民法典如何判定房屋居间合同无效

[律师回复] 出租方（以下简称甲方）____________身份证：_______________________________　　承租方（以下简称乙方）____________身份证：_______________________________　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：　　第一条房屋基本情况　　甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________；位于第____层，共_____〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米（其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：________.　　第二条房屋用途　　该房屋用途为____________________.　　除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。　　第三条租赁期限　　租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。　　第四条租金　　该房屋租金为（人民币）___万___千___百__拾__元整。　　租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。　　第五条付款方式　　乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）___万___千___百__拾__元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。　　第六条交付房屋期限　　甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。　　第七条甲方对产权的承诺　　甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。　　第八条维修养护责任　　租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。　　正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由____方承担。　　因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。　　租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。　　第九条关于装修和改变房屋结构的约定　　乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。　　第十条关于房屋租赁期间的有关费用　　在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：　　1.水、电费；　　2.煤气费；　　3.电话费；　　4.物业管理费；　　5.________________；　　6.________________.　　在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。　　第十一条租赁期满　　租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。　　第十二条因乙方责任终止合同的约定　　乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：　　1.擅自将承租的房屋转租的；　　2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；　　3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；　　4.拖欠租金累计达____个月；　　5.利用承租房屋进行违法活动的；　　6.故意损坏承租房屋的；　　7._____________________________.　　第十三条提前终止合同　　租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。　　如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。　　第十四条登记备案的约定　　自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。　　第十五条违约责任　　租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。　　第十六条不可抗力　　因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。　　第十七条其它　　本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。　　第十八条合同效力　　本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。　　第十九条争议的解决　　本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。　　第二十条合同份数　　本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。　　甲方（签章）：___________乙方（签章）：_______________　　签订日期：__________年____月___日________年_____月___日

[律师回复] 解答如下, 　　一、无效民事行为，是指不具备法律行为的有效要件的民事行为，包括确定无效的民事行为和可撤销、可变更的民事行为。　　1、确定无效的民事行为，是指那些不具备法律行为成立要件的，绝对不能发生行为人预期法律后果的民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条对确定无效的民事行为作了列举式的规定：下列民事行为无效：　　(一)无民事行为能力人实施的;　　(二)限制民事行为能力人依法不能实施的;　　(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;　　(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;　　(五)违反法律或者社会公共利益的;　　(六)经济合同违反国家指令性计划的;　　(七)以合法形式掩盖非法目的的;　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。　　2、可撤销、可变更的民事行为，是指行为人享有撤销权或变更权的那些民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定有如下几种：　　(一)行为人对行为内容有重大误解的;　　(二)--显失公平的。　　二、诉讼时效，是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民依诉讼程序强制义务人履行义务的权利制度。诉讼时效的法律依据直接来源于《民法通则》的规定，因此诉讼时效的适用也就必须符合《民法通则》的原则性规定。根据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”那么换言之“无效的民事行为是不受法律保护的”。无效的民事行为，无论是对于让予方还是受让方来说，其所期待的利益都是不合法的，是不受法律保护的。那么，对于无效民事行为是否适用诉讼时效规定以及如何适用就成为理论上急需解决的问题。笔者认为：无效民事行为在依法被人民或仲裁机构确认无效前不适用诉讼时效的规定。理由如下：　　1、确定无效的民事行为，在依法被人民或仲裁机构确认无效前，因为无论是对于让予方还是受让方来说，其所期待的利益都是不合法的，是法律不予保护的，这当然不能适用法律对诉讼时效的规定。但是，在无效民事法律行为被人民或仲裁机构确认无效以后，对于让予方来说就依法取得了要求受让方返还财产或恢复原状的权利。所以从无效民事行为被人民或仲裁机构确认无效之日起，法律对诉讼时效的规定开始适用，同时时效期间也开始计算。　　2、可撤销、可变更的民事行为，属于法律效力待定的民事行为，其效力既可能由于当事人向人民或仲裁机构申请撤销或变更而归于无效;也可能由于当事人不申请撤销或变更而有效。对于可撤销、可变更的民事行为法律规定当事人申请撤销或变更的除拆期间为一年。所以这种民事行为在一年内如果当事人向人民或仲裁机构申请予以撤销或变更的，则在人民或仲裁机构作出生效撤销或变更决定之日起适用于诉讼时效的规定。如果在一年内当事人不向人民或仲裁机构申请撤销或变更的，则诉讼时效从一年除拆期间届满后开始适用，时效期间也同时开始计算。

[律师回复] 合同法对于什么居间合同无效有哪些条件无效有以下几点：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;(2)恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同;(3)合法形式掩盖非法目的的合同;(4)损害社会公共利益的合同;(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效;(8)因被撤销而形成的合同无效情形。