国有土地租赁期限规定的期限是什么

[律师回复] 我国法律规定，国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的年限。第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

[律师回复] 对于国有土地租赁最长期限是多久这个问题，解答如下, 《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”
第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”
该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

[律师回复] 您好，关于国有土地租赁的最长期限是多少年？这个问题，我的解答如下, 我国法律规定，国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的年限。
第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
虽然在土地租赁合同最长期限方面我们国家是有明文规定不能超过多少年限的，而超过部分将视为无效。但是可以在期满过后再次租让土地。
另外，我们在签土地出租合同的时候需要注意一些事项，因为土地出租涉及金额往往都会比较大，所以我们必须慎重处理，在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

[律师回复] 再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。

[律师回复] 您好，针对您的国有工业土地租赁最长时限是多久问题解答如下, 国有工业土地租赁最长时限是多久
租赁合同最长不超过20年，超过部分无效。
国有土地的范围
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。
对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。
国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。
国有土地租赁的有关问题
一、关于国有土地租赁的适用范围
关于国有土地租赁的适用范围，目前主要有三种观点，一是国有土地租赁只适用于使用者原已使用的存量划拨土地有偿使用，对于新申请使用的建设用地则应实行出让;另一种观点认为由于土地租赁的年租金量小，适应了一般企业的承受能力，因此，适用于收益或盈利水平较低的行业，而对于盈利水平较高的行业用地，则应实行出让;第三种观点认为，应对现有划拨土地全面征收年地租。其实对这三个观点进行分析，不难发现其结论均有偏颇之处。出让、国家出租和国家以土地使用权作价出资或入股都是国有土地有偿使用和有偿供地的方式，三种方式应当是并列和互补的，并且相互之间的权能、法律关系和取得权利的代价应当是协调和均衡的，因此，国家也可以出租方式向使用者提供建设用地，而不应仅局限于原行政划拨地的有偿使用，即使用者也可以向国家申请以租赁方式取得建设用地使用权，然后进行开发建设(租地造屋权)。对于第二个观点，既然地租是超额利益，则地租的高低就应与使用者的盈利水平无关，只要有偿使用方式之间的权能和利益是均衡的，那么对同一宗地而言，无论采用何种有偿使用方式，使用者在一定时期内交纳的年地租、出让金额或股息总额在理论上应当是相等的。实行国有土地租赁，尽管土地使用者需要一次性支付的地租量减少了，但由于每年均要交纳，其在一定时期内累计交纳的地租总额现值并不会少于也不应当少于出让土地使用者一次性支付的出让金，否则，就是对土地所有者权益的侵害和形成各土地使用者之间新的不平等竞争，二者的区别仅仅在于国有土地租赁是按年交付租金，出让是将未来若干年内应交纳的地租在使用土地前一次性预先支付，因此不应当以使用者的盈利水平高低作为判断是否采用国有土地租赁方式的标准。关于第三个观点，笔者认为，诚然《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》规定除了国家机关用地、军事用地等四类用地可以划拨方式提供外，其他用地均应有偿使用，但也应当看到，我国实行无偿用地几十年，现有城市划拨用地绝大多数是在《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布前形成的，根据法律上“从旧从轻”的原则，现有划拨用地如果不发生改变，不应强行要求立即实行租赁，只有原划拨土地改变用途或转让后不再符合《划拨用地目录》的，才应根据情况选择出租或出让等适宜的土地有偿使用方式。
三种有偿使用方式中，国家以国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入企业，土地使用权由企业持有，国家按出资额的大小，每年分享利润或股息，这实际上要求国家参与企业经营，并根据企业经营情况取得土地收益，因此，对按照国家产业政策须由国家控股的关系国计民生和国民经济命脉的关键领域或基础性行业或大型骨干企业需要有偿使用土地的，可以采用此种方式;而出让和国家出租方式，应当是国有土地有偿使用的主要方式，一般依法应当以有偿方式供地的项目用地均可采用出让或国家出租方式，但二者的适用范围又略有不同。对于需要有偿使用的临时用地、已有利用方式与规划不一致或和预期公益用地有冲突的土地，一般不适宜采用年期较长的出让方式，而适宜采用按年(季度、月)出租方式，便于随时调整土地利用;对于商品房开发等一次性获取土地收益的用地，由于开发的目的是为了售卖，销售之后要面临成百上千的用户，从管理和收取租金的成本上考虑，一般不适宜以租赁方式提供土地。
综上所述，国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是对国有土地出让的发展和补充。各地在深化土地使用制度改革过程中，应在重点推行和完善国有土地出让的基础上，有计划、有步骤地推行国有土地租赁，不得人为缩小土地租赁范围，也不得擅自扩大土地租赁和有偿使用范围。对于使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的仍应维持划拨，不实行有偿使用，也不实行土地租赁;对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁。对于使用者申请建设用地进行开发活动的，凡进行经营性房地产开发的必须实行出让，不实行国有土地租赁;进行非经营性开发活动依法应当有偿使用的，可采用国有土地租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式。
二、关于供地方式和租赁合同
国有土地租赁，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。有条件的，要尽可能采取招标、拍卖方式，其中，供地计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，必须由市县人民政府土地行政主管部门以招标拍卖方式提供;采取协议方式出租国有土地的土地租金不得低于按国家规定的最低价折算的最低租金标准。
采用租赁方式有偿提供土地的，应当签订国有土地租赁合同。国有土地租赁合同由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
国有土地租赁合同的内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等内容。
三、关于国有土地租赁年限与租金标准
土地租赁期的长短关系到出租方与承租方双方的直接利益，如果单从市场行为分析，在租金一定的情况下，出租方希望租赁期限越短越好，以便随时调整土地利用并将社会发展带来的土地增值作为新一租期土地租金的一部分，续订在下一个租约内;而在同等条件下，土地承租者则希望土地租期越长越好，以便有一个长期稳定的使用条件。
在国外，租期的长短与社会制度和土地制度密切相关，因此，各国租期长短并不一致，在日本，长期型借地权一般在50年以上，短期借地权一般在10--20年;在，长期租约期限一般达99年，租金一般4年一调，此外还有不固定年期，由租户按月或按年支付租金;在法国，土地租赁分为周期性租赁、固定租期的租赁和临时租赁，固定租期的租赁期一般为18--99年;德国土地租赁期一般为18--99年;在英国，土地租赁分为固定期限的租赁和周期性租赁(即按月、季度或年度自动续租，除非双方中的一方提出中断租赁)，固定期限的土地租期一般为99年，土地租期达120年、125年和150年目前也很常见，对于大型开发用地，还有个别可高达999年的，租金一般3年或5年一调。
关于国有土地租赁的期限，国内有两种不同意见，一是认为租赁期限不宜长，主要是便于国家调整租金和用途，甚至提出租期应限定在4-7年;另一观点则认为租期越长越好，以便于租赁者利用和推进土地租赁。笔者认为，我国国有土地租赁的出租方是国家，除了一般出租者的职能外，还肩负着协调社会经济协调发展的职能，因此在确定土地租期长短时，必须兼顾这双重职能，借鉴国外有关规定，并与现行的土地出让制度相协调，不能将土地租赁期与调租期相混淆。对于临时用地、不需要进行开发建设或虽进行一定开发但在短期内恢复原状的土地，一般应实行周期性租赁(由用地者按月、季度或年度缴纳租金，交一期租金使用一期)或短租制;对需要开发建设后长期使用的土地，应实行长约年租制，具体租期由租赁合同约定，但最长租期不得超过土地出让的最高年期，即工业用地50年、教育、科技文教卫生用地50年、商业旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年，同时应在合同中约定租金调整的时间间隔和调整方式，一般每隔3年或5年根据市场租金变动情况调整一次租金，但每次上调幅度最多不应超过前期租金的20%。
国有土地租赁应与出让、作价出资等有偿方式的权益相互协调和均衡，因此，国有土地租赁的租金标准应与出让金标准相协调。如果政府以出租方式提供土地时未收取土地取得等费用，使用者在租赁期内应按年缴纳全额地租，即按全额地价折算;如果承租土地使用权人取得使用权时已经支付了征地、拆迁等土地取得费，则租赁期内每年支付的租金应为政府所得的纯收益部分，即按地价扣除征地、拆迁费用后的地价余额折算。具体租金标准的确定可根据土地市场状况评估后通过协议、招标或拍卖方式确定，也可根据城市基准地价制订各区域分用途的基准地租标准。
四、关于承租土地使用权的权能
本文所讨论的国有土地租赁，是国家直接将土地出租给使用者，这有别于出让土地使用者向第三方出租土地的行为，承租者得到的土地权利也不同于后者的他项权利，是土地使用权的一种，《土地登记规则》中将其界定为承租土地使用权。
对于承租土地使用权的性质及其拥有的处分权等问题，理论界认识不
一，如有人认为它属于物权，有人则认为它属于债权，还有的人认为，这种承租土地使用权虽然属于债权但具有“债权物权化”的特征，因而应当拥有部分处分权。对此，各地的实际做法也不相同，有的地方规定承租土地使用权与出让土地使用权具有同样的权利;更多的地方则严格规定承租土地使用权不得转让、出租、抵押。实际上，承租土地使用权的权能界定已成为当前制约国有土地租赁制发展的重要因素。在这种理论无定论、法律无定规、实践无定式的情况下，希望通过划分物权与债权的途径来确定承租土地使用权的权能显然是非常困难的，而且有削足适履之嫌。笔者认为，最重要的并不是确定承租土地使用权属于物权还是债权，而是要明确承租土地使用权的权利和义务，并且权利和义务要均衡。
对比承租土地使用权与划拨土地使用权和出让土地使用权，可以看出，承租土地使用权人必须按照规定的用途和利用条件合理使用土地，并逐年或按合同约定支付租金，其所付出的代价和义务明显要高于划拨土地使用权人，而低于出让土地使用权人，根据权利和义务相互均衡的原则，笔者认为承租土地使用权人的权利同样应当介于划拨土地使用权和出让土地使用权之间。
国外的土地租赁已有相当长的发展历史，土地租赁方式也是比较普遍的一种地产经营方式。

[律师回复] 国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。《土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
法律依据
《规范国有土地租赁若干意见》第四条国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。《土地管理法实施条例》第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

[律师回复] 有短期租赁和长期租赁两种形式。短期使用，或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租赁期一般不超过5年；需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过同类用途土地出让的最高年限。

[律师回复] 国有土地租赁的期限有短期租赁和长期租赁两种形式。短期使用，或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租赁期一般不超过5年；需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过同类用途土地出让的最高年限。 我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效.

[律师回复] 1、国有土地租赁的期限有短期租赁和长期租赁两种形式。
2、短期使用，或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租赁期一般不超过5年；
2、需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过同类用途土地出让的最高年限。 我国民法典规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效.

[律师回复] 国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。《土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
法律依据
《规范国有土地租赁若干意见》第四条国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。《土地管理法实施条例》第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

[律师回复] ⒈国有土地使用权租赁的期限最长是二十年。
⒉租赁期间届满，当事人可以续订土地租赁合同，但合同约定的国有土地使用权租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年，超过二十年的部分无效。

[律师回复] 土地租赁合同的签订行为属法律行为，法律行为属公正机关的公证范围。

[律师回复] 您好，关于土地租赁期限是多久这个问题，我的解答如下, 关于土地租赁最高期限的规定《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”第二十条规定“耕地承包期为三十年。草地承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。根据《中华人民共和国的合同法》第二百一十二条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体之外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

[律师回复] 土地承包经营权属于物权，是对土地本身基本使用价值的出让，主要发生在农业用地方面。土地租赁的租用年限本质上属于债的关系，不发生物权的变动。二者在期限上也不同，租赁不能超过二十年，超过部分无效；而耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
二者最本质的区别在于土地承包经营权是物权，而租赁权是债权。

[律师回复] 土地租赁最长期限是多久
国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
土地租赁有哪些方式?
承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
农村土地流转管理办法
第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　根据一九九九年八月一日国土资源部以国土资发（１９９９）２２２号发布的《规范国有土地租赁若干意见》的规定，国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

[律师回复] ⒈国有土地使用权租赁合同的最长期限是二十年。
⒉国有土地租赁的期限有短期租赁与长期租赁两种形式。实行长期租赁的，租赁期限由双方在合同合同中约定。
⒊租赁合同中的租赁期限不能超过二十年，如超过的，超过部分无效，但是当事人可以在租赁期限届满后续签租赁合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我国法律规定，国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的年限。第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
虽然在土地租赁合同最长期限方面我们国家是有明文规定不能超过多少年限的，而超过部分将视为无效。但是可以在期满过后再次租让土地。
另外，我们在签土地出租合同的时候需要注意一些事项，因为土地出租涉及金额往往都会比较大，所以我们必须慎重处理，在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村集体土地租赁期限是多久 国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。 现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。 而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定： 第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

[律师回复]
第一章总则
第一条为规范农村土地承包经营权流转，维护流转双方当事人的合法权益，促进现代农业和农村经济全面发展，现根据《农村土地承包法》及有关规定，制定本细则。
第二条坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营制度，稳定现有土地承包关系，并保持长久不变，是规范土地流转的基础。
第三条赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，让其真正享有占有、使用、收益和流转四权统一的权利。
第四条在不得改变土地集体所有性质、不得改变土地农业用途、不得损害农民土地承包权益的情况下，允许承包方在承包期内，流转土地承包经营权。
第五条各种形式的土地流转期限，不得超过承包期的剩余承包期。
第六条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留和扣缴，也不得以服务为由提取管理费。
第七条拓展二三产业，让分离土地的农民实现非农就业，并有稳定的工作岗位和收入来源，这是实施土地承包经营权流转的前提条件。
第八条农民向二三产业转移后，农村集体经济组织应维护其土地承包权益，获取土地流转收益，实现好、维护好、发展好农民的根本利益。
第九条通过土地承包经营权流转，逐步提高现代农业的集约化水平，促使更多的农民离开土地，运用减少农民的办法来富裕农民。
第二章土地流转原则
第十条坚持依法自愿有偿原则。土地流转行为符合法律规定;承包方有权自主决定承包土地是否流转、流转对象和流转形式，任何组织和个人不得强迫流转或者阻碍流转，其流转收益归农户所有。
第十一条坚持规模效益原则。鼓励承包方联合与合作，采用先进科技和生产手段，加大技术、资本等生产要素投入，着力提高规模效益。第十二条坚持平等协商原则。土地承包经营权流转双方是平等的主体，其流转形式、价格、期限由双方协商议定。第十三条坚持共同受益原则。承包方流转土地可获取流转费和从事非农收入，而接转方可通过扩大经营规模增加农业收入。第十四条坚持可持续发展原则。接转土地经营者，不能损害生产和生态环境，不能搞掠夺式经营，要加强土地投入和养护，培育地力，提高农业生产能力。
第三章土地流转服务第十五条乡镇政府成立土地流转领导小组。实行乡镇长负责制，统筹辖区内土地流转工作，为加快土地流转提供组织保障。第十六条乡镇政府结合区县二三产业发展布局和城市化进程，科学编制出本乡镇《土地流转规划》，将民间无序流转变成有计划、有组织的流转。第十七条乡镇政府建立土地流转服务中心。开展土地流转业务，面向流转双方提供政策律图网、流转价格评估、合同签订指导、合同变更仲裁等项服务，不断优化土地流转的外部环境。第十八条乡镇政府建立土地流转信息库。将辖区内各村土地流转信息及外来求租土地信息一并输入信息库，通过电子显示屏发布，为流转双方对接创造条件。第十九条村建土地流转服务站。发包方需安排专人员，负责本村农户土地流转的信息收集，并以书面形式向本乡镇土地流转服务中心上报，为农民流转土地铺路搭桥。第二十条村集体经济组织在土地流转中行使指导、协调、管理、监督等职能，协助农户做好土地流转的相关工作。第二十一条区县经管部门建立土地流转信息专栏，负责发布本区县所辖乡镇土地流转信息，为加快土地流转搭建信息平台。第二十二条农村土地承包经营权流转服务中心或中介组织，应当向区县人民政府农业行政(或农村经管)主管部门备案，并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第四章土地流转程序第二十三条发包方将土地出租用途、面积、价格、期限应当向村民公示，并委托村民代表入户征求意见。第二十四条发包方召开村民代表大会，将土地出租方案，提交大会讨论，经三分之二以上村民代表同意，形成会议《决议》。第二十五条发包方向外出租土地，须向乡镇政府写出书面报告，并附村民代表大会《决议》，经审核批准，再组织实施。第二十六条土地承包经营权流转，双方当事人须签订《土地承包经营权流转合同》，其合同一式四份，流转双方各执一份，向发包方和乡镇经管部门各备案一份。第二十七条签订土地流转合同后，双方当事人可到乡镇经管部门进行鉴证，也可到区县司法部门进行公证。第二十八条发包方向外出租土地，经乡镇政府批准后，并以书面形式向乡镇经管部门备案。第二十九条发包方将土地流转收益、分配方案等情况及时张榜公布，让村民了解土地流转的全过程，增强办事透明度。
第五章土地流转手序第三十条承包方采取转让方式流转土地承包经营权的，应当事先向发包方提出书面申请，经同意方可转让。第三十一条发包方同意承包方以转让方式流转承包土地的，当事人应及时办理承包合同和农村土地承包经营权证变更手续;发包方不同意的，应当在7日内以书面形式向承包方说清理由。第三十二条村内承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方当事人应及时办理农村土地承包经营权证变更手续。第三十三条承包方将承包地采取转包、出租、股份合作形式流转的，应及时办理登记手续，并向发包方备案。第三十四条村内承包方间采取转包、出租方式流转土地的，接转方在流转合同规定的期限内，可以再流转给本村其他农户，但应当取得原承包方同意。第三十五条本村以外的接转方，若进行二次流转，须经发包方同意，并在乡镇经管部门备案。第三十六条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地，事先出具土地流转委托书，载明委托事项、权限和期限等，并在委托书上签名或盖章。第三十七条村内承包方间开展土地流转的，发包方应建立《土地承包经营权流转台帐》，记载土地流转内容及其变更情况。
第六章土地流转管理第三十八条区县、乡镇农业行政主管(或农村经管)部门是土地流转主管单位，履行土地流转职能，对土地流转使用情况定期检查，发现问题及时解决，确保土地流转健康运行。第三十九条乡镇经管部门要指导农村土地流转合同的订立，及时办理土地流转引起的合同变更、解除、重订及合同签证，建立流转合同档案。第四十条土地承包经营权流转，应使用区县政府统一印制的《土地承包经营权流转合同》文本，主要条款包括：1双方当事人姓名;2流转面积;3流转期限和起止时间;4流转用途;5双方当事人的权利义务;6流转价格及支付方式;7流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;8违约责任。第四十一条土地承包经营权流转，可在本社区内流转，也可打破地域、行业和城乡界限，实施跨地区、跨行业、跨所有制流转。第四十二条允许工商企业租赁农民承包地，采取公司加农户和订单农业方式，带动农户发展产业化经营，向农户提供社会化服务。第四十三条承包方将承包土地自愿流转给发包方经营，或由发包方向外出租，流转期限应当一致，以便接转方经营管理。第四十四条承包方采取转包或出租方式流转承包土地，期限不足一年的，可不签订土地承包经营权流转合同。第四十五条承包方自愿把承包土地流转给发包方，在流转合同约定的期限内，不得重新向发包方申请要地。第四十六条土地承包经营权流转费包括转包费、转让费、租金和入股分红等，流转费按照一年一收，实施股份合作的可采取1—2次分配，不得在流转期限内将流转费提前一次性收齐。第四十七条发包方同外来企业签订土地租赁合同，应约定租金分阶段递增幅度，以便在土地增值的情况下，确保农户持续增收。第四十八条发包方向农业龙头企业或涉农工商企业出租土地，所签订合同应约定优先吸纳本村劳动力在该企业就业。第四十九条发包方对土地流转后的使用情况进行检查监督，对掠夺性经营，造成生产下降或弃耕荒芜的，应终止其流转合同，收回发包的土地。第五十条农业科研院所到农村建立种苗繁育、示范推广基地及发展设施农业等，应与相关农业示范园区结合，充分利用现有土地和设施，提高土地利用率和产出率。第五十一条乡镇政府对所辖村向外出租土地时，应考察了解承租方是否具有经营能力，严把土地流转审核关，提高决策的科学性。第五十二条区县土地管理部门，对接转方随意改变土地性质，造成不良影响的，依法给予必要的处罚。
第七章土地流转方式第五十三条承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式进行流转，其权益受法律保护。第五十四条专业大户经营。承包方将承包土地流转给种植大户，合理收取流转费，而接转土地的大户不断扩大耕作面积，实现规模经营。第五十五条村集体统一经营。经过村民代表大会讨论，承包方将承包土地流转给发包方统一经营，年终所创收益按土地权益分配到承包方。第五十六条合作社专业经营。承包方将承包土地流转给土地股份合作社，由其统一组织生产资料购进、技术服务和产品销售，承包方以家庭为单位组织生产，年终按交易量实现利润返还，并按土地股份分红。第五十七条企业自主经营。承包方将承包土地流转给发包方，而后由发包方统一租赁给农业龙头企业，由其自主经营，发包方收取租金，全额返还到相关承包方。第五十八条村企联合经营。承包方将承包土地流转给发包方，发包方以土地入股形式参与企业经营，年终将股权收益按股兑现到承包方。第五十九条民企合作经营。承包方将土地承包经营权直接入股，参与股份合作企业经营，除享受按股分红外，还可在企业打工，获取工资性收入。
第八章土地流转纠纷处理第六十条在农村集体经济组织内部，承包方间就土地承包经营权流转发生纠纷，依照合同约定，双方当事人可通过协商解决。第六十一条农村集体经济组织应成立土地承包经营权流转纠纷调解小组，对土地流转发生的各类纠纷进行排查，随时做好调解工作。第六十二条乡镇经管部门是本行政区域内土地承包、流转纠纷的调解机构，负责辖区内土地承包合同纠纷调解，帮助当事人解决纠纷。第六十三条区县人民政府应建立健全农村土