村民之间买卖房屋包不包括宅基地使用权

我国农村地区，同村村民之间买卖房屋的情形一定程度存在。房屋既然已经卖出，那么所卖出房屋下的宅基地应该归谁所有呢?在司法实践中，相关纠纷时有发生。下面北京晏清律师事务所结合蒋女士的具体案例，为您解读同村村民之间的房屋买卖是否包括宅基地使用权呢?

案件事实

蒋女士夫妻拥有建在兴安镇某某村的三间房屋，由于蒋女士搬到宿舍居住便将该房屋于1995年出售给了王先生。在此房屋出售后，蒋女士在1997年办理并于2000年换证取得了《集体土地使用证》，证内载明了土地使用者姓名、位置和使用面积等。之后，蒋女士希望王先生退还房屋，遂以未将房屋卖给王先生为由向法院提起诉讼。一审、二审法院均驳回了蒋女士的请求，判定双方的房屋买卖关系成立。败诉后，蒋女士又以王先生未经其同意就擅自出租宅基地为由提起诉讼，请求法院判决王先生返还宅基地。但由于该土地存在权属争议并且界限不清，法院认为应当先由所属政府确定土地的使用权归属，所以驳回了蒋女士的诉讼请求。

蒋女士遂向兴安县政府请求确定其土地使用权，兴安县政府裁决驳回蒋女士的申请。蒋女士不服兴安县政府的裁决，遂向法院提起行政诉讼。法院经过审理判决撤销兴安县政府不予确定土地使用权的裁决，并责令其确定该土地的使用权归属。兴安县政府认为应遵循房地一体的原则，在蒋女士将房屋出售给王先生时，该房屋下的土地使用权已随房屋所有权一起转移给了王先生。所以兴安县政府作出将该土地使用权归王先生享有的行政决定。蒋女士不服，向桂林市政府申请复议，桂林市政府复议维持了兴安县政府的决定。蒋女士仍不服复议结果，遂向法院提起诉讼。

北京晏清律师事务所专业分析与解读

北京晏清律师事务所王律师结合最高人民法院的裁定对本案进行了分析和解读。桂林市中院所作的判决判定蒋女士与王先生的房屋买卖关系成立，有生效的民事判决为证。根据相关法律规定，同一农村集体经济组织成员之间买卖宅基地上房屋的，应视为宅基地使用权一并买卖，房屋所有权和宅基地使用权的变更应遵循房屋所有权与土地使用权权利主体一致的原则。

由于蒋女士将其所有的房屋出售给王先生且没有约定不转让宅基地，且蒋女士与王先生系同一农村集体经济组织成员，所以该房屋下宅基地的使用权也随房屋的所有权一起转让给了王先生。综上，兴安县政府根据房地一体，地随房走的原则将蒋女士已卖房屋下宅基地的使用权确归王先生享有的行政决定是合法且正确的，桂林市政府予以维持的复议决定也并无不当。所以一审法院判决驳回蒋女士的诉讼请求，二审维持一审判决的审判结果均无不当。因此最高人民法院驳回了蒋女士的再审申请。

在我国广大的农村地区，同一农村集体经济组织成员之间买卖房屋的情形经常发生。大家在决定出卖房屋时一定要注意同村村民之间的房屋买卖是包括宅基地使用权的，在出售房屋的同时土地使用权也随之一并转让。所以在出售房屋前一定要考虑清楚，如果有不懂的问题面应及时向律师咨询后再作出决定。