拆迁房屋怎么估价

最新修订 | 2024-02-25
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和拆迁房屋怎么估价相关的法律规定。
拆迁房屋怎么估价

一、拆迁房屋怎么估价

1、被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费,选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

4、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。房屋征收部门与被征收人依照规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条

 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

二、房屋拆迁后怎样补偿

房屋拆迁后以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档补偿房屋征收补偿费,以临时居住条件划档补偿房屋征收周转补偿费,以本地拆迁政策和国家法律法规确定补偿房屋征收奖励性补偿费。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

三、抵押房屋被拆迁该怎么办

抵押房屋被拆迁的,该房屋的抵押权人应当对拆迁的赔偿金享有优先受偿权,按照规定,担保物在担保期间被毁损、灭失或征收的,担保物权人可以对保险金或者赔偿金优先受偿。

民法典》第三百九十条

担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权履行期限未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第三百八十九条

担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照其约定。

通过上述文章中的内容,相信大家已经对拆迁房屋怎么估价问题有了一定的了解,建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识,才可以在遇到法律问题的时候可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。针对上述文章中的问题,如果您还有不清楚需要了解的地方,可以直接点击下方“立即咨询”按钮和律师进行在线沟通。

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城市房屋拆迁评估估价时点的思考
[律师回复] 您好,关于城市房屋拆迁评估估价时点的思考这个问题,我的解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限,由于房地产市场是不断变化的,在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,在对城市进行评估时,估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,“的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时,必然会涉及到评估时点的确定问题,由于房屋拆迁是个动态的过程,从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置,一般需要三至五年时间,在这样长的时间里,以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看,至少有以下几个时点:决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上,比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定,拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据,是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时,必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件,建设用地规划许可证,国有批准文件,拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查,严格把关。对不符合条件的拆迁项目,不发给房屋拆迁许可证;对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此,核发房屋拆迁许可证之日,是整个拆迁过程中十分重要的日子,标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后,拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋;改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说,拆迁许可证核发之后,被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格,无论是对拆迁人还是被拆迁人来说,都是比较合理的。
二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中,对于被拆迁人来说,如果采用货币补偿的,只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的,不但要对被拆迁房屋估价,还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说,与拆迁安置的方案有关,有的采用现房安置,有的采用期房安置。对于现房安置来说,对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日,都是对现房的评估。但对期房评估时,因为期房有许多不确定因素,如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定,但是基本的区位,大概的面积等是确定的。对于期房来说,由于期房的建造时间有长有短,房价会随着时间的变化而变化,这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能,一是房价上涨,二是房价下跌。采用将来的估价时点,如果房价上涨,被拆迁人要承受很大的风险;如果房价下跌,拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说,如果采用将来的估价时点,所承担的风险概率就比较高,显然对被拆迁人不利。那么,对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日,这样,对被拆迁人来说,安置用房的房价已基本确定,不至于承担过多的风险,对于拆迁人来说,要根据自身的条件,抓紧落实安置用房,缩短工期,降低成本,抓好管理,提高效益。总之,这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估:对被拆迁房屋及其附属物的评估,以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行,以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据,结合安置用房的区位等因素确定,朝向层次等因素在安置用房竣工,室号具体落实后,再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素,由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置,区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定;建筑结构是指房屋的结构类型,不同的房屋结构考虑其结构差价率;建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积;成新是指房屋的新旧程度,由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准,结合房屋的使用保养状况评估确定;层次是指房屋所在的楼层;朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素,其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之,估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题,又是房地产评估中的一个技术性问题,它在房地产评估中具有特殊重要的意义,对于保障拆迁当事人的合法权益,具有十分重要的作用,在拆迁评估中应引起重视。
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房屋拆迁如何评估价格?
通过市场比较法、成本法、收益法和清算价格法来评估房屋的价格。房屋的价值一般是通过具有资质的房屋评估机构进行评估,如果被拆迁人对于评估的房屋价值有异议的,可以要求房屋评估机构重新进行评估。
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拆迁房屋估价的方法有什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 拆迁房屋估价方法

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。因此,房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:
1.参照类似房地产近期的市场交易价格;
2.参照重新建造类似房地产所需要的费用;
3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了房地产估价的三大基本方法,即:’市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法,如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生,而且不同的估价方法有其不同的用途。

每种估价方法都有一定的适用条件,运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

(一)居住房地产

居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品,甚至也不同于其他房地产,它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性,还带有鲜明的社会保障性,房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。
1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类,依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。
(1)按档次划分:’)普通住宅。它是为普通居民提供的,符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平,符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅(即经济适用房),此类住宅采用地方或国产建筑材料,进行一般水平的装饰装修,选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准,也制定上限标准,以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前,可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段,我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴,但在进行估价时,应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度,给予适当的折扣。2)高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅,包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化;每套建筑面积较大,从一百多平方米到几百平方米不等;装修、设施和设备高档化,较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备;户外环境要求高;服务标准高,管理系统完善,往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大,其工程造价和市场售价均较高。3)简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售价(扣除地价)一般较低。
(2)按市场化程度划分:1)社会保障性住宅。
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如何评估城市房屋拆迁评估时的评价
[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限,由于房地产市场是不断变化的,在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,在对城市进行评估时,估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,“的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时,必然会涉及到评估时点的确定问题,由于房屋拆迁是个动态的过程,从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置,一般需要三至五年时间,在这样长的时间里,以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看,至少有以下几个时点:决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上,比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定,拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据,是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时,必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件,建设用地规划许可证,国有批准文件,拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查,严格把关。对不符合条件的拆迁项目,不发给房屋拆迁许可证;对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此,核发房屋拆迁许可证之日,是整个拆迁过程中十分重要的日子,标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后,拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋;改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说,拆迁许可证核发之后,被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格,无论是对拆迁人还是被拆迁人来说,都是比较合理的。
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(1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,可视为提前收回处理,在估价中应包括土地使用权的补偿估价,根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
(2)依法以划拨方式取得的土地使用权,在估价中不应包括出让金部分,只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。
(3)已取得所有权的房屋及构筑物,估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性,不能仅仅依据估价时点的用途估价。
(4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”,故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿”,估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
(5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
(6)对于一宗房地产拆迁补偿估价,凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等,都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施;附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。
房屋征收的相关情况应当由政府的行政机关来认定,特别是有关征地补偿的相关情况应当结合实际来处理,如果对相关情况不能认定的,可以结合实际来进行合法的处理,当事人对相关情况有异议的,可以提出申诉,并要求拆迁方进行合法的赔偿。
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征地拆迁
我的朋友他在常熟有一套房子,现在要拆迁了,我想问一下常熟房屋拆迁估价证是什么?谢谢!
[律师回复] 常熟市房屋拆迁估价机构备案申报9表申报单位:(盖章)申报日期:年月日常熟市房屋拆迁安置管理办公室制常熟市房产管理处基本情况单位名称详细地址法人代表职务营业执照编号营业执照有效期批准从事估价活动部门审定资质部门资质证书编号资质等级资质到期日注册资本从业人员数办公电话联系人传真电话公司简介近三年承担拆迁评估业务业绩企业法定代表人简况姓名国籍(照片)性别出生年月学历专业职称职务任职时间工作简历:身份证复印件粘贴处本人签章:年月日企业(总)经理简况姓名国籍(照片)性别出生年月学历专业职称职务任职时间工作简历:身份证复印件粘贴处本人签章:年月日注:企业(总)经理担任企业法定代表人的,不再填写此表。企业人员情况企业在册职工总数人,有职称的专业人员人。现有房地产注册评估师资格的人员人,其中专职人,兼职人。现有专业技术人员人,其中专职人,兼职人。专业评估执业人员情况序号姓名年龄执业资格名称注册年份人事关系所在地证明材料专业技术人员情况序号姓名年龄执业资格名称注册年份人事关系所在地证明材料近三年开展评估主要业务情况评估项目名称评估标的物面积评估目的评估报告完成年月评估值(万元)评估报告签署人
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