一房二卖要承担哪些法律责任,有没有法律依据

最新修订 | 2024-03-29
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王淳律师
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专家导读 专家分析一房二卖法律责任:首先,卖家须承担民事赔偿责任,包括退还房款并赔偿损失;其次,面临行政罚款,当违法所得超过一定金额时(例如2万至3万元),将受到相应处罚;最后,若行为严重触犯刑法,则依法追责刑事责任。
一房二卖要承担哪些法律责任,有没有法律依据

一、一房二卖要承担哪些法律责任,有没有法律依据

专家对一房二卖引发的法律责任进行了深入剖析,具体指明如下几点:首先,民事赔偿责任是无法避免的,在无法获取购房者同意解约情况下,屋主应当支付给市场带来的损失,同时还会把原先已收取的房款如数退还;其次,行政责任也是屋主需要承担的重要义务之一,根据相关法规,如果违法所得逾越20,000至30,000元之间的,将被处以相应金额的罚款处罚;最后,若行为严重触犯刑法的规定,则要按照法定程序,对行为人依法追究刑事责任

商品房销售管理办法》第三十九条

在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

二、一房二卖对开发商的法律规定有哪些

一房二卖纠纷按照下列方式处理:一、如果有一方已经办理了产权登记的,则房子归这一方所有,另一方可以要求出卖人承担违约责任赔偿自己的损失。二、如果双方都未办理产权登记的,则房屋先交付给了哪一方就认定房产归哪一方所有,另一方同样可以要求卖方赔偿。三、如果双方都没有办理产权登记,也没有交付房产的,则两份合同都处于未履行状态,以签订在先的合同优先得到履行为优先履行原则处理,也就是先履行在先签订的合同。

民法典》第二百零九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖要承担哪些法律责任,有没有法律依据”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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(2)被转移的债务应当具有可转移性。不具有可转移性的债务,不能够成为债务承担合同的标的。司法实务中通常认为下列债务不具有可转让性:
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(二)住院伙食补助费;
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(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的,由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的,由人民法院裁决。没有第一款规定的监护人的,由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”
《民法通则》第十六条,“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由下列人员中有监护能力的人担任监护人:
(一)祖父母、外祖父母;
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(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的,由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的,由人民法院裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的,由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”
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1.主张抵押合同关系成立和生效的当事人应当承担举证责任,举证不能时,不能认定抵押关系成立和生效。

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规则索引:湖北省安陆市人民法院〔2005〕安民再初字第2号“安陆市洑水农村信用合作社诉周贤高、宋楚桥抵押合同纠纷案”,载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十集,法律出版社2006年版。

2.开发商与自然人串通以虚假的预售商品房抵押贷款的,应对贷款承担连带清偿责任。

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规则索引:上海市第二中级人民法院2012年10月26日判决“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)。

3.《公司法》第十六条不是评价公司担保合同效力的依据,债权人对有关公司担保的股东会决议仅负形式审查义务。

《公司法》第十六条第二款规定,公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议。该条款是关于公司内部控制管理的规定,不应以此作为评价公司担保合同效力的依据。担保人抗辩认为其法定代表人订立抵押合同的行为超越代表权,债权人以其对相关股东会决议履行了形式审查义务,主张担保人的法定代表人构成表见代表的,人民法院应予支持。

规则索引:最高人民法院〔2012〕民提字第156号“招商银行股份有限公司大连东港支行与大连振邦氟涂料股份有限公司、大连振邦集团有限公司借款合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2015年第2期(总第220期)。

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规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第140号“南京华新瑞实业有限公司与武汉瑞通船务疏竣工程有限公司、无锡华业钢铁有限公司、江苏海外集团海通国际贸易有限公司及南京市华新瑞实业有限公司泰州钢铁分公司欠款及担保合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·第五卷(上)》,中国法制出版社2011年版,第304—312页。

5.公司经股东会、股东大会或者董事会会议研究决定为公司股东提供担保的,不得以违反《公司法》关于禁止董事、高级管理人员行为的规定认定无效。

《公司法》第一百四十八条第一款第(三)项关于董事、高级管理人员不得“违反公司章程的规定,未经股东会、股东大会或者董事会同意,将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保”的规定,规范的是董事、高级管理人员的个人行为,而非公司行为,并非对公司为股东提供担保的行为一概禁止。对于经股东会、股东大会或者董事会会议研究决定为公司股东提供担保的行为,《公司法》并未明确禁止。因此,经股东会、股东大会或者董事会会议研究决定为公司股东提供担保的行为并不违反《公司法》的规定。

规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第55号“中国信达资产管理公司深圳办事处与大鹏创业投资有限责任公司、湖南湘能电力股份有限公司等借款合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·第二卷》,法律出版社2011年版,第82—96页。

6.公司章程中关于“董事不得以公司资产为任何个人或者公司的股东债务提供担保”的约定,不影响公司相关担保行为的效力。

公司章程中关于“董事不得以公司资产为任何个人或者公司的股东债务提供担保”的约定,限制的是董事、经理的个人行为,而非公司行为,并非限制经股东会、董事会会议研究决定为公司股东提供担保的行为。经董事会会议研究决定为公司股东提供担保的行为并未违反公司章程的约定。

规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第55号“中国信达资产管理公司深圳办事处与大鹏创业投资有限责任公司、湖南湘能电力股份有限公司等借款合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·第二卷》,法律出版社2011年版,第82—96页。

7.董事会担保决议是否存在瑕疵,不影响公司所签相关担保合同的效力。

董事会审议通过了为公司股东提供担保的《议案》。该《议案》的审议通过是否符合公司章程中关于董事会决议事项的约定,属公司内部事宜,即使该《议案》的审议通过存在瑕疵,也不影响该《议案》已被审议通过的事实,更不影响公司所签相关担保合同的效力。

规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第55号“中国信达资产管理公司深圳办事处与大鹏创业投资有限责任公司、湖南湘能电力股份有限公司等借款合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·第二卷》,法律出版社2011年版,第82—96页。

8.在公司章程对于公司对外担保没有明确规定的情况下,当公司债权人与公司股东的利益发生冲突时,应当优先保护公司债权人的利益。

公司章程是设立公司的股东自主制定的,各股东的利益保护已经包含在其中。公司章程明确规定了一定额度以上的对外担保事务的决策权分别属于股东会和董事会,但并未明确规定该额度以下对外提供担保是否需要董事会或者股东会决议通过,应当视为各股东对于法律赋予权利的放弃。在没有明确规定的情况下,当公司债权人与公司股东的利益发生冲突时,应当优先保护公司债权人的利益。

规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第51号“东北特殊钢集团有限责任公司与中国长城资产管理公司沈阳办事处借款及担保合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·第二卷》,法律出版社2011年版,第357—363页。

9.限制民事行为能力人签订抵押合同时,其法定代理人同时在场并签字确认的,视为法定代理人的认可,抵押合同有效。

根据《合同法》第四十七条第一款的规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效。担保合同生效的依据限制民事行为能力人在签订抵押担保借款合同时,其法定代理人在场并签字确认,应视为法定代理人的认可。该认可并不是直接代理限制民事行为能力人行使权利,而是对其行为的确认,不属于法定代理人滥用代理权处理被代理人财产的情形。因此,限制民事行为能力人的抵押担保行为经其法定代理人签字确认的,应为合法有效。

规则索引:最高人民法院〔2013〕民申字第344号“白耀威、李素敏与辽宁葫芦岛连山农村商业银行股份有限公司城北支行抵押借款合同纠纷申请再审案”,见《白耀威、李素敏与辽宁葫芦岛连山农村商业银行股份有限公司城北支行抵押借款合同纠纷申请再审民事裁定书》,载《最高人民法院网》(发布时间:2013年9月22日)。

10.以新贷偿还旧贷的借款合同抵押人的担保责任,应当适用司法解释关于保证人的责任规定。

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规则索引:最高人民法院〔2007〕民二终字第33号“长沙金霞开发建设有限公司与中国农业银行长沙市先锋支行、湖南金帆投资管理有限公司借款担保合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》,中国法制出版社2011年版,第523—533页;最高人民法院〔2007〕民二终字第111号“淮北众城恒固水泥有限责任公司与徽商银行股份有限公司、淮北众城水泥有限责任公司借款担保合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》,中国法制出版社2011年版,第548—554页。
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我和别人打官司败诉了,律师说我方要承担对方的诉讼费,我觉得很奇怪,请问诉讼费由败诉方承担 依据是什么呢
[律师回复] 根据现行的《人民法院诉讼收费办法》, 一审案件的诉讼费用依照以下原则确定。
①败诉方负担。
②双方当事人分担。人民法院判决当事人部分胜诉、部分败诉的,诉讼费用由人民法院根据双方当事人的责任大小,确定双方当事人分担的比例。
③当事人协议分担。主要适用于调解解决的案件。协商不成的,由人民法院决定。
④原告负担。原告撤诉的案件,由原告负担。
一、法院的案件受理费:
根据《诉讼费用交纳办法》
第十三条 案件受理费分别按照下列标准交纳:
(一)财产案件根据诉讼请求的金额或者价额,按照下列比例分段累计交纳:
1.不超过1万元的,每件交纳50元;
2.超过1万元至10万元的部分,按照
2.5%交纳;
如果按20000万计,一审的案件受理费,你应当预交300元。如果一方对一审判决不服的启动二审程序时,按一审受理费预交。
(二)非财产案件
1.离婚案件,每件交纳10-50元,涉及财产分割的,财产总额不超过1万元,不另收费;超过1万元的,超过部分按1%交纳。
2.侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权的案件,每件交纳50元至100元。
3.侵害专利权、著作权、商标权的案件,每件交纳50元至100元;有争议金额,按财产案件的收费标准交纳。
4.劳动争议案件,每件交纳30元至50元。
5.其他非财产案件,每件交纳10至50元。
二、案件律师代理费。
如果原告要聘请诉讼代理人出庭的,因各地律师代理民商事案件收费标准不一样,但最低不会低于1000元。律师案件代理费也分为一审代理、二审代理和执行代理。
三、诉讼过程中,相关申请事项的收费,如保全费等根据当事人的申请,人民法院按照相应的标准收取。
四、胜诉后,被告及时履行判决,那么,就不用申请执行程序。
可以省去预交的执行费。如果被告不能履行判决书所确定的内容,那么,就要涉及到执行问题。向人民法院申请执行时,申请人也是要根据《诉讼费用交纳办法》交纳相关费用。
五、如果胜诉,最快当庭就可以拿到钱。否则,很难预计了。
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