拆迁房买卖纠纷法律怎么解决纠纷

最新修订 | 2024-02-22
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专家导读 买卖拆迁房存在纠纷,可以由当事人自行协商和解,需要签订和解协议,也可以请人民调解委员会对争议进行调解,还可以去仲裁机构申请仲裁,需要携带仲裁协议和仲裁申请书,若是都无法解决矛盾,可以去法院提起诉讼。
拆迁房买卖纠纷法律怎么解决纠纷

一、拆迁房买卖纠纷法律怎么解决纠纷

1、协商

合同当事人在友好的基础上,通过相互协商解决纠纷,这是最佳的方式。

2、调解

合同当事人如果不能协商一致,可以要求有关机构调解如,一方或双方是国有企业的,可以要求上级机关进行调解。上级机关应在平等的基础上分清是非进行调解,而不能进行行政干预。当事人还可以要求合同管理机关、仲裁机构、法庭等进行调解。

3、仲裁

合同当事人协商不成,不愿调解的,可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

4、诉讼

如果合同中没有订立仲裁条款,事后也没有达成仲裁协议,合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院,寻求司法解决。除了上述一般特点之外,有些合同还具有其自愿的特点,如涉外合同纠纷,解决时可能会援引外国法律、而不是中国相关的合同方面的法律。

二、房屋拆迁诉讼时效是多久

房屋拆迁诉讼属于行政诉讼,行政诉讼没有诉讼时效的规定,只有起诉期限的规定。房屋拆迁起诉期间为自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月。

公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。

城市房屋拆迁分住宅和非住宅两种来确定安置标准。拆除非住宅房屋,拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积安置,房屋的建筑面积以房屋产权证注明的建筑面积为准。如果确实因工作需要,被拆迁人希望增加房屋面积,在一般情况下应按照等价交换的原则,由拆迁人与被拆迁人协商解决分情况处理。

通过协商的方法能够解决拆迁房买卖纠纷,房屋拆迁没有诉讼时效,只有起诉期限。房屋拆迁有三种情形,可以由政府统一进行拆迁,也可以自行拆迁,需要拆迁者和被拆迁者签订拆迁安置补偿协议,还可以委托他人进行拆迁,此时需要签订委托合同,被委托人要具备拆迁房屋的资格。

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与普通的商品房相比,拆迁安置房交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面:

一,房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里,房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能违约将房屋再次卖给出价更高的买方。

二,买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格,而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于卖方买方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权获得拆迁补偿款。

三,易受不确定因素影响。交易时间过长,则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。
《土地管理法》
第二条,中华人民共和国实行土地的公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。
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安置房的房屋质量与一般的商品房相比,比较令人担忧,所以如果安置房的房屋质量经检测后,结果是不合格,那也会引起纠纷。
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因房屋的性质不同,也往往发生纠纷,比如军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖,特别是不允许卖给外单位、外系统;某些地方规定公房房改后的一定年限内不允许买卖,如果买卖,必须首先卖给原单位,或者经过原单位的批准等,所以一旦购买就会引起纠纷。
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动迁房买卖纠纷解决
[律师回复] 对于动迁房买卖纠纷解决这个问题,解答如下, 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
买受人中之一人要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼其他买受人另行提讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。
借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。
房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。
也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清了购房款,并实际占有房屋,而可直接要求确认其享有物权。
房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,不予支持当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,应予支持。。
要如何解决拆迁安置纠纷
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。
(1)先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷,应先由房屋拆迁行政主管部门裁决,对行政裁决不服的才能请求司法救济。
(2)裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的,无论是否提讼,县级以上人民政府可责令强制拆迁,或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。
(3)裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的,可以向人民提讼,有的按民事,有的按行政案件受理。
2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力
《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或申请人民法院强制拆迁。
先行拆迁必须符合下列条件:
(1)当事人之间的权利义务关系明确,不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。
(2)被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件,提出申请的拆迁人已给予被拆迁人货币补偿或提供安置房或过渡期周转房,被拆迁人有房不搬,有屋可住的。
(3)申请人必须提供担保。《民事诉讼法》第98条规定拆迁人在提出先予执行申请时,必须提供担保。申请人没有提供或拒绝提供担保的,人民应驳回申请。担保的方式可以是房屋也可以是资金,必须提供与申请被的房屋价值相当的担保。
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首先双方可以协商进行处理,也可以通过第三方机构进行调解,如果调解不成功的就可以直接申请仲裁或者是利用起诉的方式进行解决;在进行买卖拆迁房时也一定要确定是否有交易的资格。
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房屋拆迁纠纷的解决方法
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 为维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》的规定。当拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人经协商达不成拆迁补偿安置协议时,当事人可向负责颁发城市房屋拆迁许可证的机关申请行政裁决。 当事人向裁决机关申请裁决时,必须在拆迁许可证规定的拆迁期限或者延期期限内递交申请书,并且按照被申请人数提交副本。 申请书应当载明以下事项: (一)申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址、法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等; (二)申请要求和依据的事实理由; (三)证据和证据来源,证人姓名和住址。 第六条 申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料: (一)城市房屋拆迁许可证; (二)被拆除房屋的所有权、建筑面积的审查证明和作价评估清单,对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿安置方案 (三)法定代表人身份证明书、授权委托书; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。 申请人为被拆迁人或者房屋租赁人的,应当提供以下证据和资料: (一)房屋所有权证(包括共有权证)、国有土地使用权证或者房屋租赁凭证; (二)户口簿、身份证; (三)住宅改为非住宅的批准文件及相关证照,生产、经营人员核定依据; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据与资料。 凡提供的证据和资料是复印件、影印件的,均需向裁决机关提供原件核对。 裁决机关收到申请书和有关证据、资料后,经审查,符合规定的,在3日内立案;不符合规定的,在3日内通知申请人不予受理,并说明理由。 裁决机关在立案之日起5日内将申请书副本发送给被申请人,并通知被申请人按指定日期提交答辩书和有关的证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的,不影响案件的裁决。 裁决机关通知申请人到场的,经两次通知不到的,视为撤回申请;裁决机关通知被申请人到场的,经两次通知不到的,裁决机关可以作缺席裁决。 当事人可以委托1至2人代理参加裁决活动。委托他人代理的,必须向裁决机关提交授权委托书,授权委托书必须写明委托事项和权限。
城市房屋拆迁纠纷的解决
[律师回复] 您好,针对您的城市房屋拆迁纠纷的解决问题解答如下, 为维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》的规定。当拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人经协商达不成拆迁补偿安置协议时,当事人可向负责颁发城市房屋拆迁许可证的机关申请行政裁决。
当事人向裁决机关申请裁决时,必须在拆迁许可证规定的拆迁期限或者延期期限内递交申请书,并且按照被申请人数提交副本。
申请书应当载明以下事项:
(一)申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址、法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等;
(二)申请要求和依据的事实理由;
(三)证据和证据来源,证人姓名和住址。
第六条 申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料:
(一)城市房屋拆迁许可证;
(二)被拆除房屋的所有权、建筑面积的审查证明和作价评估清单,对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿安置方案
(三)法定代表人身份证明书、授权委托书;
(四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。
申请人为被拆迁人或者房屋租赁人的,应当提供以下证据和资料:
(一)房屋所有权证(包括共有权证)、国有土地使用权证或者房屋租赁凭证;
(二)户口簿、身份证;
(三)住宅改为非住宅的批准文件及相关证照,生产、经营人员核定依据;
(四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据与资料。
凡提供的证据和资料是复印件、影印件的,均需向裁决机关提供原件核对。
裁决机关收到申请书和有关证据、资料后,经审查,符合规定的,在3日内立案;不符合规定的,在3日内通知申请人不予受理,并说明理由。
裁决机关在立案之日起5日内将申请书副本发送给被申请人,并通知被申请人按指定日期提交答辩书和有关的证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的,不影响案件的裁决。
裁决机关通知申请人到场的,经两次通知不到的,视为撤回申请;裁决机关通知被申请人到场的,经两次通知不到的,裁决机关可以作缺席裁决。
当事人可以委托1至2人代理参加裁决活动。委托他人代理的,必须向裁决机关提交授权委托书,授权委托书必须写明委托事项和权限。
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