当房产证被撤销后,被征收人应当这样维权

最新修订 | 2024-08-23
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杨在明律师
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认为政府的行为违法的,可以向上一级政府提起行政复议或者向同级法院提起行政诉讼。公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法,在对行政行为提起诉讼时,可以一并请求对该规范性文件进行审查。
当房产证被撤销后,被征收人应当这样维权

在近日召开在北京在明律师事务所例行的疑难案件研讨会上,主办律师周涛提出了这样一个案例供大家研讨:山东省泰安市某公司,其房屋及厂房系从村委会合法购买取得。

当地被列入征收范围后,该片建筑的初步评估价值高达近亿元,可谓是牵涉利益巨大。

而恰在此时,当地政府根据泰安市当地规定,认定涉案企业在办理房产证时未获得市级规划部门出具的认定意见,而只有区规划部门的,办理程序违法,以此为由将涉案建筑的产权证撤销。

此招可谓釜底抽薪,意图借此使被征收人丧失补偿权利人的身份。

那么对于政府施出的此种手段,应当如何破解呢?

与会律师就此问题展开了激烈的讨论,得出了以下观点。

笔者在此略做总结归纳,供被大家参考:

其一,撤销房产证的行为本身并不影响被征收人对涉案建筑所享有的物权

房产证,是权利凭证,而不是权利本身。

被征收人的房屋部分系通过与村委会签订合法有效的买卖合同取得,另一部分则是其自行建造的。

不动产物权登记仅是其权利变动公示方式,而与其权利本身是两码事。

即便房产证被撤销,从法律意义上说,被征收人的补偿权利人身份不会丧失。

其二,本案中政府撤销房产证的理由,系房产证在办理过程中的程序问题,而不涉及被征收人对房屋拥有所有权这一事实的认定。

事实上,当地政府出台的规范性文件的“区规划审批+市规划审批”之规定,是行政机关内部处理的程序性规定,并不由行政相对人去完成。

如今出现一环节缺失的状况,完全是政府内部行为瑕疵所致。

这点,是代理律师将在应对程序中着重强调的。

其三,撤销房产证这一行为本身的法律依据很可能存在问题。

根据《行政诉讼法》第53条之规定,公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法,在对行政行为提起诉讼时,可以一并请求对该规范性文件进行审查。

据此,有的律师在研讨中指出,在已经提起的请求确认撤销房产证行为违法的行政诉讼中,就应当依据此条规定请求法院对涉案的房屋颁证规定进行审查。

如能确认文件本身不合法,则依据该文件所作出的撤销房产证行为也必将被依法撤销。

同时,律师们也提出了此类情形下的一大隐忧:被征收人由于房产证被撤销,可能面临房屋价值评估机构拒绝对房屋进行评估或评估价值显著低于不存在此问题的房屋的情况。

国有土地房屋征收评估办法》第14条规定,对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

对未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

据此,我们可以看到,房屋是否合法有效登记,是会对房屋评估价值产生重大影响的。

一旦房屋落入“按照政府的认定、处理结果进行评估”的境地,那么评估出来的价值大受影响将是可以预见的事实。

综上,笔者想在此提示广大被征收人,对于政府方面如此釜底抽薪式的撤证举动,被征收人一定不能等闲视之,而应积极通过法律途径采取有效步骤措施,确保自己获取公平、合理征收补偿之前提条件得以维系。


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可撤销合同的特征,可撤销合同的类型有哪些?
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一、可撤销合同的特征可撤销合同,是因意思表示不真实,通过撤销权人行使撤销权,使已经生效的意思表示归于消灭的合同。可撤销合同具有以下几个特征:

1)可撤销合同主要是意思表示不真实的合同。意思表示真实是有效合同重要法律特征之一,如果当事人发现合同有重大误解或者显失公平,不能真实地反映当事人的意思,那么,撤销权人可以行使撤销权,使已经生效的合同的法律效力归于消灭。

2)可撤销合同在未被撤销前,仍然有效。即使合同具有可撤销的理由,但在撤销权人未依照法律规定行使撤销权时,合同仍然有效,当事人仍应按照合同规定履行义务。

3)可撤销合同的撤销,要由撤销权人申请人民或者仲裁机构来实现撤销权。但撤销权人是否行使撤销权,则应由权利人自由决定。
二、可撤销合同的类型根据我国合同法的规定,可撤销的合同有以下几种类型:
1、因重大误解订立的合同。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的行为。重大误解订立的合同构成要件为:
、必须对合同主要内容发生了重大误解。如果仅仅对合同的非主要条款发生误解,并且不影响合同的目的及双方当事人的权利义务则不构成重大误解。
、行为人因为误解作出了意思表示。即行为人的误解与其意思表示之间具有因果关系。
、误解是由行为人自己的过错造成的,主观上并非故意。
2、因显失公平订立的合同。显失公平,是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的如果履行对其有重大不利的合同。显失公平订立的合同构成要件为:、合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平,主要表现在一方要承担更多的义务而享受极少的权利,或者在经济利益上要遭受重大损失。而另一方则以较少的代价获得较大的利益,承担极少的义务而获得更多的权利。、一方获得的利益超过了法律所允许的限度。、受损失的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。
3、因欺诈订立的合同。欺诈,是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒虚假情况,诱使对方作出错误意思表示的行为。欺诈订立的合同构成要件为:、必须有欺诈的故意,即行为人明知自己告知对方的情况是虚假的,且会使对方陷入错误意思表示,而希望或者放任这种结果发生的心理态度。、必须实施了欺诈的行为,即行为人将其欺诈故意表示于外部的行为。、受欺诈人因欺诈而陷入错误,并基于错误而为意思表示。
4、因胁迫订立的合同。胁迫,是指因他人的威胁和强迫而陷入恐惧作出的不真实意思表示的行为。胁迫订立的合同构成要件为:、须胁迫人有胁迫的行为。、胁迫人须有胁迫的故意。、胁迫的本质在于对表意人的自由意思加以干涉。
、须相对人受胁迫而陷入恐惧状态。、须相对人受胁迫而为意思表示,即表意人陷入恐惧或无法反抗的境地,与意思表示之间有因果关系。
5、因乘人之危订立的合同。乘人之危,是指行为人利用对方当事人的急迫需要或危难处境,迫使其作出违背本意而接受于其非常不利的条件的意思表示。乘人之危订立的合同构成要件为:、须有表意人在客观上正处于急迫需要或紧急危难的境地。、须有行为人乘人之危的故意,即相对人明知表意人正处于急迫需要或紧急危难的境地,却故意加以利用,使表意人因此而被迫作出对行为人有利的意思表示。、须有相对人实施了足以使表意人为意思表示的行为。、须相对人的行为与表意人的意思表示之间有因果关系。、表意人因其意思表示而蒙受重大不利。
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可撤销合同的特征有哪些?
[律师回复] 您好,关于可撤销合同的特征有哪些?这个问题,我的解答如下,
一、可撤销合同定义所谓可撤销合同,是指因意思表示不真实,通过享有撤销权的当事人行使撤销权,使已经生效的合同归于无效的合同。
二、可撤销合同的特征
1、可撤销合同是意思表示不真实的合同。合同是当事人意思表示的一致,即合意,它要求当事人的意思表示是真实的。然而由于某种原因的存在,可以导致合同当事人的意思表示不真实。法律为了维护合同当事人意思表示的真实,将因意思表示不真实而成立的合同确认为可撤销合同,赋予意思表示不真实的当事人以撤销权,通过撤销权的行使使合同归于无效。如因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等原因均可导致合同当事人的意思表示不真实。
2、撤销权人是否行使撤销权以撤销合同,由撤销权人自由决定。可撤销合同所针对的意思表示不真实的合同,法律为维护当事人的意思表示真实而赋子其撤销权。此种权利当事人是否行使亦应尊重其意愿,当事人不提出撤销请求,法律不应强制干预
3、可撤销合同在末被撤销前,应为有效撤销权人在未行使撤销权使合同被撤销前,合同是有效的,并不因合同存在可撤销的因素就认为其无效,当事人应依合同的约定履行义务。但当撤销权人行使撤销权,撤销了合同时,该合同自始归于无效,产生与无效合同相同的法律后果。
三、可撤销的合同的类型

1)因重大误解订立的合同。重大误解是指一方因自己的过错而对合同的内容等发生错误而订立了合同;

2)在订立合同时显失公平的。显失公平是指一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同;

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开发商撤销,业主要如何维权
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 甘肃撤销权纠纷维权管辖
这一问题,解答如下:
一、对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民辖区的,各该人民都有管辖权。
二、下列民事诉讼,由原告住所地人民管辖原告住所地与经常居住地不一致的,由原告经常居住地人民管辖。
(一)对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼
(二)对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼
(三)对被采取强制措施的人提起的诉讼
(四)对被监禁的人提起的诉讼。
三、因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民管辖。
因保险合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者保险标的物所在地人民管辖。
因票据纠纷提起的诉讼,由票据支付地或者被告住所地人民管辖。
因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼,由公司住所地人民管辖。
因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼,由运输始发地、目的地或者被告住所地人民管辖。
因侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民管辖。
因铁路、公路、水上和航空事故请求损害赔偿提起的诉讼,由事故发生地或者车辆、船舶最先到达地、航空器最先降落地或者被告住所地人民管辖。
因船舶碰撞或者其他海事损害事故请求损害赔偿提起的诉讼,由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或者被告住所地人民管辖。
因海难救助费用提起的诉讼,由救助地或者被救助船舶最先到达地人民管辖。
因共同海损提起的诉讼,由船舶最先到达地、共同海损理算地或者航程终止地的人民管辖。
四、下列案件,由本条规定的人民专属管辖。
(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民管辖
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民管辖
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。
五、合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
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对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民辖区的,各该人民都有管辖权。
二、下列民事诉讼,由原告住所地人民管辖原告住所地与经常居住地不一致的,由原告经常居住地人民管辖。
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三、因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民管辖。
因保险合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者保险标的物所在地人民管辖。
因票据纠纷提起的诉讼,由票据支付地或者被告住所地人民管辖。
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五、合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
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