、检查小区，及时采取措施以防止任何人未经乙方同意或违反本协议的约定而占用、变更、损害公共服务设施、设备,制止违反本物业的物业管理制度、本协议、《临时管理规约》的行为。
6、发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
7、消防工作，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立、消防设施的检查、维护以及定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
第十条 档案资料管理
1.本物业竣工资料、图纸及接管验收档案的管理。
2.业主及非业主使用人的档案资料的管理。
第十一条 房屋装饰装修管理
严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《重庆市消防条例》、《重庆市城市容貌管理条例》、《重庆市产外广告管理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修管理规定对装修方案进行审核，对装修过程进行监督，并对违规行为进行制止。
第十二条 受所有权人委托，对小区配套设施如网球场，游泳池、会所、停车场（库）等场所进行管理。
第十三条　对小区公共区域及甲方保留区域进行管理。
第十四条 不定期的组织开展社区文化娱乐活动，加强业主间的沟通和文化交流。设立小区信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布。。
　　
第十五条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业服务费（住宅、商业）；
2、停车(场)库车位物业服务费；
3、其它费
4、公摊水电费及电梯运行电费；
5、物业维修资金
第十六条 各项费用的调整
乙方应当就物业服务费使用制定账目管理，并可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知业主和物业使用人
　　第十七条　对业主和物业使用人违反物业管理方面的法律法规或《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、 追究法律责任等措施。
第三章 双方权利义务
第十八条　甲方权利义务
　　
1、审定乙方拟订的前期介入服务方案、小区物业服务方案；
2、检查监督乙方服务的实施及合同的执行情况；
3、审定乙方提出的前期介入服务工作计划、物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
　
4、负责制定《临时管理规约》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并在房屋销售时公示《临时管理规约》；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
6、在合同生效之日起 1个月 内按物业管理有关规定的比例向乙方提供管理用房（产权属全体业主），由乙方无偿使用；
7、在物业管理交接验收时，负责向乙方提供和移交物业管理相关资料：
（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（4）物业服务所必需的其他资料；
8、支付前期物业前期介入服务费用；按照国家物业管理条例和地方法规规定交纳空置房的物业服务费并承担逾期未付的违约金。
9、当业主和物业使用人拒绝按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；　
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1、协助乙方做好物业服务工作和社区宣传教育、文化娱乐活动；
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2、应将本合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并按相关规定公示。
第十九条　乙方权利义务
1、按照本合同第二章的约定标准，提供高品质、专业化的服务；
2、起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度；
3、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。
4、乙方办公场所、工作服，工具，器具，材料或其他为保证对甲方服务工作开展所必需设备材料的采买和管理。
5、依照本合同和有关规定收取服务费用；
6、可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给
第三方；
7、适时聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其他专业顾问和合作单位。
8、按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为进行处理；　　
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，乙方有权审核业主或使用人是否严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修管理规定》、《重庆市消防条例》、《重庆市城市容貌管理条例》、《重庆市产外广告管理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修管理规定进行其所属产权范围内的装修工程，停车(场)库是否进行任何形式的改装、改造、修建构筑物．装饰和装修，并对违规行为进行制止。
10、接受业主的监督，定期向业主大会，业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况。
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1、以物业公司名义投保，投保项目包括公众责任等险种，甲方应对其属下的产权范围内利益自行投保。
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2、负责编制物业管理年度服务计划、资金使用计划及决算报告；
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3、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
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4、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
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5、可适时设立以下服务项目(并可根据需要设立新的服务项目)，合理收费：房屋租赁、代售；代办电话安装、宽带安装服务：室内清洁服务；室内工程维修；代养护花木；代车辆清洗、保险办理服务以及与甲方商议的其它服务内容。
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6、乙方有权在不违背业主整体权益基础上制定、修改管理规则，并利用小区告示栏、网站、小区内部刊物(如有)等各种信息渠道予以公布，对各业主均有约束力。
第四章 物业服务费用和其他费用
第二十条 物业服务费构成如下；
1、小区公共秩序维护费；
2、小区公共区域清洁、保洁服务费(但所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用均未包含其中)
3、小区公共区域绿化养护、服务费：
4、小区房屋共用部位维修(小修)及保养费；；
5、小区共用设施设备日常运行、维护(小修)及保养费
6、小区公共区域四害防治费用；
7、乙方的办公管理费；
8、乙方员工的薪酬、社会保险、福利、制服及相关器具
9、乙方用于为业主服务的固定资产折旧费；
10、乙方为小区公共区域所投保的公众责任险等保险费用
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1、乙方用于上缴有关部门的各项零星费用：
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2、乙方用于上缴有关部门管理费、税费；
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3、乙方的合理利润；
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4、乙方用于为业主公共利益服务
　　第二十一条 物业服务费
1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：
(1) 电梯高层物业费按建筑面积______元／平方米／月计收；
(2) 商业用房物业服务费按建筑面积______元／平方米／月计收；
(3) 停车(场)库物