房屋租赁合同欺诈行为认定规定是什么？

[律师回复] 如何区别合同诈骗罪和民事欺诈?理论上普遍认为，主要应把握如下几点：
(1)主观目的不同。合同诈骗罪的行为人主观上是以签订合同为名，以达到非法占有对方当事人财物的目的，而民事欺诈行为人虽然也有欺诈的故意，但不具有非法占有的目的。
(2)客观方面不同。民事欺诈虽然在客观上表现为虚构事实或隐瞒真相，但其欺诈行为仍在一定程度内，故仍应由民事法律、政策调整;合同诈骗罪中的虚构已经发生了质的变化，应由刑法来调整。民事欺诈行为有民事内容存在，合同诈骗罪的行为人根本没有履行合同的能力和实际行为。
(3)履行合同的实际行为不同。合同诈骗中行为人根本无履行诚意，客观上不作履行合同的任何积极努力，或者是履行小部分而骗取大部分财物;而民事欺诈行为，行为人有履行合同的诚意，能够虽有可能无法完全履行，但能作各种努力。
(4)对所获财物的处理方式不同。合同诈骗中，行为人拿到对方当事人财物后，或携款潜逃，或是挥霍浪费，根本不想履行合同或将财物归还对方;而民事欺诈中，行为人在取得财物后，多用于购买生产资料，为履行合同创造条件。
(5)产生的法律后果不同。合同诈骗罪承担刑事责任，而民事欺诈承担民事责任。
通过上述列举，笔者认为，只有在确定行为人有无非法占有目的的基础上才有可能确定客观行为和客体的性质。因此，只有主观上有无非法占有的目的才是合同诈骗罪和民事欺诈行为区别的关键所在。
这是房屋租赁合同诈骗罪的认定的回答。

[律师回复] 您好，关于怎样防范租赁合同欺诈这个问题，我的解答如下, 怎样防范租赁合同欺诈
1.对合同主体资格未进行认真审查，对方无履约能力。在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。
2.代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同。在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。
3.租赁合同内容中易出现的漏洞。在租赁合同中易出现的漏洞一般有：
a.对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷;
b.对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用;
c.租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。
4.租赁合同履行中出现的欺诈。　
履行中常见的欺诈主要有：
a.出租人不按合同规定交付租赁物。实践中主要是迟延履行。
b.出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是因为承租人的过错所引起为条件。
c.承租人不按合同支付租金。主要是迟延交付。
d..承租人擅自改变租赁物的现状。
e.承租人擅自将租赁物转租他人。
f.承租人逾期不返还租赁物。
5.出租人利用租赁物套取押金。
在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人，出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额购买了并不想购买的物品。

[律师回复]
1、出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行，或者履行有瑕疵，损害承租人的利益(停水断电，道路不畅，场地不清，等等。)。

2、出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起，但纠纷的发生却是频频出现。

3、承租人不按合同约定支付租金，主要是迟延交付。

4、承租人擅自改变租赁房屋的现状。

5、承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。

6、承租人逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房。

7、出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。此种情况比较典型，现举一案例：出租人利用租赁合同的缺陷(是否容许转租)，将租赁房屋转租，并套取了押金，履约保证金，转让费，以及房租差价。当租赁期届满时，承租人却找不到出租人(转租人)，出租人(转租人)实际已经席卷大笔金钱消失。蒙受巨大损失的承租人当然不会轻易腾房给房东，而房东理所当然地要收回房屋，此种利益冲突无法调和，只有诉诸法律。最后受损失的，恰恰是无辜的房东和善良的第三人(承租人)。

[律师回复] 《城市房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。你可以要求退还租金、押金和中介费，并且要求房东承担相应的违约责任。这就是对于房屋租赁合同欺诈的回答，谢谢你的咨询！

[律师回复] (1)根本没有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，骗取对方当事人的信任与自己签订合同;合同签订后又不积极努力设法创造履约条件履行合同以避免对方经济损失的。实践中，有的行为人在无履行能力的情况下与他人骗签了合同，在履约期满后仍不为履约作丝毫努力，或者在有完全、大部分履约能力的条件下只作出小部分的努力，或者只是消极地等待机会履约;有的甚至是为敷衍对方当事人而假装努力履约。对这种情况推定行为人具有非法占有的目的，准确率很高。
(2)在采取欺骗手段签约的起初只是为了解决一时资金困难，以暂时获取周转资金，但在有能力归还资金的情况下却久拖不还。
(3)合同签订后，经支付部分货款、开始履行合同为诱饵，骗取全部货款后，在合同规定的期限内或者双方约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。
(4)通过签订合同获取对方当事人交付的货物、货款、预付款、定金或保证金后，挥霍浪费，致使上述款物无法返还的。
(5)未履行义务前将对方当事人货物、货款、预付款、定金或保证金加以使用、处分，进行违法犯罪活动的。
(6)收到对方货款、预付款、定金或保证金后，不按合同约定内容履行合同，如组织约定货源、提供约定服务等，而是用于炒股或者其他风险投资的。
(7)因违约给对方造成经济损失被民事裁判确定继续履行合同义务或赔偿对方损失后，或者在人民法院强制执行其财产时，隐藏、转移财产或抽逃资金，以逃避债务的。
(8)为应付对方当事人索取债务，采用“拆东墙补西墙”的方法又与他人签订合同筹措资金，以后骗签合同所获得货物、货款、预付款、定金或保证金归还前次货款的，等等。
之所以说具备上述情形之一的，在“一般情况下”可以认为行为人具有非法占有的目的，是因为主观目的的推定内含未知因素;如果行为人有可以推翻“非法占有”之推定的充分证据(反证)，应不予认定其具有“非法占有”的目的。

[律师回复] 租赁合同欺诈赔偿主要方式有返还财产和赔偿损害。
1、对于返还财产，可以由受害人主张，以有利于受害人为原则，决定是否返还，实现减少受害人财产的损失和浪费的目标。
2、对由于欺诈行为使受害人对预期不利的规避决策失误致使规避没有实现，或因欺诈而决策失误致使预期利益无法实现或不能全部实现的，应当赔偿损失。
3、对受害人的精神损害应适当赔偿。

[律师回复] 房屋出租纠纷可以起诉。 去法院起诉立案需要有原告身份证明，起诉状，并预交案件受理费。 《民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、房屋租赁合同的管辖怎么确定 合同纠纷案件的管辖，既涉及法定管辖，也涉及协议管辖的问题，为此，我国《民事诉讼法》第23条就合同纠纷案件的法定管辖作出了明确的规定，即因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民管辖;而《民事诉讼法》第34条则就合同纠纷案件的协议管辖作出了相应的规定，即合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 二、房屋租赁纠纷的类型 (一)租金支付纠纷。 这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法： (1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。 (2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。 (3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方从而终止租赁关系。 (二)损害赔偿纠纷 房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。 对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。 (三)其他方面的纠纷。 房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。 因此，房屋租赁市场是房地产市场的一个组成部分，租赁市场会随着经 济的发展而进一步扩大。目前我国的房屋租赁市场还远没有进入一个法律的市场，市场行为极不规范，一些违法现象还十分严重并对房屋租赁市场的培育和发展起到了负面影响，所以我们面临的问题是仍要加强房屋租赁市场方面的立法工作，加强法制、加强管理，使房屋租赁市场进一步规范化，预防和减少纠纷的发生的同时，不仅要根据当事人自愿的原则，尊重当事人的意志，采取调解或仲裁的处理方法;更要注重引导当事人通过诉讼的手段来解决纠纷，从而推动整个房屋租赁市场的发展。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, (一)房屋租售中介实施的诈骗，采用欺骗手段截留客户资金，将其非法占有或用于投资、转贷等风险项目。利用为购房人代办银行贷款之机将房产抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将银行发放的贷款占为己有。公布虚假房屋租赁、销售信息，与客户签订租房、购房合同，骗取客户中介费及定金。 (二)房地产开发商或个人在预售、出售房屋时，隐瞒房屋已抵押或已出售的事实，采取一房多卖的方式骗取他人购房款。 (三)虚构商铺等房产投资项目，以承诺高额返租收益为诱饵，诱骗投资者进行投资骗取投资款。 (四)以能够帮助购买回迁房、单位房等低价房为名，虚构房源，诈骗他人购房款。 (五)通过伪造房产证、身份证等手段，假冒房主身份，与他人签订房屋租赁、买卖合同，诈骗他人租金、购房款。 (六)隐瞒门面房即将拆迁的事实，虚假发布“门面房转让”的信息，将门面房转租给他人，骗取租金。湖北省公安机关办理了多起以门面房转让为名进行诈骗的系列案件。 《城市房屋租赁管理办法》 第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。 承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转移。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为 20 年。
为了保护交易安全和合同目的的实现，应当从《合同法》生效之日起计算新的租赁期限，如果超过 20 年的，超过的部分应认定为无效。
租赁合同中，约定在同等条件下，承租方的优先续租权。承租人 应当在租赁期限届满前 3 个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

[律师回复] 按照我国《合同法》的有关规定，有欺诈行为的合同，是无法律效力的。当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。
《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 有以下三方面：　　
一、房产设备类融资　　1．主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。　　2．出售类房产设备租金的回收时限　　住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。　　3．开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收　　开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布），真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。　　
二、盘活开发商持有成熟商业物业　　开发商往往持有大量优质商业、办公物业（以长期获得租金收益并分享房产增值的好处），但却极大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金，但是银行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范，真正能达到要求的相当有限，而且能融资的数量也大打折扣（以确保银行信贷资金的安全）。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。　　
三、优质商业房地产的开发　　当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。目前，房产已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320项目总装线等厂房）；道路、桥梁已成为融资租赁标的物（如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329公里的路段；武汉四座大桥）；而且，在建工程（船坞、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统。以上详见罗晓春《关于融资租赁项目信贷的认识》）。因此，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。 司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。 租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。 是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢?因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。

[律师回复] 1、租赁合同到期。 2、房屋拆除改建。 3、房屋毁损。 4、房屋闲置。承租人无正当理由闲置公房6个月以上的，出租人有权终止合同。 5、承租人死亡。在房屋租赁合同中，承租人死亡而且又没有同住的其他人时，合同一方当事人不存在，房屋租赁合同即终止。 6、当事人协商终止。 7、承租人有重大违约行为。在租赁期间，承租人应按照合同规定的内容使用房屋。如果承租人严重违反合同，有下列行为之一的，出租人有权终止合同： (1)擅自转租、转让、分租、出借或调换使用承租房屋 (2)任意改变房屋用途，致使房屋受损 (3)利用出租房屋进行非法活动 (4)无故拖欠房租达6个月以上。

[律师回复] 不法手段骗取名义费
　　其一就是“看房费”。这个骗局的过程是客户交纳300至500元的“看房费”后，由甲业务员带领客户去看“一套房子”（当然这套房子根本就不存在）在路上乙业务员打来电话冒充房东说临时有事去不了，另约时间看房或让该客户记下“业主”的电话号码，这时甲业务员会说：“你已和房东取得联系，根据合同看房费不予退还。”
　　其二就是“信息费”。所谓信息费是租房人与中介公司在租赁代理费用上达不成一致时，
　　中介公司会提出优惠方式，即租房人交纳为数不多的一笔费用后，一般为300至500元，中介公司会为租房人提供若干条房源信息，由租房人自己去联系。

[律师回复] 1、以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2、从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3、无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5、房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6、房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7、各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。

[律师回复] 1、如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。 2、对于出租人能否扣留保证金和预付的房租问题，保证金就是为了保证承租人履行合同，所以，承租人违反合同提前退租，出租人有权按照约定扣留部分或全部保证金，但是出租人无权扣留承租人预付的房租。 3、承租人提前退租，首先应当和出租人达成解除租赁合同的协协议，然后和出租人约定时间检查出租房屋。如果承租人对房屋有所损坏，应当进行赔偿。如果租房的时候进行了房屋租赁登记备案，那么退房的时候也要到同一机构办理登记备案手续。如果要提前退租，一定要提前通知出租人，并和出租人订立终止租赁的协议，并做好检查出租房屋等善后工作。 4、如果承租人要求解除合同，就应通知对方。自通知到达之时起，租赁合同解除。出租人如果有异议，可以请求法院或者仲裁机构确认承租人解除合同的效力。如果订立合同时办理了房屋租赁登记备案，还应到同一机构办理登记备案手续。 解除租赁合同后，合同双方的权利义务即终止，出租人应退回承租人交付的租金，但可以从中扣除居住期间的租金。同时，双方应根据各自的过错承担责任。如果出租人根本违反了合同，承租人就可以解除合同，追究出租人的责任。但承租人必须通知出租人并办理相关的手续，解除合同才有效。

[律师回复] 对于房屋租赁合同效力的认定这个问题，解答如下, 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
1、审查合同的主体是否适格；
2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租；
3、审查是否进行过登记备案；
4、审查房屋租赁合同的内容是否合法。
主体适格；不是禁止出租的房屋；租赁合同进行了备案登记；合同内容合法的则租赁合同就具有法律效力。反之则不具备法律效力。

[律师回复] 房屋租赁合同纠纷确认承租权如下：
第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。