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民法典卖房反悔的违约金怎么算
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2024-02-28
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王淳律师
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专家导读
在面对自己的合法权益被侵害的时候，我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害，那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益，希望能够对您遇到关于民法典卖房反悔的违约金怎么算问题带来帮助。
《民法典》中卖房反悔的违约金计算方式是有约定的按约定；没有约定的可以协商；协商不成的可以向法院起诉。违约金不得过分高于或低于违约所造成的损失，过分高于或低于违约造成的损失，当事人可以请求法院进行适当减少或增加。
《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、提前退房的话违约金怎么算
1、提前退房按照约定违约金赔偿,即要以双方协议以准,最多不可超过造成损失的30%。
2、没有约定的,依照提前退房开始到结束的房租费损失。
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何民法典财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、民法典中拍卖债务人的房产怎么申请
民法典规定，如果债务人提供房屋为债务担保的，债务人不履行债务后，债权人可以与债务人协商拍卖债务人房屋，如果协商不成的，债权人可以向法院请求拍卖。债务人要承担偿还债务的责任，如果债务人不偿还债务的，债权人可以起诉债务人，而债务人有可能不履行法院判决书的，造成债务无法消灭，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。房屋拍卖流程：
1、接受拍卖委托，在这一阶段，委托人将有意要拍卖的房产明确委托给拍卖行，双方签订委托房产拍卖协议，对委托拍卖的标的物达成基本意向。委托人在委托时一般要想拍卖行提供房地产权证、身份证等相关房产证明文件。
2、拍卖房产标的的调查确认，拍卖行对房产委托人提供的房地产产权证明、有关文件、房产证明材料等进一步核实，必要时到相关部门调查取证，同时还必须对房产进行现场勘查。3、接受委托、签订委托、拍卖合同书。
《中华人民共和国民法典》第四百一十条
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
在上面的文章内容中，我们已经解答了关于民法典卖房反悔的违约金怎么算的问题，相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话，可以点击下方“立即咨询”按钮，专业律师可以在线为您解答。
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民法典卖房反悔的违约金怎么算
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[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 一、宅基地买卖
首先要明确的是，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。因此，农村宅基地本身是不可以进行买卖的。
二、法律依据：
根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
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根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
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房屋买卖合同签了，买方反悔，买方违约吗
[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同签了，买方反悔，买方违约吗这个问题，我的解答如下, 整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：
1、双方都同意解除合同
在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
2、一方坚决履行合同
守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
(1)双方能够协商确定的，从其约定
(2)双方不能协商确定的，又分两种情况：
a、原则上可比照同等同级别房屋的市场销售价与买卖合同销售价之差来确定利益损失与赔偿。
、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应较大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
1、双方都同意解除合同
在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
2、一方坚决履行合同
守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
(1)双方能够协商确定的，从其约定
(2)双方不能协商确定的，又分两种情况：
a、原则上可比照同等同级别房屋的市场销售价与买卖合同销售价之差来确定利益损失与赔偿。
、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应较大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
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约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
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[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同签了，买方反悔，买方违约吗这个问题，我的解答如下, 整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：
1、双方都同意解除合同
在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
2、一方坚决履行合同
守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
(1)双方能够协商确定的，从其约定
(2)双方不能协商确定的，又分两种情况：
a、原则上可比照同等同级别房屋的市场销售价与买卖合同销售价之差来确定利益损失与赔偿。
、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应较大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
1、双方都同意解除合同
在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
2、一方坚决履行合同
守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
(1)双方能够协商确定的，从其约定
(2)双方不能协商确定的，又分两种情况：
a、原则上可比照同等同级别房屋的市场销售价与买卖合同销售价之差来确定利益损失与赔偿。
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约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
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(1)买卖双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》的;
(2)如果中介只是把合同信息录入到网上，而没有打印出网签合同让买卖双方签字确认，这样的网签是无效的;
(3)法院判决解除《北京市存量房屋买卖合同》或者判决撤销《北京市存量房屋买卖合同》或者确认《北京市存量房屋买卖合同》无效的。
符合以下条件之一的可以撤销网签。
(1)买卖双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》的;
(2)如果中介只是把合同信息录入到网上，而没有打印出网签合同让买卖双方签字确认，这样的网签是无效的;
(3)法院判决解除《北京市存量房屋买卖合同》或者判决撤销《北京市存量房屋买卖合同》或者确认《北京市存量房屋买卖合同》无效的。
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按补充问题这么说的话，中介费，可以要回的，那份按了手印的合同还是有约束力的，如果想追究的话，还是可以走法律程序的。因你按照约定的时间内付款，只是卖方违约，没在约定的时间内收。不过像这种房产证没办下来的房子，走法律途径也不一定确保能赢的，如果不想麻烦，建议还是把钱要回来后再重新找好已办出证在手或是房产证在银行抵押的房子交易安全系数会高很多。
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房产纠纷
我有一些问题想问一下各位律师，请问绍兴宅基地买卖反悔有效吗？宅基地买卖反悔了应该怎么办呢？
[律师回复] 买卖宅基地是违法行为，只有认清本质，主动停止违行为并且恢复原状才是符合法律规定的，反悔在法律上是不支持的。人民群众之间讲反悔是另一回事，另一方不同意就别提反悔了，明智的方法是再买回来，价钱可能有变
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防止卖房人签约后反悔,房屋所有权预告登记
[律师回复] (摘录:)今年以来由于房价回升，一些二手房主在签了合同之后反悔，业内人士建议购房人在签了合同、付了定金或首付款之后，可以通过房屋所有权预先登记将房产证先期“预订”下来。从去年7月开始，本市可以办理房屋所有权预告登记，不过，11个月以来办理这项业务的市民很少。“朝阳区是房地产开发大户，也是本市办理房屋交易量最多的区县，一年办理15万件，但申请房屋所有权预告登记的只有二三百件。”朝阳区房屋权属登记中心主任李春凤告诉记者，现在朝阳区房屋所有权登记七成是二手房，却没有二手房房主申请预告登记的。如果买房人担心开发商一房两卖，或者二手房卖房人反悔，可以通过预告登记提前把房产证“锁定”。两个月前，宋女士在黄寺看中一套二手房，和房主王先生商量好总价是66万元，宋女士支付房主两万元定金，双方还签订了购房合同。但在办理按揭贷款之前，王先生发现自己的房子可以卖到70万元，不愿意以66万元的价格卖给宋女士了。北京市房屋权属登记中心主任周润娟介绍，无论是新房还是二手房，签了合同之后都可以先把房产证“预订”下来，五到十个工作日即可办妥。据了解，办理房屋所有权预告登记的手续并不复杂，关键的前提是买卖双方要在买卖合同中，或单独对预告登记有专门的“约定”。如果是新房，除了身份证，申请时还要带上购房合同、网上联机备案表、买卖双方关于预告登记的约定，在建工程已经抵押贷款的，需要银行方面同意。申请预告的时候，买房人和开发企业一起申请，如果开发商拒绝，买房人可以单方面申请，但买卖双方约定的预告登记附加条件要满足，买房人申请时要提供满足条件的证明材料。如果是二手房，买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的购房合同原件，还要带上双方关于预告登记约定的原件，如果是央产房，要提交上市出售确认表和物业费、供暖费交清的证明。（记者刘扬）（网：房产买卖纠纷小产权房买卖纠纷）
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卖方反悔应该如何办？
[律师回复] 对于卖方反悔应该如何办？这个问题，解答如下, 依法成立的合同对双方具有约束力，双方必须按照合同约定履行。卖方反悔的，买方可以要求继续履行合同，也可以要求解除合同同时要求卖方承担相应的违约责任。
《土地管理实施条例》
《中华人民共和国土地管理法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《土地管理实施条例》
《中华人民共和国土地管理法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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房屋买卖反悔违约金怎么算
对于房屋买卖合同违约，通常赔偿金额为合同标的额的20%。若违约造成严重损失，违约金可涨但不超过实际损失的30%。当事人可商议赔偿标准，结合违约情境分析实际损失程度来确定具体数额。
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房产纠纷
二手房买卖卖方反悔怎么办
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
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快速解决“房产纠纷”问题
我想向大家咨询一下，房屋买卖反悔违约金的相关内容是怎样规定的？我之前和人谈好房屋买卖的合同，现在对方反悔了，所以问问大家有关违约金的问题。
[律师回复]
1、《合同法》
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《合同法司法解释二》
《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《买卖合同司法解释》
《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
1、《合同法》
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《合同法司法解释二》
《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《买卖合同司法解释》
《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
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房产买卖中卖方反悔该怎样办
[律师回复] 您好，针对您的房产买卖中卖方反悔该怎样办问题解答如下, 一旦二手房买卖过程中，卖方以上述理由反悔，主张合同无效，买该如何应对，维护自己的权益呢?
针对情况
一：根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
①受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
②以合理的价格转让;
③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
针对情况
二：卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之
一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理：
1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。
2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
针对情况
三：我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。
针对情况
四：由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。
针对情况
一：根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
①受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
②以合理的价格转让;
③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
针对情况
二：卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之
一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理：
1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。
2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
针对情况
三：我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。
针对情况
四：由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。
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二手房买卖卖方反悔怎么样办
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
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