二手房解除合同纠纷案

1983年1月，蒋某振与余某芳登记结婚后共同收养蒋某(已成年)为养女。

蒋某振原有住房被拆迁后取得安置房一套(本案讼争房屋，登记的所有权人仍为蒋某振)，应补超面积补差款1.9万余元。

1997年11月13日，蒋某振、余某芳、蒋某、兰某卿(余某芳之女)达成家庭协议，约定:

由蒋某承担房屋补差款，房产权归蒋某所有;

兰某卿来此房居住照料两老去世为止。

蒋某当即给付蒋某振2万元。

2001年余某芳去世。

2004年10月，蒋某振又与廖某会结婚，共同居住在该房屋，蒋某振的生活一直由廖某会照料。

2006年6月27日，蒋某振立公证遗嘱:

讼争房屋由廖某会一人继承。

2009年10月7日，蒋某振死亡，廖某会办理了丧葬事宜。

现廖某会无其他居所，仍居住在讼争房屋内。

后蒋某与廖某会对该房屋的权属发生争议，蒋某起诉，要求确认该房屋归其所有，并要求被告廖某会搬出。

【裁判】重庆市綦江县人民法院经审理认为，原告蒋某与蒋某振、余某芳、兰某卿达成的家庭协议不违反法律规定，应当认定合法有效。

蒋某按照协议约定给付了房屋超面积补差款后，应当享有该协议约定的权利，即在蒋某振、余某芳去世后享有本案诉争房屋的所有权。

由于该房屋已通过家庭协议的形式处分给蒋某，且蒋某按约定支付了补差款，蒋某振的遗嘱行为不能对抗之前签订的协议行为。

因此，廖某会不能因蒋某振的遗嘱而取得该房屋的所有权。

但鉴于廖某会是蒋某振的妻子，对蒋某振尽了主要扶养义务，现年老又无其他居所，且家庭协议中也有“两老居住至去世”的意思，从尊重善良风俗和社会公德的角度，廖某会可以对该房屋享有居住权。

法院判决:

讼争房屋为原告蒋某所有;

驳回原告蒋某的其余诉讼请求。

廖某会不服一审判决，以前述家庭协议无效、已过诉讼时效等理由提起上诉。

重庆市第五中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，廖某会的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。

法院判决:

驳回上诉，维持原判。

【评析】本案案情虽然简单，但存在家事协议与公证遗嘱、所有权与居住权的冲突，法律关系比较复杂。

1.公证遗嘱不能撤销民事协议中的意思表示本案中，如何认定家庭协议和公证遗嘱的效力?

审理中，有人认为，原告的出资只占房屋价值的小部分，可把协议一分为二看待。

原告因支付补差款而取得房屋相应部分的所有权，其余部分可看作是蒋某振的赠与行为，协议签订至蒋某振死亡长达11年之久未办理过户登记，已过诉讼时效，该协议不能强制履行。

根据物权公示原则，该房屋应视为蒋某振的遗产，鉴于原告支付了补差款，可取得该房屋与出资相应价值(出资时)的部分所有权，其余部分按公证遗嘱处理。

这种观点并不正确。

家庭协议签订后即要求原告打破亲情，积极“维权”办理过户登记，有强求家庭成员争财夺利之嫌，不利于家庭生活的和谐，与中国家庭生活实际不符。

从协议内容看，所有权的转移是附期限的法律行为，该期限为蒋某振夫妇最后一人死亡时，关于所有权转移的约定始生效力，诉讼时效的期限才开始计算。

因此，不存在超过诉讼时效期限的问题。

民事协议一经签订，即在当事人之间形成“法锁”，非经当事人协商一致或依法律途径，单方不得撤销或变更。

公证遗嘱是单方法律行为，不能撤销在民事协议中的处分行为。

因此，应判决该房屋归原告蒋某所有。

2.同一身份者可享有意定居住权居住权是指以居住为目的，对他人享有所有权的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。

设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定，即有法定居住权和意定居住权之分。

本案中，从“家庭协议”的本意看，原告蒋某享有该房屋的所有权，蒋某振夫妇享有居住权。

被告廖某会作为蒋某振的合法配偶，可以继续享有居住权利至其死亡时止。

一审判决被告廖某会享有居住权，符合“家庭协议”的本意，也符合我国家庭生活的善良风俗和伦理道德，实现了居住权保护特定身份当事人的居住权利的价值取向。

因此，一审判决正确，应予维持。

相关法律:

《民法典》第六百五十八条【赠与人任意撤销权及其限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第六百六十四条【赠与人继承人或者法定代理人的撤销权】因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。