租房合同并非承租人签字是否有效力

最新修订 | 2024-02-26
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包敬立律师
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和租房合同并非承租人签字是否有效力相关的法律规定。
租房合同并非承租人签字是否有效力

一、租房合同并非承租人签字是否有效力

当事人授权代签,具有法律效力民法典规定,承租合同一般是出租人和承租人签字才有效的,租房合同没有当事人授权是不能代签的,因为合同是当事人与对方签订的约束条款,如果代签并且在没有委托书的情况了,这样的合同在法律上是可以视为无效的。并且在签订合同时还要注意签订合同的内容必须是真实有效的。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

《中华人民共和国民法典》第一百六十一条

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理

二、没有房产证出租合同是否具有法律效力

要看是什么原因没有房产证的,因为本身质量不过关无法办理房产证的就无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

《商品房屋租赁管理办法》第六条

有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、和群租房里的二房东签订合同是否有效

是否有效要看二房东和房东所签订的协议。如果那个协议里规定二房东不允许转租,则你签订的合同是无效的,如果约定可以转租,或者没有明确约定是否可以转租,合同还是有效的。

除此之外,房屋转租合同的生效还必须符合下列条件:

(一)房屋租赁合同有效且尚未终止;

(二)经出租人同意;

(三)次承租人须符合法定的条件;

(四)房屋转租合同的内容与房屋租赁合同的内容相适应。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

我们在生活中遇到法律问题时,可以通过运用法律知识或者是相关专业人员的帮助来解决,以此来维护自己的合法权益。在上述的文章内容中已经对租房合同并非承租人签字是否有效力的问题进行了解答,对于该问题如果还有其他疑问的话,点击下方“立即咨询”按钮我们会匹配专业律师为您解答。

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非法转租合同效力怎样确定
[律师回复] 对于非法转租合同效力怎样确定这个问题,解答如下, 非法转租合同效力如何确定?
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。
4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
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租房合同不经租客签字有法律效力吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果是房东授权的委托人签字,有法律效力。如果没有取得房东授权,租房合同不是房东本人签字则没有法律效力。 签租房合同应注意的内容: 1、房屋的基本情况。房屋基本情况一方面是指房产本身的状况,包括物业地址、建筑面积;另一方面是指房屋的权属状况,一般是指产权证编号、产权人姓名以及是否设定了抵押等;律图网地产市场研发中心认为,这部分内容作为租赁合同的必备构件,势必需要出租者出示房产证。 2、水电、物业等其他费用承担方式。租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外,还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式,在北京市房屋租赁合同示范文本中,对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为,消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同,可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。 3、房屋的维护、维修。在房屋出租期间,难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况,因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要,租赁合同范本里“房屋的维护、维修”约定了业主与求租者两方的责任,保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态,同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时,两种不同情况的解决方案,以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。 4、合同解除的具体情况。租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除,这样可以约束业主和求租者的行为,保障双方的权利。在示范文本中,共注明了合同解除的5种情况,其中细化了业主或者求租者单方解约的几项权利,比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等,求租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同。
非法转租合同效力能怎么确定
[律师回复] 您好,针对您的非法转租合同效力能怎么确定问题解答如下, 非法转租合同效力如何确定?
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。
4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
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房产纠纷
非法转租合同效力该怎么确定
[律师回复] 您好,关于非法转租合同效力该怎么确定这个问题,我的解答如下, 非法转租合同效力如何确定?
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。
4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
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非法转租合同效力要如何确定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 非法转租合同效力如何确定?
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。
4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
非法转租合同效力应该怎么确定
[律师回复] 您好,针对您的非法转租合同效力应该怎么确定问题解答如下, 非法转租合同效力如何确定?
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。
4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
非法转租合同效力应该如何确定
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2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
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4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
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房产纠纷
律师您好!我有一个朋友今年因为一些问题想要进行转租,但是其中的合同效力还没有转租,非法转租合同的效力是怎样的呢?谢谢解答了!
[律师回复] 所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的租赁合同的情况下,承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为,该第三人称为次承租人。
非法转租发生以下法律效果:

一,出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。

二,承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

三,出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。
对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租的权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。
对未经出租人同意的转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。
我家里有一件闲置的房屋最近打算进行转租 想问一下房屋非法转租合同效力是如何认定的有什么相关的规定吗
[律师回复] 所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的租赁合同的情况下,承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为,该第三人称为次承租人。
非法转租发生以下法律效果:

一,出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。

二,承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

三,出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。
对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租的权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。
对未经出租人同意的转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。
在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁,承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点:
一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意,既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租,则转租合同当然无效。
二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分,是效力待定行为。关于无权处分的处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效,如果出租人不追认,则转租合同应当解除。
三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。
本人认为,如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束,出租人可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其应该向承租人提出违约请求。但是,如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租,应无权要求承租人承担违约责任。
以上是对房屋非法转租合同效力是如何认定的问题的解答
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商铺退租协议非本人签字有效吗
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与商铺退租协议非本人签字有效吗相关的法律知识,希望能对您有帮助。
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房产纠纷
阿姨租了一间门面房,现在不想要了,就想着给转租出去,非法转租的合同的效力具体是怎样的?
[律师回复] 所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给次承租人使用、收益。转租与租赁权的让与不同,其区别在于:
(一)就法律性质而言,转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让。
(二)就当事人各方的法律关系看。转租时,转租人于转租后,仍享有租赁权,同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系,基于此租赁关系,转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同,在承租人让与租赁权时,承租人于转让租赁权之后,退出租赁关系,第三人代其位,成为租赁合同的当事人。
(三)就取得方法而言,转租中,次承租人租赁权的取得属设定的取得;租赁权的让与中,受让人租赁权的取得,属移转的取得。
(四)就法律关系的内容看,转租中,次承租人对于承租人租金的支付,一般分期进行;租赁权的让与,受让人对于作为转让人的承租人,则一般须一次性给付对价。
(五)与出租人发生的关系不同,我国《合同法》中对合法的转租必须经过出租人的同意,而租赁权的让与不必经出租人的同意,只需履行通知义务。
这就是非法转租的合同的效力的具体内容。
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商铺退租协议非本人签字有效吗
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和商铺退租协议非本人签字有效吗相关的法律规定。
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房产纠纷
我朋友的房子现在没有人住就将房子租出去了,没想到对方非法转租,动产非法转租合同效力的规定是什么
[律师回复] 许多人因为对相关法律的不了解,认为自己承租来的房屋是可以在租赁期限内任意转租的。在没有得到原房主同意时,这种行为是非法的,所签的租房合同也是非法转租合同。那么法律上对非法转租合同效力如何认定呢?所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的的情况下,承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为,该第三人称为次承租人。非法转租发生以下法律效果:

一,出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。

二,承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

三,出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租的权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据我国系采限制主义。对未经出租人同意的转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。
在未征得原房屋所有权人同意的前提下的,承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点:
一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意,既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租,则转租合同当然无效。
二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分,是效力待定行为。关于无权处分的处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效,如果出租人不追认,则转租合同应当解除。
三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。本人认为,如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束,出租人可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其应该向承租人提出违约请求。但是,如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租,应无权要求承租人承担违约责任。从上文中我们可以得知,法律上对非法转租合同的效力并没有一个明确的态度,有人认为有效,有人认为效力待定,有人认为无效。面对这三种截然不同的情况,想告诉大家,一般来讲非法转租肯定存在一定的法律风险,希望大家在租赁房屋的时候一定多了解房屋情况,慎重选择。
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