私下出售的安置房可以买卖吗

最新修订 | 2024-04-04
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包敬立律师
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专家导读 确实,拆迁安置房五年内通常禁售。即便签了买卖合同,卖家反悔或涨价都可能带来不稳定因素和高风险。安置房的性质也重要,如属住宅或公共住房,问题较易解决;但若是经济适用房,则必须考虑五年限售期,这点至关重要。
私下出售的安置房可以买卖吗

一、私下出售的安置房可以买卖吗

确实如此。通常情况下,拆迁安置房在五年内都会被列入禁售清单。在此基础上,即便您已经与卖家签署了相关房屋买卖合,但在未来若对方产生反悔情绪甚至要求提高房价,都可能导致一系列不稳定因素,存在较高的潜在风险。对于安置房而言,其房产的分类和性质也需引起重视。倘若开发商提供的补偿属于住宅类型或者公共住房性质,则问题相对较易解决;

然而,若划分类型为经济适用房的话,便必须考虑到出售时所受限制的五年年限条件,此点务必纳入考量范围之内。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权房屋所有权登记发证制度。

二、安置房一房多卖怎么办

安置房一房多卖有效合同的当事人有权要求卖方履行合同,交付房屋;

可撤销合同的当事人和无效合同的当事人在知道之日起一年内可以请求法院或仲裁机构撤销合同,要求卖方承担返还已付购房款及利息、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《民法典》第一百四十八条

一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“私下出售的安置房可以买卖吗”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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《合同法》第52条对合同无效的法定情形进行了严格的规定,除了规定无效的几种法定情形外,不得认定为无效合同。即只要不违反法律规定,一般认定为有效。
鼓励交易是《合同法》原则的重要精神,在审理合同纠纷时,注重维护当事人的意思自治,尽量避免阻碍合同交易的不利后果发生。因此,在处理类似案件时,出于维护交易安全因素的考虑,一旦对方已经按照合同约定履行了自己的义务,则不会轻易判决合同无效。
二、动迁安置房限售期内产生纠纷的原因
1. 动迁安置房因限售期的规定不能及时过户的风险
2. 动迁安置房在限售期内房价上涨的违约风险
因近年来购房人群的刚性或投资性需求,导致房价逐年攀升,房价的上涨势头,动迁安置房的出卖人对原来签订的房屋买卖合同失去心理平衡,进而以政策性规定不能过户交易而主张该买卖合同无效的情形时有发生。
3.动迁安置房当事人就“买卖”与“借贷”争议发生纠纷
房屋买卖双方签订买卖合同时,买受人因限售期问题不能及时交易过户,会担心以后出卖人违约的风险。于是,出卖人与买受人商定以该涉案房屋设定抵押的形式,由买受人向银行贷款,买受人取得贷款之后将该贷款交付给出卖人。之后因一方原因不愿意继续履行合同时,一方当事人以借贷关系而非买卖关系拒绝过户,从而诉至的情形也时有发生。
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一、动迁安置房限售期内买卖房屋,买卖合同有没有效力
《合同法》第52条对合同无效的法定情形进行了严格的规定,除了规定无效的几种法定情形外,不得认定为无效合同。即只要不违反法律规定,一般认定为有效。
鼓励交易是《合同法》原则的重要精神,在审理合同纠纷时,注重维护当事人的意思自治,尽量避免阻碍合同交易的不利后果发生。因此,在处理类似案件时,出于维护交易安全因素的考虑,一旦对方已经按照合同约定履行了自己的义务,则不会轻易判决合同无效。
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1. 动迁安置房因限售期的规定不能及时过户的风险
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动迁安置房限售期内买卖房屋,买卖合同受法律保护吗
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《合同法》第52条对合同无效的法定情形进行了严格的规定,除了规定无效的几种法定情形外,不得认定为无效合同。即只要不违反法律规定,一般认定为有效。
鼓励交易是《合同法》原则的重要精神,在审理合同纠纷时,注重维护当事人的意思自治,尽量避免阻碍合同交易的不利后果发生。因此,在处理类似案件时,出于维护交易安全因素的考虑,一旦对方已经按照合同约定履行了自己的义务,则不会轻易判决合同无效。
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1. 动迁安置房因限售期的规定不能及时过户的风险
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买卖安置房怎么写房产证,安置房购卖合同
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 安置房买卖合同
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第二条、本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房,是甲方的家庭共同财产。该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项,由甲方承担,乙方不负任何责任。
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000,账号。乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的帐户。
第五条、房屋交付:
1、本合同签署后,甲方应将所持有的《安置协议书》原件交由乙方保管
2、甲方应在通知交房后五日内,将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方,由乙方所有。
第六条、关于产权登记及过户的约定:
对本房屋以后需要办理房屋产权证,土地证等其它手续,经甲乙双方协商,按以下约定进行。
1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后,甲方应自领取之日起三日内,将领到的产权证书交由乙方。
2、在已办理到甲方名下房屋产权证,土地证等其它手续之后,甲方应告知乙方,并自甲方办理房屋产权证到自己名下后的3日内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续,所须相关费用(包含双方交易费、营业税等)全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证,原房屋产权人结婚证及复印件,原房屋产权人夫妻双方身份证复印件,其他房屋共有人同意出售的书面意见等),不得用任何方式拒绝阻挠。
第七条、补偿费和建筑差价的享有和承担
1、根据甲方和市土地储备中心签订的安置补偿协议,指挥部应给付给甲方的临时安置补助费,每平方米每个月元,由乙方享有,并从首付款中预先扣除一年的安置补助费(元),超过一年的安置补助费由甲方再补给乙方,不足一年乙方应返还差价给甲方。
2、安置房应支付给指挥部的建筑差价全部由甲方承担。
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1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方,逾期达到一个月的,甲方有权解除本合同,乙方并承担逾期付款的购房款日万分之五的违约金
2、甲方在交房后未按约定将房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方的,视为甲方违约,甲方应支付违约金人民币叁拾万元整给乙方。
3、甲方在接到办理房屋产权通知后逾期10日不去相应机构办理产权证和土地证的,视为甲方对乙方的违约,甲方应支付违约金人民币叁拾万元整给乙方。
4、甲方不得擅自解除合同,若甲方擅自解除合同,乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款,并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款,同时有权要求甲方支付违约金人民币叁拾万元整给乙方。
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6、甲方根据本合同的约定在出证后超过30天不协助乙方办理房产过户手续的,视为甲方违约,乙方有权要求甲方履行合同,并有权要求甲方支付违约金人民币叁拾万元。
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第十条、本合同发生争议的解决方式:
双方本着友好协商,公平合理的原则签定本合同,签定本合同后,双方应严格遵守执行,不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议,双方可通过协商解决。协商不成的,双方一致同意向本合同的签署地所辖地方----区人民提讼。
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本合同在双方签字之时生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本合同一式叁份,甲方产权人共持一份,乙方一份,另一份留存备查。
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2)一定要办理公证手续;对于无证的拆迁安置房,要分清情况,主要注意这几个问题:

1)调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证,交易双方承担的交易风险有所不同所谓拆迁安置房是指因城市规划,可能每部到解决、在购买房等待过户的漫长时间内,也有可能发生因出售方自身债务纠纷,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置、小区环境等。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。安置房政策之安置房可以买卖吗、土地开发等原因进行拆迁,没有登记备案的,所以和一般的商品房交易有很大的不同:
1,对外出售是不合法的买卖的风险是什么其实,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大。有证的拆迁安置房当然可以买卖,交易也与普通房屋没有差别,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权,办理过户等手续时间也会更长,甚至没有保障的,房屋属于不动产,导致房屋被债权人申请查封。购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质、法规的规范之外,可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险,可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定,这样的安置房可以买卖。现金市面上挂牌的拆迁安置房,往往是没有取得产证,或者是刚刚取得产证,按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大,房价变动可能性发,果如出售方为谋取更大利益。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式,迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋;
4,最终确定的合法权益人是谁还无法确定,只能主张债权了,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房。尚未去得产证的拆迁安置房,按《物权法》规定;
3,将房屋房价卖给他人,最好由专业房产律师进行指导,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔、因交易时间漫长。即使签订附生效的买卖合同,期间风险也甚大。如:没有产权证的拆迁安置房,或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房,从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长,不确定因素多;
2,由于交易时间长,签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性,以免日收出现纠纷。

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回迁安置房能否买卖,如何防范回迁安置房买卖法律风险
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二、如何防范回迁安置房买卖法律风险回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。另外,实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意。此外有的回迁房还属于家庭共有财产,建议所有家庭成员共同签字。此外因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。
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郑州安置房出售买卖的风险是什么?
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
1、要知道安置房的土地性质,是国有还是集体。如果可以上市交易,那么这种安置房是可以买卖的。但是,有了房产证和集体土地证的农村安置房,还需要是同村的居民才可进行买卖。比如拆迁户安置房,因为政府补贴给拆迁户的,所以必须是当事人本人才可以办理房产证,这种需要花费的时间比较长,规定5年才可以上市交易,5年后才能过户。
2、农村安置房和商品房相比,价格会比较便宜些,不会存在相应的风险,办理过户需要的费用,农村安置房和商品房一样,不过要将国有地税补齐才可以。
3、农村安置房买卖办理贷款,除了拆迁户当事人,其他人不能办理。
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2、要办理好手续,避免以后出现纠纷;农村安置房优势
1、农村安置房属于现房,在早期安置房政策地理位置上有很大的优越性;
2、农村安置房由政府统一建设,质量有保证;
3、农村安置房具有地理优势和小区配套优势,升值率和经济增长周期吻合,升幅也更快。拆迁安置房如何过户依据相关法规及方针的规则拆迁安置房子通常分为两大类:一类是因严重市政工程动迁居民而缔造的配套商品房或配购的中低价商品房。依照有关方面的规则,被安顿人获得这种配套商品房的,房子产权归于自己一切,但在获得一切权的5年以内不能上市买卖。另一类是因房产开发等要素而动拆迁,动拆迁公司经过别的路径安顿或代为安顿人采购的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和通常的商品房比较没有什么差异,归于被安顿人的私有财产,没有转让期限的限制,能够自在上市买卖。拆迁安置房子的土地是划拨的,因而与采购的正常商品房(商品房开发,开发商获得土地是经过出让方法)是有差异的。但拆迁安置房假如进行了产权挂号并获得房子一切权证,能够进行上市买卖,无房产证卖方将无权对房子进行处置,相同也不能享用房子带来的利益,关于买房来说,也不能有用的防止一房两卖的项目。
拆迁安置房能卖买吗
[律师回复] 对于拆迁安置房能卖买吗这个问题,解答如下, 拆迁安置房可以买,但安置房不同于商品房,购买有一定风险,有些事情还需注意。
拆迁房主要分为两大类:
一类是因市政工程拆迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,但是在获得产权证后5年内不能上市交易。
另外一类是因房产开发等因素而拆迁的房子,这类房屋与普通商品房无异,属于被安置人的私有财产,可以自由上市交易。拆迁房因其安置对象是特定的拆迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。
购买拆迁安置房需注意以下几点:
1、明确房屋的土地类型及性质
要注意是集体土地还是国有土地,如果是集体土地上的非集体组织成员,用于非自住目的,建议慎重,因为此类土地上的房屋,集体组织成员的权益才会受到保护。如果是非集体组织成员,再拆迁的话可能不会得到任何赔偿。
2、明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴
特别是现在的“城中村”改造,由村集体组织建造的,对安置对象有明确限制。
3、房屋的权利人
确定房屋是独有还是共同所有,如果是家庭成员共有,购房协议的出卖方,一定要是全体共有人的真实意思,且均应在协议上签字或有授权委托书。
4、相关费用的缴纳
这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让,过户涉及土地出让金的补缴。
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