是否能够在合同中约定租赁期限为21年

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何确定租赁合同的租赁期限根据相关法律知识，租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件，它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等。《合同法》第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。同时还规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。这样规定，就给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。同时说明20年不是绝对最高期限，如果租赁合同20年到期时，双方当事人仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律规定视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人形式了不定期租赁关系，这种状况称之为合同的“法定更新”;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租期为20年的合同，此称“约定更新”。

[律师回复] 一、什么是租赁合同租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件，它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等。二、无固定期限租赁合同期限如何确定《合同法》第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。同时还规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。这样规定，就给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。同时说明20年不是绝对最高期限，如果租赁合同20年到期时，双方当事人仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律规定视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人形式了不定期租赁关系，这种状况称之为合同的“法定更新”;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租期为20年的合同，此称“约定更新”。

[律师回复] 一、租赁物致人损伤怎么赔偿在租赁期间，租赁物致第三人财产损害或者人身伤害的情形，主要有六种：（一）租赁物本身有缺陷而造成他人人身伤害、财产损害，这实质为产品质量责任的承担问题。《民法通则》第122条规定：“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”《中华人民共和国产品质量法》第31条规定，因产品具有缺陷造成人身和财产损害时，应由产品的制造者或销售者承担无过错责任。在租赁物由于自身缺陷致人损失的情况下，承租人既不是生产者也不是销售者，当然不承担责任。租赁公司也不应当承担责任，原因在于：融资租赁的特点是“融资”兼“融物”，租赁公司的地位更类似于融资者而非销售者；在融资租赁中，租赁公司并不与租赁物件直接发生联系，不具备有关的商品知识、信息、检验技术和手段；融资租赁的实质是承租人从供应商处购买物件由租赁公司垫付价款，买卖关系实质存在于承租人和供应商之间。在承租人占有、使用租赁物期间，出租人虽名义上享有所有权但并没有真正使用、收益租赁物，因此，不承担赔偿责任。（二）交通事故责任造成他人损伤。在融资租赁情况下，标的物为用于交通的车辆，因之造成他人损害是否应由出租人承担责任呢我国《民法通则》第123条规定：“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”融资租赁中，判断谁为责任承担方，依民法判例及学说，关键在于判断谁是经营者。判断经营者的标准有两条：一是运行支配，二是运行利益。对车辆的运行拥有运行支配并享受运行利益的人，是经营者，应对车辆造成他人损失负赔偿责任。融资租赁中，承租人对车辆运行拥有运行支配和享受运行利益权，因此，承租人应作为经营者承担损害赔偿责任。出租人尽管对租赁物享有所有权并收取租金，但租金只是其投入资金的分期偿还，并非是出租人获得运行利益，因此，出租人不负担交通事故的损害赔偿责任。（三）建筑物或建筑物部分倒塌、脱落等致人损害的情况。《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”承租人作为租赁物的管理人、出租人作为租赁物的所有人都应该承担责任。但在融资租赁中，出租人对租赁物在租赁期间享有的只是名义上的所有权，这种所有权实质是出租人为保证其投资按期收回的一种抵押担保物权，承租人实际享有占有权、收益权和使用权，应由承租人承担赔偿责任。（四）污染环境责任问题。如果租赁物造成环境污染是由于承租人过错造成则由承租人承担责任，如果由于租赁物本身存在缺陷造成，则由出卖人和生产者承担责任。（五）高度危险作业责任的承担问题。《民法通则》第123条规定：“从事高空……等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”租赁物为高度危险作业设备，应由该设备的经营者对其损坏负责。出租人并非经营者故不负责任。（六）侵犯知识产权的责任承担。知识产权的受让方与使用者实际为承租人，故应由承租人承担责任。若承租人与出卖人恶意串通，则两者承担连带责任。出租人的地位实质是为承租人融资买物，而且并不实际占有、使用物件，故发生侵权行为时不承担赔偿责任。二、租赁合同期限为多长我国法律对租赁合同是有最长期限限制的。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。也就是说，对于租赁合同只有最长期限而无最短期限的限制。租赁期限最长为20年，如果在合同中约定的租赁期限超过20年，则超过的部分无效，即缩短为20年。另外，租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。