租房合同未到期可以单方解除么

最新修订 | 2024-02-21
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王淳律师
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和租房合同未到期可以单方解除么相关的法律规定。
租房合同未到期可以单方解除么

一、租房合同未到期可以单方解除

租房合同未到期,协商一致可以解除合同,但是应当支付违约金

如果双方在合同中约定了违约金的,应当按照约定赔偿违约金,约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。如果双方没有约定违约金的,可以按照实际造成的损失承担违约责任

民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

二、对方不付房租可以解除合同撬锁吗

租户在租赁期间内拖欠租金的,房东可以解除合同但是不能直接私自撬锁。房东有权从押金中扣取租户应当缴纳的租金,扣取的数额应相当于租金数额及违约金数额;房东通知缴纳房租履行催告义务后仍未交付的,房东可以解除合同并向承租人追究违约责任。

报警直接开锁的行为属于严重的违约和侵权行为。房东可以在报警后,让警方协助开锁。因为按照法律规定,已经出租的房屋,使用权归承租人所有。承租人没有按期缴纳房租,构成违约,出租人可以向其主张违约责任。但不能直接开锁,直接开锁的行为构成侵权。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期仍不支付的,出租人可以解除合同。

需要注意的是,不付房租合同并不产生合同自然解除的效力。承租人有按照租房合同的约支付租金的义务,如果拒不履行支付租金的义务,属于违约行为,出租人有权单方解除合同,并且要求承租人支付欠付的租金,如果合同约定有违约金,还可以主张违约金。合同解除只能原资源双方协商一致后解除,或者是一方行使解除权后解除。

上述所说的违约责任,即违反合同民事责任,也就是合同当事人因违反合同义务所承担的责任。一般认为,成立违约责任需要满足以下条件:

第一,要求合同义务有效存在。不以合同义务的存在为前提所产生的民事责任,不是违约责任。这使违约责任与侵权责任缔约过失责任区分开,后两者都不以合同义务的存在为前提。

第二,要求债务人履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。这包括了履行不能、履行迟延和不完全履行等,还包括瑕疵担保、违反附随义务和债权人受领迟延等可能与合同不履行发生关联的制度。

第三,不存在法定或者约定的免责事由

《民法典》第七百二十一条

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。

三、房东在什么情况下可以单方面解除租房合同

如果是在合同期内,房东有权单方面解除合同,但是需要支付承担违约责任。

但是在以下情况下,房东有权单方解除合同,无需承担违约责任:

1、承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

2、承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。

3、承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

我们在生活中遇到法律问题时,可以通过运用法律知识或者是相关专业人员的帮助来解决,以此来维护自己的合法权益。在上述的文章内容中已经对租房合同未到期可以单方解除么的问题进行了解答,对于该问题如果还有其他疑问的话,点击下方“立即咨询”按钮我们会匹配专业律师为您解答。

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房产纠纷
未经同意转租出租人解除合同吗
[律师回复] 出租人在未经同意转租的情况下是可以解除合同的,根据《民法典》规定,主要在下列情况下,当事人可以单方行使解除权,解除租赁合同:
(一)承租人使用不当,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同。承租人不正确使用租赁物使之损失,属于承租人严重违约行为,为了保护自己财产安全,出租人应有权利单方解除合同,终止双方的租赁关系。
(二)承租人擅自转租的,出租人可以解除合同。租赁合同明确约定可以转租的,承租人可径行转租,这属于出租人同意;合同未约定转租的,承租人在合同成立后要转租,则必须先取得出租人的同意。承租人未经出租人同意而转租的,出租人单方终止租赁关系。
(三)承租人逾期支付租金的,出租人可以解除合同。承租人迟延交付租金的,应负债务迟延履行的责任。获得租金是出租人的基本权利,也是出租人出租的直接目的所在,承租人不支付租金就会使出租人订立合同的目的不能实现,因此,出租人有权解除合同。
1、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金。这里所说的“正当理由”,主要包括不可抗力、对支付期限约定不明、租赁物有瑕疵(权利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及时维修保养租赁物等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由。在约定或者规定的期限内承租人无正当理由不支付租金,则属于违约行为。
2、经出租人催告,承租人仍未支付租金。承租人无故不支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人在该期限届满仍不支付的,出租人方可解除合同。这里所说的“合理期限”应视具体情况而定,可以在合同中约定,也可以由出租人来确定,但不宜太短,也不宜太长。
(四)不定期租赁的,当事人可以随时解除合同。
对于不定期租赁,当事人任何一方都可以随时解除合同,但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。
(五)租赁物有质量瑕疵的,承租人可以随时解除合同。
(六)租赁物因非承租人的原因而受损,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
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租房合同未到期可以单方解除吗
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对租房合同未到期可以单方解除吗进行了解答,希望能解答您的问题。
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房产纠纷
未交房租能约定解除合同吗
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、未交房租可以约定解除合同吗
依据《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
依据合同法的规定,承租人在合理的期限内逾期不支付租金的,出租人可以解除合同,所以在合同中可以不约定逾期支付租金解除合同的内容。
二、签订租房合同要注意什么问题
1、要求房东出具房产证原件以及房东本人身份证,各复印一份,经核实无假后方可签约。签“租凭合同”时要写明租房期限,租房具体地址,要求所填具体地址与房产证上保持一致。
2、在合同中写清楚室内包含设施,包括房内家具家电等,如需装修也应在合同中注明,避免以后退租时引起不必要的纠纷。明确写出水电费、宽带网费、物业费、有线电线闭路费等由哪方支付。
3、在写明房屋租金条款后注上“乙方在租用期间,甲方不得再收取以任何名义为由的任何附加费用”。另需注意的是,如房东委托他亲戚或是朋友帮忙代理租房事宜的,可以的话,签合同时需要房东亲自来签,若不然,要他的亲戚或是朋友出具一份“授权委托书”,里面具体写明委托人和代理人姓名、身份证号码、工作单位等,还要写上“本人特委托上列代理人替本人办理相关租房事宜、签署有关文件”。
4、若出租人并非房东,签租赁合同必须注意,签订的租赁合同必须房东认可,租赁期限不能超过原租赁合同。如有附加条件如安全、环境因素等,与房东商议后,争取写入合同附加条件。
三、使用租赁房屋时要注意什么问题
一般来说,租赁房屋使用需要注意以下问题:
1、出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人,并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途;
2、承租人应当按照约定的方法使用租赁房屋,对租赁房屋的使用方法没有约定或者约定不明的,不能达成补充协议也不能依习惯设定的,应当按照租赁房屋的性质使用;
3、承租人按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任;
4、如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用,应当相应减少租金或者延长租期。
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我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着租房合同未到期能够单方解除吗的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
未交房租可以约定解除合同吗
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、未交房租可以约定解除合同吗
依据《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
依据合同法的规定,承租人在合理的期限内逾期不支付租金的,出租人可以解除合同,所以在合同中可以不约定逾期支付租金解除合同的内容。
二、签订租房合同要注意什么问题
1、要求房东出具房产证原件以及房东本人身份证,各复印一份,经核实无假后方可签约。签“租凭合同”时要写明租房期限,租房具体地址,要求所填具体地址与房产证上保持一致。
2、在合同中写清楚室内包含设施,包括房内家具家电等,如需装修也应在合同中注明,避免以后退租时引起不必要的纠纷。明确写出水电费、宽带网费、物业费、有线电线闭路费等由哪方支付。
3、在写明房屋租金条款后注上“乙方在租用期间,甲方不得再收取以任何名义为由的任何附加费用”。另需注意的是,如房东委托他亲戚或是朋友帮忙代理租房事宜的,可以的话,签合同时需要房东亲自来签,若不然,要他的亲戚或是朋友出具一份“授权委托书”,里面具体写明委托人和代理人姓名、身份证号码、工作单位等,还要写上“本人特委托上列代理人替本人办理相关租房事宜、签署有关文件”。
4、若出租人并非房东,签租赁合同必须注意,签订的租赁合同必须房东认可,租赁期限不能超过原租赁合同。如有附加条件如安全、环境因素等,与房东商议后,争取写入合同附加条件。
三、使用租赁房屋时要注意什么问题
一般来说,租赁房屋使用需要注意以下问题:
1、出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人,并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途;
2、承租人应当按照约定的方法使用租赁房屋,对租赁房屋的使用方法没有约定或者约定不明的,不能达成补充协议也不能依习惯设定的,应当按照租赁房屋的性质使用;
3、承租人按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任;
4、如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用,应当相应减少租金或者延长租期。
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未经出租人同意转租承包土地能解除合同吗
[律师回复] 您好,关于未经出租人同意转租承包土地能解除合同吗这个问题,我的解答如下, 未经出租人同意转租承包土地可以解除合同吗
未经出租人同意转租承包土地违反约定可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。
第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的,参照本法的有关规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。
基本案情:
原告石门县水稻原种场诉称,2008年被告喻某某以办牲猪、家畜为名租用原告土地
4.3亩,用于畜禽舍及道路建设。当年2月29日被告委托其兄与原告签订了一份土地租赁协议书,约定租赁原告享有土地使用权的土地
4.3亩,租期为40年,租赁费
4.3万元。协议签订后被告以其配偶杨宜珍的名义办起了“石门县盛旺达种猪场”。3月2日被告作为丙方,石门县盛旺达种猪场(业主杨宜珍)作为乙方,
第三人作为甲方,签订了《土地使用权租赁协议书》,被告将该宗土地转租给第三人使用。
被告承租土地后,不经出租人(原告)同意,隐瞒事实,在原告毫不知情的情行下将该租赁物转租给第三人使用,违反了《中华人民共和国合同法》及其他法律有关规定,依据《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条第二款规定,即“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”,原告有权解除合同。再者,因上次原告没有提出解除合同的诉讼请求,没有就此进行裁判,故原告具状,请求判令:
一、解除原、被告签订的土地租赁协议;
二、被告、第三人按原状返还所承租土地
4、3亩给原告;
三、诉讼费由被告承担。
原告石门县水稻原种场为支持其诉讼主张,向本院提交了下列证据:
1、原告法人资料、被告户籍证明、第三人企业注册登记资料(复印件)各1份,拟证明原、被告及第三人的主体资格;
2、《土地租赁协议》(复印件)1份,拟证明原告出租给被告土地的事实;
3、国有划拨土地使用证及附图(复印件)1份,拟证明原告对该国有划拨土地拥有使用权的事实;
4、第三人与杨宜珍、被告所签《土地使用权租赁协议》(复印件)1份,拟证明被告以投资人身份而不是自己实际使用土地的身份将土地转给第三人使用,转租了土地的事实;
5、石门县盛旺达种猪场企业注册登记资料(复印件)2份,拟证明本案所争议土地现在是第三人使用的事实;
7、收购公告(复印件)1份,拟证明被告将原告所租土地给第三人使用,第三人是有偿使用的事实。
被告喻某某辩称,被告与第三人没有土地的转租关系存在,被告喻某某将租赁原告的土地无偿提供给第三人使用,第三人是免费使用原告土地,不是转租关系,也就不适用租赁合同关系的相关法律规定,故请求依法驳回原告的诉请。
被告喻某某为支持其上述主张,向本院提交了如下证据:
石门县人民()石民一初字第168号案庭审笔录(复印件)1份,拟证明该笔录第6页内容说明原告在7月就已经明确知道了被告将所租土地提供给第三人使用的事实。
第三人湖南大康牧业股份有限公司述称,与被告喻某某的辩称意见一致。
第三人湖南大康牧业股份有限公司未向本院提交证据。
对原、被告提交的证据,经庭审举证、质证,结合第三人的当庭陈述,本院认定如下:
原告提交的证据
1,系国家出具的公民身份证明和工商登记资料,证据5系工商出具的企业登记注册资料,均予以认定。证据
2、证据
3、证据
4、证据
6,被告和第三人对真实性均无异议,本院对真实性均予以采信。证据
7,虽然为没有任何出具单位印章或注明出处的打印资料,且被告和第三人亦对该证据的真实性提出异议,但经与深圳交易所网站所披露的被告方6月10日上市公司公告内容完全一致,故对其真实性本院予以采信。
根据原告的举证、质证及本院认证,结合当事人的陈述,本院认定如下事实:
2008年2月29日,原、被告签订《土地租赁协议》。协议约定,被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前土凸一座,面积0.7亩,办公楼西头4米处外空地一块,面积
3.6亩,租赁总面积
4、3亩;租赁费用
4.3万元(1万元/亩),签订协议时一次性付清;租赁时间40年,自2008年3月1日起至2048年3月1日止;被告主要用于畜禽舍建设和道路更新以及其他之用。被告租赁期间可以修建畜禽舍以及附属设施,所有设施归被告所有;办公楼西头地段,被告不管从事任何建设项目,都要留足3米生产通道,否则原告有权制止项目实施;租赁期满后,固定资产属于被告所有,土地使用权属于原告所有,如需续租,双方重新协商,并签订协议,如不续租,由双方协商处理;在租赁期间,原告不负责给被告建设所需要的任何手续和费用;约定违约责任为,违约方承担0.5万元违约金,因违约造成的全部损失由违约方承担。
协议签订后,被告按约支付了租金,原告出租了约定土地。3月2日,被告作为丙方与湖南大康牧业股份有限公司(甲方)、石门县盛旺达种猪场(乙方,个体工商户业主杨宜珍系被告配偶)签订《土地使用权租赁协议》,协议约定,湖南大康牧业股份有限公司租赁被告及石门县盛旺达种猪场位于石门县原水稻场面积
3、6995万平方米,租赁期限20年,被告及石门县盛旺达种猪场免费提供湖南大康牧业股份有限公司使用,不收取租赁费。该协议还约定了土地管理、不得擅自改变土地整体用途以及违约责任等事项。原告认为,被告与第三人所签协议违反法律强制性规定、被告擅自修建办公楼等设施以及擅自转租,构成违约,遂于6月7日向石门县人民,请求判决确认原告石门县水稻原种场与被告喻某某签订的《土地租赁协议》无效;被告喻某某、第三人湖南大康牧业股份有限公司向原告按原状返还承租土地。
另查明,石门县盛旺达种猪场(普通合伙)于2008年8月11日成立,2008年8月11日核准登记,2008年11月3日因分立而解散注销,合伙人为杨宜珍、杨春林。石门县盛旺达种猪场(个体工商户)于2008年11月18日成立并核准登记,8月3日注销,经营者为杨宜珍。湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场于8月10日成立,12月30日经石门县工商行政管理局核准登记,为湖南大康牧业股份有限公司分公司。
石国用()第0041号土地使用权登记证书记载,坐落于“石门县蒙泉镇水稻原种场”、土地使用权面积为7
5、6公顷的土地使用权人为“湖南省石门县水稻原种场”,地类(用途)为“农用地”,使用权类型为“国有划拨”,其中耕地2
8、23公顷、园地3
7、21公顷、林地0、97公顷、农村道路
1、72公顷、水利设施用地
6、89公顷。
同时查明,湖南大康牧业股份有限公司于6月10日的上市公司公告(证券代码:00250
5,公告编号:-022)披露:湖南大康牧业股份有限公司以2480万元收购石门县盛旺达种猪场所有资产。
裁判结果:
驳回原告石门县水稻原种场的全部诉讼请求。
裁判理由:
生效裁判认为:原、被告与第三人三方签订的协议不仅名称明确为租赁协议,而且协议还约定了双方的具体权利义务,虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用,但根据第三人的上市公司公告披露,第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购,而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营,被告在3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用,但无疑此处的“免费”收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件,理由自然不能成立。故被告上述抗辩主张不能成立,转租行为成立。
根据《中华人民共和国立法法》
第九十二条的规定,在位阶相同的法律规定不一致时,应适用新法和特别法的规定。本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范,相对于合同法对一般租赁关系的法律规范,既属于特别法也属于新法,故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》
第一百三十四条规定,国家所有的农用地实现承包经营的,参照本法的有关规定。
对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定,即土地承包经营权采取出租形式流转的,应当报发包方备案,而不需要经过发包方同意。根据上述规定,被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人,不能成为原告主张解除合同的法定理由。本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外,即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权,也因其早已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭,故原告主张解除合同的诉请不能成立。
案例注解:
依法成立的合同,受法律保护。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。但该条款只是为出租人设置了合同解除权,并非是转租合同无效。因此,只要承租人与次承租人定力的转租合同不存在合同法规定的无效情形,即应依法认定是有效合同。
本案中第三人湖南大康牧业股份有限公司与被告喻某某、石门县盛旺达种猪场三方签订的协议名称明确为租赁协议,而且协议还约定了双方的具体权利义务,虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用,但根据第三人的上市公司公告披露,第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购,而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营,被告在3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用,但无疑此处的“免费”收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件,理由自然不能成立。故被告和第三人之间形成了土地转租关系。
原告主张本案依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。被告则抗辩应依据《中华人民共和国物权法》的相关规定,即国有土地的承包转让无需经过出租人同意,仅需向其备案。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定,在位阶相同的法律规定不一致时,应适用新法和特别法的规定。
本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范,相对于合同法对一般租赁关系的法律规范,既属于特别法也属于新法,故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定,国家所有的农用地实现承包经营的,参照本法的有关规定。对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定,即土地承包经营权采取出租形式流转的,应当报发包方备案,而不需要经过发包方同意。
根据上述规定,被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人,不能成为原告主张解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外,即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权,因该权利属形成权,受除斥期间的限制,原告已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭,故本院判决驳回原告的诉讼请求合理合法。
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