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国有土地出让金怎么计算？
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2024-09-08
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国有土地出让金的计算标准是按照实际的土地出让的情况来进行确定。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
一、国有土地出让金怎么计算？
土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
但要知道土地出让金个人是很难计算准确的因为只有土地局掌握房产地段的地价:土地出让金=建筑面积除以总楼层乘以地价乘以10%
二、土地使用权出让金的确定
土地使用权出让金的确定有三个过程：
第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。
第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。
第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。
我国的出让金也是我国的法律法规中规定的一项土地政策的内容，此时我们在日常生活中应当注意相关的法律法规的规定，尤其是涉及到相关的土地出让金的给付的情形的时候。
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国有土地出让金怎么计算
国家土地出让金是指其土地使用权的拥有者在将该土地出让之时所获得的收益，这个出让金的计算方式要么按照实际成交价计算，要么按照基准地价平均标准的40%计算，具体看土地转让者双方的协议以及转让方式。
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征地拆迁
国家土地出让金的审计流程是什么？
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
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快速解决“征地拆迁”问题
国有土地出让，集体土地转让，国有土地可不可以转让
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 集体土地征为国有土地，一般是政府行为，即地方政府办理。
首先，需要原集体土地所有权单位2/3村民同意征地，补偿到位，社保安置落实，同时符合城镇规划；
其次，市县人民政府国土资源管理部门根据年度用地计划，做好征地方案，报市政府审批后，上报省国土资源厅。
然后，省国土资源厅审查后报省人民政府批准。省国土资源厅批复市县人民政府同意征地。市县人民政府实施征地。
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国家土地出让金审计具体是个什么情况？
[律师回复] 对于国家土地出让金审计具体是个什么情况？这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
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国家土地出让金审计具体是个什么情况？
[律师回复] 对于国家土地出让金审计具体是个什么情况？这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
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国有土地出让金怎么计算
我们的工作、学习甚至平常生活过程中，相信会遇到很多法律方面的问题，本篇文章对我们可能遇到的法律问题作出了具体的法律知识解答，希望可以通过这篇文章帮助您了解更多与国有土地出让金怎么计算相关的法律方面知识。
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征地拆迁
国家土地出让金审计具体是个什么情况？
[律师回复] 对于国家土地出让金审计具体是个什么情况？这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
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快速解决“征地拆迁”问题
已征收国有土地使用权出让金应该如何计算
[律师回复] 按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。
补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。
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土地出让金计算
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 土地出让金怎么计算：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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国有出让土地能否转让？
国有出让土地是可以转让的，但需要符合规定的条件，如使用者为个人或者公司企业的、领取了合法的使用主睥、建筑物合法、产权明晰等，对于符合上述条件的土地是可以按照规定来进行转让的。
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征地拆迁
国有划拨土地、国有出让土地、国有集体土地的区别
[律师回复] 国有出让土地、划拨用地和集体土地三者的区别在于：
1、国有出让土地需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金；
2、国有划拨土地将土地使用权无偿交付给土地使用者使用；
3、集体土地是指农村农民集体所有的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地法》对于上述三种土地性质有明确的定义：《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定：第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。《中华人民共和国土地法》的相关规定：第十条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权
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快速解决“征地拆迁”问题
你好请问土地出让金怎么计算土地出让金怎么计算
[律师回复] １、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
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咨询一下土地出让金怎样计算土地出让金怎样计算
[律师回复] １、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
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咨询一下土地出让金怎样计算土地出让金怎样计算
[律师回复] １、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
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国有土地出让划拨
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。
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征地拆迁
了解一下土地出让金怎么计算，土地出让金如何计算
[律师回复] １、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
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快速解决“征地拆迁”问题
你好请问土地出让金怎么计算土地出让金怎么计算
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你好请问土地出让金怎么计算土地出让金怎么计算
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２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
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土地出让金如何计算？
1990年以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。1990年(含当日)以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。
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征地拆迁
您好，国土证是办划拨土地信质的好，好还是交国土转让金办转让信质的国土证
[律师回复] 划拨是政府转让土地收益的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨,主要用于政府项目,出让就是开发商必须给钱给政府,政府保证你的70年或者50年使用权。这个要你判断你是用于那方面,如果你是私人购买商品房,肯定要出让土地好些,但政府的廉租房或者安置房都是划拨土地,即使你购买了,也不影响你的使用权。
土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。缴纳的土地证过户费用:契税1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费1%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。
领取房产证以后办理土地证.如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。
土地证过户费用
1、如果原土地证上土地的来源是转让的，就只要缴纳手续费。
2、如果土地来源是划拨的(单位福利分房后的房改房，所有公房转私房以后的房产都是)，土地证过户时就必须缴纳当地地价3%的土地出让金了，这是一笔很大的支出。
土地证过户费用：
以上费用需要符合的条件：
1、房屋产权本已超过两年，如未到两年，加收一个5.5%的营业税，原则上由卖家承担。
2、房屋建筑面积小于140平。如果面积超过140平，(含140)契税交3%。
3、房屋是普通商品房。如果是已购公房还要支付一个土地出让金。
4、个人所得税目前没有强制收取，所以可以忽略不计。
5、以上都是指有产权的房子，如果是使用权则不能贷款只能一次付，不用交契税等其他的费用，只需要支付过户费用。
土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。缴纳的土地证过户费用:契税1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费1%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。
领取房产证以后办理土地证.如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。
土地证过户费用
1、如果原土地证上土地的来源是转让的，就只要缴纳手续费。
2、如果土地来源是划拨的(单位福利分房后的房改房，所有公房转私房以后的房产都是)，土地证过户时就必须缴纳当地地价3%的土地出让金了，这是一笔很大的支出。
土地证过户费用：
以上费用需要符合的条件：
1、房屋产权本已超过两年，如未到两年，加收一个5.5%的营业税，原则上由卖家承担。
2、房屋建筑面积小于140平。如果面积超过140平，(含140)契税交3%。
3、房屋是普通商品房。如果是已购公房还要支付一个土地出让金。
4、个人所得税目前没有强制收取，所以可以忽略不计。
5、以上都是指有产权的房子，如果是使用权则不能贷款只能一次付，不用交契税等其他的费用，只需要支付过户费用。
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快速解决“征地拆迁”问题
土地出让金的计算
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地出让金怎么计算：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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土地出让金审计是什么意思，土地出让金的审计内容有
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。
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咨询下对于土地出让金怎样计算土地出让金怎样计算
[律师回复] １、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
２、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。
３、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。
４、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。
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