一房多卖中实际占有人是谁？

[律师回复] 职务侵占按照行为人实际侵占的价值数额计算，其他的间接损失不计入其中。职务侵占行为以实际侵占价值计算行为人的侵占价值，间接损失不能计入其中。这是认定职务侵占数额的基本原则。其中达到犯罪数额的，以职务侵占罪处罚。《刑法》对职务侵占罪的处罚：
第二百七十一条
第一款　【职务侵占罪】公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一房数卖是出卖人以同一房屋为标的物，先后向数位买受人出卖的行为。同宗房屋上存在数个债权，而可交付房屋唯一，履行结果必将是一买受人取得房屋、实现债权，其他买受人无法取得房屋、债权落空，当事人之间产生争议势在必然，诉诸公堂在所难免。一房数卖是比较复杂的法律问题，涉及合同法、物权法和侵权行为法等法律领域，其主要争议焦点有三：后房屋买卖合同的效力、何买受人可以取得房屋所有权以及如何救济未取得房屋的买受人，笔者试逐一述之。
一、后房屋买卖合同的效力。了解后合同订立时的主客观环境是分析其效力的前提。客观上，后买卖合同订立前，业已存在就同一房屋为标的物的买卖合同。主观上，出卖人基于追求利益最大化、恶意违约或前买受人拒绝受领等原因再次出卖；后买受人不知前买卖合同存在、明知故为或与出卖人恶意串通而再次缔约。后合同效力无争议情形有二种：
1、后买受入不知前合同存在而再次缔约，如果该合同符合行为人适格、意思表示真实和不违反法律行政法规强制性规定的条件，是为有效，前买卖合同存在不是后合同无效的因素；
2、出卖人与后买受人恶意串通，另行订立房屋买卖合同并将房屋交付，导致前买受人无法取得房屋的，前买受人可依《合同法》第54条和《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条，请求宣告后合同无效。争议较大的是，当后买受人明知前合同存在而依然与出卖人订立的合同，其效力如何一观点认为：这完全符合自由竞争和自由交易原则，只有后买受人以故意侵害前买受人为目的，采用违法的、违背善良风俗手段订立的合同才属于无效；另观点认为：明知前合同存在再次缔约，应当预见到后合同履行将损害先买受人，其主观恶意不言自明，属于《合同法》第52条第3项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形。笔者认为：认定后合同效力，应当从保护善意后合同买受人的原则出发，依《合同法》第5
3、52和40条为根据。相比而言，笔者赞成前种观点：明知而再次缔约与恶意串通有本质区别，再次缔约是由于债权具有相对性和平等性，是后合同当事人追逐正当利益而自由竞争的结果，恶意串通是当事人为获取不正当利益，串通损害前买受人利益的行为；后合同未必不能履行，出卖人可能选择向后买受人履行合同，前买受人缔约目的反而落空；认定后合同有效有利于保护后买受人利益，当出卖人不交付房屋时，后买受人可请求其承担违约责任，赔偿履行利益；如后合同无效，买受人只能主张信赖利益，对其保护明显不周。
二、何买受人可以取得房屋所有权数份合同均有效，因标的物唯一，只能由一位买受人取得房屋所有权实现债权。究竟何买受人可以取得房屋所有权，无不存在争议。笔者认为，应当坚持以下规则：
1、前后合同均未履行或均已履行时，出卖人可以自由选择。商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。前后合同均未履行，数位买受人均提出履行要求时，出卖人可以选择向一买受人履行合同消灭债务，选择向其他人不履行合同并承担违约责任。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。
2、出卖人向前买受人交付房屋，向后买受人履行房屋过户手续的，后买受人取得房屋所有权。《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条明确规定：按照合同方式取得财产的，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此处关于“法律另有规定”的除外规定，主要是就不动产交易而言的。《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让……时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”可见，不动产物权变动，我国现行法采用意思主义与登记相结合的模式，即房屋所有权享有与变动必须进行登记和登记变更，登记是房屋权利变动的公示方法。过户登记办理完毕后，后买受人取得了房屋所有权，尽管前买受人占有房屋，但未履行登记变更手续而不享有房屋所有权，其享有的债权不能对抗后买受人的房屋所有权。
3、均未办理过户登记手续，但出卖人已向一买受人交付房屋，应当继续履行合同即办理过户登记手续。此时房屋所有权尚未转移，尽管出卖人可以自由选择履行对象，但应当从经济节约和便利履行原则出发，应当对出卖人的“自由意志”进行适当干预，责令其向已经领受房屋的买受人办理过户手续。理由如下：出卖人在诸多买受人中选择向某人交付房屋，体现了要向该买受人履行合同的意思表示，应当遵从实际履行原则，维护业已进行的交易；房屋交付后，买受人通常要占有和使用，在该房屋上形成诸多人身与财产关系，腾房则推翻业已形成的诸多关系，造成秩序紊乱，特别是装修物未必符合其他买受人之意，拆除将造成巨大资源浪费。
三、未取得房屋买受人的救济。未取得房屋的买受人合同目的落空，可以要求出卖人承担违约责任。《合同法》第10
7、113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，买受人可以请求出卖人承担支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。损失包括直接损失和可得利益，比如可以请求赔偿房屋合同价与现在市价的差价。如果商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
8、9条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的”或“卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同无效或者被撤销、解除的”，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 对于二手房实际交付前毁损的风险由谁承担这个问题，解答如下, 　　根据法律规定，交易物品毁损灭失风险的转移以交付为标准，在交付前由卖方承担，交付后由买方承担。所以二手房在实际交付前，该损失由卖房者承担，已经交付的，则由买房者承担。　　当然当事人也可以约定该风险何时转移，如果当事人有约定的，则按约定处理。　　相关法律可参考：　　《中华人民共和国合同法》　第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　根据法律规定，交易物品毁损灭失风险的转移以交付为标准，在交付前由卖方承担，交付后由买方承担。所以二手房在实际交付前，该损失由卖房者承担，已经交付的，则由买房者承担。　　当然当事人也可以约定该风险何时转移，如果当事人有约定的，则按约定处理。　　相关法律可参考：　　《中华人民共和国合同法》　第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　根据法律规定，交易物品毁损灭失风险的转移以交付为标准，在交付前由卖方承担，交付后由买方承担。所以二手房在实际交付前，该损失由卖房者承担，已经交付的，则由买房者承担。　　当然当事人也可以约定该风险何时转移，如果当事人有约定的，则按约定处理。　　相关法律可参考：　　《中华人民共和国合同法》　第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

[律师回复] 那么、监事，是指虽不是公司的股东，是指公司控股股东，以及可能导致公司利益转移的其他关系、实际控制人：
(一)高级管理人员、协议或者其他安排，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系，能够实际支配公司行为的人公司法第二百一十六条本法下列用语的含义。
(四)关联关系;出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十。但是。
(二)控股股东，但通过投资关系，是指公司的经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东、董事、股东大会的决议产生重大影响的股东。
(三)实际控制人，该公司的实际控制人为在合伙企业中占据绝大多数份额的普通合伙人（有限合伙人不参与合伙企业事务）、副经理

[律师回复] 1．根据商品的特性来确定表示品质的方法。表示品质的方法应视商品特性而定，凡可用一种方式表示的，就不要采用两种或两种以上的方法，订得过于繁琐只会增加生产和交货的困难。2．品质条款的订立应科学，合理。在规定品质条款时，用词须简单，具体，明确，切忌使用大约，左右，合理误差等含糊的字眼，避免引起纠纷。此外，要从生产实际出发，防止把品质条款订得过高或过低，给生产或交货造成困难或影响销售。3．品质条款应符合有关国家或相关国际组织的标准，以提高产品的竞争能力。

[律师回复] 是的，一般都会低很多

[律师回复] 具体情况具体分析，例如，农村占用土地补偿标准：1)根据《土地管理法》第47条的规定，征地补偿有三大块，即：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。2)对于这三项费用的分配：安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的，土地补偿费给村集体。3)但给村集体的土地补偿费也不是就归集体所有、被征地人一点都得不到了：土地补偿费由村集体统一分配，具体如何分要经村民代表大会决定，但在分配时，或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地;或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。

[律师回复] 借条所记载的借款金额与借款人所证明的交付金额不一致的，出借人亦不能提供证据证明其已足额交付的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款：
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因此，如果出借人不能提供证据证明借条上的借款金额就是实际出借金额的话，以借款人所证明的实际交付金额为借款金额。

[律师回复] 借条所记载的借款金额与借款人所证明的交付金额不一致的，出借人亦不能提供证据证明其已足额交付的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款：
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因此，如果出借人不能提供证据证明借条上的借款金额就是实际出借金额的话，以借款人所证明的实际交付金额为借款金额。

[律师回复] 借条所记载的借款金额与借款人所证明的交付金额不一致的，出借人亦不能提供证据证明其已足额交付的，根据《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款：
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因此，如果出借人不能提供证据证明借条上的借款金额就是实际出借金额的话，以借款人所证明的实际交付金额为借款金额。

[律师回复] 你好！法人是否在贷款文件中签名，若有应承担相应的法律责任。

[律师回复] 借条所记载的借款金额与借款人所证明的交付金额不一致的，出借人亦不能提供证据证明其已足额交付的，根据《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款：
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因此，如果出借人不能提供证据证明借条上的借款金额就是实际出借金额的话，以借款人所证明的实际交付金额为借款金额。

[律师回复] 对于什么是强制实际履行这个问题，解答如下, 什么是强制实际履行
强制实际履行，是债务人不履行或履行合同不符合约定条件后，根据债权人的要求继续履行合同义务的违约责任方式。我国合同法所使用的强制实际履行概念是广义的，包括强制违约方按合同规定交付标的物、提供劳务、提供工作成果、支付价款、修理、重作、更换、强制给付等。
与大陆法系将强制实际履行视为违约的补救方法并在实践中很少适用不同，同时也有别于英美法系只把强制实际履行作为救济权利人的平衡手段而仅在例外的情形下适用，中国的合同法一贯将实际履行作为一项原则来提倡。学术界对此曾有不同看法，并展开过讨论[26].我们认为，不能将实际履行原则简单归结为集权的计划体制的产物，就诚实信用、全面而适当地履行合同义务这一点而言，市场经济体制对当事人的要求不是放松而是更严了，合同法应当坚持而不是摈弃实际履行原则。
作为一种重要的违约责任形式，强制实际履行在适用上是有其条件限制的。首先，强制实际履行须经债权人申请。我国《民法通则》第111条和许多国家的立法都把当事人一方的“要求履行”作为一种请求权而加以规定。违约责任既然是对当事人的一种补偿，那么，采取何种措施最为有利，实际履行是否还有实际意义和价值，这只有债权人才真正理解并能够判断。所以，未经债权人请求，不得采取强制实际履行。首先，权利人既可以请求合同的全部实际履行，也可以选择部分的强制实际履行(前提是合同标的具有可分性)。另外，债权人请求强制债务人实际履行时，还可以请求赔偿因迟延实际履行所受的损害，使得债务人同时承担两种责任形式，但数种责任的聚合不得超过债权人从合同正常履行中所得到的利益，否则或其他有权机关得削减之。
第二，强制实际履行必须客观可行。一般地说，违约责任人在如下情况下可以免除实际履行责任：
(1)债的履行成为不可能;
(2)实际履行已不必要;
(3)实际履行非常困难，如果履行则显失公平，这时应适用情事变更原则，不再强制实际履行。
第三，强制实际履行的适用以义务人向权利人承担违约责任为前提，故必须符合违约责任的适用要件，即当事人必须有违约行为且具备过错。如债务人的违约是由不可抗力或情事变更等原因所造成，则债权人不得请求强制实际履行。

[律师回复] 您好，针对您的如何诉讼实际控制人问题解答如下, 根据《中华人民共和国公司法》第二十一条规定，在公司的实际控制人利用关联关系损害公司利益，给公司造成损失的情况下，股东可以以公司实际控制人为被告提讼。
实际控制人的认定：
1、单独或者联合控制一个公司的股份、表决权超过该公司股东名册中持股数量最多的股东行使的表决权;
2、单独或者联合控制一个公司的股份、表决权达到或者超过百分之三十;
3、通过单独或者联合控制的表决权能够决定一个公司董事会半数以上成员当选的;
4、能够决定一个公司的财务和经营政策、并能据以从该公司的经营活动中获取利益的;
5、有关部门根据实质重于形式原则判断某一主体事实上能对公司的行为实施控制的其他情形。
由于改制过程中实际控制人的变更将导致业绩连续计算的中断，严重影响公开发行股票进程，因此，请公司在改制时及时征求保荐机构意见后再采取相应举动。

[律师回复] 借条所记载的借款金额与借款人所证明的交付金额不一致的，出借人亦不能提供证据证明其已足额交付的，根据《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款：
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因此，如果出借人不能提供证据证明借条上的借款金额就是实际出借金额的话，以借款人所证明的实际交付金额为借款金额。

[律师回复] 承包人是指被发包人接受的具有工程施工承包主体资格的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。承包人有时也称承包单位、施工企业、施工人。
承包人的工程承包主体资格除满足《合同法》关于合同主体资格的要求外，还要满足《建筑法》关于施工合同承包人主体资格的要求。施工合同的承包人必须具有企业法人资格，同时持有工商行政管理机关核发的营业执照和建设行政主管部门颁发的资质证书，在核准的资质等级许可范围内承揽工程。
建设工程承包人在合同履行过程中，应承担以下责任：
第
一，按照合同约定的日期准时进入施工现场，按期开工。
第
二，接受发包人的监督。《合同法》
第二百七十七条规定“发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度、质量进行检查。”
第
三，确保建设工程质量达到合同约定的标准。《合同法》第二百八十一条规定“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应承担违约责任”。
第
四，发包人经检验验收未按期付款，承包人可以催告，经催告仍不付款的，凡可折价、拍卖的工程，承包人可以诉请人民解决，确保自身利益不受损失。
《中华人民共和国合同法》第二百七十七条
发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度、质量进行检查。
《中华人民共和国合同法》第二百八十一条
因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应承担违约责任。

[律师回复] 【法律意见】
1、如果不能证明对方提高价格的话，你不要这个房子，就是你违约。
2、因此，作为守约方，应当继续守约，并且取得对方提高价格的证据，这样，你可以证明对方擅自违约提高合同中房价价格。
3、当然这种情形下，你们仍然有权要求对方继续履行合同，对方明确表示不履行的，定金应当双倍返还给你们。
【法律依据】
1）《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
2）第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3）第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　被判刑4年的罪犯，实际就应该服刑4年（包括判刑前实际被羁押的时间）。　　但如果罪犯在服刑期间积极改造或有立功表现，得到减刑的，则实际服刑的时间不会少于2年。　　《刑法》　　第七十八条被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑;有下列重大立功表现之一的，应当减刑：　　
(一)阻止他人重大犯罪活动的;　　
(二)检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的;　　
(三)有发明创造或者重大技术革新的;　　
(四)在日常生产、生活中舍己救人的;　　
(五)在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的;　　
(六)对国家和社会有其他重大贡献的。　　减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：　　
(一)判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一;　　
(二)判处无期徒刑的，不能少于十三年;　　
(三)人民依照本法第五十条第二款规定限制减刑的死刑缓期执行的犯罪分子，缓期执行期满后依法减为无期徒刑的，不能少于二十五年，缓期执行期满后依法减为二十五年有期徒刑的，不能少于二十年。