一房二卖的房子到底归谁

一、如何代理开发商违约金

依据现行法律法规，商品房销售合约中若未明确约定违约金数额或者损失赔偿计量方式，可参考以下标准进行约定：关于逾期交房的违约金，应按照房屋租赁市场特别指涉的主管部门发布的公告或者具有相应资质的房地产评估机构认定的同地段、同类型房屋的租金价格标准进行核算。

此规则与当下统一采用的商品房销售合同标准化文本约定的计算方式有所区别，提供了一种新的借鉴途径。

对于逾期支付房款的违约金，则应以未支付购房款总金额为基础，参照中国人民银行设定的金融机构收取逾期滞纳金的标准来进行估算。

至于逾期办理房屋所有权证书的违约金，应以支付全部房款金额为参考，遵循中国人民银行规定的金融机构计算拖欠贷款费用标准进行判定。

房地产开发企业存在以下违约行为者，可认为其违约成立：1. 其所售出之房屋质量不符合销售合约中所约定的标准。

在选购住房以及签订合约阶段，消费者需对房屋的面积及质量事项做出明确约定，然而在现实生活中，诸如承重墙体破裂，横梁松动，外墙漏水，户外窗户，卫生设施，墙壁弯曲，大面积的空洞等状况的出现，均视为开发商违约的有力证据。

在实际处理过程中，因房屋质量问题可分为两种不同的情况：（1）属于常见的房屋质量瑕疵，开发商需负起质量保修责任。

（2）较严重的房屋质量问题，如已经严重危害到入住和使用，消费者有权寻求退房并求偿损失。

2. 超过约定期限未能顺利领取房屋所有权证书，按合同约定承担相应的逾期办理证书的违约责任，当逾期办证间隔超过一定程度后，消费者可以自行选择退房，且如实际损失超出合同约定的违约金部分，他可以按实际损失提出主张。

“一定期限”的精确含义实际上取决于合同编码的交楼日期和开发商向消费者发出催告书的日期，即房屋催交通知书下发当日起，三个月内开发商仍然无法完成交楼工作，消费者有权申请退房。

需要强调的是，如果开发商与消费者双方在赔偿条款中有约定，通常情况下会按照约定进行计算。

但是，如果合同中所约定的违约金过高，与实际损失相差过大，消费者可以通过诉讼程序请求法院下调。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不

得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

二、如何要求开发商退定金

买房已交的定金是可以退的，但是购房者想拿回已交的定金必须符合相关法律规定的条件。

1、因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。

2、对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。

3、因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“如何代理开发商违约金”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。