一房二卖如何确定权属

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、二手房房产交易时间怎么确定 二手房满2年免营业税是按照缴纳契税完税证明上的时间和房屋产权证上注明的时间，哪个在前按哪个计算，只要房子在上面那个时间之后两年，就认为满两年。 二、相关法律 根据国税发【2020】172号《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》“纳税人同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 但是大家要注意的是：非房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在现实生活中，如果遇到一房有两主的情况，该怎么办?这个房子应该归属谁呢?判定一物二卖合同效力的原则是什么呢?请大家阅读下文了解!
如何确定一物二卖合同效力
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》
第一百一十条第
(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。
2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。
关于无权处分制度，《合同法》
第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。
3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的
主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。
在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后
房屋买卖合同买受人的权利之
一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。 在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权，指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度，它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定，先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示，而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与
第三人所订立的合同的条件成立(债权先卖权)。该法第1098条第2款又规定：先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。(物权先买权)这样规定，既有利于稳定房地产交易秩序，又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。
4.在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。
值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属《民法通则》第五十八条第
(四)项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形?
因为一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《合同法》第五十二条
第二项的规定，合同无效。
民法上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样，也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念，似乎很难下明确的定义，一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说，善意，指不知情;恶意，指知情。在恶意串通中，仅指知情呢，还是指专以损害他人的利益为目的?
恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。
(1)当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;
(2)行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为，如无这种勾结、串通，民事行为将不可能实施或以另外的内容实施;
(3)该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。
后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人，但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同，揣其合同目的，可能性有二：只为取得标的物;主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下，后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能。退一步讲，即使在后一合同履行情况下，前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下，不适用恶意串通，损害第三人利益而导致合同无效的规定。
但是，在后买受人专以损害前买受人利益为目的，订立房屋买卖合同的情形下，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)。
所谓侵害债权，是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对性原则，合同仅能约束合同定的当事人，在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念，即保护第三人的活动自由，不因故意或过失侵害债务人或给付标的，便须对债权人负责。然而，绝对贯彻此种理论，有时难免损害债权人利益。因此，现代许多国家已承认债权具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。
在一房二卖中，后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权，前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?
例如，后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权，准备兴建商品房出售，而引诱出卖人违约，以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下，笔者认为，后买受人应负侵害债权赔偿责任。
在一房二卖中，由于房屋买卖是特定物买卖，标的物一般具有不可替代性，因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任，既有弥补前买受人损害的性质，又有制裁其不法行为的性质。当然，侵害债权责任并非一种普遍性的民事责任，其有严格的适用条件。就一房二卖而言，如上述案例存有特别情事，即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权，致使前买受人遭受重大损失的，才构成对前买受人债权的侵害。
商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度，创制了新的物权变动规则。因此，关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》，该解释未尽之处，方可依一般原则进行处理。
1. 根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3.在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力
预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。
所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用：
一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。
二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。
三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。 但我国民法对预告登记未作系统规定，特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《城市房地产管理法》
第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理措施，其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。
我们认为，一般情况下，法官适用法律应以法律规定为准。但就商品房预售登记的作用问题，无论从社会的一般观念还是就实务处理情况来看，对商品房预售登记的效力均有所认识，我们应当根据个案的不同情况，有条件地对预售登记的效力予以承认。
我们认为，买受人购买预售商品房，是较为特殊的交易，应当对《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的义务及其性质有所认识。从法条的内容分析，预售登记是预售人的义务。但作为买受人来说，出卖人的义务即为自己的权利，其在交易中对预售合同是否由预售人登记问题应当引起足够的注意。通过预售登记，将物权的公示手段用于对债权的保护。使该项请求权具有对抗第三人的效力。
4.在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对补偿安置房屋的优先权
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面的内容：
一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;
二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人。于是，被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。

[律师回复] 现实中经常出现一房二卖的情况，但是一房二卖除了可能会涉及民事上的违约、赔偿责任以外，还可能会触犯《刑法》上的诈骗，应当尤其警惕。 一房二卖，就是指将一套房产卖与多个购买者，它除了具有合同上欺诈的嫌疑外，还具有与《刑法》上的合同诈骗罪极为相似的一些特征。所谓合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。一房二卖之所以会涉嫌合同诈骗，是因为它也具有在签订、履行合同过程中，骗取对方财物的特征。但是，一房二卖是否会构成合同诈骗，还需要主观和客观两个方面予以考察。是否构成合同诈骗罪，关键在于当事人是否具有非法占有两笔房款的意图。若只是为了获取更高利润，应该属于民事范畴，而不以《刑法》论罪。但如果出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的，则构成合同诈骗罪，会被追究刑事责任。 因此，在房屋买卖交易中，当事人还是应当严格遵守诚实信用原则，切勿为小利而犯大错。 《刑法》第二百二十四条 合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(1)犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
(2)罪名：合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
(3)构罪形式
A.出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的
B.出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的
C.出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的
D.出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的
.出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的
(4)排除情形
下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：
A.出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的
B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的
C.名为房屋买卖，实为以房抵债的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在二手房买卖过程中，卖家基于各种考虑会将同一套房子先后卖给不同的人，这就是一房二卖或者一房数卖，那么呢 下面由我为大家解答。
一房两卖涉嫌构成诈骗罪。对于同一套房屋，在出卖给他人后。以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺诈第三人，将房屋再出售给第三人，最终致使第三人遭受财产损失的，可构成诈骗罪。
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
当然，不是所有的一房二卖都构成诈骗，判断的关键是当事人是否有收取第二笔房款的愿望，那些出于其他目的的，不宜以诈骗行为论处。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 您好，针对您的怎么写最正确的二手房买卖合同问题解答如下, 二手房买卖合同(样式)
卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人
民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________ 电 话：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码： ___________________
鉴证方：
鉴证机关：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表：
经 办 人：
日 期： 年 月 日
鉴证日期：_______年____月____日

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 怎么确定二手房买卖合同是否有效?
首先根据《合同法》的内容规定，合同可以分为有效的合同，效力待定的合同和无效的合同。
其次根据《合同法》对于这三种合同的相关规定，确定合同是否具有法律效力。
最后，根据实际情况判断属于规定里面的哪一种情形。
比如，当双方签署二手房买卖合同后，购房者可以在房管局网站(部分地区不提供该服务)上查询房产交易情况，看看房子是否进行了备案。在房管局网站查询到的信息都是准确的，购房者具体可以查看房屋备案号(备案号一般在合同内页右上角，每页都有，在网上可以用购房者的身份证号查到)，因为备案号是唯一的，且能够说明该购房合同已经在网上备案，能够避免一方二卖情况的发生，为购房者提供购房保障。没有购房者的签字同意，别人再也无权将房子出卖或抵押。

[律师回复] 对于该如何确定二手房买卖合同效力这个问题，解答如下, 怎么确定二手房买卖合同是否有效?
首先根据《合同法》的内容规定，合同可以分为有效的合同，效力待定的合同和无效的合同。
其次根据《合同法》对于这三种合同的相关规定，确定合同是否具有法律效力。
最后，根据实际情况判断属于规定里面的哪一种情形。
比如，当双方签署二手房买卖合同后，购房者可以在房管局网站(部分地区不提供该服务)上查询房产交易情况，看看房子是否进行了备案。在房管局网站查询到的信息都是准确的，购房者具体可以查看房屋备案号(备案号一般在合同内页右上角，每页都有，在网上可以用购房者的身份证号查到)，因为备案号是唯一的，且能够说明该购房合同已经在网上备案，能够避免一方二卖情况的发生，为购房者提供购房保障。没有购房者的签字同意，别人再也无权将房子出卖或抵押。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖合同(样式)
卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人
民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________ 电 话：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码： ___________________
鉴证方：
鉴证机关：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表：
经 办 人：
日 期： 年 月 日
鉴证日期：_______年____月____日

[律师回复] 未约定一般是算卖方的，除非卖方自己不想要。二手房交易流程如下： 1.买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。 2.前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。 3.按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。 4.中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。 5.然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。 6.在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。 7.满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

[律师回复] 对土地的确权无管辖权，因此必须先行经过人民政府处理后才有管辖权。凡是以土地权属为由向的，应裁定予以驳回。但除土地之外的不动产（如房屋）的确权案件，属管辖的范围，确权和侵权可以一并审理。本案件发回重审后，原告仍然享有一审的诉讼权利，有权减少或增加诉讼请求。因此只要对本案的确权有管辖权，就可以对确权和侵权一并审理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(1)犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
(2)罪名：合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
(3)构罪形式
A.出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的
B.出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的
C.出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的
D.出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的
.出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的
(4)排除情形
下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：
A.出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的
B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的
C.名为房屋买卖，实为以房抵债的。

[律师回复] 对于能怎么写最正确的二手房买卖合同这个问题，解答如下, 二手房买卖合同(样式)
卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人
民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________ 电 话：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码： ___________________
鉴证方：
鉴证机关：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表：
经 办 人：
日 期： 年 月 日
鉴证日期：_______年____月____日

[律师回复] 对于应该如何确定二手房买卖合同效力这个问题，解答如下, 怎么确定二手房买卖合同是否有效?
首先根据《合同法》的内容规定，合同可以分为有效的合同，效力待定的合同和无效的合同。
其次根据《合同法》对于这三种合同的相关规定，确定合同是否具有法律效力。
最后，根据实际情况判断属于规定里面的哪一种情形。
比如，当双方签署二手房买卖合同后，购房者可以在房管局网站(部分地区不提供该服务)上查询房产交易情况，看看房子是否进行了备案。在房管局网站查询到的信息都是准确的，购房者具体可以查看房屋备案号(备案号一般在合同内页右上角，每页都有，在网上可以用购房者的身份证号查到)，因为备案号是唯一的，且能够说明该购房合同已经在网上备案，能够避免一方二卖情况的发生，为购房者提供购房保障。没有购房者的签字同意，别人再也无权将房子出卖或抵押。

[律师回复] 对于二手房买卖家属代签字,买卖协议有效吗这个问题，解答如下, 家属代为签字，买卖协议有效吗
根据《合同法》第九条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。由此可知，如果是合同当事人同意的，家属代签字的，是有效的，但是代签字一般会发生法律纠纷，举证比较困难。
二手房交易的流程有哪些?
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 对于应该怎么样确定二手房买卖合同效力这个问题，解答如下, 怎么确定二手房买卖合同是否有效?
首先根据《合同法》的内容规定，合同可以分为有效的合同，效力待定的合同和无效的合同。
其次根据《合同法》对于这三种合同的相关规定，确定合同是否具有法律效力。
最后，根据实际情况判断属于规定里面的哪一种情形。
比如，当双方签署二手房买卖合同后，购房者可以在房管局网站(部分地区不提供该服务)上查询房产交易情况，看看房子是否进行了备案。在房管局网站查询到的信息都是准确的，购房者具体可以查看房屋备案号(备案号一般在合同内页右上角，每页都有，在网上可以用购房者的身份证号查到)，因为备案号是唯一的，且能够说明该购房合同已经在网上备案，能够避免一方二卖情况的发生，为购房者提供购房保障。没有购房者的签字同意，别人再也无权将房子出卖或抵押。

[律师回复] 您好，关于应该怎么写最正确的二手房买卖合同这个问题，我的解答如下, 二手房买卖合同(样式)
卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人
民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________ 电 话：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码： ___________________
鉴证方：
鉴证机关：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表：
经 办 人：
日 期： 年 月 日
鉴证日期：_______年____月____日

[律师回复] 在合同上面写清楚，家具家电一并买卖，附上家具家电的物品清单

[律师回复] 您好，关于二手房买卖家属代签字,买卖协议是否有效这个问题，我的解答如下, 家属代为签字，买卖协议有效吗
根据《合同法》第九条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。由此可知，如果是合同当事人同意的，家属代签字的，是有效的，但是代签字一般会发生法律纠纷，举证比较困难。
二手房交易的流程有哪些?
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(1)犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
(2)罪名：合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
(3)构罪形式
A.出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的
B.出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的
C.出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的
D.出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的
.出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的
(4)排除情形
下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：
A.出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的
B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的
C.名为房屋买卖，实为以房抵债的。