改制企业是否交纳土地增值税

最新修订 | 2024-03-04
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专家导读 无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与改制企业是否交纳土地增值税相关的法律知识,希望能对您有帮助。
改制企业是否交纳土地增值税

一、改制企业是否交纳土地增值税

改制企业不交纳土地增值税。根据相关法律规定,企业转让地上建筑物取得的收入,不用缴纳土地增值税。以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为需要缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条

条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条

条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条

条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

二、土地增值税税率是多少

1、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。

3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

4、增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%,公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第九条纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%。(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。(四)增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%,公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

从上面的内容中我们可以知道,如果遇到改制企业是否交纳土地增值税的问题我们应该知道怎样去处理了。实际生活中我们可能会面对很多法律方面的问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识,才能够在面临这些问题的时候更好的通过法律去解决。本文所提供的法律知识内容仅供参考,如果还有其他问题可以点击下方“立即按钮”咨询专业律师的帮助。

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拆迁企业将被拆迁企业的房屋拆除后,拆迁企业支付的拆迁补偿费分为两部分:
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(一)根据《增值税暂行条例》和财税[2016]36号规定,被拆迁企业在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务、提供应税行为的情况下,收取的停业补偿(停业损失)、搬家费用,不属于增值税的征税范围,不缴纳增值税,所以不应开具发票。
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(二)根据《发票管理办法》规定,在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下,不属于企业的生产经营活动,不属于开具发票的范围。被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用,不属于生产经营活动,所以也不属于开具发票的范围。
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房地产开发企业营改增后要交土地增值税吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、会计处理的变化营改增之前,房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。假设企业销售商品房取得销售收入1000万元,城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下:借:银行存款1000贷:主营业务收入1000借:营业税金及附加50贷:应交税费——应交营业税50借:营业税金及附加6贷:应交税费——应交城市维护建设税
3.5应交税费——应交教育费附加
1.5应交税费——应交地方教育附加1营改增后,房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件,相关的会计处理如下:借:银行存款1000贷:主营业务收入900.90应交税费旦发测菏爻孤诧酞超喀——应交增值税(销项税额)9
9.10不考虑当月增值税进项税额的情况下:借:营业税金及附加1
1.89贷:应交税费——应交城市维护建设税
6.94应交税费——应交教育费附加
2.97应交税费——应交地方教育附加
1.98
二、会计利润的变化仍引用上述的例子,通过分录可以看出,由于增值税属于价外税,不影响会计利润,因此缴纳增值税下,企业确认收入900.90万元,而缴纳营业税情况下,企业确认收入1000万元,销售收入下降
9.91%。假定不考虑营业成本,则缴纳营业税情况下:对利润总额的影响=1000-50-6=944(万元)缴纳增值税的情况下:对利润总额的影响=900.90-1
1.89=88
9.01(万元)由此可见,在不考虑营业成本的情况下,营改增后,企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素,则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票,则相关的进项税额不得抵扣,相应的税金则计入房地产开发成本,税金会进一步增加购入成本,从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票,进项税额可以抵扣的话,则企业的房地产开发成本则为不含税价款,而原缴纳营业税时,采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额,因此,营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低,相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高,毛利率的提高幅度也会越大。
三、税负变化营改增之前,房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等,其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种,房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后,税种由营业税改为增值税,其他税种不变,税率由原来的营业税5%改为增值税11%,单从税率方面看,税率有较大提高,但是由于增值税存在抵扣链条,只对增值额征税,而营业税是对全部营业额征税,所以从理论上讲,最终会降低整体税负。不过,如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话,则可能会导致企业整体的税负增加。因此,能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。
四、发票管理的变化原营业税税制下,营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据,而抵扣凭证。在增值税税制下,增值税发票的管理尤为重要,由于一方开具增值税专用发票,会涉及到下游企业的抵扣,增值税形成整个行业完整的闭环链条,因此销项发票的领购、开具、保管、作废,进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后,应更加重视发票的管理,同时在选择供应商时,应注意选择增值税一般纳税人,以便相应的进项税额可以抵扣,减少企业的应纳税额。营改增是我国税制改革的重要举措,关乎国计民生,因此企业应积极响应国家政策,做好万分准备,相信营改增定会给企业带来福音。
非房地产企业需要缴纳土地增值税吗
[律师回复] 对于这个问题,解答如下,   根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:“第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区直辖市地方税务局根据当地情况制定。”根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定:“三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。”根据上述规定,在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此,非房地产开发企业,在项目全部竣工结算前转让房地产,按规定预征了土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后是要进行清算的。
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一、企业改制设立时怎样缴纳增值税和营业税
改制设立时的非货币性资产出资行为会涉及到增值税、营业税。企业主要资产形态可以分为有形动产、无形资产和不动产。其中:有形动产属于增值税的征收范围,而无形资产和不动产属于营业税的征收范围。
(1)当企业以整体经营性资产出资并发起设立公司时,属于转让企业全部产权,即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》(国税[2020]420号)规定:转让企业全部产权涉及的应税货物转让,不属于增值税的征税范围,不征收增值税。
(2)当企业以货物出资时,应当视同货物销售缴纳增值税。上述所指货物包括企业流动资产中的存货、固定资产中机器设备、运输工具、及其它办公物品等动产。
(3)当企业以不动产、无形资产出资时,根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2020]191号规定)规定不需要缴纳营业税。
二、企业改制的方式有哪些
各类企业的改制方式从总体上分为:整体改制和部分改制。
1、整体改制
整体改制是指以企业全部资产为基础,通过资产重组,整体改建为符合现代企业制度要求的、规范的企业。整体改制特别适合中、小型企业改制。
2、部分改制
部分改制是企业以部分资产进行重组,通过吸收其他股东的投资或转让部分股权设立新的企业,原企业继续保留。部分改制比较适合于大型企业的改制,尤其是设立股份有限公司时多采用部分改制的方式。
企业改制一般有内启动、外启动和内外启动相结合等方式。
1、内启动主要是吸收企业内部职工包括经营者入股,实现投资主体多元化。
2、外启动就是通过其他所有制企业整体兼并、收购或控股参股国有企业。
3、内外启动相结合则是既有一块是引进外面优势企业的,又有一块内部职工入股。
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[律师回复] 资产评估增值的会计处理
  
一、企业兼并资产评估增减值会计处理
  
(一)被兼并企业的账务处理 一是被兼并企业评估后的会计处理。经批准被兼并的企业,按照规定由法定资产评估机构对其财产进行资产评估,该项资产评估事项属于企业产权变动事项,在评估结果报有关部门核准或备案后,应按如下原则进行相应的会计处理:被兼并企业应按批准评估备案的资产价值调整有关资产的账面价值。流动资产、长期投资以及无形资产,应当按照评估备案的价值与账面价值之间的差额,借记(或贷记)有关资产科目,贷记(或借记)“资本公积”科目。固定资产,按评估确认的固定资产原值与原账面原值之间的差额,借记(或贷记)“固定资产”科目,按评估确认的固定资产净值与固定资产原账面净值之间的差额,贷记(或借记)“资本公积”科目,按照两者之间的差额,贷记(或借记)“累计折旧”科目。二是被兼并企业结束时的会计处理。被兼并企业丧失法人资格的企业结束旧账时,借记所有负债和所有者权益科目的余额,贷记所有资产科目的余额。保留法人资格的企业,仍可继续沿用原企业账册;也可以结束旧账。另立新账。企业无论是继续沿用原企业账册还是另立新账,均应将被兼并企业的净资产全部转入实收资本。
  
(二)兼并方企业的会计处理 也分为两种情况。一是被兼并企业丧失法人资格情况下的处理。采取有偿方式兼并的,按照各项资产评估确认的价值,借记所有资产科目,按照成交价值高于评估确认的净资产的差额,借记“无形资产——商誉”科目,按照确认的各项负债数额,贷记所有负债科目,按照确定的成交价值,贷记“专项应付款——应付兼并企业款”科目。企业支付价款时,借记“专项应付款——应付兼并企业款”科目,贷记“银行存款”科目。采取无偿划转方式兼并的,应按各项资产、负债评估确认的价值,借记所有资产科目,贷记所有负债科目,两者之间如有差额,贷记“实收资本”科目。二是兼并企业仍保留法人资格情况下的处理。企业有偿兼并其他企业,作为长期投资处理,按支付的价款借记“长期投资”科目,贷记“银行存款”科目。在年终进行财务核算时,兼并企业在编制个别会计报表时应对投资采用权益法核算,其长期投权投资的初始投资本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,作为股权投资差额。企业采取无偿划转方式取得被兼并企业资产的,按划转的净资产,借记“长期投资”科目,贷记“实收资本”科目。
  
二、企业对外投资资产评估增减值会计处理
  企业只有以实物资产对外投资时需要进行资产评估,在评估结果得到有关部门的核准或备案并投资成功后,投资方和被投资方均要按评估结果进行相应的会计处理。
  企业间进行股权重组或以非现金资产对外投资,应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,作为股权投资差额,分别情况进行会计处理;初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,借记“长期股权投资——某单位(股权投资差额)”科目,贷记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目,并按规定的期限摊销计入损益;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,借记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目,贷记“资本公积——股权投资准备”科目。
  企业以放弃非现金资产而取得的长期股权投资,投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额,首先应当扣除按规定未来应交的所得税,记入“递延税款”科目的贷方。投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额,扣除未来应交所得税后的余额,记人“资本公积——股权投资准备”科目。企业处置该项投资时,原记入“资本公积——股权投资准备”科目的金额转入“资本公积——其他资本公积转入”科目;待企业按规定程序转增资本时,已实现的转入“资本公积——其他资本公积转入”科目的金额,可用于转增资本(或股本)。企业以现金对外投资,采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,也比照上述原则处理。
  
三、企业改制资产评估增减值会计处理
  企业改制必须由国有资产管理部门授予有资产评估资格的机构进行资产评估,评估发生的增减值报经有关主管部门立项确认。企业会计人员在接到评估确认通知后,应调整资产的账面价值,做好相应的会计处理。
  
(一)国企改制资产评估增值的会计处理 根据财税字[1997]第77号文件的有关规定,内资企业股份制改造,1997年7月1日以后,评估增值不折成股份,扣除未来所得税后的余额,计入资本公积增值准备,按税法规定须缴纳所得税。企业在计提固定资产折旧时,可以按照固定资产原账面原价计提,也可以按照评估确认的固定资产原价计提。
  按照评估调账后的固定资产原价计提折旧。资产评估增值部分不折成股份,并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时需要征税,在按评估确认的固定资产价值调整固定资产账面价值时,应将按规定评估增值未来应交的所得税记入“递延税款”科目的贷方,固定资产评估增值扣除未来应交的所得税后的差额,记人“资本公积——资产评估增值准备”科目。公司按规定于评估资产计提折旧、使用或摊销时,或按规定的期限结转计入应纳税所得额时,其应交的所得税,借记“递延税款”科目,贷记“应交税金——应交所得税”科目。原计入资本公积的资产评估净增值准备,因公司执行《企业会计制度》,应将该“资本公积准备”转入“其他资本公积”;待评估资产增值价值实现后,该转入的“其他资本公积”方可按规定程序转增股本,借记“资本公积——其他资本公积转入”科目,贷记“股本”科目。对于资产评估增值如何结转计入应纳税所得额,从理论上讲,应当在各项评估资产计提折旧、使用或摊销费用时分别项目处理。但由于在股份制改组时,资产评估是将资产增值和减值相抵后的净额计入资本公积,在实际工作中很难一一对应,可考虑按照税法规定采用综合调整办法,即对资产评估增值额不分资产项目,均在以后年度纳税申报的成本、费用项目中予以调整,相应调增每一纳税年度的应纳税所得额,调整期限最长不超过10年。有条件的企业也可以按照每一项目的实际增减值情况逐项调整。
  按固定资产的原账面原价计提折旧。在这种情况下,由于公司只将按照固定资产的原账面原价计提的折旧部分计入成本费用,则评估增值部分不需要计算未来应交的所得税,公司应将评估增值部分全部计人资本公积。在计提折旧时,公司应按固定资产原账面原价计提的折旧,借记有关科目,贷记“累计折旧”科目;同时,按评估增值后的固定资产原价计提的折旧与按原账面原价计提的折旧之间的差额,或按规定的期限(不超过10年)平均转销的金额,借记“资本公积”科目,贷记“累计折旧”科目。
  
(二)国企改制资产评估减值的会计处理 对于评估减值的会计处理,由于目前还没有统一的明确规定,实践中主要有两种处理方法,一种是直接冲减资本公积,另一种是作为营业外支出处理。这两种处理方法各有优缺点,企业应区别实际工作中的具体情况决定采用哪一种处理方法。
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企业重组后土地使用权增值税怎么缴纳?
按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。
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征地拆迁
企业土地使用权出资是否需要缴纳增值税
[律师回复] 解答如下, 1)财税〔〕129号《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》
第二条
第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》
第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
2)财法字52号 《中华人民共和国契税暂行条例细则》
第四条 条例所称单位,是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 条例所称个人,是指个体经营者及其他个人。
第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;
(二)以土地、房屋权属抵债;
(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;
(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
2、营业税
财税191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
对股权转让不征收营业税。
3、个人所得税
考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况,对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业,其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时,暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得,再按规定征收个人所得税,其“财产原值”为资产评估前的价值。
4、印花税
财税162号《关于印花税若干政策的通知》对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
5、土地增值税
财税21号《关于土地增值税若干问题的通知》对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
企业重组后土地使用权增值税要怎么缴纳
[律师回复] 1、按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。
本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。
2、按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
6、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家的统一规定缴纳的有关费用,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时,企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格,不能提供批准文件和批准的评估价格的,不得扣除。
7、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的,应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
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