出租房拆迁时对补偿款会有何影响？

国有土地上用于出租的居住用房或用于经营的经营用房在征收时已经出租的，一般都会碰到两个问题，一是房屋的产权所有人即产权人的房屋被征收必须要得到合理补偿，其补偿金的数额应该按照当地房地产市场价格进行补偿，而且还要给予停业损失;第二点就是房屋的承租人因房屋征收也会有损失，如果房屋的承租人是与房屋的出租人在房屋租赁协议书中有约定的，那就应按房屋协议书的约定履行，承租人与拆迁方没有直接法律关系，如果租赁双方协议中没有约定的双方协商解决，协商不成可到法院进行民事诉讼，如承租人是经营主体，拆迁方对有经济损失的赔偿经济损失补偿对象也可能是承租方。那么如果被征收时房屋已经出租，会影响其评估价值吗?今天我们就通过一个小案例来详细解答这个问题。

王某有一处住房位于城市郊区，地处偏僻，年代久远，因此王某在市区重新购置了一套住房，并将原住房租给进城打工的他人。后来，市政府响应省里号召，决定征收城郊的部分住房，为低收入人群修建保障性住房，王某的房子也在其中。王某担心自己的房子已被出租的情况会影响房屋的价值，于是想找律师咨询，想尽量减少损失。

律师解答：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响是指评估被征收房屋无租约限制的价值不考虑抵押、查封因素的影响是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

所谓不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。因此，本案中，王某的房屋虽然存在租赁情形，但不影响房屋的评估价值。

简单来说，被征收房屋的价值由市场价值决定，不因房屋上的租赁、抵押或查封的房屋，在发生拆迁的情况而影响相关权利实现时，均有租赁、抵押或查封的房屋，在发生拆迁的情况而影响相关权利实现时，均有相应法律能够调整，而不影响正常交易下该房屋的价值。因此，进行房屋价值评估时，应将上述情况排除在考虑因素之外。

征收时对房屋的评估结果关系到补偿数额的多少，我们被征收人可千万不能忽视。当我们遇到不合理的房屋价值评估时，一定要及时拿起法律武器维护自己的合法权益，必要时候也要寻求专业拆迁律师的帮助。