关于房屋买卖中关于返租的规定是什么样的?

最新修订 | 2024-08-22
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专家导读 关于房屋买卖中关于返租的规定是,在对房屋进行销售了之后开发商是可以约定在出售后的一定年限之内以代理出租的方式进行包租;对于所给予的租金可以冲抵部分售价款,但前提也要在双方协商之后才能处理。

关于房屋买卖中关于返租的规定是什么样的?

一、关于房屋买卖中关于返租的规定是什么样的?

关于房屋买卖中关于返租的规定如下:

“返租销售”也叫售后包租、售后回租,是指房地产开发企业为促进销售,在其建造楼盘出售时与买家约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

建设部只是明令预售的商业项目不能返租,因此大确权(“大确权”是指在商品房买卖中,房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记,领取《房地产权属证明书》,确认该楼盘的权属人是该房地产开发商。后的现楼商铺,或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。

二、售后租回与售后回购的区别有哪些?

1、售后租回交易与售后回购交易资产所有权的最终归属不同售后租回交易在出售方和购买方进行谈判时,就可认定为是一项融资租赁或者是一项经营租赁,如果是一项融资租赁,那么这种交易实际上转移了买主(即出租人)所保留的与该项租赁资产的所有权有关的全部风险和报酬,所有权最终很有可能转移,资产将归出售方所有;而如果该交易被认定为经营租赁,那么资产的所有权就不会发生转移,仍归买主(即出租人)。

售后回购交易在销售商品的同时,销售方即同意日后重新买回这批商品,因此商品的最终所有权不会转移,仍归出售方。

2、售后租回交易(租金)与售后回购交易(回购价)的取得有所不同售后租回交易中,资产的售价和租金是相互关联的,是一揽子方式谈判的,是一并计算的。

售后回购交易中,回购价的确定则与销售价无关,回购价可在购回协议中订明,也可以回购当日的市场价为基础确定,因此回购价可能高于原售价也可能低于原售价。

3、售后租回交易与售后回购交易所交易的对象的性质及账务处理不同售后租回交易一般出售的是固定资产,而售后回购的交易对象更多的是流动资产,如库存商品,原材料等由于交易资产的性质不同,并且由于两种交易方式的出售资产并不同于企业正常经营活动中的销售业务,因此两者的账务处理也大不相同。售后租回交易,售价与资产账面价值之间的差额应当单独设置“递延收益”科目核算,期末,“递延收益”科目的余额在资产负债表的“预计负债”项目下单列项目反映。

综合上面所说的,房屋买卖的返租,就是把房子忆销售给他人,但对于开发商需要使用此房子而进行返租,对于此行为一定要在双方协商好的情况之下才能进行约定,如果购房者不同意的话,那么开发商也没有权利进行实施此行为的,所以,不同的情况就会作不同的处理。

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这是一种高收益高风险的运作模式,即典型的“售后返租”,适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司,开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面,但有很大的风险,一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善,已收到售款的开发商可能携款跑路,投资者可能血本无归。
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合同事务
买卖二手房屋,卖方违约,返还双倍定金,包括已经支付的定金吗?
[律师回复] 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。
定金罚则编辑
1、定金罚则具体内容
给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的,应按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。
2、定金的适用需要符合以下几个条件:
2.1定金合同是实践合同,需要定金的实际交付。
定金如未实际交付的,在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时,不能适用定金罚则。
2.2主合同必须有效。
这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的,即便当事人已有交付和收受定金的事实,也不能适用定金罚则。但是,当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同,即主合同无效定金合同却不一定无效。
2.3当事人不履行债务且无法定免责情形。
3、《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定:
3.1视为不履行被担保的债务的情况。
因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
3.2不完全履行合同时的定金罚则。
当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。
3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。
因合同关系以外人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。
双倍返还定金的法律依据:
(一)依照担保法第89条之规定,定金的法律效力表现在两方面:
1、债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。
2、在发生违约的情况下,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。
在司法实践中,支付定金的一方虽以货款、预付款、保证金、留置金、担保金、押金、订金等名义支付,但支付的数额、时间与定金合同约定的权利和义务一致的,不影响定金合同的效力。
(二)我国新合同法第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
一般认为,该条采用了无过错原则,当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任,除法定免责的以外。因此,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,就可适用定金罚则。但由于第三人的原因造成合同不能履行的,是否适用定金罚则,存在着分歧。有人认为,因第三人的原因导致合同不能履行的不适用定金罚则。我们认为,因第三人的原因导致合同不能履行的,违约方仍应承担定金责任。理由是:
1、定金罚则的目的旨在对违约行为予以制裁,从而担保合同债的履行,若因第三人的原因造成不能履行合同而免除适用定金罚则,则使相对方在无任何过错情形下处于不利地位,且极易给违约方提供“借口”,也容易造成法官自由裁量权的滥用。
2、根据最高人民法院法函(1995)76号《关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》中指出:“凡当事人在合同中明确约定预付定金的,在实际交付定金后,如一方不履行合同除有法定免责的情况外,即应对其适用定金罚则。因该合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的,除该合同另有约定的以外,仍应对违约方适用定金罚则。合同当事人一方在接受定金处罚后可依法向第三人追偿。”该复函为第三人的原因导致合同不能履行的违约方仍应承担定金责任提供了法律依据,在司法实践中应当参照执行,并根据此复函辩驳违约方以此理由所进行的抗辩。
(三)根据我国新合同法第116条之规定,“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。
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1、根据我国合同法第196条之规定,借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。该法第200条规定,应当按实际借款数额返还借款并计算利息。因此,若在借款合同中借款人向贷款人支付一定数额的定金,等于减少使用借款数额,定金没有利息,借款按贷款利率计息,显然对借款人有失公平,所以说,借款合同中不适用定金,应按实际借款数额返本付息。
2、根据《贷款通则》第9条之规定,借款合同只能适用保证、抵押、质押三种担保方式,定金担保方式(也包括留置)不适用于借款合同。基于上述理由,借款合同中不适用定金担保。
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