租房合同未生效能解除吗

[律师回复] 以下情况可以解除合同： 1.由买卖双方协议解除合同。这里所说的由买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后,在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前,双方当事人是可以通过协商解除该合同的。 2.法定解除合同。这里所说的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当法定的解除条件具备时,享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。 3.在具备约定解除条件时旦筏测禾爻鼓诧态超卡可以解除合同。指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。

[律师回复] 如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，而承租人擅自转租，则分为以下三种情况：
一是出租人对转租行为没有异议，依合同自由原则及合同的相对性原理，该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
二是出租人对转租行为提出异议，但并不与承租人解除租赁合同，该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定转租合同无效。
三是出租人对转租行为提出异议，并解除与承租人的房屋租赁合同，转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生，如果租赁合同被解除，自然没有转租权利，签订的转租合同也随之没有效力。

[律师回复] 《合同法》规定了合同解除的三种情形：其
一，协议解除，即《合同法》第九十三条第一款规定的，当事人经协商一致，可以解除合同。其
二，约定解除，即《合同法》第九十三条第二款规定的，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。其
三，法定解除，即出现《合同法》第九十四条规定的五种情形时，当事人可以解除合同。这五种情形分别是：
　　 第一,不可抗力，而且致使不能实现合同目的，此种法定解除权合同双方均享有。
　　 第
二，预期违约（明示违约）。当事人一方明确表示或以自己的行为明示不履行合同“主要债务”。若以默示行为表示拒绝履行，对方应行使不安抗辩权，而不能径直解除合同。
　　 第
三，根本违约，是指当事人的违法履行已致使合同目的不能实现，另一方可径直解除合同。
　　 第
四，迟延履行。因这种违约形态而产生的法定解除权可以分为两种情况：
①迟延履行已致使不能实现合同目的，构成根本违约的，守约方可径直解除合同。
②迟延履行的是主要债务，但没有构成根本违约的，守约方应当预先催告对方在合理期限内履行，只有经催告后，对方在合理期限内还未履行的，才发生解除权。
　　 第
五，法律规定的其他情形。规定在《合同法》的其他条款中，概括如下：
①第六十九条，不安抗辩权人的解除权；
②第二百一十九条，租赁合同的承租人因过错致使租赁物受损，出租人可以解除合同；
③第二百二十四条，租赁合同的承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；
④第二百四十八条，融资租赁合同的承租人经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除合同；
⑤第二百五十三条，承揽合同的承揽人未经定作人同意将其承揽的主要工作交由第三人完成的，定作人可以解除合同；
⑥第三百三十七条，技术开发合同的标的（技术）已由他人公开，致使合同履行没有意义的，当事人可以解除合同；
⑦第一百九十五条，赠与合同的赠与人经济状况显著恶化严重影响生产生活的，可以不再履行赠与义务；
⑧第二百三十三条，租赁合同的租赁物危及承租人的安康，承租人可以随时解除合同；
⑨第二百三十二条，不定期租赁合同的双方可以随时解除合同；第二百六十八条，承揽合同的定作人可以随时解除合同；第四百一十条，委托合同的委托人或受托人可以随时解除合同；第三百零八条，货运合同在承运人将货物交付收货人之前，托运人可以要求中止运输、返还货物。
　　 一般认为，合同只有在依法成立并生效后，才存在解除，无效合同、可撤销的合同不存在合同的解除问题。但已经成立但尚未生效的合同是否可以作为解除的对象呢？如果合同已经成立但尚未生效，此时一方当事人实行了严重的违法或损害对方当事人合法权益的行为，致使对方当事人若继续固守该合同，期待合同生效，就会遭受重大损失——在这种情况下，对方当事人主张解除该合同，应否得到支持？这是司法实务经常遇到的现象，也是一个亟待解决的问题。
　　 笔者认为，已经成立但未生效的合同可以作为解除的对象，理由如下：
　　
一、解除权以生效合同为对象，这是学说的意见，并且是尚未遇到已经成立但尚未生效的合同可否解除的案件之前的观点。其实，我国现行合同法并未明文规定被解除的合同必须是已经生效的合同，没有禁止解除已经成立但未生效的合同。“法无明文禁止即可行”，在这种情况下，不宜固守旧论，而应当重新解释我国现行法上的解除对象，允许解除已经成立但尚未生效的合同，并不缺乏法律依据。
　　
二、依据合同神圣或合同严守的原则，合同一经有效，就必须遵守，不得擅自变更或者解除。即使如此，在主客观情况发生变化，继续严守合同会带来不适当后果的情况下，法律也允许当事人解除合同。既然已经发生法律效力的合同尚且可以解除，不再受合同严守原则的束缚，那么，尚未生效的合同，其约束力薄弱甚至缺失，就更应当允许解除，除非阻止此类合同生效履行且宜提前消灭的正当事由不存在。
　　
三、对于尚未生效的合同，若不允许解除，该合同要么较长时间地停止在这种状态，要么发展到生效履行的阶段，而这两种结果将会更大程度地损害无辜的当事人的合法权益：要么使得当事人的权利停滞在不利状态，救济存在障碍；要么使得当事人的利益更加深陷于流失泥潭，救济须付出更大的代价。在上述情况下，相关当事人如强行废除该合同，至少构成缔约过失责任，并不适当。如果允许该当事人解除合同，则不会出现此类不适当的结果。
　　
四、合同权利义务终止存在固有的期限或途径。在我国现行法上，合同消灭的原因包括合同全面履行、债务抵消、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、合同被宣告无效、被有权机关撤销、效力待定场合的不予追认及合同解除等。宣告无效、被撤销、效力待定的情况均适用于已成立并生效的合同，基于这种原因而产生的合同消灭的情形显然不适用于已经成立但未生效的合同。且因合同尚未生效也不适用全面履行、抵消、提存等制度。那么，什么是已成立未生效合同消灭的原因呢？解除，应当是有限且有效的途径。但是，如何解除已成立未生效合同呢？因法无明文规定，我们试从理论方面予以探讨。
　　 已经成立但未生效的合同作为解除的对象，应当遵循双方协商为主，单方行使解除权为例外的原则。这是为维护合同交易安全，防止一方当事人为了自己利益滥用合同解除权、为违背诚实信用原则寻找各种借口。法律并未禁止双方当事人协商解除已经成立但未生效的合同，但也未规定该类合同法定解除事由，只要当事人意思表示真实、自愿、合法，即可以此方式实现脱离已成立合同约束的法律后果。
　　 当合同成立后尚未生效前，固守合同生效将使一方当事人利益受到重大损失，而双方协商解除未果的时候，利益将要受损的一方当事人行使合同解除权也并非必要。此时，应当区别不同情况：如果该方当事人能够阻止合同生效，即不使合同符合生效条件，其可以通过决定行为方式来选择是否使合同按照前期约定产生法律效力；如果不能阻止合同生效，但追究对方缔约过失责任能够弥补利益损失、合同生效仍有积极意义，且追责成本不高于解约成本时，该方当事人也无解除合同的绝对必要；除非不解除合同难以弥补利益损失并且合同生效对其已毫无意义，或维持合同成立状态成本过高，当事人行使解除权就成为维护自身合法权益、保障社会交易秩序正常稳定的有力手段。

[律师回复] 租期未到，承租方要求解除合同。这个要看你当时合同是怎么签订的,如果出租方已经是明确了时间等相关问题,你是要付违约金的.

[律师回复] 解答如下, 出租单位(以下简称甲方)：
承租单位(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国安全生产法》、《浙江省安全生产条例》、《中华人民共和国消防法》及《浙江省消防条例》等政府部门的有关规定，经双方协商一致，签订责任书。
1、安全目标：
全年确保不发生因工伤死亡事故或一次两人以上重伤事故，不发生火灾和特种设备安全事故。
2、甲方责任：
(一)甲方应认真执行《中华人民共和国安全生产法》、《浙江省安全生产条例》《中华人民共和国消防法》、《浙江省消防条例》等政府部门的有关规定。
(二)企业入驻前向乙方交清工作环境和水、电、气等要害部位的安全注意事项。
(三)对乙方提出的有关安全问题，积极协助解决。
(四)及时向乙方企业负责人传达上级部门的安全生产工作指示。
(五)与乙方签订安全生产责任书，明确安全生产工作责任出租厂房安全生产责任协议书出租厂房安全生产责任协议书。
3、乙方责任：
(一)乙方的法定代表人为安全生产第一责任人，应严格遵守安全生产法律法规，全面负责承租场所的安全生产工作，并建立完善的安全生产责任制。
(二)自觉接受安全生产监督管理部门的监督检查。
(三)主要负责人和安全生产管理人员，须具备与所从事的生产经营活动相适应的安全生产知识和管理能力，接受法定培训，做到持证上岗。
(四)不得擅自改变建(构)筑物结构，不得擅自改变承租房屋(场地)的用途，严禁乱拉乱接电线。
(五)严禁在承租区域内使用和储存易燃易爆化学物品出租厂房安全生产责任协议书文章出租厂房安全生产责任协议书出自:..cac-7011783384299.，转载请保留此链接!
(六)乙方配备安全管理人员，建立健全安全生产管理规章制度和操作规程，落实安全生产责任，加强对从业人员的安全生产培训、教育，制订事故应急救援预案。
(七)乙方负责所使用特种设备，检验、检测、验收合格等事项，从事特种作业的人员应具备相应资质，持证上岗，并按规定进行年检和复审。
(八)不得在所承租厂房内设置员工宿舍。
(九)作业场所和通道必须保持畅通，并按规定设置照明和疏散标志，不得堵塞、封闭、占用疏散通道和安全出口。
(十)乙方负责在承租区域配置相应规定数量的消防器材，并定期对消防器材进行检查、维护、保养和更换，确保承租区域内所有消防设备设施和器材的完好
(十
一)如发生生产安全事故，按有关规定及时向有关主管部门报告出租厂房安全生产责任协议书合同范本。同时，积极配合甲方和有关部门做好事故调查和善后处理工作。造成单位人员伤亡、经济损失(含甲方房屋及设施)和由此造成的一切后果均有乙方负担。
4、其他事项：
(一)甲方或甲方上级专业部门有权随时检查工作现场及《责任书》落实情况。对存在的安全隐患有权指出并要求乙方及时整改。
(二)本责任书生效时间从2015年1月1日至2015年
(三)本责任书一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方单位(公章)乙方单位(公章)
甲方负责人：乙方负责人：
年月日年月日。

[律师回复] 您好，《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。以上是关于未经出租人擅自转租合同无效否的回答。

[律师回复] 　　根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。你和该客户之间虽然未订立租赁合同，但存在事实上的租赁关系，但因未采用书面形式，应视为不定期租赁。双方当事人都可以随时解除合同。　　根据你的叙述，你们在2008年5月对租赁费和赔偿事宜的协商达成一致。而且，租赁物已灭失，使合同目的不能实现，可以认定为承租人已解除合同，你们之间的租赁合同应视为在2008年5月已终止。所以你有权向该客户主张2007年7月至2008年5月的设备租金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依法成立并生效的合同，其解除方式无非约定解除和法定解除两种。
当事人协商一致可以解除合同，或约定的解除条件成就时，解除权人可以解除。
无法协议解除的，在具有《合同法》第94条规定的情形之一的，当事人可以解除合同，即：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
总之，未约定期限或约定不明确的合同，应视为无限期合同，而非不定期合同，合同将无限期地约束双方。如果双方无法协议解除，又不存在法定解除情形的，任何一方不得擅自变更或解除合同。公司A在合同中未能明确约定合同期限，将来当它不想再与B继续合作时，可能面临无法解除合同的问题。当事人在订立合同时，应对合同期限这一问题给以足够的重视。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。
实际上，真实情况并非如此，擅自转租合同是否有效，在法律上并没明确规定，但实践中绝大多数做法是依法成立的转租合同有效，对转租人及次承租人均产生约束力，一旦某一方违约就需承担违约赔偿责任。
如果出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持，亦即转租合同应当具有效力。
另外，在转租中需要注意如下几点：。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, t　　《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t　　
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t　　就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：
(1)发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，
(2)效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在;主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t　　从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。t　　
二、对于分析t　　对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t　　对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。
其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【租赁合同纠纷】无效房屋租赁合同纠纷该如何处理 (一)房屋使用费的处理。 合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理： 1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库; 2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。 (二)承租人装修物的处理。 房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

[律师回复] 你好，如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，而承租人擅自转租，租赁合同解除转租合同效力则分为以下三种情况：
一是出租人对转租行为没有异议，依合同自由原则及合同的相对性原理，该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
二是出租人对转租行为提出异议，但并不与承租人解除租赁合同，该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定转租合同无效。
三是出租人对转租行为提出异议，并解除与承租人的房屋租赁合同，转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生，如果租赁合同被解除，自然没有转租权利，签订的转租合同也随之没有效力。

[律师回复] 《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(一)将承租的房屋擅自转租的;
(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
(四)拖欠租金累计6 个月以上的;
(五)公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的;
(六)利用承租房屋进行违法活动的;
(七)故意破坏承租房屋的;
(八)法律、法规规定其他可以收回的

[律师回复] 解答如下, 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民不予支持。合同法第四十四条
第一款规定：“依法成立的合同，自成立时起生效。”
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的特征包括：
（1）租赁合同是转移财产使用权的合同，区别于买卖合同和赠与合同；
（2）承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价，区别于借用合同；
（3）租赁合同是双务有偿的合同，区别于赠与合同；（ 4）租赁合同具有临时性，不可能对租赁物永久地使用。根据合同法
第二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修以及其他当事人根据需要确定的内容。

[律师回复] 解答如下, 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民不予支持。合同法第四十四条
第一款规定：“依法成立的合同，自成立时起生效。”
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的特征包括：
（1）租赁合同是转移财产使用权的合同，区别于买卖合同和赠与合同；
（2）承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价，区别于借用合同；
（3）租赁合同是双务有偿的合同，区别于赠与合同；（ 4）租赁合同具有临时性，不可能对租赁物永久地使用。根据合同法
第二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修以及其他当事人根据需要确定的内容。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。　　
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定　　就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：
(1)发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，
(2)效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在;主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。　　从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。　　
二、对于分析　　对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。　　对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。
其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。

[律师回复] 解答如下, 依据《中华人民共和国合同法》37条、采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章以前，一方已经履行主要义务，对方接受的合同成立。综上，双方当事人采用书面形式订立的合同，在合同生效日期未到，但是其中一方已经履行了给付金钱的义务，且另一方接受的，此种情形之下，即便合同未签字或者盖章，也属于合同筏罚摧核诋姑搓太掸咖依法成立的情形。更何况事实情况为当事人签订合同，但是约定的生效日期未到。也就是说只要对方接受了金钱，合同即刻成立。双方应当按照约定履行自己的义务，不得随意变更或者解除

[律师回复] 您好，关于承租人提前解除合同次承租合同是否有效这个问题，我的解答如下, 租人转租经出租人同意的。《合同法》第二百二十四条　【转租】承租人经出租人同意。承租人未经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，该转租行为不对出租人产生法律约束力；如果承租人转租未征得出租人同意且出租人事后未追认的，承租人解除租赁合同次承租人有权要求与出租人继续履行原租赁合同，对出租人有约束力，该转租行为有效，出租人可以解除合同，次承租人无权要求与出租人继续履行原租赁协议。承租人转租的，只能向承租人主张违约责任损失，第三人对租赁物造成损失的，可以将租赁物转租给第三人，承租人应当赔偿损失

[律师回复] 【法律意见】
　　
1、法律对滞纳金的数额有具体规定。即对于行政处罚中的滞纳金，最高不超过行政处罚的本金数额。
　　
2、对于民事合同的违约金，违约金的数额最高不能超过违约损失数额的30，超过30的，即为过分高于所遭受的损失，可以请求适当减少。
【法律依据】
　　《行政强制法》
　　
第四十五条　依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额。
　　《最高关于合同法的解释》二
　　
第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 对于房屋租赁，市场更强调意思自治，房屋租赁合同的形式通常没有强制性规定。所以在房屋租赁过程中，通常存在以下情形：原先签订的书面租赁合同到期后，双方口头约定继续履行原合同，但没有签订新的书面合同。这种情况下，我们认为租赁双方形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方当事人均得以随时解除，但基于诚实信用及公平合理原则，解约方应当在合理期限内提前告知对方当事人。现在主要讨论承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或者被解除后如何处理。 1、对承租人装修物价值的认定。在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装饰物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。这种情况首先应由租赁双方对装饰物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省和减少了损失;如果协商不成，则由委托评估机构对装修物的价值进行评估。 2、对承租人装修物的处理及补偿。因为出租人违约导致租赁合同被解除，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的，可以责令承租人自行拆回，无法拆除的出租人折价补偿，具体金额评估确定。