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我国房屋买卖合同不成立的后果是什么？
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2024-02-19
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包敬立律师
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专家导读
房屋买卖合同不成立的后果是缔约过失责任的赔偿。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。
一、房屋买卖合同不成立的后果是什么？
在房屋交易过程中，由于合同违反法律或者侵犯他人权利导致不成立，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。
3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。
房屋买卖最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同， 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
二、房屋买卖合同的管辖法院怎么确定
涉及不动产的纠纷，包括物权纠纷、合同纠纷以及侵权纠纷等，都属于不动产纠纷，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
1、不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利，是财产权的一种。我国将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。
2、物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷;对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。
3、基于专属管辖属于强行性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范用范围应当尽可能限定在确有必要的范围内。适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。除此以外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。
4、几类特殊合同纠纷适用专属管辖。
在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，有利予配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。
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房屋买卖合同不成立的后果是什么？
房屋买卖合同不成立的后果是：有可能会构成侵权行为，需要对对方进行相应的赔偿并返还相应的支付款;违反相关法律规定的还可能会需要承担刑事责任并接受有期徒刑。因此合同成立的意义是十分重大的。
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房产纠纷
农村房屋买卖怎么立据
[律师回复] 对于农村房屋买卖怎么立据这个问题，解答如下, 农村房屋买卖纠纷解决的具体方式主要有以下几种：
第一，争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二种，求助于消费者协会。解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
最后一种途径是通过向进行解决，购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方提讼解决相关问题。
对于前面几种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而选择最能解决实际问题相应社会效果最好的方式。
第一，争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二种，求助于消费者协会。解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
最后一种途径是通过向进行解决，购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方提讼解决相关问题。
对于前面几种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而选择最能解决实际问题相应社会效果最好的方式。
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快速解决“房产纠纷”问题
国有土地上房屋能买卖吗
[律师回复] 解答如下, 你好，如果能办理过户手续，可以放心购买。
法律依据《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
法律依据《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
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国有农田房屋可以买卖吗？
[律师回复] 解答如下, 你好，如果能办理过户手续，可以放心购买。
法律依据《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
法律依据《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
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房屋买卖合同什么时候成立
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国相关法律的规定，房屋按揭合同履行完毕的时候，是购房者还清银行贷款，并且办理了房屋解押登记，这样按揭合同的权利义务就终止。
《个人住房贷款管理办法》
第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。
第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
《个人住房贷款管理办法》
第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。
第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
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房屋买卖合同不成立的后果是什么?
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题，我们需要学习一些相关的法律知识，为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识，本站整理了一些与房屋买卖合同不成立的后果是什么,合同不成立的处罚是什么?相关的法律内容，我们一起来了解一下吧。
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房产纠纷
口头房屋买卖合同是否成立
[律师回复] 您好，关于口头房屋买卖合同是否成立这个问题，我的解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋买卖合同的成立与生效
[律师回复] 对于房屋买卖合同的成立与生效这个问题，解答如下,
首先，房屋为不动产，房屋买卖不仅适用合同法的规定，还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。
《合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件，即由双方签字或者盖章但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果呢只有符合法律规定的生效条件的合同，才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效条件的合同。
《民法总则》第一百四十三条规定：民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。
其次，以下因素会影响房屋买卖的合同效力
(1)房屋出卖人是否是房屋的合法所有权人或者是否经过所有权人的合法授权
(2)房屋的共有权人是否同意出卖房屋。
所以，合同经双方签订后，还应符合法律的规定，不存在法律规定的无效、可撤销或者效力待定的合同，才是合法有效的合同。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
首先，房屋为不动产，房屋买卖不仅适用合同法的规定，还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。
《合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件，即由双方签字或者盖章但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果呢只有符合法律规定的生效条件的合同，才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效条件的合同。
《民法总则》第一百四十三条规定：民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。
其次，以下因素会影响房屋买卖的合同效力
(1)房屋出卖人是否是房屋的合法所有权人或者是否经过所有权人的合法授权
(2)房屋的共有权人是否同意出卖房屋。
所以，合同经双方签订后，还应符合法律的规定，不存在法律规定的无效、可撤销或者效力待定的合同，才是合法有效的合同。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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国有土地上房屋可以买卖吗?
[律师回复] 您好，针对您的国有土地上房屋可以买卖吗?问题解答如下, 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，未将承租人作为补偿主体。但承租人是否可以获得征收补偿，主要取决于征收补偿协议和租赁合同的约定，在当事人对该问题未作约定或约定不明的情况下，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、征收补偿范围的实际情况酌情予以认定。对被征收房屋价值的补偿应当归出租人（房屋所有权人）；对因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿应当归承租人（实际搬迁人、被安置人）；对因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿，应根据租赁合同剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。
《北京市高级人民关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：
（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。
（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50。
（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。
（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。
（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
按照现行的法律，承租人在征收过程中处于被动地位，因为不具有主体资格，很难介入到拆迁的谈判和诉讼中去，实践中也经常有出租人与拆迁方串通损害被拆迁企业利益的情况。所以承租房屋的企业在遇到拆迁时要及时在专业人士的指导下进行维权，否则很有可能无法获得补偿。
《北京市高级人民关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：
（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。
（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50。
（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。
（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。
（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
按照现行的法律，承租人在征收过程中处于被动地位，因为不具有主体资格，很难介入到拆迁的谈判和诉讼中去，实践中也经常有出租人与拆迁方串通损害被拆迁企业利益的情况。所以承租房屋的企业在遇到拆迁时要及时在专业人士的指导下进行维权，否则很有可能无法获得补偿。
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国有出让房屋买卖合同有效吗
[律师回复] 对于国有出让房屋买卖合同有效吗这个问题，解答如下, 只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
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如果是房屋不成立买卖合同怎么作废？
如果是房屋不成立买卖合同无需证明即可作废。需要注意的是，在我国的房屋买卖合同中，如果是双方当事人之间的民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
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房产纠纷
房屋买卖合同成立要符合什么前提
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同成立要符合什么条件
一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、签订合同需注意的问题
购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。
一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、签订合同需注意的问题
购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。
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快速解决“房产纠纷”问题
买卖房屋纠纷立案后应该如何撤案
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 买卖房屋纠纷立案后应该如何撤案
这一问题，解答如下：
民事诉讼撤诉的方式及条件如下：
1、原告申请撤回，必须以书面或者口头方式向受诉人民提出内容明确的申请。申请撤诉是当事人行使处分权对自己的诉讼权利加以处分的具体体现，故需有内容明确的意思表示，才有可能产生相应的法律效果。
2、原告申请撤回的目的必须正当、合法。依照处分原则的要求，当事人的处分行为必须在法律规定的范围内实施方为有效。因此，原告申请撤回亦须以正当、合法为前提。也因如此，原告撤回的申请并不会当然地产生撤诉的效果，而需由受诉人民进行审查，并在此基础上裁定是否准许原告撤回。
3、原告申请撤回，必须基于自己真实的意思表示。所谓基于自己真实的意思表示，是指申请撤回必须是原告主动、自愿所为，而不能是被动、违心所致。因此，任何人（包括审判人员）既不得强迫或者变相强迫原告撤回，也不得说服、动员原告撤回。
4、原告撤回的申请最迟应在受诉人民宣告判决前提出。不论是当庭宣判，还是定期宣判，均应如此。这样既可使原告有较为充分的斟酌时间，慎重地适时实施撤诉行为，同时又可避免因原告于宣判后再提出撤诉申请而损及受诉人民所作判决的严肃性和权威性。因为判决一经宣告，即便尚未发生法律效力，非经法定程序，亦不得随意撤销。
这一问题，解答如下：
民事诉讼撤诉的方式及条件如下：
1、原告申请撤回，必须以书面或者口头方式向受诉人民提出内容明确的申请。申请撤诉是当事人行使处分权对自己的诉讼权利加以处分的具体体现，故需有内容明确的意思表示，才有可能产生相应的法律效果。
2、原告申请撤回的目的必须正当、合法。依照处分原则的要求，当事人的处分行为必须在法律规定的范围内实施方为有效。因此，原告申请撤回亦须以正当、合法为前提。也因如此，原告撤回的申请并不会当然地产生撤诉的效果，而需由受诉人民进行审查，并在此基础上裁定是否准许原告撤回。
3、原告申请撤回，必须基于自己真实的意思表示。所谓基于自己真实的意思表示，是指申请撤回必须是原告主动、自愿所为，而不能是被动、违心所致。因此，任何人（包括审判人员）既不得强迫或者变相强迫原告撤回，也不得说服、动员原告撤回。
4、原告撤回的申请最迟应在受诉人民宣告判决前提出。不论是当庭宣判，还是定期宣判，均应如此。这样既可使原告有较为充分的斟酌时间，慎重地适时实施撤诉行为，同时又可避免因原告于宣判后再提出撤诉申请而损及受诉人民所作判决的严肃性和权威性。因为判决一经宣告，即便尚未发生法律效力，非经法定程序，亦不得随意撤销。
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房屋买卖合同纠纷立案后怎么撤诉
[律师回复] 对于房屋买卖合同纠纷立案后怎么撤诉这个问题，解答如下, 房屋买卖合同纠纷立案后怎么撤诉
这一问题，解答如下：
民事诉讼撤诉的方式及条件如下：
1、原告申请撤回，必须以书面或者口头方式向受诉人民提出内容明确的申请。申请撤诉是当事人行使处分权对自己的诉讼权利加以处分的具体体现，故需有内容明确的意思表示，才有可能产生相应的法律效果。
2、原告申请撤回的目的必须正当、合法。依照处分原则的要求，当事人的处分行为必须在法律规定的范围内实施方为有效。因此，原告申请撤回亦须以正当、合法为前提。也因如此，原告撤回的申请并不会当然地产生撤诉的效果，而需由受诉人民进行审查，并在此基础上裁定是否准许原告撤回。
3、原告申请撤回，必须基于自己真实的意思表示。所谓基于自己真实的意思表示，是指申请撤回必须是原告主动、自愿所为，而不能是被动、违心所致。因此，任何人（包括审判人员）既不得强迫或者变相强迫原告撤回，也不得说服、动员原告撤回。
4、原告撤回的申请最迟应在受诉人民宣告判决前提出。不论是当庭宣判，还是定期宣判，均应如此。这样既可使原告有较为充分的斟酌时间，慎重地适时实施撤诉行为，同时又可避免因原告于宣判后再提出撤诉申请而损及受诉人民所作判决的严肃性和权威性。因为判决一经宣告，即便尚未发生法律效力，非经法定程序，亦不得随意撤销。
这一问题，解答如下：
民事诉讼撤诉的方式及条件如下：
1、原告申请撤回，必须以书面或者口头方式向受诉人民提出内容明确的申请。申请撤诉是当事人行使处分权对自己的诉讼权利加以处分的具体体现，故需有内容明确的意思表示，才有可能产生相应的法律效果。
2、原告申请撤回的目的必须正当、合法。依照处分原则的要求，当事人的处分行为必须在法律规定的范围内实施方为有效。因此，原告申请撤回亦须以正当、合法为前提。也因如此，原告撤回的申请并不会当然地产生撤诉的效果，而需由受诉人民进行审查，并在此基础上裁定是否准许原告撤回。
3、原告申请撤回，必须基于自己真实的意思表示。所谓基于自己真实的意思表示，是指申请撤回必须是原告主动、自愿所为，而不能是被动、违心所致。因此，任何人（包括审判人员）既不得强迫或者变相强迫原告撤回，也不得说服、动员原告撤回。
4、原告撤回的申请最迟应在受诉人民宣告判决前提出。不论是当庭宣判，还是定期宣判，均应如此。这样既可使原告有较为充分的斟酌时间，慎重地适时实施撤诉行为，同时又可避免因原告于宣判后再提出撤诉申请而损及受诉人民所作判决的严肃性和权威性。因为判决一经宣告，即便尚未发生法律效力，非经法定程序，亦不得随意撤销。
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房屋买卖合同成立要符合什么要求
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同成立要符合什么条件
一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、签订合同需注意的问题
购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。
一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、签订合同需注意的问题
购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。
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如果是房屋不成立买卖合同怎么作废?
很多时候我们会发现，其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中，都是离不开法律知识的，我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与如果是房屋不成立买卖合同怎么作废,房屋买卖作废协议书如何书写?相关的问题而无法解决的话，那么可以从本文内容中来寻找答案。
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房产纠纷
未订立合同的房屋买卖违约怎么办
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据相关的法律规定，房屋买卖合同一经成立就具有法律效力，双方当事人应按照合同约定享有的权利、承担义务。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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快速解决“房产纠纷”问题
物权法生效前的房屋买卖，是否是合同成立即房屋物权成立，无需登记？
[律师回复] 不管物权法生效前还是后，房屋买卖都是属于债权，买受人基于合同享有的是物权请求权，肯定需要登记才发生物权变动。对于买受人如果履行了支付房屋价款的义务，可以请求出卖人交付房屋并协助办理过户手续，唯独不能请求确认享有房屋所有权，如果有这样的诉讼请求会被驳回。因为出卖人存在一房二卖甚至数卖的可能，全部买卖合同都是有效的，但能取得房屋物权的只能是一个买受人，并且确定订耽斥甘俪仿筹湿船溅物权的唯一标准就是房屋已经过户给买受人。其他买受人在知道房屋物权已经变动给第三人后，一般只能主张出卖人承担违约责任或者赔偿损失。实务中也可能出现两个或两个以上的买受人均取得协助过户的判决，但只会过户给一个人。这个人首先是房屋买卖合同登记的买受人，如果都没有登记就审查房屋占有情况以及是否支付全部价款的情况，总之不可能将房屋物权确定给两个买受人，只可能是一个。如果不存在一房数卖的情况，就比较好办，取得协助过户的判决，申请执行出卖人即可通过执行取得房屋物权。
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物权法生效前的房屋买卖，是否是合同成立即房屋物权成立，无需登记？
[律师回复] 不管物权法生效前还是后，房屋买卖都是属于债权，买受人基于合同享有的是物权请求权，肯定需要登记才发生物权变动。对于买受人如果履行了支付房屋价款的义务，可以请求出卖人交付房屋并协助办理过户手续，唯独不能请求确认享有房屋所有权，如果有这样的诉讼请求会被驳回。因为出卖人存在一房二卖甚至数卖的可能，全部买卖合同都是有效的，但能取得房屋物权的只能是一个买受人，并且确定订耽斥甘俪仿筹湿船溅物权的唯一标准就是房屋已经过户给买受人。其他买受人在知道房屋物权已经变动给第三人后，一般只能主张出卖人承担违约责任或者赔偿损失。实务中也可能出现两个或两个以上的买受人均取得协助过户的判决，但只会过户给一个人。这个人首先是房屋买卖合同登记的买受人，如果都没有登记就审查房屋占有情况以及是否支付全部价款的情况，总之不可能将房屋物权确定给两个买受人，只可能是一个。如果不存在一房数卖的情况，就比较好办，取得协助过户的判决，申请执行出卖人即可通过执行取得房屋物权。
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国际货物买卖合同有效成立的前提
[律师回复] 对于国际货物买卖合同有效成立的前提这个问题，解答如下,
①要约生效时间
各国法律没有分歧，公约规定要约于其送达受要约人时生效。但对于要约对要约人是否具有拘束力的问题，英美法与大陆法内的德国法之间存在着分歧。公约在这个问题上采取折衷的办法，规定一切要约，即使是不可撤销的要约，原则上都可以撤回，只要撤回的通知能先于或与要约同时送达受要约人。一旦受要约人发出承诺通知，要约人就不能撤销其要约。公约还规定，在下述两种情况下，要约一旦生效就不能撤销：要约写明承诺的期限，或以其他方式表示它是不可撤销的;受要约人有理由信赖该项要约是不可撤销的，并已据以行事。
②承诺生效时间
英美法采取投邮生效原则，即只要载有承诺内容的函件一经投邮就立即生效，合同即告成立，即使函件在传递过程中发生延误或遗失，亦不影响合同的有效成立，大陆法则采取到达生效原则，即载有承诺内容的函件必须送达受要约人时才发生效力，如函件在传递中发生失误，合同就不能成立。公约基本上采用到达生效原则，但有一个例外，即如果根据要约的要求或依照当事人之间形成的习惯做法或惯例，受要约人可以用发货或支付货款的行为来表示承诺，毋需向要约人发出承诺通知者，承诺则于作出此种行为时生效。
③附加条件的承诺及逾期承诺的效力
公约规定，如果在对要约表示承诺时载有附加或更改条件，原则上应认为是对要约的拒绝，并视为反要约，即受要约人向要约人提出要约。但如承诺中所更改或附加的条件并没有在实质上改变原要约所提出的条件，则除非要约人在不过分延迟的期间内提出异议，仍可视为承诺，在这种情况下，双方的合同条件应以要约所提出的条件和承诺所更改的条件为准。逾期承诺指超过要约的有效期到达的承诺。按照各国法律，逾期承诺应-视为反要约。公约规定逾期承诺仍具有承诺的效力，但须由要约人毫不迟延地把这种意思通知受要约人。如果要约人按此办理，则该项逾期的承诺于到达时即发生效力，而不是在要约人表示上述意思的通知到达受要约人时才生效。
①要约生效时间
各国法律没有分歧，公约规定要约于其送达受要约人时生效。但对于要约对要约人是否具有拘束力的问题，英美法与大陆法内的德国法之间存在着分歧。公约在这个问题上采取折衷的办法，规定一切要约，即使是不可撤销的要约，原则上都可以撤回，只要撤回的通知能先于或与要约同时送达受要约人。一旦受要约人发出承诺通知，要约人就不能撤销其要约。公约还规定，在下述两种情况下，要约一旦生效就不能撤销：要约写明承诺的期限，或以其他方式表示它是不可撤销的;受要约人有理由信赖该项要约是不可撤销的，并已据以行事。
②承诺生效时间
英美法采取投邮生效原则，即只要载有承诺内容的函件一经投邮就立即生效，合同即告成立，即使函件在传递过程中发生延误或遗失，亦不影响合同的有效成立，大陆法则采取到达生效原则，即载有承诺内容的函件必须送达受要约人时才发生效力，如函件在传递中发生失误，合同就不能成立。公约基本上采用到达生效原则，但有一个例外，即如果根据要约的要求或依照当事人之间形成的习惯做法或惯例，受要约人可以用发货或支付货款的行为来表示承诺，毋需向要约人发出承诺通知者，承诺则于作出此种行为时生效。
③附加条件的承诺及逾期承诺的效力
公约规定，如果在对要约表示承诺时载有附加或更改条件，原则上应认为是对要约的拒绝，并视为反要约，即受要约人向要约人提出要约。但如承诺中所更改或附加的条件并没有在实质上改变原要约所提出的条件，则除非要约人在不过分延迟的期间内提出异议，仍可视为承诺，在这种情况下，双方的合同条件应以要约所提出的条件和承诺所更改的条件为准。逾期承诺指超过要约的有效期到达的承诺。按照各国法律，逾期承诺应-视为反要约。公约规定逾期承诺仍具有承诺的效力，但须由要约人毫不迟延地把这种意思通知受要约人。如果要约人按此办理，则该项逾期的承诺于到达时即发生效力，而不是在要约人表示上述意思的通知到达受要约人时才生效。
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房屋买卖合同如何成立
一般情况下，双方在合同书上签字，合同就成立，随即就生效。《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
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房产纠纷
国际货物买卖合同有效成立的要求
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
①要约生效时间
各国法律没有分歧，公约规定要约于其送达受要约人时生效。但对于要约对要约人是否具有拘束力的问题，英美法与大陆法内的德国法之间存在着分歧。公约在这个问题上采取折衷的办法，规定一切要约，即使是不可撤销的要约，原则上都可以撤回，只要撤回的通知能先于或与要约同时送达受要约人。一旦受要约人发出承诺通知，要约人就不能撤销其要约。公约还规定，在下述两种情况下，要约一旦生效就不能撤销：要约写明承诺的期限，或以其他方式表示它是不可撤销的;受要约人有理由信赖该项要约是不可撤销的，并已据以行事。
②承诺生效时间
英美法采取投邮生效原则，即只要载有承诺内容的函件一经投邮就立即生效，合同即告成立，即使函件在传递过程中发生延误或遗失，亦不影响合同的有效成立，大陆法则采取到达生效原则，即载有承诺内容的函件必须送达受要约人时才发生效力，如函件在传递中发生失误，合同就不能成立。公约基本上采用到达生效原则，但有一个例外，即如果根据要约的要求或依照当事人之间形成的习惯做法或惯例，受要约人可以用发货或支付货款的行为来表示承诺，毋需向要约人发出承诺通知者，承诺则于作出此种行为时生效。
③附加条件的承诺及逾期承诺的效力
公约规定，如果在对要约表示承诺时载有附加或更改条件，原则上应认为是对要约的拒绝，并视为反要约，即受要约人向要约人提出要约。但如承诺中所更改或附加的条件并没有在实质上改变原要约所提出的条件，则除非要约人在不过分延迟的期间内提出异议，仍可视为承诺，在这种情况下，双方的合同条件应以要约所提出的条件和承诺所更改的条件为准。逾期承诺指超过要约的有效期到达的承诺。按照各国法律，逾期承诺应-视为反要约。公约规定逾期承诺仍具有承诺的效力，但须由要约人毫不迟延地把这种意思通知受要约人。如果要约人按此办理，则该项逾期的承诺于到达时即发生效力，而不是在要约人表示上述意思的通知到达受要约人时才生效。
①要约生效时间
各国法律没有分歧，公约规定要约于其送达受要约人时生效。但对于要约对要约人是否具有拘束力的问题，英美法与大陆法内的德国法之间存在着分歧。公约在这个问题上采取折衷的办法，规定一切要约，即使是不可撤销的要约，原则上都可以撤回，只要撤回的通知能先于或与要约同时送达受要约人。一旦受要约人发出承诺通知，要约人就不能撤销其要约。公约还规定，在下述两种情况下，要约一旦生效就不能撤销：要约写明承诺的期限，或以其他方式表示它是不可撤销的;受要约人有理由信赖该项要约是不可撤销的，并已据以行事。
②承诺生效时间
英美法采取投邮生效原则，即只要载有承诺内容的函件一经投邮就立即生效，合同即告成立，即使函件在传递过程中发生延误或遗失，亦不影响合同的有效成立，大陆法则采取到达生效原则，即载有承诺内容的函件必须送达受要约人时才发生效力，如函件在传递中发生失误，合同就不能成立。公约基本上采用到达生效原则，但有一个例外，即如果根据要约的要求或依照当事人之间形成的习惯做法或惯例，受要约人可以用发货或支付货款的行为来表示承诺，毋需向要约人发出承诺通知者，承诺则于作出此种行为时生效。
③附加条件的承诺及逾期承诺的效力
公约规定，如果在对要约表示承诺时载有附加或更改条件，原则上应认为是对要约的拒绝，并视为反要约，即受要约人向要约人提出要约。但如承诺中所更改或附加的条件并没有在实质上改变原要约所提出的条件，则除非要约人在不过分延迟的期间内提出异议，仍可视为承诺，在这种情况下，双方的合同条件应以要约所提出的条件和承诺所更改的条件为准。逾期承诺指超过要约的有效期到达的承诺。按照各国法律，逾期承诺应-视为反要约。公约规定逾期承诺仍具有承诺的效力，但须由要约人毫不迟延地把这种意思通知受要约人。如果要约人按此办理，则该项逾期的承诺于到达时即发生效力，而不是在要约人表示上述意思的通知到达受要约人时才生效。
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订立房屋买卖合同后卖方又将房子抵押了如何办
[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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房屋买卖合同不成立时，定金怎么处理？
[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同不成立时，定金怎么处理？问题解答如下, 在当前房地产行情剧烈变化的形势下，买卖房屋退定金的纠纷非常多见，对于交了定金，最终没能成功购房的情况下，如何成功处理定金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
需要特别澄清的一个常见认识误区是，很多购房者认为交了定金就必须要签订合同，要不然的话不签订合同，那么会导致自己构成违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己明显不利的合同，这种认识是不对的。如果开发商在收取定金的时候，并未同购房者协商确定房屋买卖合同的主要内容，也未将商品房买卖合同的文本向购房者出示，那么因此导致最终未能订立商品房买卖合同的，这个在法律上是被界定为不可归责于当事人双方的事由，并不是购房者违约。
需要特别澄清的一个常见认识误区是，很多购房者认为交了定金就必须要签订合同，要不然的话不签订合同，那么会导致自己构成违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己明显不利的合同，这种认识是不对的。如果开发商在收取定金的时候，并未同购房者协商确定房屋买卖合同的主要内容，也未将商品房买卖合同的文本向购房者出示，那么因此导致最终未能订立商品房买卖合同的，这个在法律上是被界定为不可归责于当事人双方的事由，并不是购房者违约。
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房屋买卖合同不成立时，定金如何解决？
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在当前房地产行情剧烈变化的形势下，买卖房屋退定金的纠纷非常多见，对于交了定金，最终没能成功购房的情况下，如何成功处理定金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
需要特别澄清的一个常见认识误区是，很多购房者认为交了定金就必须要签订合同，要不然的话不签订合同，那么会导致自己构成违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己明显不利的合同，这种认识是不对的。如果开发商在收取定金的时候，并未同购房者协商确定房屋买卖合同的主要内容，也未将商品房买卖合同的文本向购房者出示，那么因此导致最终未能订立商品房买卖合同的，这个在法律上是被界定为不可归责于当事人双方的事由，并不是购房者违约。
需要特别澄清的一个常见认识误区是，很多购房者认为交了定金就必须要签订合同，要不然的话不签订合同，那么会导致自己构成违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己明显不利的合同，这种认识是不对的。如果开发商在收取定金的时候，并未同购房者协商确定房屋买卖合同的主要内容，也未将商品房买卖合同的文本向购房者出示，那么因此导致最终未能订立商品房买卖合同的，这个在法律上是被界定为不可归责于当事人双方的事由，并不是购房者违约。
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