延迟交房诉讼时效如何计算

最新修订 | 2024-02-19
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包敬立律师
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于延迟交房诉讼时效如何计算问题带来帮助。
延迟交房诉讼时效如何计算

一、延迟交房诉讼时效如何计算

延迟交房诉讼时效自权利人知道或者应当知道延迟之日起计算,其诉讼时效是3年,自权利受到损害之日超过二十年的人民法院不予保护,特殊情况可以申请适当延长。

民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、购房者延迟收房的能如何办

一旦遇到延迟交房的情况时,购房者应当及时书面催告开发商交付房子。如果开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然不能按时交房的,购房者可以要求退房,并可要求退还购房款,同时追究开发商的违约责任

需要注意的是,交房逾期的时间也是有认定要求的,延期交房包括两种情况:

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。

2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:

(1)因不可抗力对按时交付产生影响。因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。

但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。

(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。

即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动,导致法律行为基础丧失,当事人合同目的不能实现,且该情势变更的发生不可预见,不可归责于当事人,若维持原合同的效力显失公平,则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同

《民法典》第一百八十六条

因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任

三、延期交房违约金如何算

延期交房的违约金按照购房合同的约定计算,购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

当事人在购房合同中可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求

增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于延迟交房诉讼时效如何计算的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
[案情简介]
2006年2月11日,原告吴某为买受人(乙方),被告某地产公司为出卖人(甲方),签订了《重庆市商品房买卖合同》,原告向被告购买住宅商品房一套,并约定在商品房交付使用后60日内,应办理房地产权证;如因甲方责任,致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书,乙方不退房的,从逾期之日起,甲方按已付房价款总额,依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。2007年4月3日,被告向原告交房。被告实际于2008年7月2日将相关办证资料提交给房地产交易管理部门。原告于2010年6月10日向提讼,要求支付逾期办证违约金。
[分歧]
在商品房预售合同纠纷中,逾期交房和逾期办证的违约金数额在实际履行之前随着时间推移而不断增长。在诉讼时效起算上,理论界和实务界争议较大。第一种观点认为,诉讼时效自违约发生之日起算;
第二种观点认为,诉讼时效自主债务实际履行之日起算;
第三种观点认为,诉讼时效自各新增违约金产生之日起算。
[法律解读]
笔者同意第三种观点。
首先,持续增长迟延履行违约金请求权为继续性债权。诉讼时效的客体主要适用于请求权,违约金条款性质上是从合同,附属于主合同,违约金请求权为债权请求权。债务关系根据时间要素的影响分为一时性债务和继续性债务。一时性债务的内容在合同订立时就已经确定,时间因素对其内容和范围不再起作用。继续性债务关系是指在存续期间从中不断产生给付义务和保护义务,时间因素在其中具有重大意义的债务关系,但并不包括给付的总量自始确定的合同关系,例如分期交付的合同。持续增长迟延履行违约金的数额随着时间推移而不断增长,随着时间的经过在合同当事人之间不断产生新的权利义务,时间因素具有重大意义,故持续增长迟延履行违约金为继续性债务关系。
其次,继续性债务具有可分性。一时性债务和继续性债务诉讼时效的适用有所不同。对于一时性债务的诉讼时效的适用比较简单,自一时性债务清偿期限届满的次日起算。继续性债务基于同一合同所约定的债务是一个整体,但合同约定的债务随着时间的推移实际是将整体的债务分割为若干个数额、履行期限,甚至是法律后果互不相同、相对的债务。也就是说,给付从物质形态上进行量上的分割是可行的,债的关系就被切割成一个个相对的债权、债务,产生相应的各个请求权,债权人可以分别行使,每期债权的诉讼时效应单独计算。
再次,持续增长逾期违约金诉讼时效自各新增违约金产生之时起算更符合立法目的。从诉讼时效的立法目的来看,诉讼时效制度目的在于督促权利人行使权利,禁止权利的滥用,维护社会交易秩序的稳定,进而保护社会公共利益。维护社会交易秩序,保护社会公共利益是诉讼时效制度的根本立法目的。在继续性债权中,如果诉讼时效自知道或应当知道违约行为发生之时计算,对于债权人的保护过于苛刻,混淆了主契约请求权和次契约请求权的区分。如果诉讼时效自主债务实际履行之日计算,这种立场较好地保护了债权人的利益,但在债务人迟延履行的情况下,债权人应当知道权利受到侵害,若待主债务实际履行之日计算,难免有突破“知道或应当知道权利受侵害”起算的法律规定之嫌。继续性债权的诉讼时效自每一笔债务违约产生之日计算,既可以督促债权人及时行使自己的权利,不至于“躺在权利上睡觉”,又能避免当事人之间的权利义务长期处于不确定状态,维护交易秩序。同时,债权人也可以通过行使权利使诉讼时效中断,弥补我国普通诉讼时效过短的缺憾。
开发商迟延办证产生的违约金按天计算,即每过一天即产生一天的违约金,每天产生的违约金数额都是固定的,为继续性债务。且迟延履行的违约金的给付本身具有可分性,如上文所分析,违约金的时效应当自每天违约金产生之日起算。本案中,原告于2010年6月10日,被告于2008年7月2日将相关办证资料提交给房地产交易管理部门,履行了办证义务。因此从原告之日向前推两年,即在2008年6月10日及之前的违约金已超过诉讼时效,不予支持,对2008年6月11日至2008年7月2日的违约金予以支持。
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受领迟延的效力是什么意思,受领迟延的效
[律师回复]
一、受领迟延是什么意思
(一)受领迟延的定义受领迟延,是指债权人对于债务人已经提供的给付,未为受领或未为其他给付完成所必须的协助的事实。债权人迟延包括两个方面的内容,一是受领迟延,另一是债权人未尽其他协助义务。其中,受领迟延是债权人迟延的最常见的表现形式。
(二)受领迟延的构成要件债权人迟延须同时具备以下条件:
1、须债务人的履行需要债权人的协助
2、须债务已届履行期
3、须债务人已经履行
4、须债权人不为或者不能受领债权人不为受领,包括债权人拒绝受领和需要债权人协助而债权人不为协助两种情形。不能受领,指债权人因为自身的原因,客观上无法受领,如债权人下落不明等。
二、受领迟延的效力是什么债权人自债务人提出履行时起,负迟延责任。受领迟延产生以下效果:
(一)债务人不能免除履行义务债权人受领迟延的,债务并不消灭,债权人仍可随时请求履行,储备人仍府当继续履行。
(二)债务人减轻责任
1、注意义务减轻。在债权人迟延中,债务人仅就故意或重大过失行为负责任。亦即,仅须尽一般人的注意义务,而无须处理与自己事务相同的注意义务或善良管理人的注意义务。
2、孳息(孳息指由原物所产生的额外收益)返还义务缩小。债务人应返还的标的物有孳息产生的,债务人有依照一定经济方法,注意收取孳息,并交付于债权人的义务。例如,《合同法》第三百七十七条规定:“保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的,保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。”但在债权人受领迟延后,债务人仅须返还已收取的孳息。这意味着,债权人受领迟延的,债务人应免除收取孳息的义务。
3、免除支付利息。对于金钱债务,在债权人受领迟延后,债务人无须支付利息。此处利息不仅指法定利息,亦指约定利息。利息为利用原本的对价,在债权人受领迟延后,债权人仍可随时请求清偿原本,债务人须时刻做清偿的准备,既无利用原本的机会,也就无支付利息的义务。
(三)债务人有权请求偿还额外费用债权人受领迟延的,债务人可请求其赔偿提出及保管标的物的必要费用。例如,仓储费用、保险费、维护费、动物的饲料等。履行费用,除法律另有规定或当事人另有约定外,本应由债务人负担,但债权人受领迟延而导致债务人增加的履行费用,既然是由于债权人的原因造成的,依照诚信原则,自然不能再让债务人负担。
(四)债务人有权提存标的物而消灭债务由前所述,债务人在债权人受领迟延后,债务人对标的物仍有保管及维护义务,这不免给债务人造成不必要的麻烦和承担过多的责任。鉴于债务人所处不利情形,法律特别赋予债务人摆脱债务的方法,即提存。
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什么是受领迟延,受领迟延的效力
[律师回复]
一、受领迟延是什么意思
(一)受领迟延的定义受领迟延,是指债权人对于债务人已经提供的给付,未为受领或未为其他给付完成所必须的协助的事实。债权人迟延包括两个方面的内容,一是受领迟延,另一是债权人未尽其他协助义务。其中,受领迟延是债权人迟延的最常见的表现形式。
(二)受领迟延的构成要件债权人迟延须同时具备以下条件:
1、须债务人的履行需要债权人的协助
2、须债务已届履行期
3、须债务人已经履行
4、须债权人不为或者不能受领债权人不为受领,包括债权人拒绝受领和需要债权人协助而债权人不为协助两种情形。不能受领,指债权人因为自身的原因,客观上无法受领,如债权人下落不明等。
二、受领迟延的效力是什么债权人自债务人提出履行时起,负迟延责任。受领迟延产生以下效果:
(一)债务人不能免除履行义务债权人受领迟延的,债务并不消灭,债权人仍可随时请求履行,储备人仍府当继续履行。
(二)债务人减轻责任
1、注意义务减轻。在债权人迟延中,债务人仅就故意或重大过失行为负责任。亦即,仅须尽一般人的注意义务,而无须处理与自己事务相同的注意义务或善良管理人的注意义务。
2、孳息(孳息指由原物所产生的额外收益)返还义务缩小。债务人应返还的标的物有孳息产生的,债务人有依照一定经济方法,注意收取孳息,并交付于债权人的义务。例如,《合同法》第三百七十七条规定:“保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的,保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。”但在债权人受领迟延后,债务人仅须返还已收取的孳息。这意味着,债权人受领迟延的,债务人应免除收取孳息的义务。
3、免除支付利息。对于金钱债务,在债权人受领迟延后,债务人无须支付利息。此处利息不仅指法定利息,亦指约定利息。利息为利用原本的对价,在债权人受领迟延后,债权人仍可随时请求清偿原本,债务人须时刻做清偿的准备,既无利用原本的机会,也就无支付利息的义务。
(三)债务人有权请求偿还额外费用债权人受领迟延的,债务人可请求其赔偿提出及保管标的物的必要费用。例如,仓储费用、保险费、维护费、动物的饲料等。履行费用,除法律另有规定或当事人另有约定外,本应由债务人负担,但债权人受领迟延而导致债务人增加的履行费用,既然是由于债权人的原因造成的,依照诚信原则,自然不能再让债务人负担。
(四)债务人有权提存标的物而消灭债务由前所述,债务人在债权人受领迟延后,债务人对标的物仍有保管及维护义务,这不免给债务人造成不必要的麻烦和承担过多的责任。鉴于债务人所处不利情形,法律特别赋予债务人摆脱债务的方法,即提存。
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律师好!请问迟延利息如何计算? 例如:10000元的本金从2018年1月至2019年6月止 正常利息计算第一步是不是应该:将10000×银行同期利率贷款再×天数再×天数再÷365天=正常利息 第二步再计算迟延利息: 10000元+正常利息数额×迟延的天数再×万分之1.75=迟延迟延利息数额 将本金+正常利息再×万分之175计算迟延利息的计算对吗?谢谢
[律师回复] 具体计算方法:
(1)执行款清偿的法-律文书确定的金钱债务清偿的迟延履行期间的债务利息。  
(2)清偿的迟延履行期间的债务利息清偿的法-律文书确定的金钱债务×同期贷-款基准利率×2×迟延履行期间。《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》已于2009年3月30日由最高人民法院审判委员会第1465次会议通过。现予公布,自2009年5月18日起施行。二00九年五月十一日四川省高级人民法院:你院《关于执行工作几个适用法律问题的请示》(川高法2007390号)收悉。经研究,批复如下:
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