房屋预售合同是合同吗

最新修订 | 2024-05-22
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巩海冬律师
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专家导读 商品房预售契约乃正式合同之一种。此种合同通常于房地产业界中的商品房预售阶段实施运用,待房舍竣工并移交至使用者手中,且购买者支付完毕所有房价款项之后,便可立即着手进行过户手续处理事宜。实际上,商品房预售契约仅仅是因签署地点的差异而得名,其法律效力以及对等性质与商品房买卖合同并无二致。
房屋预售合同是合同吗

一、房屋预售合同是合同吗

商品房预售合同属于正式的买卖合同之一。

预售合同主要用于商品房预售阶段,待房屋竣工并顺利交付给购房者,且所有房价款项已由买方全额支付之后,即可直接进行产权过户手续。

因此,从本质上来讲,商品房预售合同和商品房买卖合同唯一的区别仅在于签署时机和地点的差异而已,两者在法律上具有同等的效力。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、房屋定金合同购房合同

房屋定金合同不算购房合同。

房屋定金合同是合同当事人在订立购房合同时,为保证购房合同的履行,约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币,债务人履行债务定金应当收回或者抵作价款的担保合同

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;

但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“房屋预售合同是合同吗”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
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一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
房屋预售风险有哪些
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一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时,融资渠道单
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二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。
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没有特殊情况肯定不能退房,除非开发商没有按照预售合同的约定交房,因为开发商的原因导致没有办法办理房产证,房子下来以后面积误差超过3%,房子的质量存在严重问题的,买家有正当理由的才要求退房。
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法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售,应当符合下列条件:
(一) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书
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(三) 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
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