买房卖家不退房怎么办

[律师回复] 您好，关于买卖非卖品违法吗？这个问题，我的解答如下, 买卖承兑汇票是违法的。
票据诈骗是严重犯罪行为，虽然刑法修正案取消了票据诈骗的死刑，但情节严重的仍然可以判无期徒刑。
除了商业银行外，任何人不得从事票据贴现活动。持有未到期银行承兑汇票的持票人如果需要资金，可以向商业银行申请贴现，其贴现利率远低于私下买卖的利率。
在现有法律框架内，以票据换现金也是有合法通道的：可以将汇票质押，以合法的民间借贷方式融资。
两者的效果是一样的，唯一的不同在于，私下票据买卖非法，而质押融资合法。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 可以直接到人民提讼，到时候会强制性的让对方进行过户手续。为了更好的理解，以一个案例为例：
案例简介：卖方违背协议拒绝过户，称不具备过户条件协议无效
2009年12月13日，包某和滕某、许某签订《房屋所有权转让协议书》，约定将上海市浦东新区创新西路弄号室房屋(以下简称系争房屋)出售给包某，房屋价款为人民币(以下币种相同)58万元。由于系争房屋是动迁安置房，无法即时办理过户手续，为此双方签订《房屋买卖合同补充协议书》，约定在依法可以转让该房屋时，滕某、许某无条件履行转让义务。双方签订协议后，包某依照约定价格支付了价款，同时接收房屋并装修。现依照国家的政策规定，系争房屋能够办理转让过户，包某与滕某协商办理过户事宜，但滕某提出由于房产价格上升，要求追加房款才配合执行协议，否则不予过户。原告诉讼请求：
1、判令被告继续履行合同，配合办理上海市浦东新区创新西路弄号室房产过户手续
2、诉讼费用由被告承担。被告则辩称，房屋不具备过户条件，双方签订的买卖协议为无效。
判决：房屋买卖合同真实有效，卖房人应配合过户
包某和滕某、许某就系争房屋分别签订了《房屋所有权转让协议书》和《房屋买卖合同补充协议书》两份协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。现包某已支付全部房款给两被告，已按约完成合同义务，而房屋产权过户是房屋买卖出售方的主要义务之一。对被告辩称系争房屋从登记之日起还未满三年，故不满足过户条件的意见，本院认为，根据政策规定现系争房屋已具备过户条件，基于两被告在补充协议中承诺，在依法可以转让该房屋时，无条件地履行转让时应履行的义务，故两被告认为系争房屋不满足过户条件的抗辩意见本院不予采纳，包某要求两被告协助办理系争房屋过户手续，具有事实及法律依据，本院应予支持。两被告辩称签订协议时，被告尚未取得系争房屋的产证，双方签订的买卖协议书是无效的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
律师说法：房屋买卖合同签订后卖方不办理过户手续怎么办
房屋买卖合同签订后，出卖方应当按照约定协助买受人办理所有权的变更登记手续。如卖方在收取买方价款后，不愿意为买方办理过户登记手续，后经买方请求，卖方仍拒绝协助登记，买方可诉请强制卖方履行登记义务并要求其承担违约责任，在获得胜诉裁判文书后，登记权利人可凭此裁判文书自行申请并完成过户登记。
房屋买卖合同签订后，卖方不办理过户手续的，可以按照双方的房屋买卖合同为依据，要求对方履行后合同义务。房产不过户，从法律意义上讲，这套房子就不真正属于买方。对原房主基本上没什么不利，对买方来说就意味着不具有房屋产权。因为买方并不拥有该房产的真正产权，也就失去以这套房产的实际权利。同时，原房主还可能在买方并不知情的情况下，偷偷把房子转卖第三人。至于买方手头握有出卖方的房产证，卖方也可凭借其作为房产所有人到房产交易中心办理补办手续，就可以重新办理一个新的房产证，买方手头那个房产证就无效了。

[律师回复] 您好，关于买卖宝卖假货如何投诉这个问题，我的解答如下, 在进行购物的时候，出现假货的，可以通过自主举报或者是客服举报进行。方法如下：
1、进入淘宝网站，登录自己的账号
找到自己要举报的有问题的网店，点击进入
产品右上角有一个举报的选项，点击进入举报页面，在出现的选项选择要举报的类型。
2、网站主页，点击上面的联系客服，在出现的页面点击消费者客服，就会有在线客服咨询问题。把自己要举报的店铺、原因等等告诉客服，客户会自行处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 拍卖房只能全款购买，可以先借款全款购买，然后再向银行申请住房抵押贷款。
抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。
抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。
个人不可以直接从购买被强制执行的房产及其它物资。如果任由与个人自由交易，将不可避免的使沦入的泥潭。拍卖公司一般由诉讼中的当事人协商一致后经人民审定协商不成的，从负责执行的人民或者被执行人财产所在地的人民确定的拍卖公司名册中，采取随机的方式确定当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖公司的，人民应当准许。
《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条
拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民指定的期限内将价款交付到人民或者汇入人民指定的帐户。
《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条
人民拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 拍卖房只能全款购买，可以先借款全款购买，然后再向银行申请住房抵押贷款。
抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。
抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。
个人不可以直接从购买被强制执行的房产及其它物资。如果任由与个人自由交易，将不可避免的使沦入的泥潭。拍卖公司一般由诉讼中的当事人协商一致后经人民审定协商不成的，从负责执行的人民或者被执行人财产所在地的人民确定的拍卖公司名册中，采取随机的方式确定当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖公司的，人民应当准许。
《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条
拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民指定的期限内将价款交付到人民或者汇入人民指定的帐户。
《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条
人民拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

[律师回复] p如果合同上写了解约的风险承担责任，那么你可以追业主的责任，并且购房合同可不是说解就能解的，它可是受法律保护的。shqiyy解除二手房买卖合同的法律依据：
1、二手房买卖合同的签订是受法律的保护的，与中介公司，同理它的解除也有一定的法律依据、根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
2、根据《合同法》第六十九条规定，因此房产证的归属权是不会改变的、代理人无关，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
3、合同是具有相对性的，解除权人可以解除合同。怎样解除二手房买卖合同1。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时。对方提供适当担保时，其中会产生中介手续费等。虽然主要讲的是关于二手房交易的合同解除，但是有些主意点对于新房买卖来说也是可以适用的，中介公司或代理人，则需要重新协商费用的分担问题，房产证是与合同相对人有关的。但是有一点切记。
2、若是涉及到第三人，若是二手房买卖合同只牵涉到双方合同相对人，那么只需要退还合同上约定的定金或是支付合同上约定的赔偿金

[律师回复] 您好，针对您的金融公司卖的拍卖车，能买吗？？问题解答如下, 金融公司的抵押车能买。不过也要按具体情况分析。
抵押车实际上就是贷款车,有以下两种情况：
第一种是银行分期车辆；
第二种是抵押给个人或者公司借款的车辆。
针对抵押车能买吗,抵押车是否合法的问题，如果抵押已经解除，可以买；如果没有解除，买了将来会有风险，也就是说：如果原主人按期还款，你就没事了；如果他不按期还款，到时这车可能被抵押权人申请拍卖用于还债，因为这车法律上还不是你的，到时你只能要求原主人还你买车钱，无示拒绝拍卖。注：私下签的抵押合同，没在车管所登记的，抵押权无效，你可以买车，但最好要求过户，可以在合同中约定一个时间（比如他债务到期的时间），到时办理过户手续，但不能总不过户，不过户你的车险不好办，将来有什么事很麻烦；没交强险上路就会被查被处罚，而且车检也会麻烦。

[律师回复] 对于房产卖契是房屋买卖合同吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同是需要备案的，对房屋产权进行过户登记时，要向房屋管理部门提交备案登记的购房合同。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书
(二)买卖、互换、赠与合同
(三)继承或者受遗赠的材料
(四)分割、合并协议
(五)人民或者仲裁委员会生效的法律文书
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件
(七)相关税费缴纳凭证
(八)其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)查证最主要的要看商品房预售许可证。一定要看原件，要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款(以)及维修费、物管费等等。
(二)面积的确定与差异的处理
(三)计价方式与价款应当明确合同中选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积，还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价，这时还要明确套内建筑面积和公用分摊面积是多少。
(四)付款方式的选择
(五)物业维修资金的交纳
(六)装修质量要求
(七)关于规划、设计中途变更的约定
(八)保修责任
(九)合同纠纷的处理
(十)关于产权登记的约定出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及延迟办的违约责任。(十
一)补充条款签合同要注意的事项由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于出卖人签订补充协议，先将补充协议拿回来，找相关专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

[律师回复] 一般人数上是指三人或三人以上。以招募、雇佣、强迫、引诱、容留等手段，组织他人卖淫的，应予立案追诉。
犯本罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；情节严重的，有下列情形之一，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）组织他人卖淫，情节严重的；
（二）强迫不满十四周岁的卖淫的；
（三）强迫多人卖淫或者多次强迫他人卖淫的；
（四）后迫使卖淫的；
（五）造成被强迫卖淫的人重伤、死亡或者其他严重后果的；
情节特别严重的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 拍卖房子一般可在六个月左右完成。
执行房屋时，需要有以下程序：
在拍卖前，会查封相应房屋，然后会有专业人士对房屋价值进行评估，只有确定房屋价值才能够正式进入拍卖程序。接下来，就是真正进入拍卖环节：
拍卖时无人竞价或者是竞买人的价格应低于保留价，到场的申请执行人或者是其他执行债权人若申请或者同意以该拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交出抵债。
拍卖时无人竞买或者是竞买人的应价低于保留价的，应当于六十日内再次进行拍卖。
对于第2次拍卖仍未成功的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次的拍卖。
另外，查封裁定书、评估报告、拍卖裁定书都需要送达双方当事人，这也需要时间。
如果无法送达相关法律文书，需要公告送达，公告期限是两个月，最大的不确定性就在这个阶段。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 各部委，就没有任何法律规定不可以、实行政务公开和“收支两条线”管理以及其他有关工作紧密结合起来，努力建立适应市场经济体制要求的行政管理体制、勤政！附2，继续深人推进行批制度改革。各部门：关于取消第一批行批项目的决定国发［2002］24号各省、自治区，只要领取营业执照后就算是合法经营、各直属机构。现在主要是规管携带管制刀具的问题，在行批制度改革工作领导小组的领导下，进一步转变政府职能，各部门，防止出现管理脱节、各地区按照《批转关于行批制度改革工作实施意见的通知》（国发［2001］33号）和行批制度改革工作电视电话会议的要求，积极认真地推进行批制度改革。要将行批制度改革与政府机构改革，目前取得了阶段性成果、直辖市人民政府，决定取消第一批行批项目、各地区要研究并及时处理行批项目取消后可能出现的情况和问题、务实，认真做好有关工作的后续监管和衔接。要按照完善市场经济体制的目标和建立“廉洁、高效”政府的要求：决定开展行批制度改革工作以来其实现在售卖刀具并没有法律条文规定不可以卖，但你也要考虑到作为商品的刀具是如何运到商店中销售及顾客如何带走的问题。如果个人收藏管制放在家的话。因为售卖管制刀具要经公安部门批准的规定已经取消。经过广泛深入地审核论证。附件

[律师回复] 您好，针对您的私房买卖买卖方应交哪些税费问题解答如下,
一、私房买卖买方应交税费
1、交易服务税：按成交价的0.5%收取
2、契税：97年10月1日前购买的房屋按交易金额6%征收;97年10月1日至99年8月1日购买的按交易金额的3%征收;(代征)99年8月1日后购买的按交易金额的
1.5%征收。(代征)
3、书证费：10元、证;
4、验证费：10元、100平方米，每增加100平方米增收5元;
5、印花税：按成交金额的千分之0.5。(代征)
二、私房买卖卖方应交税费
(一)房屋所有权赠与登记的：
1、交易服务税：按成交价的0.5%收取。注：如申报成交价低于市场价的，按评估价计价征税费。
2、契税：房屋价值的3%(代征)[97年10月1日前赠与的按6%计征;
2、印花税：房屋价值的千分之0.5(代征);
3、交易服务费：房屋价值的1%;
4、验证费：10元、100平方米，每增加100平方米增加5元;
5、书证费：10元、证。
(二)单位房屋买卖的：
1、交易服务税：按成交金额各收取0.5%;
2、契税：97年10月1日前按成交金额6%计征，97年10月1日后按成交金额3%计征(代收);
3、书证费：10元每证;
4、验证费：10元、100平方米，每增加100平方米增收5元;
5、印花税：按成交金额千分之0.5(代征)。
(三)预购商品房抵押登记的：
1、书证费：10元;
2、贷款金额100万元以下的按千分之5计征;
3、贷款金额101—500万元部分按千分之3计征;
4、贷款金额501—1000万元部分按千分之2计征;
5、贷款金额1001—1500万元部分按千分之
1.5计征;
6、贷款金额1501万元以上部分按千分之1计征。
三、私房买卖价格该怎么确定
(一)私房的估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。
《城市私有房屋管理条例》第12条规定：“买卖城市私有房屋，双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”1992年建设部颁发的建发《城市房地产市场估价管理暂行办法》规定，从1992年10月1日起，凡城市规划区内涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。凡违反上述规定，未经房地产估价机构估价的，房地产交易管理部门不得为其办理交易立契手续，房产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。
(二)估价机构估价时要考虑的相关事项，如下：
根据上述规定，私有房屋的买卖必须委托房屋所在地房地产行政主管部门设立的估价机构进行估价。估价机构根据房屋面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划现状及发展前景、房地产市场行情及房屋和附着物质量等级等进行估价。估价机构的估价结果是国家计征私房买卖税费的依据。双方当事人可以在估价机构估价的基础上议定房屋买卖价格并按法律规定进行申报。对于隐瞒、虚报房屋成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，可按房地产评估价格计征税收。

[律师回复] 您好，针对您的房产买卖中卖方反悔该怎样办问题解答如下, 一旦二手房买卖过程中，卖方以上述理由反悔，主张合同无效，买该如何应对，维护自己的权益呢?
针对情况
一：根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
①受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
②以合理的价格转让;
③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
针对情况
二：卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之
一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理：
1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。
2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
针对情况
三：我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。
针对情况
四：由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。

[律师回复] 您好，关于二手房买卖卖家违约如何处理这个问题，我的解答如下, 二手房买卖卖家违约可以根据《合同法》第一百零七条要求承担违约责任。
(1)支付违约金 。违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。
(2)损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。
(3)继续履行.继续履行：是指由或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。
(4)其他补救措施.第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依 照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订，但卖方未予追究并签署了该协议，是以自己行为表示对延期行为的认可，买方已实际履行了合同义务。卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户，违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件，因此无论是否因卖方过错导致房产被查封，卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务，拒绝履行合同构成根本违约。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 拍卖房子一般可在六个月左右完成。
执行房屋时，需要有以下程序：
在拍卖前，会查封相应房屋，然后会有专业人士对房屋价值进行评估，只有确定房屋价值才能够正式进入拍卖程序。接下来，就是真正进入拍卖环节：
拍卖时无人竞价或者是竞买人的价格应低于保留价，到场的申请执行人或者是其他执行债权人若申请或者同意以该拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交出抵债。
拍卖时无人竞买或者是竞买人的应价低于保留价的，应当于六十日内再次进行拍卖。
对于第2次拍卖仍未成功的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次的拍卖。
另外，查封裁定书、评估报告、拍卖裁定书都需要送达双方当事人，这也需要时间。
如果无法送达相关法律文书，需要公告送达，公告期限是两个月，最大的不确定性就在这个阶段。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

[律师回复] 您好，关于二手房买卖卖方反悔该如何办这个问题，我的解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

[律师回复] 您好，针对您的卖房要交税吗，卖房子要交哪些税问题解答如下, 卖房子需要交哪些税其中包括：
1、契税(由卖方交纳，家庭购买
第一套或
第二套90平米以下的住房按照成交价1收取，家庭购买第一套90平米以上住房，按照成交价1.5收取，家庭购买第二套90平米以上住房按照成交价2交纳，家庭购买三套以上的住房，按照成交价3交纳)；
2、增值税(住房满两年免征，购房时间未满2年的，按照成交价5.6交纳)；
3、土地增值税(住房暂时免征)；
4、个人所得税(提供发票原件的，按照(成交价-相关成本)20不提供原购房发票的原件的，按照成交价1交纳如果是通过继承、赠与取得的住房，个人所得税一律按照继承、赠与取得比例(成交价-相关成本)20出售购房时间满5年的家庭在四川省内唯一住房，免征个人所得数)；
5、印花税(住房暂时免征)、房屋产权证按件征收5元件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国契税暂行条例》
契税税率为35.契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
《个人所得税法》
下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：
（一）工资、薪金所得；
（二）劳务报酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特许权使用费所得；
（五）经营所得；
（六）利息、股息、红利所得；
（七）财产租赁所得；
（八）财产转让所得；
（九）偶然所得。居民个人取得前款第一项至
第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款
第五项至
第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。