商品房一房多卖的处理依据是什么?

最新修订 | 2024-09-22
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王淳律师
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专家导读 商品房一房多卖的处理依据是最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》,在商品房买卖合同签订之后,出卖人如果要将这个房屋出卖给第3人,导致房屋买卖合同的目的不能够实现的情况之下,那么是可以请求解除合同并且返还相关的购房款的。
商品房一房多卖的处理依据是什么?

一、商品房一房多卖的处理依据是什么?

商品房一房多卖的处理依据是最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度,创制了新的物权变动规则。

1、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

2、买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

3、在一房二卖中,预售合同登记的,是否具有对抗其他买受人的效力

4、在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋,被拆迁人对补偿安置房屋的优先权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议,实际上包括两方面的内容:一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的,实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系,应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性,该债权的性质为特种债权,具有物权的优先效力,该效力可以对抗第三人。于是,被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。

二、何时开发商要进行惩罚性赔偿

对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种:

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

购买商品房应当和对方是否仔细的协商,然后签订购房合同。在购房合同签订完毕之后,双方当事人都必须要严格按照商品房买卖合同当中的内容来履行自身的义务的。其中一方当事人存在一房多卖情况的,需要按照法律以及司法解释的规定来进行处理。

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房产纠纷
本人买了一套商品房,想咨询一下关于商品房买卖合同解除权的解除条件以及有哪些法律依据?
[律师回复] 商品房买卖合同解除权的解除,具体而言,当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括:
  1 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的;
  2 房屋质量问题严重影响正常居住使用;
  3 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,面积误差比绝对值超过3%的;
  4 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项,经催告后在三个月合理期限内仍未履行的,当事人另有约定的除外。
  5 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
  6 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
  第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。  第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。  第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。  第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
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商品房房产证没有公章,有没有法律依据?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 对于购房者而言,如果将来因个人原因不购买了,或者说,只要不想买了,那么定金是无法要求开发商返还的。对于开发商而言,如果在签订认购书后,开发商不卖房屋或者转卖给第三人的,导致将来合同无法履行,开发商需要双倍返还定金。 实践中,还有一种返还定金方式专为购房者而设立,即《商品房买卖合同司法解释》中关于不可归责于双方当事人的事由导致未能签订商品房买卖合同的,定金应当返还。 这种情况较为普遍,即置业顾问告诉购房者户型、面积、交房时间等与实际不一致,导致最终未能签订正式的商品房买卖合同的情形。开发商作为强势一方,在购房者看到合同中对自己有不利条款时,也是无法要求修改的。这就要求在实践中,购房者要有取证意识,在发现与实际有较大出入时及时取证。 总之,购房者在签署购房认购书应注意认购书中关于签订正式买卖合同的时间和地点,在约定的时间内,购房者应及时前往,实践中也会出现因某些原因导致购房者未能在要求的时间内前往签约地点,需要及时与开发商取得沟通,避免开发商误认为购房者不要房了。以及在签订认购书中关于何时交首付的细节,比如哪个银行的转账,比如不收现金,以及商业贷款中自己是否符合商贷条件,这些细节必须了解清楚,避免因自己的失误导致最终未能签订正式买卖合同而付出不必要成本。
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几个月前家人在一处新建的楼盘那里购买了一套新房子,可是在交付房子的时候发现房子装修跟之前承诺有差异,发生了纠纷,商品房销售合同纠纷怎么处理?
[律师回复] 本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请,如果作为要约的话,其内容应当作为合同内容兑现,否则将承担违约责任。
  但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”,所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者,这是一种大智慧,一种将非法行为写成合法行为的大智慧,我们普通人连这种胆量都没有,而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法,而且写到让普通人看不出来的水平,难道这不是一种大智慧吗?
  幸运的是,起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写,否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是,法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相,虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分,但已经是巨大的进步了,我们要向法官们致敬。
  希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”,因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会;例如我现在就可以给有关人士出计一条:大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”,那么此法律解释的前提条件就丧失了,消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。
  对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。
  第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
上面几条意见就是商品房销售合同纠纷的参考。
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商品房买卖合同无效是什么法律依据呢
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于商品房买卖合同无效是什么法律依据呢的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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[律师回复] 解答如下, 票据作为买卖合同的支付手段,具有融资、汇兑、信用等功能,是代表一定数量货币请求权的有价证券。那么票据买卖无效的情形是什么呢。  票据买卖无效的情形:  
1、倒卖票据行为  倒卖是市场经济常见的交易行为,票据持有人低价买入高价卖出以赚取差额利润,但票据本事为了保障买卖合同支付价款的实现,而不是一种单纯的盈利工具,关系着市场经济秩序,我国禁止倒卖票据。因此即使是具有法定资质的机构,只要实施了倒卖票据的行为都构成犯罪。根据我国刑法规定,签发空头支票、冒用他人票据,数额较大破坏市场秩序的构成票据诈骗罪。  
2、私下票据买卖行为  生活中,常常有人以虚假的借款协议或者买卖关系来掩盖非法的票据买卖,有很多企业都将票据买卖视为一种投资方法,这种行为实质上是在没有真实交易的情况下流通票据,根据我国法律规定,由于双方并没有缔结借款协议的意愿,因此这种双方虚假意思而达成的合同无效,票据买卖和借款协议都不受到法律的保护,没有合法根据取得的利益,应当将财产返还给受损失人。市场上还存在着一些贴现中介公司,但没有办理贴现业务资质的公司是不能私下的进行票据买卖。因此,如果实现融资应该通过合当的途径或者票据背书转让的方式,私下的票据买卖具有极大的法律和商业风险。
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销售侵权产品处罚依据
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,  销售侵犯注册商标专用权的商品的行为属于商品流通环节中的一种商标侵权行为。通常侵犯注册商标专用权的商品,除靠生产者自行销售外,往往还要通过其他人的销售活动才能到达消费者手中。像这样的销售者,与侵犯注册商标专用权的商品的生产者一样,都起到了混淆商品出处、侵犯注册商标专用权、损害消费者利益的作用。因此对这种销售也应认定是一种侵犯注册商标专用权的行为,同样要按商标侵权行为处理,让其承担相应的法律责任。需要注意的是,侵犯注册商标专用权商品的生产者一般都是出于故意,但侵犯注册商标专用权商品的销售者则可能是出于故意,也可能不是。所以新《商标法》第六十四条第二款规定“销售不知道是侵犯注册商标专用权的商品,能证明该商品是自己合法取得的并说明提供者的,不承担赔偿责任。”  对于侵犯注册商标专用权的,依据《商标法》第五十三条、《商标法实施细则》第四十三条规定,工商行政管理机关可以采取下列措施给以处罚。  
(1)责令停止侵权  
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[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 有关卖淫嫖娼法律有哪些 有关卖淫嫖娼法律的处罚程度与嫖娼者年龄和次数等有关,具体的手法还要看具体的情况。具体如下所述: 1、公安机关对卖淫嫖娼人员实施处罚,必须与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当,严禁以罚款代替刑罚、劳动教养、收容教育和行政拘留。公安机关对卖淫嫖娼人员进行处理时,依照《治安管理处罚法》第六十六条、六十七条等,按以下量罚基准执行: 2、对卖淫嫖娼者,处10日以上15日以下拘留,可以并处5000元以下罚款; 3、对具有已满14周岁不满16周岁的人卖淫嫖娼、已满16周岁不满18周岁的人初次卖淫嫖娼、因生活所迫初次卖淫等属于“情节较轻”的,处5日以下拘留或者500元以下罚款; 4、对卖淫嫖娼人员,除给予治安管理处罚外,可以依法予以收容教育; 5、对具有已满16周岁不满18周岁人员多次卖淫嫖娼、18周岁以上人员卖淫嫖娼2次以上等情形之一的,应当依法收容教育; 6、因卖淫嫖娼被公安机关处理后又卖淫嫖娼的,实行劳动教养,并由公安机关处5000元以下罚款。对应当给予行政拘留处罚,但因具有怀孕或者哺乳自己不满1周岁婴儿,以及70周岁以上人员实施卖淫嫖娼等情形的,不执行行政拘留处罚。 二、什么是卖淫嫖娼 按照公安部司法解释,卖淫嫖娼是指不特定的异性之间或者同性之间以金钱、财物为媒介发生性关系(不包括等按摩服务,包括、、等)的行为。 三、卖淫嫖娼确认方法 据一线执法民警介绍,认定卖淫嫖娼,主要看行为主体之间主观上是否就卖淫嫖娼达成一致,如已经谈好价格或者已经给付金钱、财物,并且已经着手实施,但由于其本人主观意志以外的原因,尚未发生性关系的;或者已经发生性关系,但尚未给付金钱、财物的,都可以按卖淫嫖娼行为依法处理。
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