开发商土地抵押算违约吗

[律师回复] 你好，关于开发商把商品房土地抵押违反了什么规定这个问题，我国有关法律规定如下：买房人是申办法定义务人 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：\“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。\”根据该条例的规定，《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。当然，如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法应当承担违约责任。 开发商有协助义务 由于办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件均需要开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证根本无法办理，因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了\“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。\”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务，规定房地产开发企业\“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记\”，并且\“应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。\”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。 开发商造成延迟办证应承担法律责任 由于上述《条例》、《办法》属于行政法规和部门规章，对保护广大购房人的合法权益力度有限，为此，2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：\“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。\”而且根据该解释第十九条的规定，购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押贷款的贷款条件：有合法的身袱碃递度郛道店权锭护份；有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商需要满足下列条件即可取得商品房预售许可证：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，方可取得商品房预售许可证。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 土地抵押借款契约书 立契约书人 债权人_________(以下简称甲方) 债务人_________(以下简称乙方)，兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下： 第一条乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。 第二条本约抵押借款金额人民币_________万元。 第三条本约抵押借款期间，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，共计_________年。期限届满之日清偿。 第四条本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。 第五条本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。 第六条本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定契约书均由甲方收执。 第七条本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。 第八条本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请拍卖抵押的不动产土地。 第九条本约自签订日生效。 第十条本契约书一式两份，双方各执一份为凭。 立契约书人 甲方(签字)：_________乙方(签字)：_________ 住址：_________住址：_________ 身份证统一号码：_________身份证统一号码：_________ _________年____月____日_________年____月____日

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 土地抵押借款契约书 立契约书人 债权人_________(以下简称甲方) 债务人_________(以下简称乙方)，兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下： 第一条乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。 第二条本约抵押借款金额人民币_________万元。 第三条本约抵押借款期间，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，共计_________年。期限届满之日清偿。 第四条本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。 第五条本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。 第六条本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定契约书均由甲方收执。 第七条本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。 第八条本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请拍卖抵押的不动产土地。 第九条本约自签订日生效。 第十条本契约书一式两份，双方各执一份为凭。 立契约书人 甲方(签字)：_________乙方(签字)：_________ 住址：_________住址：_________ 身份证统一号码：_________身份证统一号码：_________ _________年____月____日_________年____月____日

[律师回复] 1、与签订购房合同。 2、缴付首付款，注意保存首付款收据。 3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。 4、银行审查按揭贷款申请。 5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。 6、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。 7、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。 8、按约还款。借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。 9、偿还完毕贷款。贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押贷款的贷款条件：有合法的身袱碃递度郛道店权锭护份；有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 已认购房产被抵押2012年6月12日，郭某与房地产有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定由郭某认购出卖人开发建设的一套房屋，并就建筑面积、单价、总金额及付款方式等进行了约定。当日，郭某向房地产公司支付了10万元定金。房地产公司先后于同年7月16日、8月7日、9月20日将涉案房屋进行了抵押。郭某诉至一审称，2012年11月，自己与房地产公司协商合同条款时，看到房地产公司出示的合同草稿中写明涉案房屋在双方签署认购书后被抵押，自己认为购房有风险，没与房地产公司签订买卖合同。房地产公司私自办理抵押登记并隐瞒相关事实，强行要求自己用自身房屋为开发商的商业贷款承担担保责任，属于影响合同签订的重要原因，开发商的行为严重违背诚实信用原则，故请求判令解除该认购书，双倍返还定金20万元，并赔偿定10万元金的利息。北京某房地产开发有限公司辩称，郭某不签订房屋买卖合同是其自身的原因，公司办理了房屋抵押也不影响双方签订房屋买卖合同，不影响网签，不影响郭某办理贷款。公司可以退还定金，但不同意郭某其他诉讼请求。开发商被判违约双倍返定金一审经审理判决后，郭某不服，上诉至北京二中院。二中院经审理认为，房屋的抵押设定情况属于房屋权属变更的重大事项，房地产公司没有提供相关证据证明将上述抵押变更情况告知郭某并征得其同意，给郭某购买房屋增加了不合理的负担，导致双方签房屋买卖合同项下的房屋权属事项发生了重大变化。郭某在二审中提出如房地产公司解除抵押，则同意继续签订房屋买卖合同，但房地产公司明确表示不同意解除抵押，导致房屋买卖合同无法继续签订，房地产公司应对此承担相应责任，故郭某要求返还双倍定金的请求于法有据，予以支持。基于上述责任认定，郭某要求房地产公司支付10万元定金的利息的主张，亦予以支持。据此，北京二中院二审作出了上述判决。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 土地抵押借款契约书 立契约书人 债权人_________(以下简称甲方) 债务人_________(以下简称乙方)，兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下： 第一条乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。 第二条本约抵押借款金额人民币_________万元。 第三条本约抵押借款期间，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，共计_________年。期限届满之日清偿。 第四条本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。 第五条本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。 第六条本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定契约书均由甲方收执。 第七条本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。 第八条本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请拍卖抵押的不动产土地。 第九条本约自签订日生效。 第十条本契约书一式两份，双方各执一份为凭。 立契约书人 甲方(签字)：_________乙方(签字)：_________ 住址：_________住址：_________ 身份证统一号码：_________身份证统一号码：_________ _________年____月____日_________年____月____日

[律师回复] 　　这个约定在抵押权人和抵押人之间是有效的。但是不能对抗善意 第三人。通俗的说就是，如果善意 第三人对他们这个协议并不知情，并且在这个抵押物上面再次设定抵押权，这个善意第三人不受他们协议的约束，也就是说 第二次抵押有效。至于 第一次抵押中的抵押权人因此造成的损失，由抵押人承担赔偿或者违约责任。　　在这个问题上，我国现存的法律并没有明文直接的规定，而且在重复抵押本身这一块学界是有争议的，所以这种情况下代理律师的发挥空间和法官的自由裁量是很大的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我国《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人”。另外，我国《民法通则》第61条也规定了无效合同和可撤销合同的当事人应承担一定责任的法律后果。即“民事行为被确认为无效或者被撤销以后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。由此可见，在合同被确认无效或者被撤销以后，当事人仍应承担民事责任。下面具体予以阐述。
(一)返还财产
返还财产，是指合同当事人在合同被确认无效和被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，即已经接受财产的当事人具有返还财产的义务。在我国，学理上应达成共识：因合同无效而返还财产并非基于不当得利请求权，而是基于所有物返还请求权。合同无效，当事人之间的债权债务关系已不复存在，根本谈不上哪方当事人违反合同义务。同时，无论任何一方当事人接收对方的财产，因合同无效而丧失法律依据，理应返还给对方，不一定要求当事人主观上有过错，即实行返还财产与过错无关的原则。在返还财产时，返还财产的范围只能是原来给付的数额，至于返还后仍有剩余利益的，则应根据过错原则采用赔偿损失的方法解决，对于原物不能或不宜返还的，只能采取赔偿损失的方法解决。采用这一措施的目的，是使无效合同或被撤销合同双方财产关系回复到合同订立前的状态。因该合同取得的财产，在原标的物存在的情况下，应将原物返还。如果原物不存在，则应将原物按一定的价格标准折价返还，至于具体什么标准，因无统一的司法解释，实践中做法不一，有按合同约定价的、有按标的物成本价的、有按签约时市场平均价的、有按无效处理时的市场平均价的，上述做法均有一定道理，采用哪一种方式更好更合理，应根据具体案件的不同情况，由按公平原则，不使任何一方因合同无效或被撤销而获利。
财产返还时，孳息是否随物返还《合同法》和《民法通则》均无规定。按传统民法理论，孳息应随物权转移而转移，合同被确认无效或被撤销的，其物权没有转移，标的物仍属物主所有，其孳息应随物返回该物所有者。
(二)赔偿损失
赔偿损失，是指有过错的合同当事人对因自己的过错给相对方造成损失负赔偿责任双方均无过错，依各自过错程度、主次、轻重来分别承担各自相应的赔偿经济损失责任。这里的“过错”是指双方签订合同时的过错，双方因为这种过错而签订了不应签订的合同。这种过错在原理上应为“缔约上的过错”。
过错赔偿损失包括两种情况：一是单方有过错，赔偿对方的损失二是双方都有过错，应各自承担相应的责任。何谓“各自承担相应的责任”，它不是指各自承担自己的损失，也不应指本方承担对方的损失。如果精确计算的话，首先应把双方在签订无效合同或被撤销时的过错大小折划为份额，然后按以下方法处理：
(1)用此份额分别乘以各方的损失额，得出每一方的损失双方各应负担多少，再把各方支付给对方的数额抵销一部分，由一方付给对方抵销后的差额
(2)将双方的受损失额合并为一个总损失额，用双方过错份额分别乘以总损失额，得出双方对总损失额各应负担多少，再分别确定哪一方应付给哪一方差额。
(三)收归国有或返还集体、第三人
根据我国《民法通则》第58条的规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的行为属于无效民事行为，无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第61条第2款规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。由此可见，当事人因恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益订立的合同属于无效合同，由此而取得的财产应当收归国家所有或者返还集体和第三人。
合同被确认无效后，当事人在合同中约定的权利义务受法律保护，但并不是说对无效合同引起的后果也不处理了，只是不能按照合同的约定追究当事人的违约权益。在判令过错方返还无过错的财产时，还应该注意让过错方赔偿其占用无过错方财产而给无过错方赞成的损失，如利息等。如果双方均存在过错的，应由双方各自承担相应的法律责任。另外，合同被确认无效后，如果合同标的已经合法地转移给第三人且已支付了对价，第三人依法取得的权益不因其前手的合同无效而受影响。因合同标的不能返还给无效合同一方当事人而造成一方当事人损失的，由造成合同无效有过错的一方承担赔偿责任。

[律师回复] 1、与签订购房合同。 2、缴付首付款，注意保存首付款收据。 3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。 4、银行审查按揭贷款申请。 5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。 6、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。 7、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。 8、按约还款。借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。 9、偿还完毕贷款。贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。

[律师回复] 1、与签订购房合同。 2、缴付首付款，注意保存首付款收据。 3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。 4、银行审查按揭贷款申请。 5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。 6、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。 7、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。 8、按约还款。借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。 9、偿还完毕贷款。贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地抵押房产未抵押怎么处理 土地使用权设定抵押后,当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后，当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。 土地、房产在银行押着，叫抵押。如果要办理土地抵押的话，大部分银行是需要你事先找一家有资格的土地价格评估所对要抵押的土地进行价格评估。然后将土地证与评估报告、连同银行和你签定的抵押合同、抵押申请及贷款合同一同拿去当地国土资源局登记备案。然后持国土资源局给你出具的已经办理好抵押手续一同交给银行，抵押事宜办理完毕。 土地使用权抵押的法律特征 土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。 (1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 (2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。 (3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。 (4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。 (5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 开发商抵押土地使用权,购房者怎么办 1、如果付款方式是现金的话，购房人可以要求将与所购房地产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。 2、如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以约定，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。 3、如果付款方式是按揭贷款，且贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。

[律师回复] 1、与签订购房合同。 2、缴付首付款，注意保存首付款收据。 3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。 4、银行审查按揭贷款申请。 5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。 6、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。 7、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。 8、按约还款。借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。 9、偿还完毕贷款。贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。

[律师回复] 具体方式如下。
1，在购房者购房交纳首付款之前可以要求开发商的信贷员，先将你的网签资料输入电脑网签合同里，在输进去之前如果该套房屋已经被在建工程抵押了，是录不进个人购房信息的，说说明开发商已经做了再建抵押了。可以要求开发商先将该房屋解押，然后再交纳首付款签网签合同。
2，土地抵押不影响网签合同和购房合同备案的，只是在后期开发商如不还清土地抵押的贷款的话，是不能办理房产证的。
3，土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
4，在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

[律师回复] 国有土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之抵押；抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权也随之抵押。单位抵押土地使用权，只须到土地交易市场管理中心递交抵押申请、土地使用证、借贷合同以及抵押双方的法人证明等资料，即可办理他项权利证明书，凭他项权利证明书到银行办理贷款手续。个人宅基地抵押在区土地管理分局办理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押贷款的贷款条件：有合法的身袱碃递度郛道店权锭护份；有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 　　这个约定在抵押权人和抵押人之间是有效的。但是不能对抗善意 第三人。通俗的说就是，如果善意 第三人对他们这个协议并不知情，并且在这个抵押物上面再次设定抵押权，这个善意第三人不受他们协议的约束，也就是说 第二次抵押有效。至于 第一次抵押中的抵押权人因此造成的损失，由抵押人承担赔偿或者违约责任。　　在这个问题上，我国现存的法律并没有明文直接的规定，而且在重复抵押本身这一块学界是有争议的，所以这种情况下代理律师的发挥空间和法官的自由裁量是很大的。