房屋拆迁如何认定房屋主体

最新修订 | 2024-02-28
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋拆迁如何认定房屋主体的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
房屋拆迁如何认定房屋主体

一、房屋拆迁如何认定房屋主体

一般认为,在拆迁范围内的单位和个人,具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人

(一)私有房屋的所有人。

所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证身份证明。

(二)公有房屋的产权人,即国家授权的国有房屋的管理人,通常称之为产权人。

国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。

(三)被拆迁房屋的代管人。

土地流转流程:

(一)提出申请。

(二)通过相关部门审核、并登记。

(三)流转双方信息的发布。

(四)流转双方组织洽谈。

(五)流转双方签订合同

(六)全面审核通过后发证。

(七)资料归档。

(八)跟踪土地流转后的情况。

国有土地房屋征收与补偿条例》第十三条

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

二、房屋拆迁征收签约期限怎么确定

房屋拆迁签订征收补偿协议的期限,一般由征收补偿方案确定。

在规定期限内协商不成的,由征收部门征按照收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

房屋拆迁补偿决定没有有效期限的问题,只要其本身是合法的,它的效力就没有时间的限制。

房屋拆迁合同有多长时效没有规定,而房屋拆迁补偿合同是属于行政合同,因拆迁合同产生纠纷的,起诉的时效是6个月。

我国法律规定公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

三、拆迁时,房屋被认定为违建该怎么办

房屋被认定为违章建筑当事人可以申请行政诉讼或者是行政复议。

申请人申请行政复议,可以书面申请,也可以口头申请;提起行政诉讼,应当向人民法院递交起诉状,并按照被告人数提出副本。

小区房屋违建处理程序有:

1、由违章建筑所在地乡、镇人民政府组织相关部门、人员进行调查询问、现场勘验,确认是否违法、违规。

2、违章建筑确认后,由违章建筑所在地乡、镇人民政府责令停止违法行为,予以公告,限期当事人自行拆除。

3、由区规建局作出行政处罚决定。

违章建筑主要包括:

1、未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;

3、擅自改变了使用性质建成的建筑物;

4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;

5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

《中华人民共和国行政复议法》第十一条,申请人申请行政复议,可以书面申请,也可以口头申请;口头申请的,行政复议机关应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。

通过本篇文章的内容,希望能够解答您所面临房屋拆迁如何认定房屋主体的问题。平常我们可以多多学习了解法律知识,这样在面临法律问题需要解决时,我们就能够通过学习到的法律知识来维护自己的权益了。想要了解更多相关的法律问题,点击下方“立即咨询”按钮,为您匹配专业律师在线为您提供帮助。

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要如何认定被拆迁人的主体资格
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在拆迁的过程中,除了拆迁人与被拆迁人的关系,在拆迁协议签订的过程中,被拆迁人的主体资格的认定也是十分重要的。
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体,《中华人民共和国合同法》第九条规定:当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格,民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中,主体是公民的其应当是完全民事行为能力人,主体是法人或者其他组织的,应当依法登记注册,法人的权力能力与行为能力始于登记,终于注销登记。
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下,被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准,但是还有有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况,以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的,以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准,或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷,以生效的房屋买卖合同为准,或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋,抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的,可以以抵押权人为产权人,如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的,应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋,应经城市规划管理部门批准,但因有关的原因,产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的,应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人,或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
被拆迁人的认定标准
一般认为,在拆迁范围内的单位和个人,具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人:
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人,即国家授权的国有房屋的管理人,通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式:国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关,其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时,委托他人代为管理,其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门,即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定,根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者,均是被拆迁人,否则,不应认定为被拆迁人。
需注意的是,承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人,但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。
沙河A拆迁变更主体什么时候开始拆迁,是不是不拆了
[律师回复] 有七个方面可以帮助楼主判断这个地区是否拆迁一首先要注意如果需要征收房屋,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的要求。如果有其他利益性的目的和不利因素掺假是违法的,但这个方面的整体判断具有一定的难度。二征收公告发布要求要注意征收目的房屋征收决定做出的时候应当及时的向大家公告,公告应当附有房屋征收安置补偿方案,并且大家可以注意一下是否有告知被征收人具有申请行政复议、提起行政诉讼等权利的内容。三安置补偿的制定要求关于安置补偿方案来说,拟定的征收安置补偿方案需要进行论证并予以公布,最重要的一点就是要征求公众的意见(期限不得少于30日)。如果大家不认可的,政府就应当组织召开听证会,根据听证会情况修改方案。四征收标准规划的要求在征收过程中,具体可以参考查看征收项目是否符合标准规划。例如说:
1.发展改革部门审查项目是否项符合国民经济和社会发展规划;
2.城乡规划部门审查项目是否符合城乡规划和专项规划;
3.国土资源部门审查项目是否符合土地利用总体规划;
4.旧城改建、保障性安居工程需要征收的,因审查是否列入上一年度国民经济和社会发展规划。这部分需要结合信息公开申请这一环节进行检验。五这房屋面积测量调查统计结果的要求要注意征收方在对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后,是应当向征收范围内的被征收人公布相关情况的。六无证房的区别对待如果是没有经过登记的建筑不能以违法建筑一概而论。作出房屋征收决定前,应当对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。如果认定为合法建筑或者是未超过批准期限的临时建筑,就应当给予补偿。七选择房屋评估机构条件对于房屋评估机构的选择也要注意是被征收人协商选定的,如果协商不成可以通过多数决定、随机选定等方式来确定。
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4.旧城改建、保障性安居工程需要征收的,因审查是否列入上一年度国民经济和社会发展规划。这部分需要结合信息公开申请这一环节进行检验。五这房屋面积测量调查统计结果的要求要注意征收方在对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后,是应当向征收范围内的被征收人公布相关情况的。六无证房的区别对待如果是没有经过登记的建筑不能以违法建筑一概而论。作出房屋征收决定前,应当对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。如果认定为合法建筑或者是未超过批准期限的临时建筑,就应当给予补偿。七选择房屋评估机构条件对于房屋评估机构的选择也要注意是被征收人协商选定的,如果协商不成可以通过多数决定、随机选定等方式来确定。
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商户租房,房屋拆迁,拆迁款已发放,联系不上房主怎么能拿到拆迁款
[律师回复] 房屋拆迁纠纷一般分为两类,一类是:国有土地上房屋的拆迁,应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责,如果存在违法且侵害他人合法权益,则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题,法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是:集体土地上房屋的拆迁,应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行,此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门,众多单位,征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为,案件非常复杂,维护权益建议聘请专业律师。房屋拆迁补偿,应当由当地的拆迁部门公告补偿标准以及补偿方式。房屋拆迁补偿包括:房屋补偿与宅基地补偿。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。有营业执照的门面房,个体户,经营用房应当按照商业用房性质补偿。商业用房补偿比住宅用房要高很多,要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等,应积极争取。如果补偿额过低或者补偿不合理,建议聘请专业拆迁维权律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、谈判、与央视等知名有影响力的媒体合作曝光等多种方式来维权。由于拆迁存在巨大利益,因此各级政府层层截留,建议主动采取措施,才能获得更多的补偿。根据我们专业拆迁征收律师多年的经验,一般主动会比没获得补偿更多,甚至翻番。
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房屋拆迁补偿具体有哪些
1、房屋重置费。此项补偿要求被拆迁人必须为房屋的合法所有权人,不得是违章建筑。2、周转补偿费。3、其他奖励性费用。一般为促进拆迁工作的顺利进行,拆迁方会根据拆迁项目的实际情况并结合法律法规,设定一定的奖励性补偿。
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如何判定被拆迁人的主体资格
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何认定被拆迁人的主体资格
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代管有两种形式:国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关,其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时,委托他人代为管理,其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门,即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定,根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者,均是被拆迁人,否则,不应认定为被拆迁人。
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屋主不签字,拆迁方可以强拆我的房屋吗?
屋主不签字,拆迁房是不能够拆迁房屋的,在我国法律规定当中对于房屋拆迁一定要先补偿后拆迁,强拆的房屋肯定是需要拆迁房承担法律责任的,而被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。
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征地拆迁
如何判定被拆迁人的主体资格
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何认定被拆迁人的主体资格
在拆迁的过程中,除了拆迁人与被拆迁人的关系,在拆迁协议签订的过程中,被拆迁人的主体资格的认定也是十分重要的。
一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体,《中华人民共和国合同法》第九条规定:当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格,民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。拆迁协议中,主体是公民的其应当是完全民事行为能力人,主体是法人或者其他组织的,应当依法登记注册,法人的权力能力与行为能力始于登记,终于注销登记。
仅仅根据以上的规定不能简单的确定被拆迁人的主体资格是否适格。在现实生活中会出现各种各样的情况。
所有资格的认定。在一般情况下,被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准,但是还有有很多不同的情况出现。因财产分割导致的房屋产权或者附属物归属不明确的情况,以双方签订的书面协议为准;因房屋的原产权人死亡所引起房屋产权不明的,以被继承人之间订立的遗嘱或者继承人之间的财产分割书面协议为准,或者以生效的判决、裁定为准;因房屋买卖所引起的产权纠纷,以生效的房屋买卖合同为准,或者是的生效的判决、裁定为准;对于设定抵押权的房屋,抵押权人依在办理有关抵押房屋的过户手续的,可以以抵押权人为产权人,如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的,应当以抵押人为产权人;改建、翻建、扩建或者新建的房屋,应经城市规划管理部门批准,但因有关的原因,产权没有在法定的期间各有关部门申请登记的,应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人,或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
被拆迁人的认定标准
一般认为,在拆迁范围内的单位和个人,具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人:
(1)私有房屋的所有人。
所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。
(2)公有房屋的产权人,即国家授权的国有房屋的管理人,通常称之为产权人。
国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
(3)被拆迁房屋的代管人。
代管有两种形式:国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关,其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时,委托他人代为管理,其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门,即房屋所在地的房管机关。
对被拆迁人资格的认定,根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者,均是被拆迁人,否则,不应认定为被拆迁人。
需注意的是,承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人,但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。
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房屋拆迁合同包括哪些主要条款
[律师回复] 您好,关于房屋拆迁合同包括哪些主要条款这个问题,我的解答如下,
一、房屋拆迁合同的主要条款。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,房屋拆迁合同应当具备以下主要条款:
(1)拆迁双方当事人的姓名、名称;
(2)被拆迁房屋的有关情况;包括房屋的座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等;
(3)拆迁补偿形式;包括是产权调换还是作价补偿,亦或二者兼而有之;
(4)房屋估价;双方当事人在房管部门主持下,根据当地的估价标准进行估价,或者由房管部门勘查估价;
(5)拆迁安置办法;一次性安置的,应当规定安置地点和安置用房面积;采取临时安置的,要规定临时过渡方式和过渡期限;
(6)拆迁期限;
(7)违约责任;
(8)当事人认为需要订立的其他条款。
二、拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。据此,被拆迁人有权选择不同的补偿方式与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而采取不同补偿方式分别订立的拆迁补偿安置协议的性质是不同的。
1、采取货币补偿方式的拆迁补偿安置协议。从该协议当事人双方的权利义务内容来看,被拆迁人以放弃房屋所有权为代价,取得相应的一定数量的货币,而拆迁人则是以支付一定数量的货币为对价,享有被拆迁房屋的所有权,是一次性了断的补偿方式。
2、采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容来看,拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人,以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋;被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价,来换取拆迁人提供的房屋所有权,同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算,多退少补。
房屋拆迁时户主户口不在村里,能否得到拆迁有关补偿?
[律师回复] ;  农村房屋拆迁补偿安置方式  被拆除房屋的用途和建筑面积,一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的,除违章建筑外,应以实际为准。  补偿安置的时间界点:  
1,征地公告时,已取得建房批准文件且新房已建造完毕的,对新房予以补偿,对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时,已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,应当立即停止建房,具体补偿金额可以协商议定;  
2,拆除未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。  
3,违章建筑、超过批准期限的临时建筑,以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,均不予补偿。  
4,同一拆迁范围内,既有国有土地、又有集体土地的,国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。  房屋的补偿安置方式  
1,被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置  
(1)可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。  
(2)货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。  
(3)被拆除房屋评估如选用重置法的,按重置单价结合成新,由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。  
2,被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置:  
(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置:  
(2)具备易地建房条件的区域,可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿;  
(3)货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用,由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序,按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。  
(4)不具备易地建房条件的区域,可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。  
3,拆迁房屋其他补偿项目:  律师应了解并告知当事人,还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费,并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
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集体土地房屋拆迁补偿标准
1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
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征地拆迁
农村集体土地房屋拆迁怎么补偿
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 现在各地的赔偿标准还不太确定,你的房屋会被送去评估,但是评估的价格都普遍偏低,你可以根据评估的价格,然后翻一番就是很高的标准了。下面给你一个我们这里的实施方法,供你参考下:农村房屋拆迁补偿安置操作实务被拆除房屋的用途和建筑面积,一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的,除违章建筑外,应以实际为准。补偿安置的时间界点:
1,征地公告时,已取得建房批准文件且新房已建造完毕的,对新房予以补偿,对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时,已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,应当立即停止建房,具体补偿金额可以协商议定;
2,拆除未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。
3,违章建筑、超过批准期限的临时建筑,以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,均不予补偿。
4,同一拆迁范围内,既有国有土地、又有集体土地的,国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。房屋的补偿安置方式
1,被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

1)可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

2)货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

3)被拆除房屋评估如选用重置法的,按重置单价结合成新,由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
2,被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置:(
1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置:(
2)具备易地建房条件的区域,可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿;(
3)货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用,由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序,按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

4)不具备易地建房条件的区域,可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3,拆迁房屋其他补偿项目:律师应了解并告知当事人,还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费,并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。拆迁非居住房屋的补偿
1,拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,货币补偿金额计算公式为:被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
2,被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用,由房地产估价机构评估。
3,其他补偿:还应当补偿被拆迁人下列费用:(
1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。(
2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。(
3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
4,其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍,以及其他地上构筑物的补偿,按照当地有关地上附着物标准执行。农村房屋评估的律师操作指引
1,当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时,律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。
2,房屋重置价格,是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
3,估价时点为土地征收公告之日。
4,居住房屋只评估单价,非居住房屋评估总价。
5,评估报告:估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告,评估报告应由注册房地产估价师签名,经估价机构审核并加盖机构公章。对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引
1,附着物评估:按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。
2,在建工程评估:一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据,工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
3,临时建筑评估:未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。应进行必要的协助评估
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强拆主体如何认定,强拆手续是怎样进行的
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 主体如何认定,程序是怎样进行的
依据我国城乡规划法的规定,行政强制拆迁的主体是市、县人民政府城乡规划主管部门,城乡规划部门对违法建筑可能。
相关法律规定
《中华人民共和国城乡规划法》
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。
第六十六条 建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:
(一)未经批准进行临时建设的;
(二)未按照批准内容进行临时建设的;
(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
《城乡规划法》第六十四条规定了,即使是属于违法建筑,尚能采取补救措施改正的,限期改正,只有在“无法采取改正措施消除影响的,限期拆除”,这一点非常重要,被拆迁人一定要知道并不是说自己的房子被认定为违法建筑,那么房子就必拆无疑了。
此外,违法建筑涉及的程序很多:
首先,明确的主体,根据《城乡规划法》第六十八条的规定,县级以上人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施,这里的有关部门通常指城管、综合执法局。
其次,就是实施强制执行行为。根据《行政强制法》第四十四条的规定,对于违法的建筑物、构筑物、设施等需要拆除的,应当由予以公告,限期自行拆除,当事人在法定期限内不复议、不诉讼又不拆除的,可以。复议期限是六十天,诉讼期限是六个月。但是,过了六个月的诉讼期限后,为了最大程度地保障被拆迁人的权益,法律还规定了之前要履行催告义务,听取当事人的陈述和申辩,催告之后仍不拆除的,才能做出决定书。简单来画个流程图:
公告、限期自行拆除——不复议、不诉讼、不拆除经过六个月——催告拆除——听取陈述和申辩——无正当理由仍不拆除——决定书
集体土地房屋拆迁的步骤是怎么的
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 集体土地房屋拆迁的步骤是怎样的
一、办理用地申请
基本工作流程
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的,用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。
1、征用集体土地申请:用地单位需要征用土地进行项目建设的,应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料,提出用地申请。
2、征用集体土地受理:区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请,经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。
申请内容
用地单位提出用地申请时,应当提交建设项目用地申请书,申请书中应包括以下各项主要内容:
1、申请单位名称;
2、项目的基本情况,包括立项、规划选址等情况;
3、建设用地基本情况,包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。
申报文件
用地单位提出用地申请时,在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料:
1、用地单位有关资质证明;
2、项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;
3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;
4、初步设计或者其他有关批准文件;
5、建设项目总平面布置图;
6、占用耕地的,必须提出补充耕地方案;
7、建设项目位于地质灾害易发区的,应当提供地质灾害危险性评估报告。
二、拟定征地方案
基本工作流程
行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后,应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案,征地方案包括以下各项主要内容:
1、农用地转用方案
2、补充耕地方案
3、征用土地方案
4、供地方案
行政主管部门可根据以下要求,根据不同情况拟定征地所需相关方案:
1、建设只占用国有农用地的,区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
2、建设只占用农民集体所有建设用地的,区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地方案。
3、建设只占用国有未利用地,按照相关规定应由批准的,区、县国土房管局只需拟订供地方案。
申报文件
1、农用地转用方案;
2、补充耕地方案;
3、征用土地方案;
4、供地方案。
三、征地审查
基本工作流程
1、编制呈报说明书:国土房管局根据各项征地相关方案,编制建设项目用地呈报说明书。
2、同级人民政府审核:国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。
3、上一级土地行政主管部门审查:同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后,报上一级土地行政主管部门审查。
主要内容
行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书,应当包括以下各项主要内容:
1、项目用地安排情况;
2、拟使用土地情况;
3、其他应说明的呈报内容。
申报文件
行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时,应附具以下各项文件、资料:
1、经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图,占用基本农田的,还应当提供乡级土地利用总体规划图;
2、由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;
3、地籍资料或者其他土地权属证明材料;
4、以有偿方式供地的,还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;
5、为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的,还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
四、征地审核与批复
基本工作流程
1、征用土地的审核:有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后,对文件、资料齐全、符合条件的,应当在5日内报经同级人民政府审核。
2、征用土地的审查:同级人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府,并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。
3、征用土地的审定:有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
4、征用土地的批复:农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后,同级土地行政主管部门应当在收到批件后内将批复发出。
申报文件
1、农用地转用方案;
2、补充耕地方案;
3、征用土地方案;
4、供地方案;
5、建设项目呈报说明书。
五、征用土地方案的公告
基本工作流程
1、征地方案公告:征用农民集体所有土地的,征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告,其中征用乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
2、公告的实施:被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起进行征用土公告,该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。
3、征地补偿登记:被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人,应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
4、补偿内容调查:被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。
申报文件
1、征用土地方案批准文件;
2、征用土地方案公告。
六、制定征地补偿安置方案
基本工作流程
1、经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案,由土地所在地的区、县人民政府组织实施。
2、区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况,拟订征地补偿、安置方案。
七、征地补偿、安置方案的公告
基本工作流程
1、征地补偿、安置方案的公告:征用农民集体所有土地的,征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告,其中征用乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
2、征地补偿、安置方案公告的实施:有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案,在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
3、征地补偿、安置方案的意见:被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。
4、征地补偿、安置方案的确定:有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的,应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
5、征地补偿、安置方案的审批要求:有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时,应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况,举行听证会的,还应当附具听证笔录。
6、征地补偿、安置费用的管理:有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后,有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布,以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
申报文件
1、征地补偿、安置方案;
2、征地补偿、安置方案的公告。
补偿安置的实施
基本工作流程
1、征地补偿、安置方案确定后,用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。
2、区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
3、办理农转工手续,落实需要安置农业人口的安置途径,实施征地补偿、安置工作。
申报文件
1、征地补偿、安置协议;
2、征地补偿、安置方案。
颁发建设用地批准书
基本工作流程
用地单位征用集体土地,取得国有土地使用权的,根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书:
1、以有偿使用方式提供国有土地使用权的,由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同,并向用地单位颁发《建设用地批准书》,用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。
2、以划拨方式提供国有土地使用权的,由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
申报文件
用地单位办理建设用地批准书时,应向行政主管部门提交以下各项文件、资料:
1、办理《建设用地批准书》的申请;
2、市政府批准征(占)地的批文;
3、《建设用地规划许可征》附件和附图;
4、与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;
5、钉桩坐标成果通知单;
6、工程进度计划;
7、计划任务结转单,但当年批准征(占)地的免交。
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