民法典中房屋买卖合同可否要求履行

[律师回复] 二审法院虽然认定合同有效，但鉴于该合同不确定能否履行下去，所以对甲方要求继续履行合同的主张当然无法支持，迟延履行的违约金也不能支持，如果支持就意味着该合同目前的状态要持续下去，这不利于稳定交易，所以法院最后提示甲方若要求解除合同可主张违约赔偿，也就是说法院支持甲方基于解除合同基础上的违约赔偿，而不支持甲方基于继续履行基础上的迟延履行违约金

[律师回复] 卖家毁约，能否要求继续履行合同实践中，卖房人为达到毁约的目的，一般会借口房屋共有人不同意卖房。房屋共有人一方擅自卖房，在法律上叫无权处分。房屋买卖中无权处分一般包括夫妻共有房屋无权处分、父母子女共有房屋一方无权处分、兄弟姐妹共有房屋一方无权处分。由于实践中多为夫妻共有房屋无权处分产生纠纷，笔者仅对夫妻共有房屋无权处分能否要求继续履行合同与大家进行分享。
一、无权处分合同是否有效合同法规定，无处分权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。同时，婚姻法规定，夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，实践中，一旦发生房屋买卖纠纷，出现共有人另一方主张共有人一方无权处分，一般认定合同无效。但如买房人能举证证明其有理由相信共有人一方卖房是夫妻双方共同意思表示，则合同有效。
二、实践中无权处分合同效力认定情况由于无权处分一般认定合同无效，但有理由相信卖房是夫妻共同意思表示则认定合同有效。实践中或仲裁委一般会根据案件细节对合同效力作如下认定：
（一）无权处分合同有效常见情形
1、房屋已经交付使用多年，共有另一方一直未提出异议。
2、存在表明共有另一方认可卖房的行为，如夫妻双方共同配合买方办理银行贷款面签。
3、房屋登记在共有人一方名下。
（二）无权处分合同无效情形共有一方卖房，共有另一方一直未参与，也未给予授权，出现纠纷时，对卖房行为也不追认。
三、无权处分对继续履行合同的影响由于无权处分会导致合同出现有效和无效两种情形。而合同无效，则合同自始不对合同双方发生法律效力，那么此时要求继续履行合同已没有法律或合同依据。而当合同有效时，卖房人违约不履行合同的，即便其以共有另一方不同意卖房作出抗辩，买房人仍可以要求其承担继续履行合同或赔偿损失等违约责任。
四、无权处分风险防范措施无权处分时对合同无效的认定，会导致买房人购房的目的落空，这将是买房人购房的巨大风险。笔者建议买房人采用以下四招破解无权处分时的购房风险。
1、到房产管理部分进行房屋信息查询，核实房屋的权属状况。
2、无论房屋登记在个人名下，还是夫妻双方名下，一定要求夫妻双方在购房协议上签字。（很多购房人和中介缺乏风险认识，卖房人夫妻双方在场也只让其中一方签字）
3、约定在最短时间办理房屋过户，避免房价上涨卖房人毁约。
4、尽可能及早的办理房屋交付使用。

[律师回复] 卖家毁约，能否要求继续履行合同实践中，卖房人为达到毁约的目的，一般会借口房屋共有人不同意卖房。房屋共有人一方擅自卖房，在法律上叫无权处分。房屋买卖中无权处分一般包括夫妻共有房屋无权处分、父母子女共有房屋一方无权处分、兄弟姐妹共有房屋一方无权处分。由于实践中多为夫妻共有房屋无权处分产生纠纷，笔者仅对夫妻共有房屋无权处分能否要求继续履行合同与大家进行分享。
一、无权处分合同是否有效合同法规定，无处分权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。同时，婚姻法规定，夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，实践中，一旦发生房屋买卖纠纷，出现共有人另一方主张共有人一方无权处分，一般认定合同无效。但如买房人能举证证明其有理由相信共有人一方卖房是夫妻双方共同意思表示，则合同有效。
二、实践中无权处分合同效力认定情况由于无权处分一般认定合同无效，但有理由相信卖房是夫妻共同意思表示则认定合同有效。实践中或仲裁委一般会根据案件细节对合同效力作如下认定：
（一）无权处分合同有效常见情形
1、房屋已经交付使用多年，共有另一方一直未提出异议。
2、存在表明共有另一方认可卖房的行为，如夫妻双方共同配合买方办理银行贷款面签。
3、房屋登记在共有人一方名下。
（二）无权处分合同无效情形共有一方卖房，共有另一方一直未参与，也未给予授权，出现纠纷时，对卖房行为也不追认。
三、无权处分对继续履行合同的影响由于无权处分会导致合同出现有效和无效两种情形。而合同无效，则合同自始不对合同双方发生法律效力，那么此时要求继续履行合同已没有法律或合同依据。而当合同有效时，卖房人违约不履行合同的，即便其以共有另一方不同意卖房作出抗辩，买房人仍可以要求其承担继续履行合同或赔偿损失等违约责任。
四、无权处分风险防范措施无权处分时对合同无效的认定，会导致买房人购房的目的落空，这将是买房人购房的巨大风险。笔者建议买房人采用以下四招破解无权处分时的购房风险。
1、到房产管理部分进行房屋信息查询，核实房屋的权属状况。
2、无论房屋登记在个人名下，还是夫妻双方名下，一定要求夫妻双方在购房协议上签字。（很多购房人和中介缺乏风险认识，卖房人夫妻双方在场也只让其中一方签字）
3、约定在最短时间办理房屋过户，避免房价上涨卖房人毁约。
4、尽可能及早的办理房屋交付使用。

[律师回复] 卖家毁约，能否要求继续履行合同实践中，卖房人为达到毁约的目的，一般会借口房屋共有人不同意卖房。房屋共有人一方擅自卖房，在法律上叫无权处分。房屋买卖中无权处分一般包括夫妻共有房屋无权处分、父母子女共有房屋一方无权处分、兄弟姐妹共有房屋一方无权处分。由于实践中多为夫妻共有房屋无权处分产生纠纷，笔者仅对夫妻共有房屋无权处分能否要求继续履行合同与大家进行分享。
一、无权处分合同是否有效合同法规定，无处分权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。同时，婚姻法规定，夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，实践中，一旦发生房屋买卖纠纷，出现共有人另一方主张共有人一方无权处分，一般认定合同无效。但如买房人能举证证明其有理由相信共有人一方卖房是夫妻双方共同意思表示，则合同有效。
二、实践中无权处分合同效力认定情况由于无权处分一般认定合同无效，但有理由相信卖房是夫妻共同意思表示则认定合同有效。实践中或仲裁委一般会根据案件细节对合同效力作如下认定：
（一）无权处分合同有效常见情形
1、房屋已经交付使用多年，共有另一方一直未提出异议。
2、存在表明共有另一方认可卖房的行为，如夫妻双方共同配合买方办理银行贷款面签。
3、房屋登记在共有人一方名下。
（二）无权处分合同无效情形共有一方卖房，共有另一方一直未参与，也未给予授权，出现纠纷时，对卖房行为也不追认。
三、无权处分对继续履行合同的影响由于无权处分会导致合同出现有效和无效两种情形。而合同无效，则合同自始不对合同双方发生法律效力，那么此时要求继续履行合同已没有法律或合同依据。而当合同有效时，卖房人违约不履行合同的，即便其以共有另一方不同意卖房作出抗辩，买房人仍可以要求其承担继续履行合同或赔偿损失等违约责任。
四、无权处分风险防范措施无权处分时对合同无效的认定，会导致买房人购房的目的落空，这将是买房人购房的巨大风险。笔者建议买房人采用以下四招破解无权处分时的购房风险。
1、到房产管理部分进行房屋信息查询，核实房屋的权属状况。
2、无论房屋登记在个人名下，还是夫妻双方名下，一定要求夫妻双方在购房协议上签字。（很多购房人和中介缺乏风险认识，卖房人夫妻双方在场也只让其中一方签字）
3、约定在最短时间办理房屋过户，避免房价上涨卖房人毁约。
4、尽可能及早的办理房屋交付使用。

[律师回复] 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 村民卖房五年后反悔要求返还北京某村民A将其所有一处房产于五年前以2万元的价格卖给河北籍刘某，当年双方都已按卖房协议完全履行了各自的义务，现A以房屋买卖合同无效诉至密云，要求刘某返还房屋。A诉称，五年前其与刘某签订了房屋买卖合同，将其所有的一处农村房产卖给刘某，刘某支付购房款20000元。不久前，刘某才得知与刘某签订的房屋买卖合同系无效合同，且现在刘某家里人口多，住房紧张，故要求确认A与刘某签订的房屋买卖合同无效，刘某将房屋返还，A退还刘某购房款20000元。刘某辩称，其占有使用该住房已达五年之长，现在A在房屋大幅升值和拆迁可获高额补偿利益驱动下，置诚信于不顾，以买卖合同无效为由，要求返还房屋，损害了刘某的合法权益，而且刘某还对该房屋和院落进行了翻建。故不同意原告的诉讼请求。农村房屋能否自由买卖经审理认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。由于刘某非本集体组织成员，故其没有资格成为该村房屋买卖的主体，故刘某与A间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的利益应当各自返还。刘某应当将诉争房屋返还给A，但A也得将卖房款返还给刘某，考虑到房屋增值及刘某对该房屋和院落的添附及改建费用，A应当返还给刘某6万元补偿款。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 必须在抵押合同中规定拍卖绝当房产，否则抵押权人只有向人民提讼。第四节　抵押权的实现《中华人民共和国担保法》相关规定：　　第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　第五十四条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：　　
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；　　
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第
（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

[律师回复] 房屋买卖合同的撤销时效：申请撤销权只有一年，房屋买卖合同的撤销时效是一年。房屋买卖合同的诉讼时效：合同纠纷的诉讼时效是两年。

[律师回复] 出当方(抵押人，以下简称乙方) ：
乙方因_______需要向甲方贷款，乙方愿以其具有所有权的房产作为典当物抵押给甲方，甲方同意接受乙方的下列房产抵押。经双方协商一致，订立以下条款：
第一条、乙方用作抵押的房屋为：
、抵押房产地址：________________________
2、建筑面积：____________________________
3、房产证号：____________________________
乙方将上述抵押房产的所有权证书及行使所有权的相关证书交与甲方：
第二条、上述抵押房产经甲方评估并经乙方同意，价值人民币(大写) 圆，(小写)_________________元。
第三条、甲方同意给乙方贷款人民币(大写)__________圆，(小写)____________元。贷款时间从_____年____月____日至____年____月____日止，贷款抵押率为_____％。
贷款月利率______％，综合费用____％，合计_____％。
抵押率＝贷款金额／房产评估价值＊100％。
第五条、甲乙双方在房产抵押合同签订之日起三十日内，持相关资料在办理房地产抵押登记。本合同自抵押登记成立之日生效。第六条、抵押期内，抵押房产由乙方占有与管理。乙方在抵押房产占有与管理期间应当维护该房产的安全与完好，甲方有权土监督、检查抵押房产的管理情况。乙方对抵押房产进行改造、装修及其他有可能降低抵押房产价值的行为时，必须经甲方书面认可。
一旦发生下列情况，乙方应当及时通知甲方：
1、抵押房产被列入拆迁范围的；
2、抵押房产发生损害、灭失的；
3、抵押房产产权发生变更或争议的；
4、抵押房产遭查封或冻结的；
5、其他可能影响到抵押物的实体及所有权的完整性的情况。
第七条、乙方应按甲方要求，按抵押房产的评估价值对该房产办理财产保险，并将该保险单的第一受益人设定为甲方。投保期限应长于抵押贷款期限。如双方按本合同第八条第5项的约定办理延期抵押贷款时，乙方应办理延长投保期限的手续。
抵押期间抵押房产发生意外损失所得赔偿金应当偿还甲方贷款本息及综合费用(以下简称贷款本息) 。赔偿金扣除贷款本息后，剩余部分退还给乙方，不足部分由乙方补足。
第八条、本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。出现下列情况时，合同变更：
1、在本合同有效期内，乙方如需转让抵押房产，须经甲方书面同意，转让所得款项扣除贷款本息后，剩余部分退还乙方，不足部分由乙方补足。
2、抵押房产被列入拆迁范围的，乙方应当更换抵押房产或提供其他形式的担保；或以抵押房产拆迁所得的赔偿金偿还甲方贷款本息。该赔偿金扣除贷款本息后，剩余部分退还乙方，不足部分由乙方补足。
3、抵押房产因乙方的行为造成损失致抵押房产的抵押率低于_______％时，乙方有义务重新提供或者增加担保以弥补不足。
4、抵押期间，双方协商一致，可以更换抵押房产。
5、乙方保证在合同规定的借款期限内偿还贷款，如乙方因特殊原因不能按期偿还贷款，必须在贷款到期前5日内向甲方申请办理延期，经甲方同意，可办理延期，延期期限不得超过原借款期限。办理延期的同时应付清前期的利息、费用。延期利率在首次贷款利率的基础上增加_______％。
6、乙方与本合同约定的还款期限之前偿还贷款本息而出现本条款第1项、第2项的提前偿还贷款本息的情况时，应向甲方支付相应的违约金_________。该项违约金的计算办法为：_________________________________。
债务人在合同期内已沾偿贷款本息或者甲方放弃债权的，抵押合同终止。
第九条、本合同项下有关公证、保险、签证、登记、运输及提存等费用由乙方承担。
第十条、违约责任
、乙方因隐瞒抵押房产存在所有权瑕疵而给甲方造成经济损失的，应当赔偿甲方的经济损失
并承担贷款金额20％的违约金。
2、甲方不能如约按期给乙方贷款或乙方不能按期给甲方还贷付息，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当贷款数额百分之_______的违约金，守约一方有权单方解除合同。
3、贷款期满5日后，乙方仍未还贷付息也没有按本合同第八条第5项的约定与甲方达成延期贷款合同的，抵押房产视为绝当。
绝当房产由甲方委托___________拍卖行公开拍卖，拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分退还甲方，不足部分甲方可向乙方追索。
4、乙方违反本合同第六条的约定，造成抵押房产的抵押率低于________％又未根据本合同第八条第3项的约定履行补足抵押率的义务时，甲方有权按本条款第3项第二款的约定办理。
5、因本合同发生纠纷所产生诉讼、仲裁活动的，由诉讼、仲裁的败诉方承担胜诉方的律师费。 第十—条、本合同未尽事宜，甲、乙双方另行议定。其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。
第十二条、本合同的附件与本合同具有同等效力。
第十三条、双方因本合同发生的一切争议，应协商解决，协商不成，由远华仲裁委员会仲裁。 第十四条、双方约定的八他事项：
第十五条、本合同经双方签章后成立。一式______份，双方各执____份。
甲方(签章)
乙方(签章)
_____年____月____日

[律师回复] 您好，关于不履行房屋买卖合同怎么办这个问题，我的解答如下,
1、要求继续履行。
《合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的，仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(1)法律上或者事实上不能履行
(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高
(3)债权人在合理期限内未要求履行。
2、解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。
《合同法》第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
(1)定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20，超过部分将不被视为定金。
(2)违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求或者仲裁机构予以增加如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求或者仲裁机构予以适当减少。
赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
①合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和判决。
②虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额，应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时，预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房合同是证明购房者购买房屋的合法凭证，一份完整的购房合同共有四本，开发商两本，房管部门备案一本购房者一本如果丢失了，要及时采取相应的补救措施。而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种： 第一，在预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同即可。 第二，在预售登记后，未办理银行按揭前丢失的，应先在报纸上刊登声明，合同作废。到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关，申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再进行预售登记。 第三，在预售登记后，且已经办理银行按揭后丢失，所需要办理 第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对于房屋买卖合同签订后，出卖人死亡，合同是否继续履行的问题，学界存在两种截然不同的观点。
第一种观点认为，依据《物权法》
第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；虽然买受人支付了购房款，但尚未办理过户登记，该房屋的所有权不发生转移，买受人只享有合同债权。且《继承法》
第二条规定，继承从被继承人死亡时开始，出卖人的房屋所有权在出卖人去世时已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。
第二种观点认为，买受人与出卖人签订的买卖合同真实有效，对双方具有法律约束力。出卖人在买卖合同签订后死亡的，根据我国《继承法》
第三十三条的规定，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任。因此，出卖人死亡，其继承人应当对合同义务予以承继，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理过户手续，并依法享有继承出卖房款的权利，买受人应当承担支付尾款的责任。
目前实践中，通常会比较倾向于按第二种观点处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房合同是证明购房者购买房屋的合法凭证，一份完整的购房合同共有四本，开发商两本，房管部门备案一本购房者一本如果丢失了，要及时采取相应的补救措施。而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种： 第一，在预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同即可。 第二，在预售登记后，未办理银行按揭前丢失的，应先在报纸上刊登声明，合同作废。到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关，申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再进行预售登记。 第三，在预售登记后，且已经办理银行按揭后丢失，所需要办理 第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。

[律师回复] 最高院发布：房屋买卖合同纠纷典型案例（一）
本期导读：近年来房产交易中房屋买卖纠纷有增无减，其中房屋价款的支付、房屋及其相关证件的交付、惩罚性赔偿责任和违约责任的追究等常为争议的焦点。为此，本文以最高人民法院2015年12月4日发布的房屋买卖合同纠纷典型案例为契机，提炼整理了该批案例的裁判要旨和典型意义，并附上相关案例裁判规则，为解决房屋买卖合同纠纷实务难点提供借鉴。

一、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的法律责任
本案要旨：出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失，并返还定金的，应予支持。
典型意义：本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对合同法第五十四条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。
来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

二、开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的，应当承担违约责任
本案要旨：开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权，开发商应当依法承担逾期交房的违约责任。
典型意义：本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。因此，法院判决开发商部分违约，承担80%的责任比较合理。
来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

三、先履行抗辩权和不安抗辩权的适用
本案要旨：房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安抗辩权进行抗辩，应当符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安抗辩权不能成立。
典型意义：抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，某公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实，但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周某应该先履行付款的义务，某公司才履行交房的义务。同时，周某在庭审中称其到某公司履行义务，其售房部已关门，但并无证据提交，且如其不能直接履行义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。另外，周某在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据相关法律规定，周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金。
来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

四、购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准
本案要旨：商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持。
典型意义：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。
来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

[律师回复] 居中写明标题：解除房屋买卖合同的协议书。写明双方当事人基本信息。甲乙双方通过友好协商，就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房，解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议：
一、乙方将年月日购买的 房屋退还给甲方。
二、乙方有义务配合甲方同房地产管理局及其部门办理房屋退房的相关手续。
三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。
四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的 元退还给乙方。
五、违约金：违约方需支付违约 万元。
六、本合同正本两份，双方各执一份，具有法律约束力。
七、本合同双方签字后生效，之前双方签订的房屋买卖合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解释权归甲方所有。
《天津市房地产交易管理条例》第十四条

[律师回复] 您好，针对您的房屋卖方不履行合同要怎样办问题解答如下, 根据我国合同法第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
现实中，遇到对方不履行合同内容的，可采取如下方法应对：
第
一，发出书面通知要求对方履行合同内容
第
二，如果不想与对方合作，可以发出解除合同通知
第
三，必要时要求对方承担违约责任
第
四，如果希望对方履行合同，可以通过发律师函、寻求社会监督如媒体曝光等方式。
合同法
第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
所以，遇到对方不履行合同内容时，要根据具体的情况选择最适合的处理办法。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 村民卖房五年后反悔要求返还北京某村民A将其所有一处房产于五年前以2万元的价格卖给河北籍刘某，当年双方都已按卖房协议完全履行了各自的义务，现A以房屋买卖合同无效诉至密云，要求刘某返还房屋。A诉称，五年前其与刘某签订了房屋买卖合同，将其所有的一处农村房产卖给刘某，刘某支付购房款20000元。不久前，刘某才得知与刘某签订的房屋买卖合同系无效合同，且现在刘某家里人口多，住房紧张，故要求确认A与刘某签订的房屋买卖合同无效，刘某将房屋返还，A退还刘某购房款20000元。刘某辩称，其占有使用该住房已达五年之长，现在A在房屋大幅升值和拆迁可获高额补偿利益驱动下，置诚信于不顾，以买卖合同无效为由，要求返还房屋，损害了刘某的合法权益，而且刘某还对该房屋和院落进行了翻建。故不同意原告的诉讼请求。农村房屋能否自由买卖经审理认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。由于刘某非本集体组织成员，故其没有资格成为该村房屋买卖的主体，故刘某与A间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的利益应当各自返还。刘某应当将诉争房屋返还给A，但A也得将卖房款返还给刘某，考虑到房屋增值及刘某对该房屋和院落的添附及改建费用，A应当返还给刘某6万元补偿款。

[律师回复] 结论：针对起诉状进行应诉。
解析：
针对起诉状的诉讼请求，事实与理由等，在法定期限内，不少于15日，根据所认为的事实和法律进行回答和辩驳，可以书写一份书面的答辩状，也可以在开庭审理时口头答辩。在答辩时，要注意的是，要首先对对方起诉状中列明的诉讼请求表明一个态度，然后有理有据地进行承认或反驳，要有针对性。而且如果对方变更了诉讼请求，或提出新的事实与理由，可以要求法庭给予您新的答辩期，以便于组织证据进行反驳。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条规定
原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 并不能视为解除合同，但是可以协商解除合同，并对合同履行准备方面的损失进行处理，厘清双方责任即可。
要看具体合同条款判断，如果合同中未约定生效时间，一般签订之日起生效。如果合同中一方有先履行的义务，后履行的一方有先履行抗辩权，先履行的一方若无法证明其不履行有免责事由，会构成违约。如果合同中有约定合同的终止时间，一旦合同到达终止时间，可以自然终止，但一般不影响违约责任的追究。如果是同时履行，双方都没有履行，可能导致双方违约，按照违约条款确认各自的违约责任(违约条款不一定是对等的，而且很可能违约计算标准也不相似)。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房合同是证明购房者购买房屋的合法凭证，一份完整的购房合同共有四本，开发商两本，房管部门备案一本购房者一本如果丢失了，要及时采取相应的补救措施。而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种：
第
一，在预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同即可。
第
二，在预售登记后，未办理银行按揭前丢失的，应先在报纸上刊登声明，合同作废。到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关，申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再进行预售登记。
第
三，在预售登记后，且已经办理银行按揭后丢失，所需要办理
第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。