二手房买方不买了应该支付多少违约金

最新修订 | 2024-03-01
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包敬立律师
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专家导读 二手房交易过程中签了合同后买方突然决定不买了的话就应该按照合同的约定支付违约金,在二手房买卖合同中总不可能就没有违约金条款,另外,买方如果在之前就已经交了定金的话,卖家可以不退还定金,不退还定金的情况下不能再要求对方支付违约金。
二手房买方不买了应该支付多少违约金

一、二手房买方不买了应该支付多少违约金?

买方应该按照合同约定的标准支付违约金。

《中华人民共和国合同法

第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。

二、二手房交易过程中违约金和定金可以同时适用吗?

《中华人民共和国合同法》

第116条规定:“当事人既约定违约,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

从本条规定可以看出,合同当事人既约定了违约金,又约定了定金的情况下,如果一方违约,对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款,即对方享有选择权,可以选择适用违约金条款,也可以选择适用定金条款,但二者不能并用。

三、二手房交易的注意事项是什么?

1、确认房主身份

2、明确买卖双方违约责任

3、明确付款和过户时间

在交易流程中,由于买卖双方都具有一定的规避风险意识,形成了“卖方不愿先过户,买方不愿先付款”的交易现状,因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款,这两部分在不同时间段支付给房主,并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上,因此,双方一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间,并且将违约责任注明。

4、费用交接时间未在签约中明确买方

一般房屋买卖交易的时候都会要求买家先交定金的,买家交的定金不能够超过房价总额的20%,假如说买卖双方现在还没有签二手房买卖合同,买家也没有交定金,这种情况下买家不买了的话,不承担任何违约责任。

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二、根本违约的情形
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(二)履行不能场合的根本违约依大陆法系传统见解,履行不能得分为原始不能与事后不能,区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合,具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任,又由于履行不能已使合同的整个目的落空,这种违约行为无疑应作为根本违约,非违约方当事人自得解除合同。
(三)不完全履行场合的根本违约在不完全履行场合,通常债务人已履行给付义务,只不过是由于履行义务不完全,或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害,此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决:如果因违反附随义务而造成扩大的损害,即造成了债权人人身或其他财产(固有利益)的损害,则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题,此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空,无法简单地一概而论在债权人合同目的落空场合,或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时,则应作为根本违约,允许债权人解除合同否则即不能作为根本违约。
(四)先期违约场合的根本违约在先期违约场合,如债务人已先期明确表示届时不履行合同,此时即可以不待履行期的到来,以其拒绝履行作为根本违约,可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行,但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待,此时的合同目的也就无法期待能够实现,自然也应作为根本违约,允许债权人解除合同并请求损害赔偿。
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