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已签订预售合同想换房可以吗
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2024-05-23
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包敬立律师
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专家导读
在购房过程中，如已签署完合同但尚未完成备案手续时，交易双方可经双方协商后进行房源替换。然而，若开发商已经向所在地区的政府管理机构完成备案登记程序，则需交易双方共同前往当地房屋登记管理部门，申请解除原备案记录，然后重新签署新合同并进行备案登记操作。
一、已签订预售合同想换房可以吗
在房地产交易中，签定合同时允许变更房屋选择。
若房屋买卖双方尚未完成相关手续并向政府相关部门申请备案，那么可通过双方协商，达成共识后进行相应的变更处理。
然而，如若开发商已就此交易行为向政府主管部门完成了备案登记程序，则欲启动房屋替换事宜，需各方当事人首先前往房屋登记管理机关，撤销原备案记录，然后再根据新的需求重新签署合同并进行备案登记。
《中华人民共和国民法典》第五百四十三条
【协议变更合同】当事人协商一致，可以变更合同。
签订了购房合同后可以退，购房人可以与出卖人协商解除购房合同。
1、若双方当事人协商一致，则可以接触购房合同。
如果已经支付了定金的并且开发商没有发生无法履行合同的法定情形，那么购房者无权请求退还定金。
2、若双方当事人无法协商一致，并且发生了购房方导致无法继续履行合同的法定情形，并且因购房人的过错导致需要解除合同的，购房者需要承担相应的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“已签订预售合同想换房可以吗”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。
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如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证2、认真阅读开发商制定的格式条款3、注意土地使用年限4、明确约定抵押权的处理方式5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任(六)仔细了解开发商的按揭政策。
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房产纠纷
商品房已签订预售合同，还可以退吗？
[律师回复] 在签订商品房预售合同过程中应注意审核土地使用权是否存在抵押，仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。因此对签订商品房预售合同注意事项要有一定的了解:
（1）确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。
（2）审查开发商提供的格式合同，在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。
（3）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。
（1）确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。
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你好，又是新的一年了！咨询一下购房者怎么样才能避免签订协议时，危害自身权益的情形。签订商品房预售合同 注意事项有哪些呢？
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预售合同如何签订
[律师回复] 1、订立预售合同。在查看楼盘的商品房预售许可证后，根据《上海市商品房预售合同示范》文本，与发展商订立预售合同。
2、预售合同的登记备案。预售合同生效后，亲自或委托发展商代送至市或区房地产交易中心。如果不符合规定条件或者手续，交易中心会在５日内书面通知购房者；对符合规定条件和手续的，交易中心会按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案，并书面通知买房人领取经登记备案的预售合同。
3、办理预售商品房的过户手续。发展商办理完新建商品房初始登记，并取得房产证后，会和购房者一起，向交易中心提出过户申请，办理房地产权利变更登记。预售期间，发展商如需对预售合同约定的某些事项变更，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续时，应当一并提供给交易中心。
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已到预售合同约定的签订购房合同日期，但开发商仍未将房产解押该怎么办？房产销售说解押还需要10天半个月，没说具体日期，肯定是赶不及在预售合同约定的签订日期（7月25日）之前的，我提出再签订补充协议，比如到8月20日，比他预计时间再宽限几天，他不肯。想知道如果我同意超过原定时间再签合同，是否原合同作废，也就是丧失了法律保障？还是应该要求他承担到期不能签订合同的违约责任？请各位给予解答！谢谢！
[律师回复] 有几个原则，一是合同一经签订即为有效，二是后签订的合同与原合同不相符的以后签订的为准。所以得结合实际，并看双方的举证和陈述，确定签订合同的准确时间和相关背景等判断。
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商品房预售合同怎么签订
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[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
据此，商品房的订购书符合以下两个条件，应当认定为商品房买卖合同：
1、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；
2、出卖人已经收受购房款。
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一、劳动合同签订的主体有哪些限制劳动合同的主体，一方是劳动者，一方是用人单位。从劳动者的角度来说，根据我国劳动法
第十五条
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[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考
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如何签订商品房预售合同？
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。2、确认开发商制定的格式条款是否公平。3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。4、明确约定抵押权的处理方式。5、明确面积误差的处理结算办法。6、及时办理相关登记手续。
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签订预售合同注意事项
[律师回复] 您好，关于签订预售合同注意事项这个问题，我的解答如下, 签订预售合同注意事项：
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平对于商品房预售的一般情况，开发商通常会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
4、明确约定抵押权的处理方式为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权；对土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。
5、明确面积误差的处理结算办法预售合同约定的面积一般为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷，购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
6、及时办理相关登记手续商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利，也是购房人的义务，对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序，及时办理相关登记手续，是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
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3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
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5、明确面积误差的处理结算办法预售合同约定的面积一般为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷，购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
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快速解决“合同事务”问题
您好律师，我有一个朋友上个月买了一套房子，他让我帮他问一下那个关于房屋预售合同已经签订的问题
[律师回复] 您好！你咨询的房屋预售合同已经签订的问题，律师告诉你合同是当事双方的真实意愿表示。签订合同主体方是你和房产公司，要变主体必须是双方同意变更。也就是说必须房产商同意你才能变更。 你可以看一下合同看是否有可以撤销或者反悔的条款，撤销或者终止合同的执行。另外你看是否干脆违约的损失有多大衡量一下比较一下。 还有一个不建议使用的途径，是你可以用其他的方式（比如赠与）把房给他人，而他人直接把钱给你。
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我有一个朋友，前段时间想要购买一套商品房，也签订了预售合同，目前也还没有备案。近日想要在购房合同上更改名字，但是不知道应该怎么更改。我想问下，未备案购房合同如何改名呢?
[律师回复]
1、商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。
2、商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。
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签了预订合同多久可以签预售合同
[律师回复] 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
对此案有一些不太一致的其他看法。
此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。
对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。
在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。
因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。
原告：戴雪。
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原告戴雪因与被告江苏省华国际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼。
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签订预售合同可以毁约吗？
签订预售合同不能随意毁约，否则要承担违约责任，双方签订合同时，可以明确违约情况、违约责任，若在履行合同义务时，出现违约情形，要按照规定承担违约责任，支付一定数额的违约金。
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没有取得预售许可证，能否签订车位的预订合同
[律师回复] 问题：没有取得预售许可证，签订车位的预订合同（非销售合同，不收费，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，类似房屋认购书），效力如何结论：
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第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
根据《城市房地产管理法》第45条之规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让有如下条件：
1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
3.预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：
第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。
第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。
第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。
4.预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或履行出具的已付足约定的预购款证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
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快速解决“合同事务”问题
如何签订商品房预售合同
[律师回复] 1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限。
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
4、明确约定抵押权的处理方式。
5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
6、尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
7、明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限。
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
4、明确约定抵押权的处理方式。
5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
6、尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
7、明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
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签订房屋预售合同有效吗
[律师回复] 以取得商品房预售许可证明订立的房屋预售合同有效；出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的认购书无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；同时当事人必须具有书写能力、意思表示必须自愿真实；合同内容必须合法、符合法律规定的形式。
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如何签订商品房预售合同
[律师回复] 1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限。
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
4、明确约定抵押权的处理方式。
5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
6、尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
7、明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限。
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
4、明确约定抵押权的处理方式。
5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
6、尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
7、明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
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