被抵押房屋买卖是否有效

[律师回复] 对于设有抵押的房屋买卖合同是否有效这个问题，解答如下, 房屋设有抵押而办不了房产证的情况时有发生，在这种情况下，房屋买卖合同是否有效呢，合同的效力该如何认定呢
1、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即房屋买卖合同是有效的。
2、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持。
3、买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、买了设有抵押的房屋该怎么办
1、为房屋抵押人清偿债务，注销房屋抵押后办理房屋产权证。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第
(一)款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。
2、可以要求退房并可以要求房屋出售人赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”如前所述，如果卖方向您隐瞒了该房屋已抵押的法律事实，根据上述规定，不仅可以要求房屋出售人返还您已付的购房款及利息，赔偿您因此造成的损失，还可以要求其承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我们先来看一下相关法律规定：《担保法》第49条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的。
三、抵押权实现需具备哪些条件抵押权的实现必须具备一定的条件，《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。”依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：
1、抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。
2、必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
3、债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。
4、债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 律师解答：必须办理解除抵押不会自动失效相关法律知识：盲目采取房地合并抵押产生的后果这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变;另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果1)、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押;其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记但是，二者实际上又是重复的————这段说明是错误的，实践中房与地的抵押是有先后顺序的：必须先房屋抵押完毕拿到权利证明以后，才能据此提交资料到国土资源局进行土地的抵押登记，顺位也是相对应的(看到这处，所以给予一些补充，供讨论)2)、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定3)、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 甲方（买方）：___________________ 身份证号码：_____________________
地址： _________________________ 电 话：_____________________
乙方（卖方） ： _____________________ 身份证号码：______________________
地址： ______________________ 电 话：____________________________
甲、乙双方经平等协商，现就乙方将其拥有的房产附条件出卖给甲方等有关 事项，自愿签订如下协议，各方都必须严格遵守：

第一条 房屋地址、面积 乙方拥有的房产（或商铺）位于广东省深圳市 ，建筑面积为 购房总价为

第二条 附条件 乙方自愿在本协议约定的条件成就时， 即自乙方所欠甲方借款到期后 内仍未能付清本息时，将上述房产折价出卖给甲方。

第三条 按揭款支付义务
1、乙方应当在本协议签订之后仍继续按时足额缴纳并自行承担抵押贷款还 款。
2、 在本协议约定的条件成就而需将房屋过户给甲方时， 乙方应当立即向银行 提前还清全部欠款。

第四条 买卖价款 参照协议签订时同类房屋市场价， 并考虑到该房屋产权证抵押于银行等因素， 乙方自愿将上述房产折价为 银行款项，由乙方按本协议第三条之约定承担。

第五条 价款支付方式 甲方应付的购房价款，可由甲方用于代为乙方支付银行提前还款时所需的款 项及费用，代为支付该房产所欠水电费、物业管理费等费用，再冲抵乙方对甲方 所欠债务。如有剩余，则甲方应再将剩余部分支付给乙方；如不足以支付前述费 用，则乙方应当将不足部分支付给甲方。不足部分按照借款协议约定条款执行。

第六条 相关义务及费用承担区 银行办理贷款，当初平方米，现抵押于 元， 抵押银行元、 尚欠银行___________元 （按每月应付还款等详见按揭、购房合同） 。 10 日元出卖给甲方。 该房屋项下所欠
1、 本协议约定的条件成就时， 乙方必须立即积极办理向银行提前还款及房产 过户等手续。提前还款所需的全部费用以及买卖双方应缴纳的各种税费、中介费 等全部费用，均由乙方承担。

2、在本协议签订时，乙方应当将上述房屋的购房合同、购房发票、完税凭证 等原始资料（原件）交付给甲方保管；乙方如因申办领取房产证、土地使用证而 需要使用前述资料时，甲方应当予以配合，但所领取的房产证、土地使用证仍应 交甲方保管。交甲方保管的上述证件、资料，乙方均不得以遗失、被盗等为由而 另行补办，否则甲方将依法追究乙方的刑事责任。
3、如需办理公证委托，所需评估费、公证费由乙方承担。

第七条 协议解除 如乙方在所欠甲方借款到期后 10 日内向甲方还清了借款本息， 则本协议自动 解除，且各方均免予承担法律责任，但甲方应当将乙方交其保管的资料、证件及 时交还给乙方。
第八条 违约责任 乙方在本协议第五条约定的房屋买卖条件成就时，如未能将上述房产及时过 户给甲方并办妥相关手续；或者在本协议签订后不继续及时足额缴纳欠款；或者 在本协议有效期内将上述房产再次转卖给他人；或者在本协议有效期内提前还清 银行欠款后将该房产抵押给他人，均属于违约。出现前述四种违约情形之一时， 甲方除有权要求继续履行之外，乙方还应当按上述房产卖价的 20%向甲方支付违 约金；构成犯罪的，甲方还将依法追究乙方的刑事责任。

第九条 其他事项
1、本协议一式三份，甲、乙 两方各执一份，自甲、乙两方签字之日起生效。 各方均郑重承诺在签字前已详读、准确理解并自愿遵守本协议全部条款。

2、特别提请协议各方在协议每一页上均签名或者盖章。
甲方（签名） ： 日期：年 月 日
乙方（签名） ： 日期： 年 月 日
签订地点________________

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　显然构成（贷款）诈骗罪　　
一、房屋出卖后，原所有人已无权处分，自然也无抵押权。　　对原所有人而言，房屋既已出售，就不再拥有合法所有权，对原所有权人而言，人家的房屋当然已不再是合法有效的抵押物。　　
二、出卖后再抵押，其手段行为必然符合“隐瞒真相，虚构事实”的诈骗罪特征。　　如果是针对银行的抵押，原所有人与银行签订抵押贷款协议时，必然会隐瞒此房早已卖给他人的事实真相，完全符合“隐瞒真相、虚构事实”的诈骗罪特征，也符合《刑法》关于编造虚假理由，骗取贷款的规定，符合贷款诈骗罪的特征。　　如果是针对个人的抵押，构成诈骗罪。　　
三、房屋是大宗物品，涉案数额巨大　　无论是诈骗罪，还是贷款诈骗罪，在刑法上判处的刑罚都是比较重的，千万要小心。　　
（一）诈骗罪　　
1、诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。　　
2、《刑法》第二百六十六条诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。　　
（二）贷款诈骗罪　　
1、自然人犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。　　
2、数额巨大，根据有关司法解释的规定，是指贷款诈骗数额在1万元以上的。　　
3、数额特别巨大，是指贷款诈骗数额在20万元以上的。

[律师回复] 您好，针对您的借款抵押的房屋能出卖吗问题解答如下, 可以出卖。如果是已经抵押登记的房屋，需要抵押权人的同意。抵押的情况复杂，为了更好的理解，以一个案例为例：
案情：一年前，我的一个亲戚侄儿周某做买卖向我借钱，为表示诚意，与我签订了借款抵押协议，还将他的一处一居室房屋的产权房照押给我。我寻思都是亲友，又有协议和房屋产权证做抵押，不会出现问题，就借给他6万元钱。一年的期限到后，几日前，我去找他要钱，他人早没了踪影。经打听那一居室抵押房屋也早已在半年前就卖给别人，并通过登记挂失方式办理了产权过户手续。对此，我可以主张抵押权吗。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国合同法的规定，买卖房屋的时候如果存在租赁关系的，房屋产权变动并不影响租赁合同的效力，承租人的权利是受保护的。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押后租赁合同是否有效问题解答如下, 当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从这4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。
(1)合同的主体
即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。
(2)房屋的本身
根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有权证的司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(3)房屋租赁合同的内容
当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。
(4)登记备案情况
我国相关法律明确规定：“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋抵押过期是无效的，需要重新办理抵押。申请房贷款的资料：
1.借款人的有效身份证、户口簿;
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
5.房产的产权证;
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权应该怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国担保法的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，所以抵押合同无效的，债权无效从而造成抵押权无效。
《中华人民共和国担保法》
第五十条　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
第五十一条　抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第五十二条　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋抵押给银行的，在解除抵押登记之前或者未取得银行同意的，房屋是不能办理过户登记的。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书
(二)买卖、互换、赠与合同
(三)继承或者受遗赠的材料
(四)分割、合并协议
(五)人民或者仲裁委员会生效的法律文书
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件
(七)相关税费缴纳凭证
(八)其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
第六十六条自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

[律师回复] 您好，关于抵押车买卖合同有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 抵押车买卖合同是有效的，但是抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，买卖行为无效，造成损失的，抵押人需要进行赔偿。
《担保法》第四十九条 抵押权的效力对抵押物处分权的影响
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 我国物权法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”何东并非房屋单独所有权人，因何东向房产部门提供了虚假材料，才取得了以何东单独所有的房屋产权证书，使得银行无需再向实际的房屋共有人邹香进行核实。银行给予对国家公信机关出具的房屋所有权证书相应信息才与何东办理了银行抵押贷款，银行应认定为“善意取得”了房屋抵押权，因此，邹香无法向主张该房屋抵押无效，但邹香的损失可向何东主张赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 不予支持，
首先，我们可以查找相对人是否知道或者应当知道房屋存在借名登记的证据，我们要尽量收集证据来证明借名买房的事实，从而可要求擅自出卖。所以；
其次，借名人以其对房屋享有实际权利为由，当被借名人擅自出卖、抵押房屋的被借名人赔偿，要求确认买卖合同无效的、抵押房屋后根据北京市高级人民《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十七条，登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外，若相对人知情便可请求确认其与被借名人之间的合同无效

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的抵押合同生效和抵押权生效的区别问题解答如下,
1、抵押权的设立和抵押合同是两个不同法律规定的。抵押权的设立属于物权法和担保法的规定，抵押合同的生效属于合同法规的。
2、抵押权是否设立要看其是否符合物权法或者担保法规定的条件，例如对于不动产是否进行了抵押登记。抵押合同是否生效则看起合同要件是否符合合同法的规定。
3、举例来说，对于将房屋用于抵押，如果双方在签订抵押合同后没有进行抵押登记的，则抵押权没有成立，但是抵押合同却已经生效（排除其他情况）。