如何进行国有土地出让

[律师回复] 您好，关于怎样进行国有土地出让这个问题，我的解答如下, 国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式:
1、协议;
2、招标;
3、拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。国土资源部土地利用管理司负责人指出，以下几类土地必须纳入招标拍卖挂牌范围:
1、供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
4、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
5、依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

[律师回复] 国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国有土地使用权出让可以采取下列方式:
1、协议;
2、招标;
3、拍卖依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定国土资源部土地利用管理司负责人指出，以下几类土地必须纳入招标拍卖挂牌范围:
1、供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
4、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
5、依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形
二、国有土地使用权转让的注意事项是什么
(一)转让合同的形式国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移

[律师回复] 国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国有土地使用权出让可以采取下列方式:
1、协议;
2、招标;
3、拍卖依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定国土资源部土地利用管理司负责人指出，以下几类土地必须纳入招标拍卖挂牌范围:
1、供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
4、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
5、依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形
二、国有土地使用权转让的注意事项是什么
(一)转让合同的形式国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移

[律师回复] 土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：
1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；
2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；
3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；
4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；
5、以其他形式转让划拨土地使用权的。
6、不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
7、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

[律师回复] 具体是什么情况

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 国有划拨土地怎么进行转让
土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：
1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；
2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；
3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；
4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；
5、以其他形式转让划拨土地使用权的。
6、不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
7、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但是，由受让方办理土地使用权出让手续即签署土地出让合同并缴纳出让金，那么，转让方与受让方的原合同是什么性质?转让方还有无权利按原合同要求受让方支付费用?对此，《房地产管理法》没有予以解决，在司法实践中易引起争议。
划拨土地使用权转让分为三种情形处理。上已表述，《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。
划拨土地使用权未经批准转让无效，但在前经批准并办理出让手续的则有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。这就是说，在前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了前。
划拨土地使用权转让在前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了前。
划拨土地使用权转让在前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。
以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准(一般为土地所在的市、县人民政府)。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。
划拨用地可以转让吗
可以。
划拨用地使用权
根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：
1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

[律师回复] 国有划拨土地转让流程土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：
1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让;
2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让;
3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移;
4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益;
5、以其他形式转让划拨土地使用权的。
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
7、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 集体土地征为国有土地，一般是政府行为，即地方政府办理。 首先，需要原集体土地所有权单位2/3村民同意征地，补偿到位，社保安置落实，同时符合城镇规划； 其次，市县人民政府国土资源管理部门根据年度用地计划，做好征地方案，报市政府审批后，上报省国土资源厅。 然后，省国土资源厅审查后报省人民政府批准。省国土资源厅批复市县人民政府同意征地。市县人民政府实施征地。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 申请人：省市制药厂
地址：省市路
法定代表人：
申请事项：申请人因引入外资扩大生产规模，进行基础建设，现依法申请生产用地8000平方米。
事实与理由：
申请人是国家“”计划重点建设项目，经过十多年的发展壮大，现已发展成为以制药为主，养殖、种殖、贸易为辅的大型企业集团，成为我国制药行业的排头兵。为进一步扩大生产、提高产品质量，本厂于与制药公司共同出贵，拟建一条具有国际先进水平的药品生产线，约需建厂房6座，科研楼一座，外籍科学家公寓一座，共占地约8000平方米。而目前我厂现有空地仅100多平方米，远远不能满足进一步扩大生产的需要。为了解决这一问题，现根据《市国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，特向市人民政府上地管理部门提出如下用地申请：申请用地面积为8000平方米，土地位置在本市之内，最好能与本厂旧址毗邻。
以上申请，敬请批复。
申请人：市制药厂
法定代表人：。

[律师回复] 对于你所问到的现在在中国可不可以进行农业土地转让的问题，有关规定如下：
第八条 城市市区的土地属于国家所有。
　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
　第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

[律师回复] 是可以的，但是要有几个条件：
⒈已领取土地使用证或提供由国土资源局出具的土地权属情况；
⒉符合相关文件规定，不属于应储备的土地范围；
⒊无违法用地行为；
⒋权属无争议，并符合城建规划部门有关要求；
⒌工业用地的受让方应为工业企业，仓储用地的受让方为非自然人；

[律师回复] 国有出让土地、划拨用地和集体土地三者的区别在于： 1、国有出让土地需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金； 2、国有划拨土地将土地使用权无偿交付给土地使用者使用； 3、集体土地是指农村农民集体所有的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地法》对于上述三种土地性质有明确的定义：《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定：第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。《中华人民共和国土地法》的相关规定：第十条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权

[律师回复] 划拨是政府转让土地收益的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨,主要用于政府项目,出让就是开发商必须给钱给政府,政府保证你的70年或者50年使用权。这个要你判断你是用于那方面,如果你是私人购买商品房,肯定要出让土地好些,但政府的廉租房或者安置房都是划拨土地,即使你购买了,也不影响你的使用权。
土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。缴纳的土地证过户费用:契税1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费1%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。
领取房产证以后办理土地证.如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。
土地证过户费用
1、如果原土地证上土地的来源是转让的，就只要缴纳手续费。
2、如果土地来源是划拨的(单位福利分房后的房改房，所有公房转私房以后的房产都是)，土地证过户时就必须缴纳当地地价3%的土地出让金了，这是一笔很大的支出。
土地证过户费用：
以上费用需要符合的条件：
1、房屋产权本已超过两年，如未到两年，加收一个5.5%的营业税，原则上由卖家承担。
2、房屋建筑面积小于140平。如果面积超过140平，(含140)契税交3%。
3、房屋是普通商品房。如果是已购公房还要支付一个土地出让金。
4、个人所得税目前没有强制收取，所以可以忽略不计。
5、以上都是指有产权的房子，如果是使用权则不能贷款只能一次付，不用交契税等其他的费用，只需要支付过户费用。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 国有土地转让合同范本是什么 第一条　本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国_____省(自治区、直辖市)____市(县)土地管理局(以下简称甲方); 受让方：____________(以下简称乙方); 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条　甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条　乙方根据本合同受让的土地使用权。在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章　定义 第四条　本合同所使用的特定词语定义如下： 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同 第五条界定的范围。 2.“总体规划”指经中国政府批准的_______开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3.“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4.“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章　出让地块的范围、面积和年限 第五条　甲方出让给乙方的地块位于______。(见附件________地块地理位置，略)。 第六条　第五条所指地块总面积为_____平方米。 第七条　本合同项下的土地使用权出让年限为______年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章　土地用途 第八条　本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目(建设项目)为主的工业区(综合区)，亦准许___%用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。(注：根据具体情况定)。 第九条　本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条　在出让期限内，如需改变本合同 第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章　土地费用及支付 第十一条　乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向 第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税(费)。 第十二条　该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____元人民币。 第十三条　本合同经双方签字后_____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的___%共计____元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。 乙方应在签订本合同后____日内，支付完全部土地使用权出让金。 第十四条　乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十五条　乙方同意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为______元人民币。 第十六条　除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称：_______银行______分行，帐号为_______。 甲方银行、帐号如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。 第六章　土地使用权转让 第十七条　乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件(除土地出让金外项目连续投资必须达到投资总额的____%，或建成面积达到设计总面积的_____%，或根据具体情况定)后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让(包括出售、交换和赠与)。 第十八条　土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。 第十九条　乙方在作出转让__日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后___日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按国家有关规定缴纳土地增值税。 第二十条　自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十一条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。 第七章　土地使用权出租 第二十二条　乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。 第二十三条　出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。 第二十四条　土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。 第二十五条　本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。 第八章　土地使用权抵押 第二十六条　乙方有权将本合同项下全部或部分地块余期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。 每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下的地块所承担的债务。 第二十七条　乙方在作出抵押___日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后___日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票(或贷款协议)及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。 依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后___日内，办理土地使用权变更登记手续。 第二十八条　依据 第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。 第九章　期限届满 第二十九条　本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。 第三十条　本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满__天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。 第三十一条　本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 第十章　不可抗力 第三十二条　任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。 第三十三条　遇有不可抗力的一方，应在__小时内将事件的情况以信件或电报(电传或传真)的书面形式通知另一方，并且在事件发生后___日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。 第十一条　违约责任 第三十四条　如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。 第三十五条　如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金__%的违约金。 第三十六条　乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金___%的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。 第三十七条　如果乙方不能按时支付任何应付款项(出让金除外)，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的___%缴纳滞纳金。 第三十八条　如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少____日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。 第三十九条　在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在____年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少___日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。 第十二章　通知 第四十条　本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为： 任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后_____日内应将新的地址通知另一方。 第十三章　适用法律及争议解决 第四十一条　本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。 第四十二条　因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向_____仲裁委员会申请仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民)。 第十四章　附则 第四十三条　本合同经双方法定代表人(授权委托代理人)签字，并经有权一级政府批准后生效。 第四十四条　本合同采用中____两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式__份，双方各执__份。 第四十五条　本合同于____年__月__日在中国____省(自治区、直辖市)___市(县)签订。 第四十六条　本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 日期：

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 集体土地征为国有土地，一般是政府行为，即地方政府办理。 首先，需要原集体土地所有权单位2/3村民同意征地，补偿到位，社保安置落实，同时符合城镇规划； 其次，市县人民政府国土资源管理部门根据年度用地计划，做好征地方案，报市政府审批后，上报省国土资源厅。 然后，省国土资源厅审查后报省人民政府批准。省国土资源厅批复市县人民政府同意征地。市县人民政府实施征地。

[律师回复] 凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
　　税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

[律师回复] 国有土地转让方式如下：一、国有土地使用权直接转让 　　（一）国有土地使用权转让条件。 　　除一般的民事行为效要件外，尚须如下特别要件： 　　
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； 　　（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 　　（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 　　
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 　　（2）领有国有土地使用证； 　　（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 　　（4）经有批准权的人民政府审批。 　　
3、法律依据：　　《房地产管理法》第 38 条、第 39 条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条 　　（二）国有土地使用权转让程序 　　
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容； 　　（2）向县以上国土部门提交转让申请； 　　（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价； 　　（4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； 　　（5）登记发证。 　　
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容； 　　（2）向县以上国土部门提交转让申请； 　　（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求； 　　（4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家； 　　（5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； 　　（6）登记发证。 　　（三）国有土地使用权转让应注意事项
1、必要的权属调查和资信能力调查。 　　转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 　　转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 　　
2、有关评估事宜咨询。 　　根据法律规定国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。 　　
3、有关税费负担的咨询。 　　转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。 　　
4、关于国有土地使用权转让担保问题。 　　拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。 　　国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。 　　
5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。 　　因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。 　　
6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。 　　
7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。 　　根据有关法律规定，国有土地转让手续达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视
8、应当关注的司法解释

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 可以转让除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（2）领有国有土地使用证；
（3）具有地上建筑物、其他附着物合的产权证明；
（4）经有批准权的人民政府审批。据《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

[律师回复] 解答如下, 根据我国法律的规定，国有划拨土地是可以转让的，依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：
1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人
2、领有国有土地使用权
3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权
4、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

[律师回复] 国有土地使用权转让（即过户）流程如下：
一、单位用地转让
1、交易两方提议转让、受让申请交易当事人申请解决转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、审查接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同限定的时限和要求投资开发、利用土地的，典质、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纷争的等不予解决转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分配建筑物的应有房屋主管部门意见。
3、现场勘察现场勘察应与有关资料对照核实。如需分配转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。
4、地价评估，并提供报告书审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先买下;价格过高的，可建议采取必要调控措施。
5、填写转让审批表认真核对原准许文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
6、审批审批内容包括花费表及转让审批表。花费表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局主管审查准许。
7、交纳有关税费
8、登记编号审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。
9、土地使用权变换登记经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变换登记审批表进行变换登记。变换登记审批表，可随转让审批表同时报批。
二、个人住宅转让
个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同，除出让土地外，其他个人住宅用地能够按划拨用地对待，在解决经过中应注意以下事项：
1、须有宗地共有人认可转让意见;
2、个人转让应以当场签押为准;
3、个人住宅转让时未交纳年租金者须交纳地价总额1%有偿使用费后按划拨土地使用权进行变换登记。