二手房过户流程及注意事项有哪些

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 首先，无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
1、身份证原件或护照原件及复印件
2、未成年人的户口簿或出生证明
3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。
另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况双方应向对方做详细清楚的介绍或调查应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

[律师回复] 二手房交易流程
一、看房:买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;
二、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;
三、签合同:买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;
四、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;
五、资金监管及贷款申请:买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;
六、赎楼:买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;
七、房屋过户:买方同担保公司去当地房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;
八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;
九、交房:买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。
二手房买卖过程中的注意事项:
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者,此时您应该行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

[律师回复] 对于二手房交易流程中有什么需要注意的事项这个问题，解答如下, 二手房交易流程中需要注意的事事项
(一)交易前
1、精心挑选诚信中介
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。
2、审查房屋权属状况
下家要对房屋的权属状况有所了解。看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
3、了解房屋使用情况
首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
4、实地查看房屋质量
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。是否有私自搭建违章建筑的情况，观察房屋的内部结构，检查屋内水、电、煤等设施是否完好等。
(二)交易中
1、明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。为防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
2、上下家当面谈合同
在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款。
3、签合同注意五条款
(1)权属条款。
主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
(2)房价与佣金条款。
如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。
(3)房款支付条款。
二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
(4)交房条款。
主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。
(5)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过来解决纠纷。
(三)交易后
二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题：
1、结清水表账单。
按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
2、告知电表状况。
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。
3、协助煤气过户。
按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。
4、结清电话费。
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。
5、协助有线电视过户。
在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
6、结算维修基金。
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。
7、迁移户口。
下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房交易流程中需要注意的事事项
(一)交易前
1、精心挑选诚信中介
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。
2、审查房屋权属状况
下家要对房屋的权属状况有所了解。看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
3、了解房屋使用情况
首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
4、实地查看房屋质量
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。是否有私自搭建违章建筑的情况，观察房屋的内部结构，检查屋内水、电、煤等设施是否完好等。
(二)交易中
1、明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。为防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
2、上下家当面谈合同
在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款。
3、签合同注意五条款
(1)权属条款。
主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
(2)房价与佣金条款。
如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。
(3)房款支付条款。
二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
(4)交房条款。
主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。
(5)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过来解决纠纷。
(三)交易后
二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题：
1、结清水表账单。
按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
2、告知电表状况。
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。
3、协助煤气过户。
按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。
4、结清电话费。
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。
5、协助有线电视过户。
在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
6、结算维修基金。
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。
7、迁移户口。
下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房交易流程中需要注意的事事项
(一)交易前
1、精心挑选诚信中介
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。
2、审查房屋权属状况
下家要对房屋的权属状况有所了解。看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
3、了解房屋使用情况
首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
4、实地查看房屋质量
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。是否有私自搭建违章建筑的情况，观察房屋的内部结构，检查屋内水、电、煤等设施是否完好等。
(二)交易中
1、明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。为防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
2、上下家当面谈合同
在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款。
3、签合同注意五条款
(1)权属条款。
主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
(2)房价与佣金条款。
如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。
(3)房款支付条款。
二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
(4)交房条款。
主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。
(5)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过来解决纠纷。
(三)交易后
二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题：
1、结清水表账单。
按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
2、告知电表状况。
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。
3、协助煤气过户。
按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。
4、结清电话费。
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。
5、协助有线电视过户。
在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
6、结算维修基金。
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。
7、迁移户口。
下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房交易流程中需要注意的事事项
(一)交易前
1、精心挑选诚信中介
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。
2、审查房屋权属状况
下家要对房屋的权属状况有所了解。看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
3、了解房屋使用情况
首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
4、实地查看房屋质量
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。是否有私自搭建违章建筑的情况，观察房屋的内部结构，检查屋内水、电、煤等设施是否完好等。
(二)交易中
1、明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。为防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
2、上下家当面谈合同
在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款。
3、签合同注意五条款
(1)权属条款。
主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
(2)房价与佣金条款。
如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。
(3)房款支付条款。
二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
(4)交房条款。
主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。
(5)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过来解决纠纷。
(三)交易后
二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题：
1、结清水表账单。
按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
2、告知电表状况。
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。
3、协助煤气过户。
按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。
4、结清电话费。
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。
5、协助有线电视过户。
在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
6、结算维修基金。
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。
7、迁移户口。
下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、适用特别程序的人民是特定的，即仅限于基层人民，中级以上人民不适用特别程序。特别程序实行一审终审，既没有第二审程序，也没有通常意义上的审判监督程序。而且，特别程序审理的是双方当事人之间不存在民事权益冲突的案件，较之普通案件，一般都较为简单。所以没有必要由中级以上人民进行一审。
2、适用特别程序审理的案件是特定的，即限于审理选民资格案件和非讼案件。在这两类件中，不存在民事权利义务之争，也不存在利害冲突的双方当事人。适用特别程序审理的案件具体包括：选民资格案件、宣告公民失踪案件、宣告公民死亡案件、认定公民无民事行为能力案件、认定公民限制民事行为能力案件和认定财产无主案件。此外，根据我国《民法通则》的规定，指定或撤销监护案件，从性质上讲也是非讼案件，人民法院审理这类案件应当比照特别程序的有关规定进行。
3、由于特别程序审理案件的特殊性，民事诉讼的一些原则、制度在这一程序中不能适用。比如，调解原则、辩论原则、反诉制度以及两审终审等，均不适用特别程序。

[律师回复] 二手房买卖流程
根据《城市房地产转让管理规定》（
一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
(
二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;
(
三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;
(
四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
(
五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
(
六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
二手房买卖过程中的注意事项：
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

[律师回复] 二手房买卖流程
根据《城市房地产转让管理规定》（
一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
(
二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;
(
三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;
(
四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
(
五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
(
六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
二手房买卖过程中的注意事项：
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 认证过程：
1、收到增值税进项税发票之后，检查抵扣联（
第一联）和发票联（
第二联）是否齐全，检查开票的内容和和每一联上时候盖上了财务章。
2、带上抵扣联去国税认证。
3、把抵扣联交给认证窗口，税务局工作人员会把抵扣联放入一个类似扫描仪的东西过一遍，然后还给你并且会打印出一式两联的增值税发票认证结果清单和认证结果通知书（清单和通知书是连在一起的两张纸），两联一共四张纸上都要自己盖上放在窗口的认证专用章。注意事项：
1、收到增值税发票不要折叠也不要撕掉带孔的边。
2、税务局认证时间一般为11日至月底最后一天,申报期不认证。（申报期不一定10号结束，以当月税务局公布的实际申报期为准）
3、必须在开票之日起180天内认证。
4、每天同一个企业只能认证一次,一次可以认证多张发票，但上午去一次，下午去一次就不行了。
5、认证后发票必须当月入账,发票对比信息两个月左右到达退税科。
6、认证回执有两张,一张报税时交税务局,一张企业备查。
7、收到增值税发票一定要尽早认证，如果有错误还有时间让开票单位重新开具，只需要作废错票，重新开具就可以了。而且，月末认证的人会很多，排队浪费时间。万一月底最后一天才去认证，发生错票，来不及重开，本月就不能及时入账，而且，开票单位再下月要开一张红票再开一张蓝票，比较麻烦和浪费。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 认证过程：
1、收到增值税进项税发票之后，检查抵扣联（
第一联）和发票联（
第二联）是否齐全，检查开票的内容和和每一联上时候盖上了财务章。
2、带上抵扣联去国税认证。
3、把抵扣联交给认证窗口，税务局工作人员会把抵扣联放入一个类似扫描仪的东西过一遍，然后还给你并且会打印出一式两联的增值税发票认证结果清单和认证结果通知书（清单和通知书是连在一起的两张纸），两联一共四张纸上都要自己盖上放在窗口的认证专用章。注意事项：
1、收到增值税发票不要折叠也不要撕掉带孔的边。
2、税务局认证时间一般为11日至月底最后一天,申报期不认证。（申报期不一定10号结束，以当月税务局公布的实际申报期为准）
3、必须在开票之日起180天内认证。
4、每天同一个企业只能认证一次,一次可以认证多张发票，但上午去一次，下午去一次就不行了。
5、认证后发票必须当月入账,发票对比信息两个月左右到达退税科。
6、认证回执有两张,一张报税时交税务局,一张企业备查。
7、收到增值税发票一定要尽早认证，如果有错误还有时间让开票单位重新开具，只需要作废错票，重新开具就可以了。而且，月末认证的人会很多，排队浪费时间。万一月底最后一天才去认证，发生错票，来不及重开，本月就不能及时入账，而且，开票单位再下月要开一张红票再开一张蓝票，比较麻烦和浪费。

[律师回复] 您好，针对您的打官司流程和注意事项包含什么问题解答如下, 打官司的流程
一、立案受理
原告向，应递交状和有关的证据材料，并按照被告人数递交状副本和证据副本。符合条件的，应当在七日内立案，并通知当事人;不符合条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理;原告对裁定不服的，可以提起上诉。
二、庭前准备
在受理案件后五日内向被告送达状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书、举证通知书、开庭传票。被告应诉后，向原告送达开庭传票。在依法传唤双方当事人的同时，应做好开庭的各种准备，如通知必须共同诉讼的当事人参加诉讼，调查必要的证据，向当事人告知合议庭的成员，主持庭前交换证据等。
三、开庭审理
开庭审理时，首先由书记员宣布法庭纪律，由法官查明当事人到庭情况并询问当事人是否申请回避。开庭分为法庭调查、法庭辩论、法庭调解或判决。法庭调查主要是在法官的主导下，查明案件的事实，当事人在此阶段应当充分的举证、质证。法庭调查结束后法官根据案件情况归纳本案的焦点，审理即转入辩论阶段。当事人在辩论阶段可以围绕本案焦点阐述自己的观点，充分行使辩护权。法庭辩论结束后，在法官主持下调解，双方当事人可以自愿达成调解协议，无法达成调解协议的一般由法官当庭作出判决。如果案件复杂不适宜当庭宣判的，则定期宣告判决。
打官司的注意事项
一、打官司原告的注意事项有哪些
第
一，您应当确定您所涉及的纠纷是否是属于的受理范围，不要以为任何争议都会受理。比如您的纠纷依法应当先经行政复议，而您未经过行政复议的程序，是不受理的。又比如在合同纠纷中，双方如果在合同中已经约定了发生争议后选择仲裁机关解决争端，也不会受理此案。再比如，劳动争议案件依法也必须先经劳动仲裁后才会受理。
第
二，您应当确定被告是谁。不要以为这是个可笑的问题，相反，这是一个非常重要的问题。如果没有准确地确定被告，很可能会不受理您的诉讼;即使受理了案件，也会因此驳回。另一方面，处理一项纠纷可能有多种诉讼方式，也可能有多个被告可供选择，如何正确地选择被告往往涉及到具体案情以及诉讼策略的制定，这是一个诉讼技巧。如果您在这一方面无法判断，最好的办法是请教律师。
第
三、您应当有比较充分的证据。审理案件，是以事实为依据，而认定事实的主要依据就是证据。在一般的诉讼中，原则上是遵循“谁主张谁举证”的原则，所以作为原告，证据是非常重要的，在没有收集到基本的证据时提讼往往是不明智的。正确的做法应当是自己或者委托律师先进行诉前的调查举证，然后在定夺是否以及如何进行诉讼。
第
四、选择对此案有管辖权的提讼。根据诉讼法，受理案件还涉及到管辖权的问题，包括地域管辖、级别管辖等。原则上，如果选择了没有管辖权的提起了诉讼，会告知您向有管辖权的去提讼。但为了减少您在诉讼中所花费的不必要的精力，最好不要选择错误。在某些类型的案件中，原告可能有多个有管辖权的可以选择诉讼，有时这对诉讼会有较大的影响，应当认真考虑。
第
五、写好诉状。在诉状中，最关键的问题之一就是诉讼请求。如何确定诉讼请求，将决定案件的性质，务必要认真对待。
二、打官司被告的注意事项有哪些
第
一、接到送达给您的诉状后，您就是被告了。这时应当立即对诉状所及的纠纷内容进行调查，如到查阅原告提交的证据材料。
第
二、慎重地确定应诉策略。轻视的态度是要不得的，缺席不应诉更是等同于任人宰割，的缺席判决往往对被告不利。
第
三、尽早查阅有关法律资料，熟悉诉讼程序，否则在不经意中丧失自己的权利，就吃大亏了。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房在转手一次后，它的质量能不能得到保证、又应该如何查验、买房时怎么确认买到放心的二手房等。这些都是很多买房人非常关心的，下面，我们来看看二手房交易注意事项有哪些下面由我为大家解答。
1.了解房屋情况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2.签合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3.申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
4.立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5.缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。
6.办理产权转移过户手续。
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行
《中华人民共和国物权法》第十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
《中华人民共和国物权法》第十九条
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

[律师回复] 您好。检查卖主的身份证,可以判定卖主是否对所卖机动车拥有使用权和支配权.机动车行驶证,因为这是机动车取得合法行驶权利的凭证.车辆的登记证明,每一辆在路上行驶的车都会在当地车管所进行登记注册,必要的时候可以致电车管所进行核实.机动车来历证明,也就是原始的购车凭证,如果已经是二手车,则要看是否有二手车的购车凭证.机动车号牌,看看有无涂抹更改的痕迹,应做到与行驶证上登记的号牌一致才行.、车架号,也应该与行驶证上登记的号码保持一致,车架号通常被刻在车辆的仪表板上.保险单,只有上了保险的车才有可能在车辆发生交通事故的时候将车主的损失降到最低.、如果是带有营运性质的车辆,还要检查是否有道路运输证.三项费税的缴费证明,包括养路费缴费证明、购置税和车船使用税完税证明.

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第
一，申请人必须是票据被盗、遗失、灭失前的最后持有人。若票据未填写收款人，而票据在收款人手中丢失的，由出票人出具已将票据交付收款人的证明后，由收款人作为申请人;若票据未填写收款人而在付款人手中丢失的，由付款人作为申请人。
第
二，可申请公示催告的票据是指按照规定可以依法背书转让的有效票据。
第
三，管辖的是票据支付地的基层人民。票据支付地是指票据上载明的付款地，票据上未载明付款地的，汇票付款人或者代理付款人的营业场所、住所或者经常居住地，本票出票人的营业场所，支票付款人或者代理付款人的营业场所所在地为票据付款地。代理付款人即付款人的委托代理人，是指根据付款人的委托代为支付票据金额的银行、信用合作社等金融机构。
第
四，申请的原因必须是票据被盗、遗失或灭失，且利害关系人处于不明状态。现实中，不排除有部分出票人，在将票据交付他人后，在持票人未提示付款前，以票据丧失为由，恶意向申请公示催告，达到非法的目的。(利用公式催告程序实施诉讼欺诈应属民事侵权，并可按照妨害民事诉讼行为给予民事司法制裁，其严重者可被追究刑事责任)。
另外，申请公示催告，申请人应当向人民递交申请书(写明票面金额、发票人、持票人、背书人等票据主要内容和申请的理由、事实)、丢失支票存根复印件(持票人申请的，还必须提供由出票人出具的书面证明等材料。 特别提醒的是，公示催告申请人应自申报权利期间届满的次日起一个月内申请人民作出判决。逾期不申请判决的，终结公示催告程序。
综上所述，公示催告程序是人民根据当事人的申请，以公示的方式催告不明的利害关系人，在法定期间内申报权利，逾期无人申报，作出宣告票据无效(除权)的判决程序，属于非诉讼程序，即特别程序。所以，如果票据丢失后不公示催告，其票据利益就得不到保障。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖过程中注意事项有哪些问题解答如下, 二手房买卖注意事项：
1.警惕“卖房者”非房主，卖房人与产权证所有人不一致。
对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易，因为其中可能存在欺诈。即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
2.卖房人是共有人之
一，且未得到其他共有人的同意。
对策：要求该卖房人出具其他共有人同意出卖的证明。如果卖房人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认。
3. 卖房者只是使用权人，而无产权。
对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
4. 房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。
对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
5. 签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。
对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖过程中的注意事项:
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者,此时您应该行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖过程中的注意事项:
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者,此时您应该行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

[律师回复] 劳动仲裁流程
提交申请书：当事人申请仲裁，应当提交书面仲裁申请书，并按照被申请人数提交副本。
仲裁受理：仲裁委员会应当自收到仲裁申请之日起五日内作出受理或者不予受理的决定。仲裁委员会决定受理的，应当自作出决定之日起五日内将申诉书副本送达被申请人。决定不予受理的，应当说明理由。
开庭审理：仲裁庭应当于开庭的五日前，将开庭日期、地点书面通知双方当事人。无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭的，对申请人按照撤诉自理，对被申请人可以做缺席裁决。
仲裁调解：仲裁庭处理劳动争议应当先行调解，在查明事实的基础上促使当事人双方自愿达成协议。调解达成协议的，仲裁庭应当根据协议内容制作调解书，调解书自送达之日起具有法律效力;调解未达成协议的，仲裁庭应当及时裁决。
仲裁裁决：仲裁庭裁决劳动争议案件，应当自劳动仲裁委员会受理仲裁申请之日起四十五日内结束。案情复杂需要延期的，经批准可以延期并书面通知当事人，延长期限不超过十五日。仲裁庭裁决后应当制作仲裁书送达双方当事人。当事人对仲裁裁决不服的，自收到裁决书之日起十五日内，可以向人民;期满不的，裁决书即发生法律效力。
注意事项
申请劳动仲裁时，如何确定申诉请求大有大学问并不是所有的争议都属于劳动仲裁受理范围的，也不是所有的仲裁请求都要能得到劳动争议仲裁委员会的支持。比如住房公积金纠纷，劳动争议仲裁委员会并不受理;社会保险争议，目前北京的劳动仲裁机构也是不受理的。那么，申诉人在确定仲裁请求时，就应当知道这些情况。不过，就社会保险争议纠纷而言，如果你在仲裁时没有提出来，直接去诉讼的话，也是不受理的。
针对某些仲裁机构不受理，也不直接受理(比如档案返还)的事项，如果在申请仲裁时没有请求的话，即使到了，也不会对该请求审理的。在这种情况下，就要在仲裁时坚持申诉，在仲裁完了之后，再去诉讼。因为劳动争议仲裁委员会可以不支持你的申诉请求，但无权剥夺你的请求权。

[律师回复] 对于房贷提前还款的流程与注意事项包含什么这个问题，解答如下, 提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。
房贷提前还款流程
房贷提前还款办理程序说明
1.房贷提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.房贷提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
房贷提前还款手续
根据银行的规定，房贷提前还款的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定房贷提前还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。
各家银行对于房贷提前还款并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不
一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变;另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。
房贷提前还款注意事项
适合房贷提前还款情况
1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。
2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。
3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。由于近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
4、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有无投向的闲置资金，可提前还贷。
不建议房贷提前还贷情况
1、如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款，因为这种情况的折后贷款利率比存款利率还低。
2、公积金贷款买房用着急提前还贷,公积金贷款因为含有一定福利，贷款利率相对商业贷款更低 。
3、对于还款3-5年以上的房贷者不建议提前还贷。 由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3-5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不划算。
4、做生意往往需要拆借资金，一旦需要用钱，到银行办理贷款的话，利率会比房贷高出很多，不建议生意人提前还贷。
公积金贷款提前还款办法
公积金贷款和商业按揭贷款，在提前还款上有不同的规定。公积金贷款还款没有商业按揭提前还贷那样灵活，因此我们需要提前了解公积金贷款提前还款都需要什么手续。
个人贷款程序
1、签定认购书：客户与已和银行签约的房地产开发公司签定认购书，并向房地产开发公司交纳首期购房款;
2、办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续,包括交验个人资料、交纳各项费用、填写法律文件;
3、货款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批;若审查不合格，退回客户资料和所收取的费用;
4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押登记、备案;
5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知客户开始供楼。
个人贷款的偿还方式办理流程及费用：
1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款;
2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。
房贷提前还款提醒
一：不要忘了退保
在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
房贷提前还款提醒
二：组合贷款不必先还公积金贷款
对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款?业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
房贷提前还款提醒
三：办理抵押注销
银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
提醒
四：提前还贷后，市民最好与银行重新签订一份补充协议
因各大银行以及各分行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民在剩余供楼款的利率等方面存在一些不确定因素。所以应当尽可能向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及良好的收入水平证明等，以尽可能取得银行的最低房贷利率下限。