实现担保物权案件的审理程序是什么？

[律师回复] 对于实现担保物权特别程序与起诉程序的区别这个问题，解答如下, 实现担保物权案件既可以通过诉讼程序作出判决后申请强制执行，又可以通过特别程序作出裁定后申请强制执行。当事人通过诉讼程序请求实现担保物权的，人民应当告知其可以通过特别程序实现担保物权。实现担保物权特别程序与诉讼程序相比，具有以下特点：实现担保物权采用特别程序可以缩短周期，提高实现担保物权的效率。实现担保物权特别程序适用《中华人民共和国民事诉讼法》第十五章特别程序之一般规定，审限较短。实现担保物权采用特别程序可以减少讼累，降低实现担保物权的成本。实现担保物权特别程序实行一审终审，不能上诉，可以节约诉讼费用和其他成本。实现担保物权采用特别程序可以节约司法资源，加快实现担保物权程序进程。实现担保物权特别程序一般由审判员一人独任审理，按照审查程序进行，不必开庭，无需合议，可以节约一定的司法资源。

[律师回复] 实现担保物权案件既可以通过诉讼程序作出判决后申请强制执行，又可以通过特别程序作出裁定后申请强制执行。当事人通过诉讼程序请求实现担保物权的，人民应当告知其可以通过特别程序实现担保物权。实现担保物权特别程序与诉讼程序相比，具有以下特点：实现担保物权采用特别程序可以缩短周期，提高实现担保物权的效率。实现担保物权特别程序适用《中华人民共和国民事诉讼法》第十五章特别程序之一般规定，审限较短。实现担保物权采用特别程序可以减少讼累，降低实现担保物权的成本。实现担保物权特别程序实行一审终审，不能上诉，可以节约诉讼费用和其他成本。实现担保物权采用特别程序可以节约司法资源，加快实现担保物权程序进程。实现担保物权特别程序一般由审判员一人独任审理，按照审查程序进行，不必开庭，无需合议，可以节约一定的司法资源。

[律师回复]
一、 法律规定
我国关于担保物权实现方式的规定主要体现在《民法通则》、《担保法》、《合同法》、《物权法》和《民事诉讼法》之中。我国现行民法通则和担保法规定，抵押权人与抵押人协议不成的，抵押权人只能通过向人民法院提起诉讼的方式实现。通过诉讼的方式实现担保物权，程序复杂且时间较长，不利于债权人利益的保障。而最新的《民事诉讼法》和《物权法》的实施后，担保物权的实现方式也由之前的诉讼模式逐渐演变到现在的非诉模式，程序大为简化、时间大为缩短、成本大为降低，极大地保护了担保物权人的合法权益。本文也将主要探讨实现担保物权的非诉模式。
（一） 关于实现担保物权非诉方式在实体法上的体现
我国关于实现担保物权非诉方式在实体法上最重要的体现是在《物权法》之中，根据《物权法》第195条的规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”，担保物权人通过非诉的方式实现担保物权有了实体法上的直接依据。

（二）关于实现担保物权非诉方式在程序法上的体现
虽然我国《物权法》对于担保物权人通过非诉方式实现担保物权早有规定，但因为缺乏程序法上的配套规定，在司法实践中却很难实现。
而2012年修正后的《民事诉讼法》在第十五章“特别程序”中单独增设“实现担保物权案件”一节，为担保物权人通过非诉方式实现担保物权提供了程序法上的支持。根据新的《民事诉讼法》第196条的规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”以及第197条的规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”，担保物权人通过非诉的方式实现担保物权有了程序法上的直接依据。
至此，我们建立了一条完整的通过非诉方式实现担保物权的制度，程序法和
实体法做到了有效衔接。

（三）司法解释及地方法院指导性意见
目前，最高人民法院尚未对实现担保物权特别程序作出相关司法解释，只有个别地方高院出台了相关指导意见，诸如浙江高院出台的《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件的意见》。但是，从现有资料显示，全国各地都出现了实现担保物权案件的判例，显然，法院系统对此类案件持积极和开放的态度，我们相信在不久的将来，会有更多此类案件的涌现，也会有更多地方法院指导性意见的出台，甚至是相关司法解释的出台，为担保物权人通过非诉方式实现担保物权提供法律支撑。

二、 实务操作及注意事项
虽然我国法律对实现担保物权的非诉方式有了相关规定，但是，在实践中担保物权人究竟该如何操作、应该注意什么才能更好地利用实现担保物权案件的特别程序来维护自己的最大权益呢？笔者通过研究相关法律规定、研读相关学术文章，特别是通过对比分析大量的司法判例，认为担保物权人在实务操作中应该注意以下几个方面：
（一）管辖问题
在以往司法实务中，鲜有在选民资格、宣告失踪或死亡等特别程序案件中提出管辖异议之情形。但在实现担保物权特别程序案件中，许多被申请人为拖延时间而提出管辖异议。
笔者认为，
首先，新民诉法第196条明确规定，实现担保物权特别程序案件由担保财产所在地或者担保物权登记地法院管辖。不动产专属管辖系诉讼案件中的管辖规定，在特别程序案件中不应适用。
其次，管辖异议不适用于特别程序案件，对实现担保物权案件中的管辖异议无须作出裁定，也不应再经过管辖上诉程序。著名民诉法学家李浩教授指出，新民诉法修订后，管辖异议条款由原民诉法第二章管辖第三节移送管辖和指定管辖中的第三十八条，移到了第十二章第一审普通程序第二节审理前的准备中的第一百二十七条。因此，可以认为管辖异议条款是针对一审诉讼案件作出的规定。而实现担保物权并非诉讼案件，特别程序案件中没有被告，管辖异议条款无从适用。再次，若受理法院审查后发现不属于自己管辖，可裁定驳回申请。申请人可以另行向有管辖权的法院提出申请，避免在管辖裁定和上诉移送程序上耗费大量时间，才能体现担保物权特别程序便捷高效处理的立法本意，又节约了宝贵的司法资源，同时也避免了管辖异议权被滥用。如果存在法院争管辖的情况，可以通过审判监督程序予以纠正。

（二） 当事人范围问题
1、实现担保物权案件中的申请人
实现担保物权案件中申请人范围的界定关乎当事人是否适格，是此类案件立案审查与审理中
首先需要明确的问题。对于申请人的范围，《民事诉讼法》第 196 条表述为“担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人”， 但是，对于申请人的具体范围，学术界的认识并不一致。
笔者认为，依照《民事诉讼法》、《物权法》的有关规定，“担保物权人”包括抵押权人、质权人、留置权人，而“其他有权请求实现担保物权的人”包括特定情形下的抵押人、出质人和财产被留置的债务人。此外，依照《合同法》第 286 条之规定，建设工程承包人也可以作为申请人申请实现建设工程价款优先权。
2、实现担保物权案件中的被申请人
关于实现担保物权案件中的被申请人，新修订的民事诉讼法没有明文规定。当担保物权人申请实现担保物权时，与其直接对应的主体，如抵押人、出质人、财产被留置的债务人作为被申请人应无异议；当抵押人、出质人、财产被留置的债务人申请实现担保物权时，抵押权人、质权人、留置权人作为被申请人也无异议。但是，在司法实践中需要明确的主要问题是，担保财产上的其他利害关系人是否应列为被申请人，如抵押人与债务人不一致时的债务人、担保财产的占有人等等。
对于上述问题，法律并无明确规定，学术界也存在争议，但是从现有的司法判例来看，当抵押权人作为申请人时，抵押人和债务人又不一致时，被申请人也仅仅只是抵押人。笔者认为，设立实现担保物权的特别程序就是为了快速实现担保物权，如果把担保财产上的其他利害关系人都列为被申请人，虽然有助于理清不同权利人之间可能存在的利害冲突，维护其他利害关系人的合法权益，但是这就违背了设立实现担保物权的特别程序的初衷，并且这很可能会涉及众多不同的法律关系，极大的增加了审理难度，甚至有可能被迫回到实体审查的道路上。笔者认为，对于担保财产上的其他利害关系人权益的维护，这些人完全可能通过另案起诉的方式解决，而不需要在实行担保物权案件中一并解决。

（三） 请求法院实现担保物权的条件
《民事诉讼法》第197条规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。”本条是关于审查实现担保物权申请的规定。
《民事诉讼法》第197条的直接后果就是有两个：符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产；不符合法律规定的，裁定驳回申请。学术界关于“请求法院实现担保物权的条件”尚有争议，主要有两要件说、三要件说、四要件说。其中，两要件说认为担保物权的实现条件包括担保物权的有效存在、债务履行期届满债权未受清偿。三要件说则认为包括担保物权的有效存在、债务履行期届满债权未受清偿、以及担保物权的实行未受到法律上的特别限制。四要件说认为包括担保物权的有效存在、主债务履行期届满、债权未受清偿，以及债务未受清偿非因债权人的原因造成。
笔者认为，对于请求法院实现担保物权的条件的关键在于如何理解“符合法律规定”的含义。笔者认为，这里的法律主要是指《物权法》、《担保法》中的相关规定，甚至包括关于担保物权的相关司法解释。
笔者认为，是否可以考虑应用两分法审视“请求法院实现担保物权的条件”，具体包括成就要件和阻却要件。只有在同时具备成就要件和不具备阻却要件的条件下才算是“符合法律规定”。笔者通过研究相关法律法规、学理文章以及分析大量现实案例后总结如下：
成就要件就是指主债权、担保物权合法存在以及实现担保物权条件成就的要件，主要包括：
1、主债权合法有效的存在。应通过主合同及合同履行状况来证明；
2、担保物权的有效存在。应通过担保物权合同、担保物权登记证明、担保物的占有状况等证明；
3、履行期届满，债务未受清偿；
4、发生法定、约定实现担保物权的情形；
5、担保债权确定，诸如在多方担保、混合担保的情况下，受偿次序明确、受偿份额明确；
6、法律规定的其他条件。
阻却要件就是指能够阻止担保物权正常实行的条件以及能够排斥实现担保物权的特别程序的条件。主要包括：
1、担保物权的实行受到特别限制，比如担保财产被查封、扣押、冻结，担保财产上存在顺位在先的担保物权等；
2、出现实体争议的情况，诸如对于担保物权的存在与否、担保物权的效力、担保的范围和数额等直接事关当事人实体权利义务的事实存在争议等，
3、法律规定的其他情况。

（四） 关于申请费用的问题
笔者认为，因为这属于特别程序，根据相关法律的规定精神，实现担保物权案件应当不收取申请费用。并且从现有报道中，我们也可以看出，一些法院在审理该类案件并未收取任何申请费用。因此，采用特别程序，对于减少债权人的诉讼费用是有极大的益处的。

鉴于实现担保物权特别程序的简洁高效、费用低廉，债权人特别是银行债权人应该积极重视这一实现债权的新途径、新方法，将以前大量的通过诉讼程序来解决的纠纷尽可能通过这一特别程序来处理，以加快不良贷款的处理流程，提高银行资产质量。

[律师回复] 实现担保物权申请条件的再细化 实现担保物权的申请条件主要包括主体和客体两个方面,主体条件是指申请人需要满足一定的范围。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 担保物权的特征
　　担保物是传统民法上典型的物权形式。在我国市场经济条件下，担保物权制度的目的就是维护经济秩序和保护当事人的合法权益。担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或
第三人所有的特定财产上设定的一种物权，其特征在于：
　　
第
一，担保物权以确保债务的履行为目的。
　　
第
二，担保物权是在债务人或第三人的特定财产上设定的权利。
　　第
三，担保物权支配担保物的价值为内容，属于物权的一种，与一般物权具有同一性质。
　　
第
四，担保物权具有从属性和不可分性。

[律师回复] 《担保法》第53条第1款规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见担保法的抵押权实现方法相比《民法通则》增加了拍卖方式，而且明确了抵押权实现途径上协商不成时抵押权人可以向法院起诉。

[律师回复] 2012年修正后的《民事诉讼法》在第十五章“特别程序”中单独增设“实现担保物权案件”一节，为担保物权人通过非诉方式实现担保物权提供了程序法上的支持，确定了新的实现担保物权程序。根据新的《民事诉讼法》第196条的规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”以及第197条的规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”，担保物权人通过非诉的方式实现担保物权有了程序法上的直接依据。

[律师回复] 《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国担保法gt;若干问题的解释》第130条也明确规定：“在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不应当依据对主合同当事人所做出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产”。但是《担保法》及其司法解释的上述规定导致在实践中通过诉讼方式实现担保物权的比例过高，而且存在效率低、成本高的弊端。这对抵押权人明显不利，抵押权人不能及时实现抵押权从而得到清偿，使担保制度不能充分发挥应有的作用。
　　《物权法》第195条第2款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”《物权法》第220条规定：“出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产；出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任”，《物权法》第237条规定：“债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产”。这些规定关注了担保物权实现的便捷需求，降低了担保物权的实现成本。但是《物权法》上述规定并未明确以何种程序实现担保物权，在实践中到底是适用一般的诉讼程序，还是适用执行程序或非诉程序一起存在争议，因此自《物权法》颁布以后，关于抵押权、质权、留置权的非讼实现途径，人民法院一直没有开展。
　　《民事诉讼法》第196条规定“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”；第197条规定“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”。

[律师回复] 申请人是法人或者其他组织的，提交营业执照及组织机构代码证（社会信用统一代码证）复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。
　
　　委托他人办理立案手续的，需提交授权委托书及受托人的身份证复印件（详见一般委托手续注意事项）。

[律师回复] 您好，关于担保物权的实现顺序有什么这个问题，我的解答如下, 物权法规定了同一动产上有三种担保物权(抵押权、质押权和留置权)的，三类物权受偿的先后顺序是：留置权质权抵押权《中华人民共和国物权法》
第二百三十九条，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿即
1、先有抵押权后有质权若该抵押权未登记，则因未登记的抵押权不具有对抗
第三人的效力，未登记的抵押权虽成立在前，质权的效力也应优先于抵押权若当事人将该抵押权进行了登记，该抵押权的效力自然优先于质权的效力
2、先有质权后有抵押权在一般情况下，设定质权后不宜设定抵押权，若当事人同意于出质的财产上再设定抵押权时，质权的效力应优于抵押权，不问该抵押权是否办理抵押权的登记
二、担保物权并存时的清偿顺序同一物担保了两个或者两个以上的债权时，应当先就顺序在先的债权行使担保物权，只有顺序在先的债权全部实现的情况下，才能清偿顺序在后的债权法定担保物权优先于意定担保物权，即留置权优先于抵押权
其次，如果同一担保物上同时存在抵押权与质押权，若抵押权先于质押权成立并进行了法定登记，抵押权优先于质押权，若抵押权先于质押权成立但未进行法定登记，质押权优先于抵押权;如果抵押权后于质押权成立，质押权优先于抵押权同一债权上存在多个担保物时，如果债务人提供担保物的，债权人应当
首先对债务人提供的担保物行使担保物权，不足部分再由其他担保物来满足，以免债权人在对非债务人的第三人担保物权之后，第三人再对债务人进行追偿如果债权人放弃了债务人提供的物的担保，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任如果被放弃的担保物价值较大，与债权额相等或者大于债权额，其他担保人免除承担担保责任;如果担保物的不足债权额，其他担保人在担保物价值范围内减轻承担担保责任值得注意的是，放弃的担保物的价值的计算，应当以担保物的市场价为准，而不是担保物的预设价值如果债权人放弃的是其他担保人提供的物的担保，那么，另外的担保人不能要求减免担保责任这是因为债务人是真正负债人，其他担保人是或有负债人，债权人放弃债务人提供的担保，等于放弃了对真正负债人的追偿而将责任转嫁，有违诚实信用从上文我们可以知道，留置权是处于
第一位的，第二是质权，第三才是抵押权如果我们在偿还中，所需偿还的物件承担了多个债权，，应该偿还顺序在先的债权

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 担保物权的特征
　　担保物是传统民法上典型的物权形式。在我国市场经济条件下，担保物权制度的目的就是维护经济秩序和保护当事人的合法权益。担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或
第三人所有的特定财产上设定的一种物权，其特征在于：
　　
第
一，担保物权以确保债务的履行为目的。
　　
第
二，担保物权是在债务人或第三人的特定财产上设定的权利。
　　第
三，担保物权支配担保物的价值为内容，属于物权的一种，与一般物权具有同一性质。
　　
第
四，担保物权具有从属性和不可分性。

[律师回复] 你好，一般实现担保物权特别程序 的事，民事诉讼法》和《民事诉讼法司法解释》对于实现担保物权特别程序的规定，发现法院对于该程序的裁判结果主要取决于当事人之间是否存在“实质性争议”：“如果当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，则法院裁定准许拍卖、变卖担保财产；如果当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。”但问题在于，对于“实质性争议”的准确定义，现行的法律法规并没有进行明确的解释，并且笔者查找的实现担保物权特别程序的案例中也没有发现主审法官对于“实质性争议”的概念进行较明确地阐述。即，实践中各地法院的法官在判断某一实现担保物权特别程序的案件时，是完全按照法官的“自由心证”来判断案件是否存在“实质性争议”，对于是否存在实质性争议的判断标准不明。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 物权法规定了同一动产上有三种担保物权(抵押权、质押权和留置权)的，三类物权受偿的先后顺序是：留置权质权抵押权《中华人民共和国物权法》
第二百三十九条，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿即
1、先有抵押权后有质权若该抵押权未登记，则因未登记的抵押权不具有对抗
第三人的效力，未登记的抵押权虽成立在前，质权的效力也应优先于抵押权若当事人将该抵押权进行了登记，该抵押权的效力自然优先于质权的效力
2、先有质权后有抵押权在一般情况下，设定质权后不宜设定抵押权，若当事人同意于出质的财产上再设定抵押权时，质权的效力应优于抵押权，不问该抵押权是否办理抵押权的登记
二、担保物权并存时的清偿顺序同一物担保了两个或者两个以上的债权时，应当先就顺序在先的债权行使担保物权，只有顺序在先的债权全部实现的情况下，才能清偿顺序在后的债权法定担保物权优先于意定担保物权，即留置权优先于抵押权
其次，如果同一担保物上同时存在抵押权与质押权，若抵押权先于质押权成立并进行了法定登记，抵押权优先于质押权，若抵押权先于质押权成立但未进行法定登记，质押权优先于抵押权;如果抵押权后于质押权成立，质押权优先于抵押权同一债权上存在多个担保物时，如果债务人提供担保物的，债权人应当
首先对债务人提供的担保物行使担保物权，不足部分再由其他担保物来满足，以免债权人在对非债务人的第三人担保物权之后，第三人再对债务人进行追偿如果债权人放弃了债务人提供的物的担保，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任如果被放弃的担保物价值较大，与债权额相等或者大于债权额，其他担保人免除承担担保责任;如果担保物的不足债权额，其他担保人在担保物价值范围内减轻承担担保责任值得注意的是，放弃的担保物的价值的计算，应当以担保物的市场价为准，而不是担保物的预设价值如果债权人放弃的是其他担保人提供的物的担保，那么，另外的担保人不能要求减免担保责任这是因为债务人是真正负债人，其他担保人是或有负债人，债权人放弃债务人提供的担保，等于放弃了对真正负债人的追偿而将责任转嫁，有违诚实信用从上文我们可以知道，留置权是处于
第一位的，第二是质权，第三才是抵押权如果我们在偿还中，所需偿还的物件承担了多个债权，，应该偿还顺序在先的债权

[律师回复] 实现担保物权特别程序的管辖法院较固定，为担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院。对于担保物为多个动产且分散在数个法院辖区内的，如果各个法院都有管辖权，申请人可以选择向其中一个有管辖权的法院提出申请。
实现担保物权诉讼程序可能依附于主债务纠纷，也可能单独提出。因主债务、担保合同引发的纠纷属于合同纠纷，故应适用合同纠纷的地域管辖，可能是被告住所地或合同履行地。当事人还可采用书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一般来说，两者的含义基本相同，所以通常的说法就是“按审判监督程序进行再审”。如果说非要有区别，那么不妨认为，前者的范围大于后者，具体来说，审判监督程序包括了 1、再审的启动（上级指令、上级检察院或最高检察院抗诉、当事人申请被接受、院长认为原审有错提请本院审委会决定等方式）； 2、再审的审理； 3、再审的判决（有实体意义上判决的如撤销原审裁判直接改判，也有程序意义上的，如撤销原判，发回原审重审等）； 4、以及原审（在再审作出撤销原判发回重审的判决后）重新审理等过程；后者则只是指再审的再审审理过程（即前述 2、3项）。个人理解，不一定正确，供参考。其实有时候二者就是一回事，有时候有前面说的区别，关键是要看具体的语言环境。

[律师回复] 担保物权的实现
1.留置权＞法定登记的抵押权＞质权＞未登记的抵押权
同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿；同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；质权与未登记抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。
2.工程价款＞抵押权
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：建设工程承包人就建设工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
3.出让金＞抵押权
拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。
4.抵押权
（1）登记＞未登记
（2）均登记
①先登记＞后登记
②顺序相同，按债权比例
（3）均未登记，按债权比例

[律师回复] 为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
一、关于适为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
一、关于适用范围
1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
二、关于管辖
6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由根据诉讼性质依法确定管辖。
三、关于诉讼主体
7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的;
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》
第二十九条
第一款规定的资料移交给业主委员会的;
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提讼的权利。
8、业主委员会作为原告提讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。业主委员会且已经受理后，业主又以相同的事实和理由的，不予受理。
9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提讼。
10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。1
1、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的;
(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的;
(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;
(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。1
2、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
四、关于物业服务合同的效力1
3、物业管理企业虽不具有的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。1
4、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。1
5、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。1
6、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
五、关于管理权纠纷1
7、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。1
8、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。1
9、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。2
1、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
六、关于管理费纠纷2
2、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。2
3、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。2
4、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。2
5、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。2
6、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。2
7、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民申请支付令。

[律师回复] 1、审理的对象不同。审判监督程序审理的是已经生效的裁判，包括已经执行完毕的裁判。 2、提起的机关和人员不同。有权提起审判监督程序的是最高人民、上级人民、各级人民院长（提交审判委员会决定）以及最高人民检察院、上级人民检察院；有权提起二审程序的是当事人（被害人除外）及其法定代理人、经被告人同意的辩护人、近亲属，以及与 第一审人民同级的地方人民检察院。 3、提起的条件不同。提起审判监督程序有着严格的条件限制，必须经过审查，有充分的根据和理由认定生效裁判确有错误，才能依照审判监督程序进行审理；而二审程序只要有合法的上诉或抗诉就能引起，第一审人民的上一级均必须依照 第二审程序进行审理。 4、有无法定期限不同。提起审判监督程序，如果要改有罪为无罪，程序上一般无法定期限限制，即使裁判执行完毕，也可能提起审判监督程序重审；二审程序的上诉、抗诉，必须在法定期限内提出。 5、审理的级别不同。依照审判监督程序审理的，既可以是原审的第一审或第二审，又可以是提审的任何上级以及由上级指令再审的任何下级；而按二审程序审理案件的，只能是第一审的上一级人民。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、第一百九十九条、第二百条、第二百零一条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条　当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零六条　按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 民事简易程序审理流程 一、审理前的准备 1、适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款、第五十四条第一款的限制。 2、当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民应当进行审查，并按下列情形分别处理： (1)异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人; (2)异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民立案的次日起开始计算。 二、开庭审理 1、人民在开庭审理时应当先行调解的民事案件包括： (1)婚姻家庭纠纷和继承纠纷; (2)劳务合同纠纷; (3)交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷; (4)宅基地和相邻关系纠纷; (5)合伙协议纠纷; (6)诉讼标的额较小的纠纷。但是根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。 调解达成协议并经审判人员审核后，双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的，该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。当事人要求摘录或者复制该调解协议的，应予准许。这种情况下，人民应当另行制作民事调解书。调解协议生效后一方拒不履行的，另一方可以持民事调解书申请强制执行。人民可以当庭告知当事人到人民领取民事调解书的具体日期，也可以在当事人达成调解协议的次日起十日内将民事调解书发送给当事人。当事人以民事调解书与调解协议的原意不一致为由提出异议，人民法院审查后认为异议成立的，应当根据调解协议裁定补正民事调解书的相关内容。 当事人双方同时到基层人民请求解决简单的民事纠纷，但未协商举证期限，或者被告一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许;当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商决定，但最长不得超过十五日;协商不成的，由人民决定。 2、以捎口信、电话、传真、电子邮件等形式发送的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据足以证明当事人已经收到的，人民不得将其作为按撤诉处理和缺席判决的根据。开庭前已经书面或者口头告知当事人诉讼权利义务，或者当事人各方均委托律师代理诉讼的，审判人员除告知当事人申请回避的权利外，可以不再告知当事人其他的诉讼权利义务。 3、对没有委托律师代理诉讼的当事人，审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其作必要的解释或者说明，并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务，指导当事人进行正常的诉讼活动。 4、开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后迳行判决、裁定 5、适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民认为确有必要再次开庭的除外。书记员应当将适用简易程序审理民事案件的全部活动记入笔录。对于下列事项，应当详细记载： (1)审判人员关于当事人诉讼权利义务的告知、争议焦点的概括、证据的认定和裁判的宣告等重大事项; (2)当事人申请回避、自认、撤诉、和解等重大事项; (3)当事人当庭陈述的与其诉讼权利直接相关的其他事项。 6、庭审结束时，审判人员可以根据案件的审理情况对争议焦点和当事人各方举证、质证和辩论的情况进行简要总结，并就是否同意调解征询当事人的意见。　审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人 三、宣判与送达 1、当庭宣判 适用简易程序审理的民事案件，除人民认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判。当庭宣判的案件，除当事人当庭要求邮寄送达的以外，人民应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果。上述情况，应当记入笔录。 人民已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日;当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。当事人因交通不便或者其他原因要求邮寄送达裁判文书的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址邮寄送达。人民根据当事人自己提供的送达地址邮寄送达的，邮件回执上注明收到或者退回之日即为送达之日，当事人的上诉期从邮件回执上注明收到或者退回之日的次日起开始计算。原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理;被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。 2、定期宣判 定期宣判的案件，定期宣判之日即为送达之日，当事人的上诉期自定期宣判的次日起开始计算。当事人在定期宣判的日期无正当理由未到庭的，不影响该裁判上诉期间的计算。当事人确有正当理由不能到庭，并在定期宣判前已经告知人民的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。适用简易程序审理的民事案件，有下列情形之一的，人民在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化： (1)当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的; (2)一方当事人在诉讼过程中明确表示承认对方全部诉讼请求或者部分诉讼请求的; (3)当事人对案件事实没有争议或者争议不大的; (4)涉及个人隐私或者商业秘密的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民认为理由正当的; (5)当事人双方一致同意简化裁判文书的。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 第一审程序，是指人民对人民检察院提起公诉，自诉人提起自诉的案件进行初次审判时应当遵循的方式，方法。作为两个的不同审级的审理程序，除了审级不同以外，
第二审程序和
第一审程序还有许多不同点：
(1)引起审理程序发生的原因不同。
第二审程序基于当事人行使上诉权而发生，而第一审程序是基于原告行使权而发生。
(2)引起审理程序发生的诉讼主体不同。
一审中的原、被告地位是固定的，有资格限制，提讼并引起第一审程序的原告，即是行政对方的公民、法人或者其他组织而二审中当事人的诉讼地位并不固定，没有资格限制，原审中的原告、被告、
第三人，既可以充当上诉人、也可以充当被上诉人。
(3)审查对象和范围不同。
一审审查的对象是被告作出的具体行政行为是否合法，仅对所争议的具体行政行为合法性和相关的行政法律关系进行审查而二审审查的范围除此以外，其直接审查对象还包括一审裁判是否正确，即二审程序中的审查是对具体行政行为和一审裁判的双重性审查。
(4)审理方式不同。
一审审理行政案件，一律实行开庭审理，包括公开和不公开开庭审理二审中，人民除应采取开庭审理方式外，认为事实清楚的，可以实行书面审理。
(5)裁判方式不同。
一审判决针对具体行政行为的质量，可以作出维持判决、驳回诉讼请求判决、撤销判决、确认判决、限期履行法定职责和变更判决等二审判决则限于维持原判、依法改判两种，并可裁定撤销原判，发回原审重审。
(6)审理期限不同。
《行政诉讼法》规定，人民法院审理上诉案件，应当在收到上诉状起两个月内作出终审判决。这就是说，二审的审理期限比一审期限少1个月。
(7)性质不同。
归根到底，由于审判依据和审判任务的不同，两者在性质上有区别：人民第一审程序的审判依据是对行政案件的一审管辖权，其性质是对具体行政行为合法性的审查人民第二审程序的审判依据是上一级人民对下一级人民的审判监督权，其性质是对第一审裁判合法性的审查，是将与行政相对方的特定争议最终予以解决。