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房屋预售合同备案能退吗
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2024-04-29
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王淳律师
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专家导读
在此，我们需要明确指出，购买房屋时已经缴纳的定金是具备可退还性的。然而，想要顺利地拿回所缴纳的定金，购房者需严格遵守相关法律法规所设定的前提条件。首先，如果由于购房者自身的原因而无法与开发商签署预售合同，那么其无权主张返还定金。
在此，我们需要明确指出，购买房屋时已经缴纳的定金是具备可退还性的。
然而，想要顺利地拿回所缴纳的定金，购房者需严格遵守相关法律法规所设定的前提条件。
首先，如果由于购房者自身的原因而无法与开发商签署预售合同，那么其无权主张返还定金。
其次，对于开发商而言，若其出于追求更高经济效益之目的而与第三方签署预售合同；或者在未获取预售许可证的情况下便与购房者签署预售合同；亦或是未能向购房者披露资金在交付定金前已经被查封、抵押等事实真相，那么开发商应承担双倍返还定金的责任。
最后，由于非开发商及购房者双方责任所引发的问题，例如双方就预售合同的关键条款无法达成共识，或者遭遇不可抗力等特殊情况，从而导致预售合同未能顺利签署，此时开发商也应该将定金悉数返还给购房者。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；
当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；
当事人之间另有约定的，从其约定。
二、如何退购房定金呢
买房已交的定金是可以退的，但是购房者想拿回已交的定金必须符合相关法律规定的条件。
1、因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。
2、对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。
3、因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“如何退购房首付和定金款”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。
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房屋预售合同备案能退吗
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房屋预售合同怎么备案
商品房预售合同备案是房地产开发商在取得预售许可证后，与购买方签约满30日内，亲自前往房产交易管理机构申请备案的程序。开发商需在30个自然日内向房屋行政管理部门提交预售登记申请，所需材料包括预售合同、签约证明、申请书、营业执照、身份证明等。
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房产纠纷
房屋预售合同备案怎样办理
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案
购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网，输入有关信息查询合同登记备案状况，也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后，亲身前往该处了合同登记备案状况。
假如您在网上查询不到购房合同登记备案号，可能有两个因素。
第一种可能是网上信息更新不及时，那么只需拖延几天再查询即可;
第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号，不小心输错了号码。
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
预售合同
(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。
(2)标的，即预售商品的位置、编号。
(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。
(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
(7)房屋产权转移的方式、期限。
(8)违约责任。
(9)双方约定的其它条款。
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怎样查房屋预售合同已备案？
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案
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房屋预告登记与商品房预售备案的区别
[律师回复] 您好，关于房屋预告登记与商品房预售备案的区别这个问题，我的解答如下, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
第三人的效力。
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
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3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
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如何查询房屋预售合同已备案
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(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。
(2)标的，即预售商品的位置、编号。
(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
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(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
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房屋预售合同备案怎么办理
商品房预售合同通过互联网在线签署，开发商在30日内向房地产部门申请登记备案。经审核无误后，获取备案号，买卖双方亲签文本并留存。合同正式成立。备案号在房地产部门复核后返还，标志着备案成功。
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房产纠纷
怎么区别房屋预告登记与商品房预售备案
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
第三人的效力。
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1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
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4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
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第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
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1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
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1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
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如何区分房屋预告登记与商品房预售备案
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4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
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1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
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3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
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1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
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4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
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1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
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1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
第三人的效力。
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房屋预告登记与商品房预售备案有什么区别
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
第三人的效力。
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
第三人的效力。
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预售合同一经房屋局备案可否变换时间
[律师回复] 一、逾期交房违约金通常是按日计量的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》的相关限定，以违约金过高为因要求人民法院或者仲裁组织适当减少违约金数额。
按照《民法典》以及最高人民法院《商品房买卖合同纷争解释》的有关限定，出卖人延时托付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同无商定违约金数额或者损失赔偿额计量方法的，能够按照延时托付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估组织评定的同地段同类房屋租金准则确定。
二、开发商延时交房要分情况处置
(一)正常延时托付的处置：正常延时托付主要指由于施工迟延、相关政府手续解决迟延、市政配套迟延等导致的房屋托付逾期。这种情况下，业主完全能够选择等待，并要求开发商按合同承受延时托付房屋的违约职责，这里提醒业主，如合同商定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你能够要求开发商赔偿你的经济损失。
(二)非正常延时托付的处置：非正常延时托付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且不能解决等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商欠债已经超出其资产，业主还能够向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
按照《民法典》以及最高人民法院《商品房买卖合同纷争解释》的有关限定，出卖人延时托付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同无商定违约金数额或者损失赔偿额计量方法的，能够按照延时托付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估组织评定的同地段同类房屋租金准则确定。
二、开发商延时交房要分情况处置
(一)正常延时托付的处置：正常延时托付主要指由于施工迟延、相关政府手续解决迟延、市政配套迟延等导致的房屋托付逾期。这种情况下，业主完全能够选择等待，并要求开发商按合同承受延时托付房屋的违约职责，这里提醒业主，如合同商定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你能够要求开发商赔偿你的经济损失。
(二)非正常延时托付的处置：非正常延时托付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且不能解决等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商欠债已经超出其资产，业主还能够向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
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预售合同备案了还能退房吗
签订预售合同后，如需撤销需担责，包括履行合同、赔偿实际损失（包括预期收益）。商品房预售遵循《商品房销售管理办法》和相关条例，实行预售许可证制度，禁止开发商在合同有效期内重复销售。违约方需按《民法典》第五百七十七条执行，可能面临继续履行、弥补损失或赔偿的责任。
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房产纠纷
我最近有购房的打算，目前看中了一套140平米的预售房 预计一年后盖好 ，开发商要求现在出售 ，我们签了预售合同，现在我想办理房产过户，请问预售屋房屋过户手续如何办理？
[律师回复] 预售屋房屋过户，预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房预售合同备案
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。
那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明?
本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括：
(1)用地证明文件或土地使用权证;
(2)建设用地规划许可证;
(3)建设工程规划许可证;
(4)施工许可证;
(5)房屋竣工验收资料;
(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之
一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。
应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。
那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明?
本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括：
(1)用地证明文件或土地使用权证;
(2)建设用地规划许可证;
(3)建设工程规划许可证;
(4)施工许可证;
(5)房屋竣工验收资料;
(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之
一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。
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商品房预售合同备案
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。
那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明?
本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括：
(1)用地证明文件或土地使用权证;
(2)建设用地规划许可证;
(3)建设工程规划许可证;
(4)施工许可证;
(5)房屋竣工验收资料;
(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之
一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。
应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。
那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明?
本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括：
(1)用地证明文件或土地使用权证;
(2)建设用地规划许可证;
(3)建设工程规划许可证;
(4)施工许可证;
(5)房屋竣工验收资料;
(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之
一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。
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房屋预售合同备案价规定是什么
预售合同备案及网上签订流程，是通过开发企业的网络信息系统来签约，接着开发商再线下到职能部门完成备案。这么做主要是为了降低预售房屋的风险，用前瞻性的办法保障各方权益。网络签约又快又方便，线下备案保证合规，这样就能一起维护好市场秩序。
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房产纠纷
房屋预售的条件是什么，签订房屋预售合同的注意事项
[律师回复]
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项
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房屋预售的条件是什么，签订房屋预售合同的注意事项
[律师回复]
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项
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购买预售房屋，如何确保商品房预售资金存入预售资金专用账户
[律师回复] 1、首先，通过以下几种方式确认拟购买房屋的预售资金专用账户：
2、在销售现场查看拟购买房屋的商品房预售许可证原件所记载的预售资金专用账户，
3、登录房产管理局网站查看预售资金专用账户信息；其次，购房人正式签订购房合同后，将购房款直接存入或转账到经确认的预售资金专用账户，然后凭存款凭证与开发企业换领交款收据。
2、在销售现场查看拟购买房屋的商品房预售许可证原件所记载的预售资金专用账户，
3、登录房产管理局网站查看预售资金专用账户信息；其次，购房人正式签订购房合同后，将购房款直接存入或转账到经确认的预售资金专用账户，然后凭存款凭证与开发企业换领交款收据。
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预售合同房管局备案吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售合同要去房管局备案。
根据《吉林市房屋权属登记条例》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
根据《吉林市房屋权属登记条例》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
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房屋预售合同能退吗
在签订预售合同后，退房虽有可能，但需承担违约责任。具体违约责任取决于退房原因。若买方违约，需按合同或法律规定支付违约金；若卖方违约，则按约定追究其责任。此外，还需办理房管局的备案注销手续。
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房产纠纷
房屋预售合同是什么
[律师回复] 您好，针对您的房屋预售合同是什么问题解答如下,
一、商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
二、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。因此，关于商品房预售合同，主要有以下几个要点：
1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；
2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；
3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款。
一、商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
二、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。因此，关于商品房预售合同，主要有以下几个要点：
1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；
2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；
3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款。
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快速解决“合同事务”问题
房屋预售证办理要求
[律师回复] 您好，针对您的房屋预售证办理要求问题解答如下, 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。法律法规依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。法律法规依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
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房屋预售有哪些风险
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些，商品房预售为什么会出现这些风险其
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
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房屋预售风险有哪些
[律师回复] 商品房预售的风险有哪些，商品房预售为什么会出现这些风险其
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
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二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
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